武漢在建樓盤，圖自證券時(shí)報(bào)記者臧曉松
4月8日，武漢正式解封，這對于整個(gè)中國而言都有著重要的意義，房地產(chǎn)市場也迎來積極信號——根據(jù)易居研究院中國百城庫存報(bào)告相關(guān)數(shù)據(jù)，從1月22日封城到3月29日，武漢新建商品住宅成交的網(wǎng)簽數(shù)一直為零，而3月30日交易開始重新出現(xiàn)。這意味著，關(guān)閉68天的武漢樓市也隨著武漢解封而重啟。
“武漢強(qiáng)則全國強(qiáng)，” 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“武漢樓市能夠走出低谷，證明樓市的韌勁，也證明武漢經(jīng)濟(jì)的韌勁。此類樓市數(shù)據(jù)進(jìn)一步說明宏觀經(jīng)濟(jì)可以走出低谷，也意味著二季度會有較好的表現(xiàn)。”
3月以來，隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)的逐步推進(jìn)，全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)市場也由2月的斷崖式下跌逐漸開始恢復(fù)：新房市場上，多地出現(xiàn)“秒光盤”；土地市場上，多個(gè)地塊遭頭部房企爭搶，溢價(jià)率水漲船高；二手房、租房市場上，成交、咨詢熱度亦較此前大幅增長。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始逐步恢復(fù)，預(yù)計(jì)二季度因疫情被積壓的需求將迎來釋放與反彈。但中央對房地產(chǎn)的調(diào)控基調(diào)并未改變，“且疫情可能沖擊經(jīng)濟(jì)導(dǎo)致失業(yè)和收入不穩(wěn)定，對后續(xù)需求端購買力造成影響。” 正如貝殼研究院首席分析師許小樂所說，對二季度的房地產(chǎn)市場，仍需保持謹(jǐn)慎樂觀。
易居研究院中國百城庫存報(bào)告相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，3月30日，武漢新建商品住宅交易重啟，前幾日日均交易量略低于50套，4月3日-4日，日度成交數(shù)據(jù)超過100套，市場呈現(xiàn)小復(fù)蘇的態(tài)勢，清明假期的交易數(shù)據(jù)略有下滑。
“當(dāng)然，若是對比歷史數(shù)據(jù)，比如1月1日-21日平均日度成交537套，當(dāng)前的復(fù)蘇節(jié)奏還是比較慢的，但至少也說明隨著交易市場的放開，樓市開始走出零成交的低谷，逐漸小復(fù)蘇。” 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析道。
武漢新房成交數(shù)據(jù)，來源：易居研究院中國百城庫存報(bào)告
“武漢樓市交易數(shù)據(jù)從零到有，具有非常強(qiáng)的信號意義。當(dāng)前全國存在各類看空中國經(jīng)濟(jì)的聲音，但實(shí)際上近期無論是武漢還是深圳、成都等，其樓市都呈現(xiàn)向上的趨勢，進(jìn)一步說明樓市具有很強(qiáng)的成長性，樓市也依然可以成為新冠肺炎疫情后期經(jīng)濟(jì)的壓艙石。此外武漢的數(shù)據(jù)還說明，購房需求依然是旺盛的，此類城市的表現(xiàn)，對于全國其他城市有積極的借鑒意義，相關(guān)房地產(chǎn)參與者應(yīng)該對中國樓市保持極大的信心和支持。”嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步指出。
正如嚴(yán)躍進(jìn)所說，3月以來，全國多個(gè)城市交易數(shù)據(jù)均出現(xiàn)向上趨勢。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，3月27個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)面積1313萬平方米，環(huán)比大增680%，同比下降33%；新建商品住宅成交顯著回升，50個(gè)重點(diǎn)城市3月整體成交1916萬平方米，環(huán)比增長309%，同比仍跌30%，但跌幅已然顯著收窄。
其中，成都、重慶、杭州、昆明都迎來了疫情后需求的集中釋放，3月成交量均超100萬平方米，典型代表如成都，近郊的江口水鎮(zhèn)項(xiàng)目3天到訪量超千組；節(jié)后“萬人搖”項(xiàng)目重現(xiàn)——恒大天府半島中簽率不足1.5%。環(huán)比來看，二三線城市集體“飄紅”，部分城市諸如重慶、寧波環(huán)比增幅均超20倍；同比來看，已有成都、杭州、昆明、合肥等城市開始正增長。
最值得關(guān)注的當(dāng)屬蘇州，本月多盤熱銷，3月20日開盤的碧桂園伴山瀾灣雅苑、龍湖首開湖西星辰、中旅名門府和3月22開盤的龍湖大境天成項(xiàng)目，無論是線上銷售還是線下選房的項(xiàng)目，幾乎都是“秒光”，加之地市火熱，落戶放松等利好不斷，預(yù)期4月成交仍將有進(jìn)一步回升。
