圖片來源@視覺中國(guó)
年關(guān)將至，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商們的日子越來越不好過。
距離鼎家公寓爆倉事件僅過了不到兩個(gè)月，近日，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商“寓見公寓”又被曝資金鏈斷裂，業(yè)內(nèi)震動(dòng)。
上海市徐匯區(qū)市場(chǎng)監(jiān)管局相關(guān)人士透露，寓見公寓隸屬的“上海小寓信息科技有限公司”已不能正常運(yùn)轉(zhuǎn)，具體情況還在進(jìn)一步調(diào)查。
根據(jù)公開資料，寓見公寓此前獲得雷軍與許達(dá)來聯(lián)合創(chuàng)立的順為資本的A輪融資，旗下房源數(shù)超過2萬套，在上海本土的分散式長(zhǎng)租公寓品牌中緊緊跟隨自如、青客。
而在今年4月25日，華泰佳越-中南寓見資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃獲深交所評(píng)審?fù)ㄟ^，號(hào)稱中國(guó)首單專業(yè)化機(jī)構(gòu)托管長(zhǎng)租公寓類REITs產(chǎn)品。
披著眾多的光環(huán)的寓見，最終還是沒能挺過2018年。
鈦媒體經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，寓見爆倉的原因雖然與鼎家相似，即因瘋狂擴(kuò)張而引發(fā)資金鏈緊張，利用金融杠桿工具的同時(shí)還可能存在挪用租金的情況。
但由于其波及租客之廣、涉及房源之多、違規(guī)利用租金貸等行為，此次寓見爆倉給行業(yè)帶來的震動(dòng)遠(yuǎn)甚于杭州鼎家事件。
潮水退去之后方知誰在裸泳，作為2018年僅存的幾個(gè)創(chuàng)業(yè)風(fēng)口之一，長(zhǎng)租公寓的底褲已被扯下。隨之而來的監(jiān)管，或許將讓這個(gè)狂飆突進(jìn)的大市場(chǎng)經(jīng)歷一次新陳代謝。
而爆倉恐慌，也正悄悄蔓延。
“我沒料到這樣的事會(huì)發(fā)生在我頭上”。租住在上海青浦區(qū)寓見公寓的小G告訴鈦媒體，10月16日一早他發(fā)現(xiàn)了此前素未謀面的房東張貼的告知書，才知道寓見爆倉了。
在這份告租客書中，房東稱由于未在合同規(guī)定日期收到租金，寓見公寓已造成違約，房東有權(quán)選擇解除合同并收回房屋使用權(quán)。
租客提供的房東告知書
在調(diào)查中鈦媒體發(fā)現(xiàn)，無論是租客還是房東對(duì)于寓見公寓的危機(jī)還是表示“很意外”。
“一下子就懵了。”小G對(duì)鈦媒體表示，自己一年前選擇寓見，就是因?yàn)榭粗卦⒁姷囊?guī)模以及順為投資的背書，并在8月份續(xù)租。他對(duì)鈦媒體稱，即便鼎家公寓爆倉，他依然沒料到寓見會(huì)步其后塵。“畢竟他們的規(guī)模在上海排在前列”。
從公開信息看，寓見的發(fā)展一直順風(fēng)順?biāo)?/p>
根據(jù)其官網(wǎng)信息，寓見公寓隸屬于上海小寓信息科技有限公司成立于2014年，主要布局上海及華東，擁有門店43家，開業(yè)房源數(shù)超過20000套，管理資產(chǎn)超過300億元，并規(guī)劃在3年內(nèi)發(fā)展到1000個(gè)項(xiàng)目、30萬套的服務(wù)規(guī)模。另外，寓見旗下還有4家子公司。
數(shù)據(jù)來源：企查查
盡管在目前的公開信息中，寓見的融資輪次與數(shù)額并不準(zhǔn)確。但2015年底寓見公寓創(chuàng)始人程遠(yuǎn)的一次題為《互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)，速度就是生命》分享中提到，在2014年寓見憑借兩套房子拿到了80萬美金的一筆融資，估值800萬美金。此后，寓見在2015年接連獲得雷軍旗下順為資本累積2000萬美金的融資以及2.2億人民幣的B輪融資。
據(jù)悉，寓見以分散式公寓起家，并在2017年逐步轉(zhuǎn)型，增加了集中式公寓運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)。鈦媒體了解到，此前寓見已經(jīng)為陽光城、景瑞等開發(fā)商的自持物業(yè)提供標(biāo)準(zhǔn)化公寓運(yùn)營(yíng)和管理服務(wù)。
