自如這套出海的組合拳，更像是面對中國內(nèi)地租金水平下滑、空置率上升的無奈之舉。從2023年4月起，就有業(yè)主在社交平臺發(fā)文，表示接到了自如的“協(xié)商”電話，以經(jīng)營不善為理由要求降租30%。如若不同意，自如會發(fā)起強制解約，并清理已有的租客。
與ZABIT主做的中介經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)不同，自如在中國內(nèi)地的業(yè)務(wù)以“二房東”模式為主，自如會先向有閑置房源的業(yè)主收房，并定期按合同支付租金，而后再將房源裝修出租，賺取租金差價及其他租賃服務(wù)費用。重資產(chǎn)的經(jīng)營模式讓自如在房地產(chǎn)市場低迷之際格外艱難，降租只是其“自救”的手段之一。
據(jù)悉，自2023年底開始，武漢、上海、北京、南京等多地自如業(yè)主，收到自如要求延長空置期的通知，若業(yè)主不同意，自如將發(fā)起單方面解約。
在空置期內(nèi)，業(yè)主不會收到自如的打款。“正常合同簽的空置期是一個月，自如要求空置期長的房源延長空置期也算合理，但現(xiàn)在他們要空置期沒那么久的房源也一起承擔(dān)利潤損失。”一位業(yè)主在社交平臺表示。她補充道，自家房源向來比較好租，但同樣收到了自如的不合理要求，“他們是兩頭賺，（房子好租）沒空置期的時候也沒多給業(yè)主錢。”行業(yè)內(nèi)人士柳明認為，自如此舉是為了“自保”。
在房地產(chǎn)市場整體低迷的情況下，房屋租金不斷下探、大城市租客流出趨勢增強，手持上百萬套房源的自如需要為此付出巨大成本。“長租公寓利潤低、重資產(chǎn)，經(jīng)營后的瑣碎事項也很多，生存壓力比較大，自如不想步蛋殼的后塵，只能積極自救，哪怕是以得罪業(yè)主的方式。”
目前，自如仍然困在解約潮里。據(jù)悉，多地的多名業(yè)主已經(jīng)聯(lián)合維權(quán)，并表示將通過法律手段“討回公道”。事實上，自如從2021年起，就在嘗試甩掉重資產(chǎn)的“省心租”模式，轉(zhuǎn)向更強調(diào)服務(wù)、更輕資產(chǎn)的“增益租”。“省心租”可以理解為傳統(tǒng)的二房東模式附加管家、生活等各項服務(wù)，此次被降租、發(fā)起解約的業(yè)主，大部分屬于“省心租”模式。而“增益租”則強調(diào)“無差價、無空置期、強調(diào)保底收益”，業(yè)主需要自行承擔(dān)自如裝修費用，并會定期獲得自如的保底租金，如若房源租賃狀況好，自如會與業(yè)主進行溢價分成，反之，則可能沒有多余收益。
據(jù)《中國企業(yè)家雜志》對自如CEO熊林的采訪，“增益租”收效顯著，“（2022年Q1）增益租的業(yè)主委托量比去年同期增長超過400%，其中“友家”“心舍”新增房源分別同比增長近360%、600%；豪宅線“曼舍”新增房源同比增長近56%。”從“增益租”到ZABIT，可以看出自如近年來的轉(zhuǎn)型路徑——輕資產(chǎn)+服務(wù)。
“ZABIT當(dāng)前的角色更像房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，但它還是會延續(xù)自如一貫的優(yōu)勢，就是做服務(wù)。幫你找公寓、帶你簽約，在人生地不熟的地方給你一些指引，留學(xué)生市場規(guī)模還是很大的，這是很垂直的需求。目前我覺得ZABIT比較保守，只是在做服務(wù)。當(dāng)然，‘二房東’模式在海外更難做，要求大量資金投入和強大的本地化能力，當(dāng)下自如肯定不會做這個選擇。”柳明認為。
目前，ZABIT在留學(xué)生群體中的知名度還遠未打響，但ZABIT已經(jīng)開始在多個社交平臺創(chuàng)建賬號宣傳房源及服務(wù)。
一位剛從英國歸國的留學(xué)生表示，“因為有母語服務(wù)，我可能會試試（ZABIT），在國外簽合同、付款都比較麻煩，而且對于無法提前去實地看房的留學(xué)生來說，快捷的線上服務(wù)是唯一的選擇。”
但也有留學(xué)生表示，ZABIT目前主打的服務(wù)，仍有諸多待完善之處。
Ella表示，“目前ZABIT只會統(tǒng)一展示公寓離某高校的距離，但不能精準(zhǔn)地按高校搜索公寓，并按照距離排序。這對留學(xué)生來說很重要，大家最初的訴求就是根據(jù)學(xué)校找房子。”
其次，中國香港、倫敦等地寸土寸金，大部分公寓需要和他人共享廚房等公共空間，“因為生活上交集多，就對室友的要求很高。ZABIT目前沒有看到找室友的功能，但對我來說，這個很重要。作為留學(xué)生，你是不是更想和同一學(xué)校的住在一起？是不是更想和合得來的人一起??？”
而從宏觀來看，ZABIT也可能遇到其他經(jīng)營上的挑戰(zhàn)。
事實上，目前ZABIT所做的房屋經(jīng)紀(jì)模式，很依賴于房源所屬品牌公寓的信譽度和服務(wù)水平。
有留學(xué)生表示自己使用某經(jīng)紀(jì)平臺后，遇上了“踢皮球”的問題，“給了錢（服務(wù)費）就不負責(zé)了，而且對公寓事情完全不了解，平臺跟公寓兩邊打太極，平臺上的圖片和視頻也跟實際的房型不符。”還有留學(xué)生表示，公寓房東卷款逃跑，中介至今未給出處理結(jié)果，“虧十幾萬人民幣，被騙得血本無歸。”
對平臺而言，了解公寓實情、并在公寓出現(xiàn)經(jīng)營或服務(wù)問題時積極解決并不容易，ZABIT不僅需要長期的本地租賃市場經(jīng)驗積累，還要熟悉當(dāng)?shù)胤审w系，如此才有可能確保其擁有抗風(fēng)險能力。
相關(guān)人士指出，“透明的信息披露和嚴格的房源檢測做起來困難重重。公寓這邊的溝通就是個問題，如果你（ZABIT）要定期檢查房源，公寓是否會同意呢？”
不過，基于當(dāng)前留學(xué)服務(wù)市場規(guī)?，F(xiàn)狀，以及未來可能的增長潛力，ZABIT的發(fā)展也值得持續(xù)關(guān)注。
據(jù)柳明判斷，ZABIT可能會依托于在國內(nèi)十余年積累的經(jīng)驗，主打服務(wù)和高品質(zhì)租房，“本質(zhì)上做的是信任的生意。”
未來，ZABIT可能會完善從找房、簽約、搬家到入住的一站式服務(wù)，簡化租房流程，并拓展其服務(wù)到家政等多領(lǐng)域。
此外，與目標(biāo)市場的高校、學(xué)生組織、留學(xué)中介機構(gòu)建立合作關(guān)系也是不錯的發(fā)展路徑。服務(wù)網(wǎng)絡(luò)布局得越廣，ZABIT對留學(xué)生的不可替代性就越強。盡管商業(yè)模式不同，但ZABIT或許可以復(fù)刻自如在中國內(nèi)地成功的經(jīng)驗——把服務(wù)做到極致。
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