時至今日，張丹的房子仍然空置。
“幾個月前，我就預感杭州的租房中介要陸續(xù)跑路了”。張丹（化名）在杭州萬科智谷投資的一套酒店式公寓5月份剛剛交付，她告訴鈦媒體，之所以選擇自己出租而不是托管給中介，是因為身邊有不少做房東的朋友將房屋托管給了杭州一家名為沃客公寓的長租公寓品牌，但已經(jīng)好幾個月沒有收到房租了。
而事態(tài)的發(fā)展的確如張丹所料，不但她提及的沃客公寓早早跑路，8月27日，多家媒體報道，杭州的長租公寓品牌友客公寓爆雷。8月28日，鈦媒體發(fā)現(xiàn)杭州友客總部已經(jīng)被貼了封條，人去樓空。
事實上，早在去年底，杭州就出臺了相關政策，要求托管公司的資金庫必須在銀行設定專項戶頭，戶頭內(nèi)要為每間房源留足2個月租金的“風險管控金”，以防企業(yè)跑路作為租客部分補償。但由于疫情影響，這些政策只能下半年落地。
誰都沒想到，就在監(jiān)管政策落地前夕，長租公寓市場再次出現(xiàn)了爆雷潮。
友客的暴雷在行業(yè)引發(fā)了蝴蝶效應，包括杭州市場的巢客公寓、趣居等大小中介在內(nèi)，上海、成都、武漢等多地長租公寓“爆雷”。鈦媒體也在最近獲悉，杭州的飛寓公寓也處在爆雷的邊緣，有房東向鈦媒體反映已經(jīng)有一個多月沒有收到飛寓的租金。目前，已經(jīng)有多個城市的相關部門、協(xié)會密集發(fā)布公告提示風險。
綜合來看，盡管長租公寓爆雷基本上都是因為資金鏈斷裂，但與2018年的那波爆雷案例比起來，今年這些企業(yè)的跑路并不是由于租金貸所導致的，而是在擴張過程中采取了“高收低租”的方式，在租金支付上選擇了“長收短付”的模式。
這樣的模式之下，個別長租公寓企業(yè)通過“高收低租”“長收短付”等經(jīng)營模式，來緩解企業(yè)資金鏈壓力，但同時也會給租客和房東的資金財產(chǎn)安全埋下巨大的隱患。
大部分人并不了解，杭州的這一輪長租公寓爆雷潮早在上半年就開始了。
“千萬不能托管了。”王強是江干區(qū)機場路三里亭苑小區(qū)的業(yè)主，今年3月他把房子托管給了沃客公寓，沃客公寓每個月則會把3500元的租金打給王強。
由于3月份時，杭州的新冠疫情已經(jīng)基本可控，王強認為租房市場也會盡快恢復，因此他很快就與沃客簽了一年的托管合同。
但到了6月份，王強發(fā)現(xiàn)沃客的租金拖了一個禮拜都沒有到賬。在他聯(lián)系負責托管的中介人員后得知，沃客公寓已經(jīng)破產(chǎn)，甚至這名中介的員工都在跟沃客維權。
不得已，王強打給了租客要求退房，但租客的情況也不樂觀。
租客告訴王強，在與沃客簽約時，沃客的員工給了他好幾個方案，押一付一每月租金為3500元，但如果按季度付每月租金降為3200元，半年則為3000，年付的月租金價格看上去最為合算，租金僅為2700元。最終，盡管年付的資金壓力還是很大，但這名租客選擇向沃客一次性支付了一整年的租金。
顯然，沃客為了套取拓展房源的資金，采取了“高收低租”方式。
由于上一波爆雷潮的負面影響，消費貸與租金貸已經(jīng)被嚴禁使用，沃客這樣的做法成了大部分長租公寓品牌的選擇。
張丹告訴鈦媒體，萬科智谷是商用性質，因此大部分業(yè)主并非自住而是為了投資，且無暇親自打理。因此，托管是相當一部分業(yè)主的第一選擇。
在萬科智谷周邊，除了德佑沒有托管業(yè)務，做托管的中介不僅包括我愛我家、隨寓這樣的大中型房產(chǎn)中介，還有很多專門做租賃業(yè)務的分散式長租公寓品牌，其中就包括友客、沃客、飛寓等身處暴雷潮的中介。
在沃客暴雷后，張丹就擔心會波及到其他品牌，結果一語成讖。
8月27日起，包括杭州的友客、巢客公寓、趣居，上海的嵐越企業(yè)管理咨詢有限公司（嵐越公寓）、寓意物業(yè)管理公司，成都的巢客遇家、連合之家等多個托管公司均疑似跑路。
這意味著，又有數(shù)萬名房東、租客卷入了托管公司的這套擊鼓傳花的把戲中，也為長租公寓行業(yè)向好發(fā)展的趨勢蒙上了一層陰影。
