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2018年的八月，足以寫進商業(yè)史，長租公寓市場迎來了至暗時刻。
原我愛我家副總裁胡景暉對長租公寓哄抬房價的任性“炮轟”，此后，一連串的負面與危機接踵而來；SOHO中國董事長潘石屹也公開發(fā)聲，不建議做長租公寓，因為“這個生意就是虧的。”
8月2日，長租公寓品牌鼎家因經營不善導致破產；而業(yè)界最知名的長租公寓品牌——自如由來已久的甲醛房問題被循環(huán)發(fā)酵，刺痛了大眾的神經，再次將輿論推向高潮。
長租公寓，這個看似遍地黃金的市場，實則處在一個投入成本高、資金回收周期長、盈利微薄的環(huán)境中。
在過去兩、三年中被一級市場資本追捧的長租公寓，僅僅一年時間就露出了嗜血的本質。無論是自如甲醛房，還是長租行業(yè)內小玩家“爆雷”，注定成為追逐規(guī)模與速度的玩家們，必須吞下的苦果。
鼎家的破產背后，第三方金融機構接連暴出大窟窿。
一家叫做“愛上街”的互金公司被推到了輿論風口。中國房地產報的報道稱，鼎家租客通過銀行卡綁定一個名為“51返唄”（現更名為“愛上街”）的APP一次性把租金付給了鼎家，再每月返還給貸款APP相應的金額。而鼎家破產后，租客不但無法拿回先行支付的押金，還依然要每月按時向“愛上街”還錢，而部分房東也因未收到鼎家的應付租金，已經準備收房。
作為房地產的衍生行業(yè)，長租公寓追求快速擴張，天然就對金融杠桿具有較強的依賴性。業(yè)內有觀點認為，長租公寓之所以能夠截流資金池、利用高杠桿擴張，與其合作的第三方金融機構也扮演了不光彩的角色。
愛上街 CEO 朱明敏卻對于輿論的“一邊兒倒”感到頗為無奈。
8月末，鈦媒體在愛上街緊急召開的媒體溝通會上了解到，鼎家平臺的互金信貸平臺合作方有眾多，不止“愛上街”一家。愛上街一共服務了 243 名鼎家租客，朱明敏表示，自2018年4月他們下線了租房分期業(yè)務后，愛上街與鼎家的業(yè)務合作關系實質已經結束。
不過，由于此前鼎家租客和愛上街簽署的分期借款協(xié)議還未到期，大部分租客處于服務狀態(tài)——也就是說，部分租客們依然還需“按月還錢”。
朱明敏認為，鼎家出事以后，租客、房東與消費分期平臺同樣都是受害者。愛上街公司對外表態(tài)，“未來將聯(lián)系受害租客辦理分期解除手續(xù)，予以全面解除賬單，并向有關責任方追究其法律責任。”
據媒體相關報道，因鼎家破產而受損的租戶有4000戶，涉及的網貸平臺有六家，其中“愛上街”是租客綁定最多的第三方金融機構（鼎家董事長魏永鋒回應表示，鼎家平臺涉及資金貸款合作的客戶只占20%左右）。
“鼎家的核心問題，是內部運營與快速擴張所引發(fā)的資金鏈斷裂。”按朱明敏的理解，租房貸這類消費金融在鼎家事件中扮演的角色有限，并非是長租公寓挪用租金、瘋狂擴張的幫兇。
已轉型為分期電商平臺的“愛上街”，和其他眾多分期平臺一樣，這些底層金融服務，本身確是由資質合規(guī)的金融機構提供的。
租房分期，是愛上街推出的 20 多個分期業(yè)務的場景之一，2018年1月正式啟動。據愛上街方面提供的信息，其在2018年1月正式啟動與鼎家合作的同時，也陸續(xù)跟杭州本地的公寓進行合作。
