圖片來(lái)源@龍湖業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)
3月22日，龍湖集團(tuán)發(fā)布2023年度業(yè)績(jī)報(bào)告。龍湖表示，依靠過(guò)去銷售與負(fù)債成正比擴(kuò)張的模式，已不現(xiàn)實(shí)；對(duì)于龍湖而言，未來(lái)要想穿越行業(yè)周期，有三個(gè)關(guān)鍵要素：第一，保持經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正，依靠主營(yíng)業(yè)務(wù)保持自我“造血”能力；第二，有息負(fù)債規(guī)模穩(wěn)步下降，這是主動(dòng)地依靠正向的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流去壓降，而不是靠被動(dòng)出售資產(chǎn)或者被動(dòng)降低在手現(xiàn)金去降負(fù)債；第三，經(jīng)營(yíng)性收入及利潤(rùn)的穩(wěn)步增長(zhǎng)。
由此可以看出，低杠桿、低成本、強(qiáng)運(yùn)營(yíng)、正現(xiàn)金流，正在成為龍湖集團(tuán)的轉(zhuǎn)型方向。
報(bào)告期內(nèi)，龍湖實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入為1807.4億元，同比下降27.87%。其中，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1558.6億元，同比下降31.3%；運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)收入248.8億元，同比增長(zhǎng)5.7%。具體而言，運(yùn)營(yíng)收入約129.4億元（含稅金額約138.8億元），同比增長(zhǎng)8.9%，毛利率為75.9%；服務(wù)收入約119.4億元（含稅金額約126.5億元），同比增長(zhǎng)2.4%，毛利率為31.0%，較上年增長(zhǎng)2%。
同期，龍湖的歸母凈利潤(rùn)128.5億元，剔除公平值變動(dòng)等影響后的歸母凈利潤(rùn)113.5億元，兩者均有近50%的降幅。毛利額為305.8億元，毛利率為16.9%。核心稅后利潤(rùn)率為8.7%，核心權(quán)益后利潤(rùn)為6.3%。其中，運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)在核心權(quán)益凈利中的貢獻(xiàn)占比達(dá)到60%以上，這也是龍湖全年經(jīng)營(yíng)性利潤(rùn)占比首次過(guò)半。
對(duì)于利潤(rùn)下降，龍湖方面表示，“近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)深度調(diào)整，并影響到企業(yè)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的體量下降，新房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)調(diào)整。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，在2020年和2021年高點(diǎn)獲取的項(xiàng)目，于近兩年進(jìn)入銷售階段，量、價(jià)表現(xiàn)均受到影響，這也是龍湖2023年利潤(rùn)下降的主要原因。隨著開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率修復(fù)，加上運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)和服務(wù)業(yè)務(wù)高毛利的驅(qū)動(dòng)，相信龍湖集團(tuán)的整體利潤(rùn)將會(huì)迎來(lái)企穩(wěn)回升。”
2023年初，龍湖對(duì)旗下業(yè)務(wù)航道進(jìn)行了重構(gòu)，形成了開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)三大板塊協(xié)同發(fā)展的格局。
（1）開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)：聚焦一二線高能級(jí)城市
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)受行業(yè)整體影響同比下滑31.3%，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額1558.6億元，交付物業(yè)總建筑面積為1070.8萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為11.0%。
龍湖表示，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)下降主要有兩個(gè)原因：一是整個(gè)新房市場(chǎng)成交體量從2016-2021年14億平方米回落至9億-10億平方米，所以對(duì)大多數(shù)開(kāi)發(fā)商而言，銷售規(guī)模相比2021年之前高點(diǎn)約有30%甚至更高的銷售收入下降；二是過(guò)去幾年特別在去年，新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了一些調(diào)整。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，如果在2020年、2021年高點(diǎn)拿的地，2022年、2023年進(jìn)行銷售又進(jìn)行結(jié)算，利潤(rùn)會(huì)受到一些影響。
