7月14日，西安市住建等5部門聯(lián)合印發(fā)《關于防范商品房延期交房增量問題的工作措施》。文件不長，包含的13項措施主要集中于操作層面。
相比2021年4月1日起執(zhí)行、被視為商品房預售資金“監(jiān)管新政”的《西安市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法》，此次“工作措施”更像是一個查遺補缺式的“升級行動版”。
據(jù)了解，早在2011年5月1日，西安就已正式開展商品房預售資金監(jiān)管工作；當年11月15日印發(fā)《進一步加強商品房預售資金監(jiān)管有關問題的通知》，21日啟用資金監(jiān)管網(wǎng)絡系統(tǒng)；2016年5月，陜西住建廳又發(fā)布《關于加強商品房預售資金、二手房交易資金監(jiān)管的通知》。
至目前，相關規(guī)定性文件已歷經(jīng)4次更迭，每一次，參與監(jiān)管的部門都有所擴容。
從發(fā)文單位來看，2011年《通知》僅為西安住建局；2016年陜西住建廳的《通知》聯(lián)合了人行西安分行與銀監(jiān)會陜西局；
2021年4月實施的《管理辦法》，由西安住建局、西安住房公積金管理中心和人行西安分行營業(yè)管理部聯(lián)合下發(fā)；
而此次《工作措施》則涉及住建局、自然資源和規(guī)劃局、城管局、金融局與人行西安分行。
據(jù)鈦媒體APP觀察，參與部門不斷增多的背后，是資金監(jiān)管體系演變至今正在醞釀新變局的信號，以及市場與監(jiān)管之間博弈日漸加劇的縮影。
近十年來，“爛尾樓”一直是困擾西安的問題。疫情發(fā)生之前，西安的“爛尾樓”主要來自城中村改造。
西安城改由來已久，這里主城區(qū)原有人均耕地0.3畝以下的城中村286個，加上郊區(qū)40個，共計326個城中村。
2007年起，西安以此前幾年探索得出的“政府主導、市場運作、整村（項目）拆除、安置先行、有形與無形改造并重”模式，拉開城改大幕，當年就有106個城中村列入改造計劃。
2015年底，西安城改辦公布稱：“9年共完成206個城中村和66個棚戶區(qū)改造項目拆除工作。”
2018年，《西安市繞城高速以內(nèi)集體土地上棚戶區(qū)和村莊三年清零行動方案（2018-2020）》發(fā)布，計劃三年改造近兩百個村莊（拆除117個、整治提升64個）。
規(guī)模龐大的城改看似轟轟烈烈，實則泥沙俱下。與改造城中村數(shù)量同步上升的，是城改并發(fā)癥帶來的各種問題：投資企業(yè)資金鏈斷裂、安置樓建設停工、無證預售、商品房爛尾….
2017年，西安開始著手對“城改遺留問題”進行處理，此時，樓市也迎來持續(xù)三、四年的一路長虹。
樓市持續(xù)升溫、標桿房企涌入西安瘋狂拿地、找項目，令許多城改爛尾項目迎來重生機遇。2017至2019這三年西安處置“爛尾樓”進展明顯。
2021年5月20日，西安召開“府院聯(lián)動”處置城中村棚戶區(qū)改造遺留問題現(xiàn)場推進會，明確表示：對尚未復工的存量爛尾樓和進展緩慢的城棚改回遷項目，以2021年8月和2023年12月為時間節(jié)點，限時解決問題。
疫情之后，尤其是2021年至今，西安因資金鏈問題而停工的“準爛尾樓”群體中，開始冒出一些“新面孔”。
它們既非城改項目，也不是名不見經(jīng)傳的小房企，而是來自原本信譽度較高的知名企業(yè)：蘇寧、恒大、奧園….于是，預售資金監(jiān)管工作的指向也隨之而變。
這也正是為何此次西安5部門聯(lián)合所發(fā)文件，名稱是《關于防范商品房延期交房增量問題的工作措施》。
“預售資金監(jiān)管工作涉及的核心問題，無非資金的存入與使用，相關要求從2011年起就已經(jīng)規(guī)定得很明確，現(xiàn)在不斷強調(diào)的也是圍繞這兩點。區(qū)別在于，以前提出的要求雖然明確，但如何落實、包括具體責任認領等執(zhí)行層面的問題卻有不少模糊，現(xiàn)在是不斷從行動層面進行明確。”一位西安地產(chǎn)資深人士分析稱。
鈦媒體APP查閱，關于監(jiān)管重點：預售資金的進與出，其實每一版文件的要求基本相同。
