圖片系A(chǔ)I生成
隨著財(cái)報(bào)季到來(lái)，據(jù)鈦媒體APP不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，約15家以上房企陸續(xù)發(fā)布了2023年業(yè)績(jī)，同時(shí)，少部分房企召開(kāi)線下業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)。
2020年起房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，2023下半年，政治局會(huì)議定調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)新形勢(shì)，強(qiáng)調(diào)適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)了一系列政策，取得了一定的效果，但目前行業(yè)仍處在風(fēng)險(xiǎn)出清階段，市場(chǎng)仍未全面回暖。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年1-2月份，新建商品房銷售額同比下降29.3%，住宅銷售額下降32.7%。
各房企高層管理者在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上也會(huì)對(duì)行業(yè)未來(lái)走勢(shì)做出了預(yù)判，“需要時(shí)間”和“修復(fù)信心”是大家一致的觀點(diǎn)。
保利置業(yè)對(duì)于市場(chǎng)預(yù)判相對(duì)謹(jǐn)慎，其董事會(huì)主席萬(wàn)宇清直言，“預(yù)計(jì)今年大概率還是持續(xù)會(huì)筑底，房地產(chǎn)的市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了重大的變化。之前的‘三高’模式已被徹底打破，地產(chǎn)行業(yè)正在處于一個(gè)新舊模式的轉(zhuǎn)換期。”
九龍倉(cāng)集團(tuán)主席吳天海也表示：“當(dāng)前業(yè)務(wù)前景仍然被陰霾所籠罩，目前的各種困境或要較長(zhǎng)時(shí)間才能徹底化解。”
美的置業(yè)管理層表示，從當(dāng)前情況來(lái)看，市場(chǎng)接下來(lái)一段時(shí)間可能仍處于筑底階段，但房地產(chǎn)政策的調(diào)整有利于樓市復(fù)蘇以及加速出清，向好的一面將逐漸呈現(xiàn)出來(lái)。
華潤(rùn)置地對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)持相對(duì)樂(lè)觀的態(tài)度，華潤(rùn)置地副總裁陳偉認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好的趨勢(shì)是不會(huì)改變的，但目前庫(kù)存依然比較高，二手房持續(xù)分流的壓力仍在，提振客戶信心至關(guān)重要。他進(jìn)一步表示：“我們認(rèn)為市場(chǎng)是處在筑底回穩(wěn)、繼續(xù)向上勢(shì)能的階段，長(zhǎng)期對(duì)這個(gè)市場(chǎng)還是非常有信心的。”
龍湖管理層也表示，隨著利好政策不斷落地，地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)階段性的周期調(diào)整，市場(chǎng)回暖值得期待，目前，居民的購(gòu)房意愿、負(fù)債意愿仍然處于恢復(fù)過(guò)程，整個(gè)行業(yè)的信心至關(guān)重要。
招商蛇口董事、總經(jīng)理朱文凱則認(rèn)為，長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)基本需求仍在，但未來(lái)會(huì)存在結(jié)構(gòu)性的轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)將由原來(lái)的普漲轉(zhuǎn)變?yōu)楦纳菩孕枨鬄橹鳌?/strong>
對(duì)于未來(lái)行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模，招商蛇口副總經(jīng)理伍斌指出，“中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還有10萬(wàn)億，我相信經(jīng)過(guò)3年的調(diào)整，2024年可能會(huì)筑底，市場(chǎng)馬太效應(yīng)可能會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)，強(qiáng)者恒強(qiáng)。”越秀地產(chǎn)管理層表示，行業(yè)調(diào)整還在繼續(xù)，總體規(guī)模整體或?qū)⑾禄?，各城市分化也?huì)進(jìn)一步加劇，行業(yè)未來(lái)應(yīng)該穩(wěn)定在7萬(wàn)億或10億㎡。龍湖集團(tuán)管理層也指出，9億㎡-10億㎡是新房市場(chǎng)的真實(shí)居住需求承載量，隨著一系列高杠桿企業(yè)的出險(xiǎn)，影響了購(gòu)房者的信心，導(dǎo)致短期市場(chǎng)承壓，這是需要時(shí)間去修復(fù)的。