然而該業(yè)務僅僅存在了三個月，就被下線。朱明敏稱，下線的原因并非因為風險，主要問題還是“這塊業(yè)務毫無起色”。“長租公寓的租房分期業(yè)務并沒有為愛上街帶來流量，反而需要花費更多的人力成本，同時還要面對激烈的市場競爭。”朱明敏告訴鈦媒體。
愛上街并非個案，事實上，很多消費金融公司目前對租金貸并不看好，且利潤微薄。
鈦媒體在采訪中了解到，在鼎家破產前的長租公寓市場，銀行、和消費金融公司都是在“租購并舉”政策的號召下涌入，為長租公寓各參與主體提供場景金融服務的。
近期長租公寓市場的死亡名單
然而，除了頭部企業(yè)之外，在唯房源數的長租公寓市場，小玩家要想擴張，能夠獲得的資金渠道非常有限，更沒有資格通過 ABS 方式去募資。因此，租金形成沉淀的資金池成了小玩家們僅有的幾個資金來源。
經鈦媒體向第三方企業(yè)征信平臺求證，過去一年多的時間里，先后有8家長租公寓品牌因資金鏈與經營問題而倒閉（上圖）。
盡管是正常的行業(yè)洗牌，但從根源上分析，這些公司在行業(yè)正在高速發(fā)展的過程中掉隊，主要原因在于中國“特色”的長租公寓發(fā)展模式。
長租公寓是當下最為擁擠的風口之一，房企、房產中介、創(chuàng)業(yè)公司、國家隊、銀行等多方勢力都蜂擁而至。
其中，房地產企業(yè)在建的長租公寓，其租賃持有運營模式主要是通過開發(fā)或購買持有并管理住宅物業(yè)，與美、日住房租賃市場的重資產模式相似。且與市場中以雅詩閣、魔方公寓、城家公寓為代表的集中式公寓一樣，目前市場占比不高。
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時下主流的長租公寓模式，是以自如、蛋殼、相寓、鼎家為代表的“包租”模式。
媒體對于長租公寓的聲討，很多觀點都忽略了一個事實：無論是分散式還是集中式公寓，公寓市場的各個玩家，并非是單純的二房東、租賃中介，其本質是房屋或者物業(yè)管理公司。
鈦媒體試圖從這一角度去了解整個行業(yè)，包括甲醛房、高杠桿等問題。
在物業(yè)管理模式下，企業(yè)盡管無需像房企一樣先期開發(fā)或購買物業(yè)，但在接受業(yè)主委托承擔管理者責任的同時，需要投入大量的資金用于房屋的裝修改造，同時還需要承擔空置期的風險。
今年8月至9月，鈦媒體駐杭州團隊以業(yè)主委托為由，向杭州地區(qū)多家長租公寓運營商咨詢了長租公寓收房的具體流程以及行業(yè)狀況。
鈦媒體走訪發(fā)現，鼎家的高空置率并非是獨有現象，由于租房旺季已過，目前杭州很多公寓運營商收房的意愿并不高。
“很多人都離開杭州了。”我愛我家旗下長租公寓品牌相寓的一位管家告訴鈦媒體，由于大批城中村的拆遷，杭州目前低價的房源數量大幅下降，但這些租客的大部分沒有轉化為長租公寓的客源。“我們很多房子都空著。”
在交流中，鈦媒體注意到，盡管自如與蛋殼仍然在收房，但也都表示，接下來會以消化庫存為主，在一些區(qū)域甚至會停止收房。
“可能月底我們就不在你這個區(qū)域收房了。”上述管家告訴鈦媒體。
另據鈦媒體了解，在9月3日剛剛結束的自如全國會議上，自如CEO熊林要求，自如九城的管家“全面下架平臺首次出租的房源并做全面登記”，同時開展環(huán)境檢測與除甲醛的行動。
平臺已經對各個城市的“管家”們提出了新要求：負責安撫所轄區(qū)域內每個租客。