物業(yè)銷售方面，2023年，龍湖合同銷售額為人民幣1734.9億元，銷售總建筑面積為1079.6萬(wàn)㎡，銷售單價(jià)為人民幣16070元/㎡，銷售回款率100%以上。此外，龍湖已售出但未結(jié)算的合同銷售額為1734億元，面積約為1260萬(wàn)㎡，為龍湖未來(lái)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。分區(qū)域看，長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、西部、華南及華中區(qū)域銷售金額在全集團(tuán)占比分別為28.9%、21.8%、28.4%、11.8%及9.1%。其中，一二線城市銷售占比95%。
拿地方面，2023年，龍湖在深圳、上海、廣州、成都、杭州、蘇州等17個(gè)重點(diǎn)城市共獲取31幅土地，新增土儲(chǔ)總建筑面積為368萬(wàn)方，總貨值超過(guò)770億元，平均溢價(jià)率8%。2024年至今，龍湖分別在西安、佛山拿了兩塊住宅用地，都是底價(jià)獲取。截至2023年底，龍湖集團(tuán)擁有土地儲(chǔ)備4539萬(wàn)平方米，權(quán)益面積為3236萬(wàn)平方米，其中近80%布局在一二線高能級(jí)城市。
對(duì)于2024年開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的策略，龍湖表示，2024年，龍湖依然會(huì)嚴(yán)守投資刻度，優(yōu)中選優(yōu)，將“以銷定支”，主動(dòng)把握好投資節(jié)奏。在城市選擇方面，會(huì)高度聚焦在一二線高能級(jí)城市，同時(shí)也會(huì)密切關(guān)注政策和市場(chǎng)變化。銷售去化策略，根據(jù)市場(chǎng)情況靈活應(yīng)對(duì)，積極去化，在主力項(xiàng)目上，會(huì)保持產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì)，穩(wěn)住售價(jià)，同時(shí)快速清盤(pán)變現(xiàn)。
（2）經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)：利潤(rùn)貢獻(xiàn)占比60%，未來(lái)拉動(dòng)利潤(rùn)增長(zhǎng)的新勢(shì)力
相比于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，龍湖指出，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)是龍湖穿越周期的重要砝碼。經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的持續(xù)健康發(fā)展，成為龍湖利潤(rùn)企穩(wěn)、重回增長(zhǎng)的重要引擎。
龍湖經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)主要有4大板塊：商業(yè)投資、長(zhǎng)租公寓及產(chǎn)城、物業(yè)管理、智慧營(yíng)造。
具體來(lái)看，2023年，龍湖商業(yè)租金收入102.8億元，同比增長(zhǎng)9%，營(yíng)業(yè)額同比增長(zhǎng)49%，日均客流同比增長(zhǎng)32%，整體出租率達(dá)96.2%。全年新增運(yùn)營(yíng)12座商場(chǎng)，其中7座為輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，持續(xù)深化在核心城市的網(wǎng)格化布局。
截至2023年末，龍湖已運(yùn)營(yíng)商場(chǎng)88座，2024年還將新開(kāi)14座商場(chǎng)，其中8座重資產(chǎn)、6座輕資產(chǎn)，也就意味著到2024年龍湖開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目將超過(guò)100個(gè)。
面對(duì)商場(chǎng)數(shù)量的增長(zhǎng)，龍湖提前做出了部署，第一，對(duì)于新開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目，龍湖明確進(jìn)行產(chǎn)品的分級(jí)，根據(jù)每個(gè)項(xiàng)目的定檔定級(jí)，一店一策進(jìn)行差異化打造，意在滿足不同客戶的購(gòu)物需求。第二，龍湖從去年開(kāi)始對(duì)存量的一些項(xiàng)目進(jìn)行改造，意在提升存量項(xiàng)目的業(yè)績(jī)。
長(zhǎng)租公寓及產(chǎn)城方面，龍湖關(guān)于已開(kāi)業(yè)房間數(shù)12.3萬(wàn)間，位列行業(yè)第二；2023年租金收入達(dá)29.3億元，同比增長(zhǎng)13%，五年復(fù)合增長(zhǎng)達(dá)25%。通過(guò)精耕產(chǎn)品和服務(wù)，冠寓開(kāi)業(yè)6個(gè)月及以上房源出租率提升至96.4%，期末出租率95.5%，盈利能力行業(yè)領(lǐng)先。
第三大板塊，服務(wù)業(yè)務(wù)主要由輕資產(chǎn)的物業(yè)管理“龍湖智創(chuàng)生活”和智慧營(yíng)造品牌“龍湖龍智造”組成。2023年，服務(wù)業(yè)務(wù)及其他不含稅收入為119.4億元，較上年增長(zhǎng)2.4%，服務(wù)業(yè)務(wù)及其他毛利率為31.0%，較上年增長(zhǎng)2.0%。
數(shù)據(jù)顯示，龍湖物業(yè)在管面積3.6億平方米，實(shí)現(xiàn)收入102億元，毛利率30.6%，其中，76%的收入來(lái)自于基礎(chǔ)物管，17%來(lái)自于社區(qū)增值，6%來(lái)自于非業(yè)主增值。
龍湖龍智造自2022年品牌發(fā)布以來(lái)，已累計(jì)獲取代建類項(xiàng)目90個(gè)，總建筑面積超1600萬(wàn)平方米，綜合實(shí)力已躋身代建行業(yè)前列。2023年，龍湖龍智造實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入19.7億元。
龍湖表示，經(jīng)營(yíng)性利潤(rùn)貢獻(xiàn)占比60%，不僅成為龍湖在行業(yè)調(diào)整期保持利潤(rùn)規(guī)模的壓艙石，更是未來(lái)拉動(dòng)利潤(rùn)增長(zhǎng)的新勢(shì)力；若經(jīng)營(yíng)性收入貢獻(xiàn)能夠過(guò)半，龍湖將真正完成由開(kāi)發(fā)到經(jīng)營(yíng)的轉(zhuǎn)型。