種種跡象表明，盡管資金鏈已經(jīng)趨于斷裂，這些托管中介還會不停的把擊鼓傳花的游戲玩下去。
鈦媒體曾以托管為由咨詢過，我愛我家、德信地產(chǎn)旗下的隨寓。鈦媒體發(fā)現(xiàn)，盡管同樣存在高收低租的現(xiàn)象，但隨寓還會向房東收取一萬多元的軟裝費用，某種程度上起到了對沖資金鏈風險的作用。至于我愛我家，在與房東簽訂合同時，會告知房東存在2個月的空置期，只支付10個月的租金。
與張丹一樣，小璐也是萬科智谷的業(yè)主，收房時接觸了幾家托管機構。她告訴鈦媒體，無論大中介還是小托管公司，高收低租是普遍現(xiàn)象，但與這些背靠地產(chǎn)公司、房產(chǎn)經(jīng)紀公司的大連鎖不同，類似友客、沃客、飛寓這樣的小托管中介，為了獲取客戶信任，套路更多。
成立僅一年的友客公寓就是典型的案例。小璐向鈦媒體透露，友客的相關人員告訴她，友客背后有大型國企做背書，因此可以放心的把房子托管。此外，友客還提供了一個遠高于其他中介的收房價格。
友客的股權結構，來源：天眼查
而正是這一層的背書，使得大部分房東沒有質疑其高收低租的可行性，以及中介的資金鏈問題。反而以寧波地區(qū)為例，友客今年光在在寧波地區(qū)就開了四家分公司。分別是今年4月20日成立的寧波分公司、8月5日成立的位于鄞州中興路華宏國際中心的寧波第三分公司、8月20日成立的寧波第二分公司和海曙分公司。然而，就在寧波兩家分公司剛開業(yè)沒多久，友客就跑路了。
另外，小璐還發(fā)現(xiàn)除了找大機構背書，有的公寓品牌還會換“馬甲”。就在杭州的暴雷潮爆發(fā)前不久，小璐把自己的房子托管給了飛寓，但在簽約后她發(fā)現(xiàn)，經(jīng)紀人所屬的公司已經(jīng)變成了法蘭克福酒店管理有限公司。
而在與萬科智谷其他飛寓托管的房東交流后，小璐才知道，早在幾個月前就開始拖欠房東租金，還做了陰陽合同，并且找了新公司接盤。
但問題在于，由于飛寓有很多壞賬沒有處理，新接盤的公司又找理由拒絕替飛寓償還房東租金，這使得許多受損的房東與租客只能與已經(jīng)跑路的飛寓打官司。
事實上，從連續(xù)半個月的各地連續(xù)出現(xiàn)的暴雷案例看，杭州暴雷中介的操作已經(jīng)是目前行業(yè)許多中介的常見做法。在這場資本游戲中，房東的房子成了中介公司套取租客資金的籌碼。
更糟糕的是，疫情影響下，今年租金實際上呈下降趨勢，且8月份往往是租房的淡季。因此很多企業(yè)的資金鏈更加脆弱。
2020年 1月-2020年 8月杭州租賃住房成交量及環(huán)比變化。數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院
根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，2020年8月杭州市租賃成交量環(huán)比下降8.9%，成交量在7月達到峰值。隨著疫情防控的好轉，因疫情受抑制的需求和畢業(yè)季的需求在7月份基本釋放完畢，8月開始下降。
2020年 1月-2020年 8月杭州租賃住房平均月租金及變化。數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院
同時，盡管8月租金水平環(huán)比穩(wěn)中有升，但同比保持下降趨勢。根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，2020年8月杭州市平均租金為98.5元/㎡，環(huán)比上漲1.8%，同比下降1.7%。從環(huán)比來看，4月到7月租金下降和上漲幅度在1.0%以內(nèi)。從同比來看，1月到8月，由于疫情影響，租金持續(xù)保持下降的趨勢。
顯而易見，這樣的市場環(huán)境下，這些中介本身抗風險能力、運營能力、商業(yè)模式的靈活性差，很難把這套擊鼓傳花的游戲玩下去。