一位不愿意透露姓名的管家向鈦媒體表示，這次專項行動將產生大批的空置房源。目前，自如大部分只接受毛坯房的5年委托，額外空置期總計190天。按照自如規(guī)定，在管理期間內，因為裝修、尋找客戶、客戶更換空檔期、房屋維修等原因會導致的空置期，在收房后的第一年空置期為3個月，剩余履約年度的空置期為每年25天。
在咨詢過程中鈦媒體了解到，除去空置風險，長租公寓的裝修成本并不低。
以杭州一套89方的3室毛坯房源為例，自如裝修配置的成本在7.5萬左右，包括了：硬裝、家居、家具、家電、門鎖、寬帶、保潔等成本。其中，硬裝成本占總成本的70%。除了先期成本，自如還會承擔該房源后續(xù)的維護、保潔等一系列費用。
一位自如管家告訴鈦媒體，收房的先期投入已經很高，盡快回本才是目標，談不上“哄抬收房價格”。
據悉，在業(yè)主有委托意愿后，管家都會先根據自如內部的評估體系核算出合理的收房價格，再與業(yè)主溝通。而在委托達成后，業(yè)主的預期收益會有每年3%的增幅。而在空置期過后，運營商盡快出房，產生的實際收益中，會將雙方事先協(xié)商的預期收益按時打給業(yè)主，剩余部分會以增值收益名義歸屬于長租公寓運營商。
經過測算，假如自如接受鈦媒體駐杭州團隊委托的這套89方的房源，以目前杭州的市場行情，需要四年左右才能覆蓋掉先期的成本，第五年開始才真正獲得收益。
業(yè)內人士在接受鈦媒體采訪時表示，投入成本高、資金回收周期長、盈利微薄是行業(yè)的基本狀況；而甲醛房出租，某種程度上就是在“中國式包租”模式下，部分線下運維人員出于業(yè)績壓力，為了降低空置、提高房源周轉的結果。
多個長租公寓運營方向鈦媒體表示，要想在市場中站穩(wěn)腳跟，快速擴張幾乎唯一選擇。
一些行業(yè)數據也在佐證，由于租金回報周期長，一些盈利方式尚不清晰、產品同質化問題尚未解決的品牌公寓，試圖通過規(guī)模效應來對沖成本。在這個過程中，就不可避免的會有空置率過高、動用杠桿的風險。
根據中國房地產協(xié)會的數據，2017年中國房屋租賃市場的年租金規(guī)模約為1.3萬億人民幣，長租公寓部分648億，市場占有率僅5%，遠遠落后于美國（30%）和日本（83%）。顯然，機構化運營的長租公寓市場有著廣闊的發(fā)展前景。
不過，一些從業(yè)者紛紛表示，這在租購并舉政策下已經狂奔一年的新興市場，也該是時候降降溫了。
事實上，今年并不是潘石屹這樣的行業(yè)權威人士第一次看衰長租公寓的投資了。在潘石屹眼中，長租公寓在擴張中一定會有銀行貸款，銀行貸款的基準利率是4.9%，實際成本會更高，把款貸過來把房子建好租出去回報率只有1%。
早在今年8月的一系列風波前，就有機構預測，長租公寓很可能在2018年加速行業(yè)洗牌。
城家公寓CEO金輝在今年上半年接受鈦媒體采訪時曾表示，
如今的長租公寓市場，已經進入“規(guī)模競爭”的時代，隨著國企、地產商的大舉進軍，一場絞肉機般的燒錢大戰(zhàn)在所難免。由于缺乏多元化盈利能力，為了培育市場，實現后續(xù)的規(guī)?；瘮U張，很多運營商只能寄希望于資本輸血與金融杠桿。
但這并不意味著，金融與資本就是刺激行業(yè)野蠻生長的罪魁禍首。實際上，同房地產一樣，在發(fā)達國家的住房租賃市場，金融是作為行業(yè)基礎設施一樣的存在。從某種程度上說，租賃金融的發(fā)達程度與租賃市場的成熟度息息相關。
圖片來源：《租賃新時代》
上圖很能說明問題。