2022下半年以來(lái)，受流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)及“兩集中”供地影響，大部分房企主動(dòng)退出了土拍市場(chǎng)，土地市場(chǎng)進(jìn)入低谷。龍年土拍迎來(lái)“開(kāi)門紅”，房企銷售承壓下，出于安全性考慮，去化好的城市及優(yōu)質(zhì)地塊更加吸引房企，房企也愿意為優(yōu)質(zhì)城市的項(xiàng)目重金購(gòu)地。（詳見(jiàn)：龍年土拍迎“開(kāi)門紅”）
對(duì)于拿地，各房企均表示將保持謹(jǐn)慎投資的態(tài)度。
招商蛇口黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)蔣鐵峰直言：“寧可錯(cuò)過(guò)，不能錯(cuò)拿。”他表示，2024年招商蛇口將保持戰(zhàn)略定力，聚焦城市深耕，不盲目追高，以穩(wěn)健的價(jià)格策略來(lái)指導(dǎo)地塊獲取。
華潤(rùn)置地首席戰(zhàn)略官謝驥指出，華潤(rùn)置地將聚焦高能級(jí)的核心城市，優(yōu)先保障高能級(jí)城市資源投放，確保投資的質(zhì)量。
保利置業(yè)董事會(huì)主席萬(wàn)宇清表示，未來(lái)投資端會(huì)更加謹(jǐn)慎，堅(jiān)持“以收定量”，兼顧財(cái)務(wù)的安全。通過(guò)拓展優(yōu)質(zhì)的增量項(xiàng)目，帶動(dòng)存量的庫(kù)存，從而調(diào)整城市布局和貨量結(jié)構(gòu)。
龍湖地產(chǎn)和綠城中國(guó)均指出，拿地力度和總量在原則上會(huì)根據(jù)現(xiàn)金流情況實(shí)施調(diào)整，將“以銷定支”、“以銷定投”，主動(dòng)把握好投資節(jié)奏、優(yōu)中選優(yōu)。龍湖地產(chǎn)進(jìn)一步表示，會(huì)高度聚焦在一二線高能級(jí)城市。
在今年的兩會(huì)政府工作報(bào)告中，關(guān)于房地產(chǎn)的表述，放在了“更好統(tǒng)籌發(fā)展和安全，有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”的框架下，要求房地產(chǎn)要統(tǒng)籌做好發(fā)展和安全兩手抓的工作，標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。
在此背景下，綠城中國(guó)和龍湖地產(chǎn)都強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金流與利潤(rùn)之間的平衡，還表示會(huì)提前償還2025年到期債務(wù)，確保債務(wù)安全、改善債務(wù)結(jié)構(gòu)。
綠城中國(guó)管理層直指要平衡安全性與利潤(rùn)率，現(xiàn)金流是公司的重中之重，嚴(yán)控凈資產(chǎn)率在80%以內(nèi)，保持經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正。其執(zhí)行董事及執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)表示，對(duì)于境外債務(wù)，將根據(jù)市場(chǎng)情況擇機(jī)發(fā)行新債、銀行內(nèi)保外貸或者自有資金償還；此外，還著手安排2025年到期債務(wù)提前置換。
龍湖管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上也表示，公司始終把債務(wù)安全放在第一位，有序壓降負(fù)債規(guī)模，以正現(xiàn)金流驅(qū)動(dòng)發(fā)展，履行所有債務(wù)的安全兌付，為行業(yè)注入一些信心。龍湖管理層進(jìn)一步指出，不僅對(duì)年內(nèi)債務(wù)已經(jīng)做好了有序安排，今年還會(huì)有序、主動(dòng)、提前去歸還2025年到期的部分債務(wù)，推進(jìn)公司的短債優(yōu)化，持續(xù)完善債務(wù)結(jié)構(gòu)。
此外，保利置業(yè)董事會(huì)主席萬(wàn)宇清也強(qiáng)調(diào)，要保持一定的銷售規(guī)模和現(xiàn)金流的規(guī)模為未來(lái)贏得發(fā)展的空間。銷售端仍需發(fā)力，以經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為核心，平衡好利潤(rùn)和資金回籠，保證企業(yè)現(xiàn)金流的安全和健康。