早在2011年，西安引發(fā)的《進一步加強商品房預售資金監(jiān)管有關問題的通知》第三條規(guī)定，監(jiān)管賬戶實行“專戶歸集、?？顚Ｓ谩⒎忾]管理”；
第四條稱：“商品房預售資金，即購房人按照合同約定支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全部購房款（包括定金、首付款、購房貸款等）應存入監(jiān)管賬戶，開發(fā)企業(yè)不得另設其他賬戶收存商品房預售資金。”
不過，對于開發(fā)商和商業(yè)銀行違反規(guī)定的，這份《通知》僅表示：“我局將責令其限期改正，并告知有關部門將其違規(guī)行為記入信用檔案（對于銀行，是暫停其參與資金監(jiān)管的資格），情節(jié)嚴重的將依法追究其法律任。”
2016年陜西住建廳的《關于加強商品房預售資金、二手房交易資金監(jiān)管的通知》中，詳細列出了“預售資金監(jiān)管工作程序”。
其中，預售資金存入項下要求，“監(jiān)管項目的預售資金應當全部直接存入預售資金監(jiān)管賬戶。購房人貸款購買商品房的，其貸款資金由貸款銀行或公積金貸款的代理行直接劃入資金監(jiān)管賬戶。”
對違反相關規(guī)定的行為，通知稱將“責令限期改正，造成嚴重后果的，依法查處。”等等。
“實際執(zhí)行中，這些通知的約束力其實并不強。一是房屋買賣規(guī)模太大，誰也做不到逐一看合同，二是管得太死很可能也制約地方經(jīng)濟發(fā)展。”一位地產(chǎn)界資深人士對鈦媒體APP表示。
據(jù)其介紹，2021年之前西安的預售資金監(jiān)管，首先是個人按揭貸款資金常常不進監(jiān)管賬戶。“發(fā)放貸款的銀行也傾向于開發(fā)商在本行開戶，購房人對這方面意識也不強，所以經(jīng)常就只有首付進監(jiān)管賬戶，因為首付不進無法辦理網(wǎng)簽。”該人士稱。
其次是開發(fā)商支取監(jiān)管賬戶里資金，只需向監(jiān)管銀行提交工程發(fā)票、進度表，嚴格點兒的還需提交工程進度現(xiàn)場照片等。開發(fā)商若想超比例提取監(jiān)管賬戶內(nèi)資金，亦存在不少可乘之機。
這些問題，在樓市火爆期間均被掩蓋。2018年西安的“房荒”，2019年不斷涌現(xiàn)的“萬人搖”，讓艱難搖到房源唯恐交易期間出岔子的購房人，對開發(fā)商指令甚至是言聽計從。
2021年之后，隨著標桿房企雷聲滾滾，支撐局面也變得越來越艱難。有些兜不住的，爭議遂撲面而來。
2021年4月西安預售金監(jiān)管新政實施后，情況變化很大。
“資金存入端，基本上所有提供按揭貸款的銀行，都會主動要求將貸款打進監(jiān)管賬戶，開發(fā)商最多只能通過設在他行的一般戶收取一些分期款。”前述地產(chǎn)人士介紹稱，“資金支取端，住建局成為監(jiān)管主位，審批完開發(fā)商從住建部門拿到一個碼，向銀行出示才能撥付。”
這種變化框定的界限，是商品房預售證發(fā)放于2021年4月1日前還是后。對于新政之前拿到預售證的項目，出現(xiàn)資金沒有存入監(jiān)管賬戶的情況，住建部門與銀行之間在監(jiān)管主體的劃分方面，卻隱隱滋生不小的分歧。
比如位于西安浐灞生態(tài)區(qū)的上林藝境（世園大公館三期）項目，從2020年4月起出現(xiàn)斷續(xù)停工，之后不斷收到延期交付通知。此時業(yè)主才警覺自己交房款的賬戶與購房合同監(jiān)管賬戶不一致，測算后，預售房款共計6.9 億元，監(jiān)管賬戶實際收了3.7 億元，剩余3.2 億元資金未進入監(jiān)管賬戶。
收到反映后，浐灞生態(tài)區(qū)住建局的回復中，首當其沖寫道：“根據(jù)2021年4月1日前的政策，監(jiān)管銀行負責實施對簽訂協(xié)議的監(jiān)管項目預售資金的收存和使用進行日常監(jiān)管。根據(jù)西安市住房保障和房屋管理局《關于加強商品房預售資金監(jiān)督管理有關問題的通知》，各預售資金監(jiān)管銀行要切實承擔起商品房預售資金監(jiān)管責任，設立專門部門負責此項工作….”