此外，北京、深圳等地皆出現(xiàn)“秒光盤”。3月7日，招商蛇口深圳某項(xiàng)目推出后吸引數(shù)百人在售樓部聚集，被街道辦要求限流暫停接客，70套房源12分鐘售罄；3月13日，該項(xiàng)目再次在線上推出14套公寓房源，套均價(jià)格4200萬起步，僅8秒宣告售罄。3月16日，萬科深圳某項(xiàng)目線上開盤，吸引50萬人圍觀，288套公寓7分30秒即全部被鎖定。
3月25日，金茂北京某項(xiàng)目線上開盤，20分鐘售出814套，成為新晉“網(wǎng)紅”樓盤。官微顯示，在開盤前，該項(xiàng)目單日最高來電多組、平均每天來訪客戶300多組、累計(jì)1200張排卡量。因?yàn)闊岫雀邔?dǎo)致房源一再加推，從400套直到1000套。
項(xiàng)目看盤現(xiàn)場，圖自新京報(bào)
二手房方面，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，3月，各省市陸續(xù)恢復(fù)房地產(chǎn)中介線下帶看業(yè)務(wù)，城市成交規(guī)模環(huán)比普遍翻倍。8個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交體量為304萬平方米，環(huán)比增241%，同比仍跌34%。其中，南京、深圳恢復(fù)超預(yù)期，同比增速分別達(dá)38%和44%。
貝殼研究院數(shù)據(jù)亦顯示出二手房市場的復(fù)蘇。其重點(diǎn)監(jiān)測的18個(gè)城市二手房3月成交量比1至2月增長41.8%，已恢復(fù)至去年同期水平的63%；新增房源量與新增客源量均出現(xiàn)快速回升，其中新增客源量環(huán)比增加53.2%，同比增加96.2%，達(dá)到2019年以來新增客源量的月度峰值水平。
相較于銷售市場，租房市場的回升則更加明顯。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，3月租賃成交量開始大幅回升，3月第3周成交量超過去年同期水平，第4周成交量達(dá)到新高，超過去年節(jié)后旺季周交易量的最高點(diǎn)。整個(gè)3月，貝殼平臺重點(diǎn)18城的住房租賃成交量環(huán)比增長5.33倍，同比增長9.81%。
供需方面，3月份全國重點(diǎn)18城新增二手房房源數(shù)量和客源數(shù)量環(huán)比2月增幅分別達(dá)2.5倍和1.38倍，同比去年分別增長17.6%和97.2%。貝殼研究院指出，新增供需的大幅增加，一方面是前期積壓的供需快速釋放，另一方面也是得益于行業(yè)互聯(lián)網(wǎng)化普及，加大了房東和租戶的覆蓋面，釋放進(jìn)程加速。
目前，部分城市租金水平已經(jīng)開始回升。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，3月一線城市平均租金為93.45元/平方米/月,環(huán)比上漲0.43%,同比上升2.58%。西安、北京、天津、成都和濟(jì)南3月租金環(huán)比上漲幅度均超1%。
土地市場上，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，土拍熱度有所回升，流拍率明顯下滑。3月份土地流拍率已經(jīng)降至10%以下，處于近一年以來的較低水平，且明顯低于去年同期；溢價(jià)率整體保持小幅上行趨勢，3月再增1.1個(gè)百分點(diǎn)至12.4%，熱點(diǎn)城市平均溢價(jià)率更是超40%，深圳首場土拍吸引多家房企爭奪，兩宗宅地溢價(jià)率高達(dá)45%；成都天府新區(qū)宅地溢價(jià)率均在50%左右，久未供地的新都宅地溢價(jià)率更是超120%。
近兩月，為紓困房企、恢復(fù)樓市，多地政府出臺了針對房地產(chǎn)行業(yè)的扶持政策，據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，在2月75次打破歷史紀(jì)錄的基礎(chǔ)上，3月共發(fā)布了60次房地產(chǎn)相關(guān)政策，多集中于降低房屋預(yù)售門檻、為房企減稅降費(fèi)、人才購房松綁、緩交公積金等?？硕鹬赋?，就需求端來看，隨著疫情影響逐步散去，購房者信心將有明顯提升，前期積壓的購房需求將穩(wěn)步釋放。
據(jù)此，不少業(yè)內(nèi)人士對接下來的房地產(chǎn)市場提出了較為樂觀的預(yù)期。“隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)穩(wěn)步推進(jìn)，因疫情而積壓的需求在3月開始釋放，其中主要是前期積累的剛需快速入場帶動市場回暖。”對于后市二手房市場的發(fā)展趨勢，貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，隨著“賣小房買大房”的改善需求積極入市，二季度改善性需求釋放節(jié)奏會加快。
不過，克而瑞對二手房市場并不樂觀。其在報(bào)告中指出，隨著各省區(qū)市陸續(xù)允許恢復(fù)二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，核心城市出現(xiàn)成交量倍增暴增的現(xiàn)象。但成交“報(bào)復(fù)性”激增不會長久，整體市場仍處于歷史較低水平，事實(shí)上部分城市已出現(xiàn)規(guī)?；謴?fù)緩慢甚至倒退的現(xiàn)象。