目前，租賃市場的金融手段分為兩大類資產證券化與場景金融兩種。資產證券化在于將流動性差的房地產轉化為流動性較高的證券資產，為長租公寓這類的租賃運營公司提供靈活的融資手段，例如ABS、REITs等；而后者著眼于租賃環(huán)節(jié)，為房東、租客、運營商等參與主體提供金融服務，類似租金貸、分期這類產品。
在發(fā)達市場，租賃金融的存在使房屋資產具有流動性，同時也能夠讓租房消費變得更加便捷有保障。
而目前國內長租公寓市場的金融實踐與相關監(jiān)管，仍是在摸著石頭過河。自去年國家對租賃市場提供了頂層的政策支持后，相關的金融創(chuàng)新也在不斷試水。除了部分銀行提供類似租金貸的產品外，產業(yè)相關的金融機構被允許在長租市場有所嘗試。
今年6月1日，中國銀保監(jiān)會發(fā)布《關于保險資金參與長租市場有關事項的通知》，這份文件首次允許保險資金涉足大中城市的長租公寓市場，并明確保險公司可通過直接投資參與長租市場，保險資產管理機構可通過發(fā)起設立債權投資計劃、股權投資計劃、資產支持計劃、保險私募基金等方式間接參與長租市場。
對此，貝殼研究院院長楊現領在《租賃新時代》一書中認為，目前國內長租市場租賃金融的發(fā)展還存在很多障礙。他在這本書的研究成果中寫道：
由于長租公寓本身就是新興行業(yè)，相關的底層法律制度缺失，金融市場也不完善，投資運營團隊的能力不足，投資者對REITs、ABS等手段的認知也不請。加之，中國核心城市的住房租金收益率過低，公寓運營商的盈利能力不足，國內長租公寓要想獲得租賃金融的支持并不容易。
“資本進入只能說明這個行業(yè)越來越好、越來越規(guī)范，而沒有資金投入任何一個行業(yè)都發(fā)展不起來。”魏永鋒在總結鼎家的失敗時表示，不能以片面的角度去否定租房貸這類的創(chuàng)新金融手段。
事實也如魏永鋒所言，對于微利運營的長租公寓，除了提升自身的精細化運營能力，除融資之外能夠實現輸血的正規(guī)渠道只有ABS、場景金融。
據財經自媒體人秦小明介紹，國內發(fā)行ABS必須經過交易所等多主體監(jiān)管部門全部審核通過，對ABS發(fā)行人的資質和風控評估也非常嚴格。
圖片來源：自如一號發(fā)行文件
從這張流程圖中就能看出，自如發(fā)行ABS的整個資金流很清晰：自如通過旗下金融公司放貸給租戶-租戶與自如形成債權債務關系-自如將債權打包出售給SPV-SPV發(fā)行證券募資-自如從SPV獲得所募資金-補充旗下金融公司繼續(xù)放貸。
秦小明介紹，ABS的風險主要有兩點，底層資產違約率超過可控范圍，中介機構的自有資產不足以吸收ABS融資期限錯配的風險。他認為只要底層資產的違約率在定價范圍之內，長租公寓是可以利用其去開拓新房源的。
據《每日經濟新聞》不完全統(tǒng)計，目前市面上流通的長租公寓專項支持計劃至少有11只，總規(guī)模達106.67億元。具體來看，住房租賃運營方通過發(fā)行ABS募集資金在2到5億元左右。長租公寓品牌中，只有魔方公寓、自如、新派公寓和蛋殼公寓四家目前發(fā)行過資產證券化產品。
2018年4月25日，證監(jiān)會、住建部聯(lián)合印發(fā)《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，對開展住房租賃資產證券化的基本條件、政策優(yōu)先支持領域、資產證券化開展程序以及資產價值評估方法等進行明確，并將在審核領域設立“綠色通道”。