房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，市場(chǎng)銷售規(guī)模下滑，新房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)下調(diào)，房企地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率下降成常態(tài)。房企高層管理者在業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上也針對(duì)行業(yè)及公司未來(lái)毛利率走勢(shì)做出了相應(yīng)的判斷。
保利置業(yè)副總經(jīng)理劉忱表示，整個(gè)行業(yè)毛利率下降是大的趨勢(shì)，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看二級(jí)銷售市場(chǎng)價(jià)格的下降會(huì)傳導(dǎo)到一級(jí)土地市場(chǎng)，在新的市場(chǎng)框架下，重新評(píng)估項(xiàng)目立項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)、控制拿地價(jià)格，毛利率將會(huì)逐漸平穩(wěn)。
招商蛇口財(cái)務(wù)總監(jiān)兼董事會(huì)秘書(shū)黃均隆認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步復(fù)蘇，近兩年，新增地塊的利潤(rùn)水平有明顯的改善，基本可以達(dá)到預(yù)期值。他進(jìn)一步預(yù)測(cè)，招商蛇口毛利率在未來(lái)幾年將會(huì)逐步恢復(fù)到20%以上。
綠城中國(guó)執(zhí)行董事及執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)表示，綠城把安全作為土地投資的首要考慮因素，因此毛利率不會(huì)特別高，整體不到15%；安全性將保障項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)質(zhì)量，未來(lái)隨著項(xiàng)目逐步交付，毛利率將有所好轉(zhuǎn)。
（1）積極拓展開(kāi)發(fā)領(lǐng)域新業(yè)務(wù)：代建、城市更新、保障房
2023年8月，14號(hào)文件的發(fā)布，標(biāo)志著中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)再次進(jìn)入“保障房+商品房”并行的雙軌制時(shí)代；此外，政府多次提及加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”。保障房及城市更新、城中村改造等業(yè)務(wù)，成為房企開(kāi)發(fā)板塊新的發(fā)力點(diǎn)。
招商蛇口黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)蔣鐵峰表示，保障房的市場(chǎng)底層需求非常大。一方面，招商蛇口將積極通過(guò)把存量商品房納入國(guó)家保障房體系助力去庫(kù)存；另一方面，將打通REITs渠道，積極拓展核心城市保障性住房。
瑞安房地產(chǎn)行政總裁王穎也表示，未來(lái)將繼續(xù)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)和資源，把握城市更新帶來(lái)的新機(jī)遇。
除保障房及城市更新外，代建成為房企業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上的高頻詞。2024年各地出臺(tái)或修訂了代建管理政策和制度、“三大工程”持續(xù)推進(jìn)，前些年城投公司兜底拿地后開(kāi)工率持續(xù)低下，加上紓困項(xiàng)目增多，代建需求爆發(fā)；此外，代建有輕資產(chǎn)、低負(fù)債、高成長(zhǎng)等特點(diǎn)，房企拓展新發(fā)展模式的重要方向。
招商蛇口黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)蔣鐵峰在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，“平急兩用”中的公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為公司帶來(lái)了新的代建機(jī)會(huì)，招商蛇口總的代建項(xiàng)目規(guī)模有500多個(gè)，且大部分是市政設(shè)施。據(jù)悉，招商蛇口在今年1月設(shè)立代建業(yè)務(wù)專業(yè)公司，統(tǒng)籌管理并開(kāi)展代建業(yè)務(wù)。