“經(jīng)核實，上林藝境項目在2021年4月1日以前已辦理預售許可。浐灞生態(tài)區(qū)住建局已就該項目預售資金監(jiān)管賬戶問題約談該項目負責人，并聯(lián)系監(jiān)管銀行…..”
住建所仰賴的是2011年那版《通知》中所列，“監(jiān)管銀行發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未?？顚Ｓ玫冗`規(guī)用款行為的，應及時書面告知我局….”
鈦媒體APP與業(yè)內(nèi)的交流中發(fā)現(xiàn)，銀行方面認為，按照監(jiān)管新政實施前省、市印發(fā)的兩份《通知》，進了監(jiān)管賬戶的錢要支取，主要由監(jiān)管行審核。但在資金存入方面，監(jiān)管銀行做為有限。
“一個項目按揭貸款銀行若干家，貸款下來，開發(fā)商不轉(zhuǎn)進監(jiān)管賬戶，監(jiān)管銀行其實沒什么辦法。而且，那兩版通知寫得也很明白，對違反規(guī)定者‘責令整改、查處’的就是住建部門。”一位銀行從業(yè)者稱。
實際運行中，住建部門對即便已查實違規(guī)的銀行，查處力度也未見強大。
比如，2021年8月，西安恒大悅龍臺項目曝出22億預售監(jiān)管資金不知去向。9月1日，西安市未央?yún)^(qū)回復稱，“住建部門調(diào)查，恒大悅龍臺開發(fā)企業(yè)涉嫌違規(guī)挪用預售資金監(jiān)管賬戶資金，由此導致未能及時支付施工方工程款，造成項目停工。未央?yún)^(qū)住建局城建監(jiān)察大隊已就此事立案調(diào)查。”
此處，未央?yún)^(qū)住建部門并沒有像浐灞生態(tài)區(qū)住建部門那樣將監(jiān)管銀行責任予以突出，僅稱“項目開發(fā)企業(yè)涉嫌違規(guī)挪用預售資金”，這種留白，甚至可以產(chǎn)生“開發(fā)商不經(jīng)監(jiān)管銀行配合就能挪用預售資金”般錯覺。
9月13日，西安未央?yún)^(qū)再回復稱，“已向市住建局遞交了依法對秦農(nóng)銀行加以懲戒的相關請示。”
顯然，秦農(nóng)銀行應該就是該項目的監(jiān)管銀行，但“相關懲戒”也再也未見通報何種進展。
在7月14日西安5部門印發(fā)的“西安預售資金監(jiān)管新政2.0版”，以“夯實銀行責任”這種更明確的表述，將銀行推上“防爛”火線。
《關于防范商品房延期交房增量問題的工作措施》稱，“商業(yè)銀行違反預售資金監(jiān)管協(xié)議，未經(jīng)轄區(qū)住建部門核實同意，擅自撥付監(jiān)管資金的，應當負責追回資金；無法追回的依法承擔相應賠償責任“。”人行西安分行營管部負責指導商業(yè)銀行做好賬戶管理工作；市金融工作局應協(xié)調(diào)國家駐陜金融監(jiān)管部門依法依規(guī)給予支持。”（本文首發(fā)于鈦媒體APP，作者｜劉敏）
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文件倒是出臺一大堆，真正實施有多少，實施過程中監(jiān)管力度有多少
2018年西安的“房荒”，2019年不斷涌現(xiàn)的“萬人搖”，讓艱難搖到房源唯恐交易期間出岔子的購房人，對開發(fā)商指令甚至是言聽計從
封面西安的城樓，夜景挺漂亮
近十年來，“爛尾樓”一直是困擾西安的問題。疫情發(fā)生之前，西安的“爛尾樓”主要來自城中村改造
沒辦法，誰讓前幾年房地產(chǎn)行業(yè)太火了