目前，國內能夠通過發(fā)行ABS的企業(yè)在市場中只占很小一部分。據相關報道，目前長租市場只有少部分的G端（政府）和B端（自持為主）能獲得股權融資或股加債融資，而占據80%比例的小B端很難獲得這兩種金融資源。
顯然，對于絕大部分玩家來說，在沒有合適的盈利模式的情況下，只能在場景金融中尋求更多的可能，鼎家就是其中的代表。
鼎家事件的爆發(fā)后，媒體輿論認為，租金貸這樣的金融手段被濫用，將會引發(fā)一系列風險?！敦斀洝吩?月31日的報道中稱，北京銀行、建設銀行、平安銀行等金融機構均已暫停租房貸款業(yè)務，其中北京銀行將重新審查住房租賃企業(yè)信貸業(yè)務的審批流程。
實際上，這并非是相關部門第一次如此謹慎。早在2016年初，監(jiān)管部門就對房地產中介機構、開發(fā)商、小額貸款公司、互聯(lián)網金融平臺（P2P）等在房地產新房、二手房交易市場上經營首付貸業(yè)務的機構進行整治，將通過場外配資、P2P等其他資金渠道產生的“首付貸”產品叫停。
而事情的起因，正是由于上海鏈家的兩筆違規(guī)交易及跨界經營行為引發(fā)輿論熱議，最終，監(jiān)管層通過對高杠桿房貸情況的摸底，叫停了首付貸。
對于租房貸問題的重新審核，是源于監(jiān)管層對高杠桿的一貫態(tài)度，也為行業(yè)敲響了警鐘。
但是，此次鼎家事件暴露出行業(yè)的癥結，并非是利用租金貸、ABS這些金融杠桿過錯，而是這個新興行業(yè)急需建立一套金融監(jiān)管體系。
“我們對鼎家的財務報表做過詳細審核。”朱明敏告訴鈦媒體。第三方金融服務平臺大多存在同樣的困惑：在將租金貸款打給鼎家后，無法監(jiān)控這部分資金的流向與用度，對于手握用戶的平臺（如鼎家）將沉淀租金用做房源擴張、及其資金鏈狀況更難以知曉。
也就是說，線上風控與線下風控完全不同，更需要監(jiān)管層相關政策的約束。
長租公寓迎來至暗時刻，還有沒有黎明？或要取決于產業(yè)鏈各方能否合力改善市場環(huán)境了：金融手段不應該被視作洪水猛獸，這其中，運營者能否做好信息披露？市場監(jiān)管何時有得力而明朗的政策？
既然要建立“租售并舉”的住房長效機制，伴隨著制度設計的日趨合理，有效的金融手段，反而會成為推動長租市場發(fā)展有利的助力。
快報
根據《網絡安全法》實名制要求，請綁定手機號后發(fā)表評論
潘總內容在引用時是有錯誤，原句為：過去幾年我一直在講，現在的房價已經非?；瘟?，一個最重要表現就是房屋租售比不正常。租售比也就是租金回報率，是用房子的年租金除以房子的總價，它是全世界衡量房地產市場最綜合的指標。正常的租金回報率應該是多少呢？應該是銀行貸款利率再加1%到2%。目前銀行的貸款基準利率是5%，所以租金回報率就應該是6%或7%。而現在，以北京為例，北京住宅租金回報率只有1%。即使租金再翻兩番，作為房子的擁有者，仍然虧本
首先想長租公寓的收入來自哪里，就租金，如果押一付一，哪租客沒金融化需求。就房東有（不算二房東），房地產用資產和租金池發(fā)行ABS是可以的。但要防范房價下跌和租金收入不穩(wěn)定而打折扣，最多60%的房產價值和租金池預期收入。其實房產公司發(fā)行ABS都想融資而已，沒想用租金賺錢的，有百分之幾回報，和賣房子不是小巫見大巫嗎。連房產公司的長租公寓都收益率低，何況二房東。根源在房價遠超沒房一族的支付能力，有房一族還需要租房嗎。目前階段，任何金融化都送死。