過去幾年間，長租公寓一直趨勢向好，因此我們看到，涌入這個賽道的創(chuàng)業(yè)公司越來越多。
根據(jù)公開信息，我國目前共有房屋租賃相關企業(yè)162萬家，近十年相關企業(yè)年注冊量呈現(xiàn)幾何式增長，2019年新注冊量達到37.5萬家，同比增長33%，比十年前數(shù)據(jù)增長了777%。今年上半年，行業(yè)共新增17.2萬家企業(yè)，其中二季度新增11.2萬家，同比增長16%。從地域分布來看，山東省以18.7萬家企業(yè)高居第一，廣東、江蘇分列二三位。
看似長租公寓是火爆的賽道，實際上也意味著行業(yè)的同質化嚴重、集中度低、準入門檻低，這往往給了很多人渾水摸魚的機會。
貝殼研究院高級分析師黃卉對鈦媒體表示，長租公寓近期不斷出現(xiàn)的爆雷事件，核心原因是其商業(yè)模式存在部分脆弱性，而上半年疫情的沖擊，加速暴露了企業(yè)商業(yè)模式存在的問題。
目前行業(yè)存在的問題有：
在黃卉看來，長租公寓企業(yè)理論上來講應當“以出定收”，根據(jù)出房情況來決定收房速度，將庫存維持在健康水平。而部分小企業(yè)為了拓展規(guī)模會相對激進地收房，而出租能力低可能導致空置率較高，現(xiàn)金流難以抵御市場風險。
不過，黃卉認為，盡管長租公寓看似已經(jīng)被玩壞，但長租公寓行業(yè)向好發(fā)展的趨勢不會變。
的確，雖然疫情會階段性影響長租公寓企業(yè)的生存環(huán)境，但同時疫情也加速行業(yè)洗牌和進化，從而將經(jīng)營能力不足的尾部企業(yè)會逐漸被淘汰，使得行業(yè)集中度不斷提升。
另外，行業(yè)洗牌后，對長租公寓企業(yè)的資金運作能力和運營能力提出了更高的要求，租賃企業(yè)需要不斷聚焦自我能力建設，迭代租賃產(chǎn)品設計，滿足租客品質居住需求，才能在市場中不斷突圍。
與此同時，為了保證租賃雙邊權益，野蠻生長多年的長租公寓市場還需要政府、協(xié)會的規(guī)范監(jiān)管。
以杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局近日發(fā)布《關于進一步落實住房租賃資金監(jiān)管相關工作的通知》為例。要求8月31日起，住房租賃企業(yè)向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收繳的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金等租賃資金均應繳入租賃資金專用存款賬戶管理。9月30日前，“托管式”住房租賃企業(yè)對2020年新增委托房源，應將對應房源的風險防控金繳交到位；對存量委托房源，應繳交風險防控金30%，剩余風險防控金繳納時間按規(guī)定順延執(zhí)行。
顯然，這樣的規(guī)范落地后，托管中介的資金鏈也會被相關部門所監(jiān)管，風險也相對可控。
近期，杭州、西安、上海、成都等多地陸續(xù)出臺了針對租賃機構資金監(jiān)管政策，旨在保障租賃雙邊權益。9月7日，住建部官網(wǎng)公布的《住房租賃條例（征求意見稿）》明確，住房租賃企業(yè)存在支付房屋權利人（房東）租金高于收取承租人（租客）租金，或是收取租客租金周期長于給付房東租金周期等高風險經(jīng)營行為的，應將其列入經(jīng)營異常名錄，并加強對租金、押金使用等經(jīng)營情況的監(jiān)管。
但可以預見的是，隨著各地監(jiān)管的日趨嚴格，很有可能會有更多“裸泳”的長租公寓品牌爆雷。
（本文首發(fā)鈦媒體 APP，作者 | 高夢陽）
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我就像知道 跑路這幫人有沒有受到制裁
還有什么新的殺豬盤模式