中指數(shù)據(jù)顯示，2023年以來(lái)，部分百?gòu)?qiáng)房企營(yíng)收和利潤(rùn)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化，非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)占比提高。一方面，典型房企持有業(yè)務(wù)、服務(wù)業(yè)務(wù)等非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了更高的收入和利潤(rùn)。另一方面，持有業(yè)務(wù)、服務(wù)業(yè)務(wù)以其穩(wěn)定的現(xiàn)金流改善企業(yè)整體流動(dòng)性。中指研究院指出，目前國(guó)內(nèi)房企由開(kāi)發(fā)商向服務(wù)商轉(zhuǎn)型是必然趨勢(shì)。除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)外，應(yīng)圍繞代建、綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)等賽道積極轉(zhuǎn)型升級(jí)。
龍湖管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，“有序壓降負(fù)債規(guī)模，以正現(xiàn)金流驅(qū)動(dòng)發(fā)展，這是未來(lái)龍湖轉(zhuǎn)型和發(fā)展的思路。”
（1）經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流首次為正
2023年，龍湖整體實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流首次為正，合計(jì)凈流入35億元。龍湖方面解釋，一方面由于公司強(qiáng)調(diào)有質(zhì)量回款、資金集中與統(tǒng)籌管理；另一方面，公司靈活調(diào)整投資與開(kāi)工，同時(shí)提效降費(fèi)，收入與支出動(dòng)態(tài)匹配，以保證各項(xiàng)業(yè)務(wù)持續(xù)增強(qiáng)造血能力。
（2）主動(dòng)壓降有息負(fù)債規(guī)模，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)改善
截至2023年末，有息負(fù)債規(guī)模為1926.5億元，同比下降7.4%，減少154億元。
龍湖債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)改善：平均借貸成本為4.24%，保持行業(yè)低位；平均借貸年限繼續(xù)拉長(zhǎng)，為7.85年；截至2023年末，龍湖的外幣債務(wù)占比進(jìn)一步下降至17.7%，其中100%的外債已做掉期對(duì)沖，全面規(guī)避匯率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)；龍湖總借貸內(nèi)的銀行融資占比達(dá)77%。
截至2023年末，龍湖集團(tuán)一年內(nèi)到期債務(wù)為268.4億元，占總債務(wù)比例為13.9%，在手現(xiàn)金為604.2億元，剔除預(yù)售監(jiān)管資金及受限資金后，現(xiàn)金短債倍數(shù)為1.36倍。
龍湖指出，2024年內(nèi)到期債務(wù)余額147億元，占比不到8%，其中境內(nèi)債券60億元主要分布在5月、7月、8月和12月，公司都做了有序的還款安排，其中，5月的15億元債務(wù)，錢已經(jīng)存好。同時(shí)，2025年到期的國(guó)內(nèi)債券和部分銀團(tuán)將在2024年內(nèi)安排逐步提前償付或回購(gòu)，年底將短債規(guī)?？刂圃诎踩秶詢?nèi)。此前，2022-2023年間，龍湖曾多次提前還債，為行業(yè)發(fā)展釋放出積極信號(hào)。（詳情：龍湖提前還債）
對(duì)于表外債務(wù)，龍湖表示，表外的部分項(xiàng)目只做開(kāi)發(fā)貸，截至2023年末，表外項(xiàng)目的整體現(xiàn)金余額約130億元，負(fù)債余額約100億元，表外項(xiàng)目是凈現(xiàn)金狀態(tài)。如果把表外模擬計(jì)算放入表內(nèi)，公司的凈負(fù)債率會(huì)從約55.9%降至約46%。
對(duì)于下一步融資計(jì)劃，龍湖表示，第一，將繼續(xù)深耕經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸，目前大概有110座商業(yè)物業(yè)，已經(jīng)用于融資的70座左右，還有40座左右可用于后續(xù)的融資。截至2023年底，公司經(jīng)營(yíng)性物業(yè)融資約474億元，平均融資成本低至3.65%，全年凈增經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款174億元。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款為龍湖提供了長(zhǎng)賬期、低成本的融資渠道。第二，在公開(kāi)市場(chǎng)方面，龍湖的中債增進(jìn)債券發(fā)行規(guī)模為58億元，2023年公司發(fā)行23億元債券，未來(lái)會(huì)繼續(xù)積極溝通，按需有序的進(jìn)行發(fā)行。第三，公司海外的債務(wù)會(huì)進(jìn)一步下降，未來(lái)也會(huì)穩(wěn)步的降低利率：最早到期的美元債在2027年；海外的銀團(tuán)貸款每年會(huì)提前歸還，但也會(huì)保持一部分的銀團(tuán)的續(xù)做。（本文首發(fā)于鈦媒體APP，作者｜王健，編輯｜劉洋雪）
更多宏觀研究干貨，請(qǐng)關(guān)注鈦媒體國(guó)際智庫(kù)公眾號(hào)：
快報(bào)
根據(jù)《網(wǎng)絡(luò)安全法》實(shí)名制要求，請(qǐng)綁定手機(jī)號(hào)后發(fā)表評(píng)論