“一方面長達(dá)兩個(gè)月的“停市”使得市場潛在客戶容量大大降低，當(dāng)前成交激增僅是積壓需求快速兌現(xiàn)的產(chǎn)物，另一方面隨著新房銷售復(fù)工，二手房市場熱度為新房倒吸在所難免。因此我們預(yù)計(jì)整體二手房市場恢復(fù)仍需較長時(shí)間，二季度將是關(guān)鍵階段，同時(shí)仍需謹(jǐn)防部分城市因需求減少而成交規(guī)模出現(xiàn)一降難復(fù)的現(xiàn)象。”克而瑞表示。
租房方面，貝殼研究院預(yù)計(jì)，由于3月份市場新增供需大幅釋放，以及疫情減弱催使一線城市住房租賃市場回溫，將推動4月份成交量繼續(xù)增長。此外，貝殼研究院近期聯(lián)合鳳凰網(wǎng)發(fā)布的調(diào)查顯示，疫情后63.45%的租客表示愿意提升居住質(zhì)量，租購?fù)瑱?quán)需求提升、品質(zhì)居住需求升級、新改善需求爆發(fā)成為租賃市場新趨勢。據(jù)此，貝殼研究院認(rèn)為，疫情結(jié)束之后租賃市場將迎來推遲的節(jié)后高峰，且租賃交易量很可能超出去年節(jié)后旺季水平。
新房銷售方面，3月24日，龍湖集團(tuán)CEO邵明曉在業(yè)績會上表示，作為房地產(chǎn)市場恢復(fù)較快的區(qū)域之一，“長三角”地區(qū)的交易規(guī)模已經(jīng)恢復(fù)到正常水平的八成，整個(gè)市場將在4月份回歸正常水平。同策研究院研究院張宏偉也認(rèn)為，無論是新房還是二手房，除湖北之外大部分地區(qū)樓市或在四月中下旬恢復(fù)正常交易，五至六月回歸正常水平。
但大部分分析還是認(rèn)為，新房銷售市場二季度或許難以恢復(fù)。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波便在接受《新京報(bào)》采訪時(shí)表示，全國大部分城市恢復(fù)到正常銷售水平估計(jì)要到5月份左右，4月份想恢復(fù)都很難，房地產(chǎn)市場的整體恢復(fù)，估計(jì)到五六月份能回升到去年同期水平已經(jīng)非常好。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，雖然當(dāng)下市場部分區(qū)域的確出現(xiàn)了熱盤，看房人數(shù)量相比之前有明顯上升，但遠(yuǎn)談不上回暖，最多只是復(fù)蘇。他認(rèn)為，整體市場還處于逐漸恢復(fù)中，成交量有望在下一季度回升至接近去年同期的六成左右。至于后續(xù)能不能回暖，主要還是看政策走向和疫情控制情況，目前，疫情還在蔓延，且政策也沒有明顯的調(diào)整，這樣市場很難全面回暖。
“談回暖為時(shí)尚早。”中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長鄒琳華也在接受《中國證券報(bào)》采訪時(shí)表示，未來不確定性增加，目前還不具備大規(guī)?；嘏幕A(chǔ)，出現(xiàn)反復(fù)的可能性較大。目前出現(xiàn)一些疑似回暖的現(xiàn)象，一是因?yàn)轭A(yù)期會實(shí)施大規(guī)模經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃；二是因?yàn)殚_發(fā)商的營銷手段，市場能否真正回暖還要看二季度情況。
克而瑞在《2020年一季度中國房地產(chǎn)市場總結(jié)與展望》中分析稱，長三角的部分城市諸如南京、蘇州、杭州等城市成交有望率先企穩(wěn)回升，高性價(jià)比項(xiàng)目將持續(xù)熱銷；沈陽、大連、濟(jì)南等環(huán)渤海城市受疫情影響相對較小，樓市恢復(fù)較快，二季度成交有望保持穩(wěn)中微增；中部城市諸如重慶、武漢、長沙等城市疫情負(fù)面效應(yīng)尚未消弭，整體成交有望在二季度末逐步恢復(fù)如常。
展望全年，克而瑞認(rèn)為，樓市成交并不會顯著失速，成交量也不會大幅下滑，大概率將呈現(xiàn)先抑后揚(yáng)、總量回落10%以內(nèi)的走勢。中國指數(shù)研究院研發(fā)中心研究副總監(jiān)曹晶晶則在接受《中國證券報(bào)》采訪時(shí)預(yù)計(jì)，隨著市場逐漸恢復(fù)，被壓制的需求將積極入市，將對價(jià)格形成一定支撐。但在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)下，房價(jià)不會出現(xiàn)較大波動，整體保持平穩(wěn)運(yùn)行。成交方面，全年全國銷售面積降幅會在5%-8%之間，銷售面積或維持在16億平方米，仍處于高位。
貝殼研究院則認(rèn)為，在房地產(chǎn)調(diào)控政策保持穩(wěn)定、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)得到恢復(fù)的情況下，二季度后會有一定低迷，年底10月以后又開始活躍。但由于全球經(jīng)濟(jì)受疫情影響存在衰退風(fēng)險(xiǎn)，國內(nèi)房地產(chǎn)市場也面臨收入效應(yīng)的挑戰(zhàn)，長期存在不確定性。
（本文首發(fā)鈦媒體，作者 | 石萬佳）
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