此外，于2022年成立龍智造代建平臺(tái)的龍湖集團(tuán)，其管理層認(rèn)為國(guó)內(nèi)代建有很大空間，并堅(jiān)定看好代建業(yè)務(wù)，目前，龍湖已累計(jì)獲取代建類項(xiàng)目90個(gè)，總建筑面積超1600萬(wàn)㎡，2023年，龍湖龍智造實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入19.7億元。
“代建第一股”綠城管理的管理層表示，入局代建的企業(yè)越來(lái)越多，想要繼續(xù)保持20%份額占比的領(lǐng)先地位，需要更加努力去識(shí)別和抓住這些業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。
（2）從開(kāi)發(fā)向經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)型，打造第二增長(zhǎng)曲線
面對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整，如何在保持傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)基礎(chǔ)上，積極第二增長(zhǎng)曲線、探索新的商業(yè)模式、實(shí)現(xiàn)不同細(xì)分賽道的協(xié)同發(fā)展，已成為房企重點(diǎn)探索的戰(zhàn)略之一。
從2023年財(cái)報(bào)及業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)的提法來(lái)看，布局商業(yè)管理、資產(chǎn)管理、長(zhǎng)租公寓、物業(yè)服務(wù)、智能制造等多元化業(yè)務(wù)已成為行業(yè)發(fā)展的熱點(diǎn)方向，頭部房企也已經(jīng)從重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)建造為主的單一模式向開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)多元化的模式轉(zhuǎn)型。
保利置業(yè)董事會(huì)主席萬(wàn)宇清表示，企業(yè)要想穿越周期，進(jìn)入下一個(gè)賽季，靠的是創(chuàng)新，不盲目樂(lè)觀，也更不會(huì)悲觀，要在市場(chǎng)低迷的時(shí)候?qū)崿F(xiàn)自我突破、創(chuàng)新升級(jí)。
同樣，招商蛇口黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)蔣鐵峰也表示，創(chuàng)新非常重要，該公司現(xiàn)在提出“X+商業(yè)”，在差異化、創(chuàng)新上做出一些特色的產(chǎn)品。此外，還布局長(zhǎng)租公寓和產(chǎn)業(yè)園區(qū)，戰(zhàn)略目標(biāo)是成為中國(guó)領(lǐng)先的城市和園區(qū)綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商，面對(duì)中長(zhǎng)期積極推動(dòng)轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的發(fā)展。
華潤(rùn)置地董事會(huì)主席李欣表示，公司重點(diǎn)的變化是確立了大資管業(yè)務(wù)作為主航道業(yè)務(wù)的地位，目標(biāo)在十四五期內(nèi)把資管業(yè)務(wù)培育為第二增長(zhǎng)曲線。
面對(duì)新周期與新環(huán)境，龍湖集團(tuán)早已在運(yùn)營(yíng)及服務(wù)領(lǐng)域布局，目前，龍湖在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)投資、長(zhǎng)租公寓、物業(yè)管理、智慧營(yíng)造五大航道協(xié)同發(fā)展趨勢(shì)良好。相比于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，龍湖指出，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)是龍湖穿越周期的重要砝碼。經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的持續(xù)健康發(fā)展，成為龍湖利潤(rùn)企穩(wěn)、重回增長(zhǎng)的重要引擎。（詳見(jiàn)：龍湖從開(kāi)發(fā)向經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)型）（本文首發(fā)于鈦媒體APP，作者｜王健，編輯｜劉洋雪）
更多宏觀研究干貨，請(qǐng)關(guān)注鈦媒體國(guó)際智庫(kù)公眾號(hào)：
快報(bào)
根據(jù)《網(wǎng)絡(luò)安全法》實(shí)名制要求，請(qǐng)綁定手機(jī)號(hào)后發(fā)表評(píng)論