而在今年4月，中南與寓見合作的資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃獲深交所評(píng)審?fù)ㄟ^，成為全國(guó)首單“資管分離”類REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）。在這份資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃中，發(fā)行總規(guī)模為人民幣3.60億元，寓見主要負(fù)責(zé)業(yè)主方中南菩悅旗下物業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理。
寓見公寓官網(wǎng)已無法訪問，其微信公眾號(hào)的部分功能也停止使用
可惜，地方頭部公司、房源眾多、規(guī)?？捎^、大機(jī)構(gòu)背書，這些都無法挽救寓見脆弱的資金鏈。
10月16日，在多方求證之后，小G選擇與其他租客一道前往上海寓見總部討要說法，并相繼前往派出所、消協(xié)、法院尋求援助。據(jù)多位租客向鈦媒體反應(yīng)，寓見公寓方面給出的初步方案為：未來由本土最具實(shí)力的機(jī)構(gòu)接盤，外界普遍認(rèn)為該機(jī)構(gòu)系青客公寓。但事實(shí)上，截止到發(fā)稿前，寓見公寓具體接盤方案與租客、房東以及房子的未來，都還是一個(gè)未知數(shù)。
租客提供的用戶告知書
與此同時(shí)，租客們不僅要擔(dān)心因寓見爆倉而被房東驅(qū)逐，此前與寓見簽的租金貸合同的處理問題，同樣困擾著他們。
正如鈦媒體曾在相關(guān)報(bào)道中所提及，自如、蛋殼、相寓、寓見、青客、鼎家為代表的時(shí)下主流長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)模式，是典型的“包租”模式。公寓運(yùn)營(yíng)商并不是簡(jiǎn)單的“中介機(jī)構(gòu)”或“二房東”，其本質(zhì)是房屋或者物業(yè)管理公司。
也就是說，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商不單單提供信息中介服務(wù)，進(jìn)而解決信息不對(duì)稱的傳統(tǒng)問題，還需要承擔(dān)運(yùn)營(yíng)、管理、服務(wù)、安全等多方面的責(zé)任，這也是與傳統(tǒng)租房中介相比長(zhǎng)租公寓的價(jià)值所在。
但無論是“鼎家事件”還是此次寓見爆倉，鈦媒體都發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)租公寓除了違規(guī)挪用租金自建資金池外，線下運(yùn)營(yíng)普遍存在違規(guī)操作的情況，而運(yùn)營(yíng)方也沒有盡到風(fēng)險(xiǎn)告知責(zé)任。
小N提供的租房合同
租住在寶山區(qū)寓見公寓的小N告訴鈦媒體，寓見公寓的租金支付方式有很多，主要為押二付一，同時(shí)也存在押一付一、季度付與年付的用戶。而出于資金壓力，小N選擇押二付一的分期支付方式。
小N向鈦媒體回憶，在簽約與辦理租金貸的整個(gè)過程中，管家完全未提及“貸款” 字，合同中也完全沒有“貸款” 字。她表示，只與寓見公寓簽訂了租房合同，更沒有沒有簽訂貸款合同。
不過，鈦媒體從租住在浦東新區(qū)寓見公寓的小J所提供的一份文件中發(fā)現(xiàn)了端倪。
盡管并未直接告知租客貸款事宜，但在這份文件的第二條里，隱晦的說明租金貸的違約責(zé)任：
“若您為簽約金融產(chǎn)品的承租人，則中途出現(xiàn)違約退房、 換房、轉(zhuǎn)租等非正常解約情形的，還需校相關(guān)合同約定支付相應(yīng)違約金給我司，由我司代為支付給金融產(chǎn)品提供方。若您拒絕支付違約金，則我司有權(quán)向您追償相應(yīng)損失；
若乙方放棄使用金融產(chǎn)品或申請(qǐng)的金融產(chǎn)品未通過審核從而使用自有資金支付租金的，則租金的支付方式變更為:付2押2。若因此情況乙方提出退房的，乙方需承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。”
寓見租客小J向鈦媒體提供的一份“特別告知”
小J告訴鈦媒體，自己只是轉(zhuǎn)租閨蜜的房間，并未直接參與線下簽約的過程。但小J表示，由于線下運(yùn)營(yíng)“管家”有著KPI壓力，往往追求業(yè)績(jī)，在沒有告知租客風(fēng)險(xiǎn)的情況下，急于簽約。而在長(zhǎng)租公寓的用戶里，涉世未深的年輕人占比很高，這些用戶未必會(huì)留意到告知書中的條款。
“只要是有點(diǎn)社會(huì)經(jīng)驗(yàn)，一下子就明白這是租金貸”。小J表示，在下載app辦理分期業(yè)務(wù)時(shí)，貸款需要視頻面簽，而且分期公司還會(huì)打回訪電話確定信息。
而像小N代表的這一類“粗心”的租客，在后續(xù)租住過程中，更是陷入了運(yùn)營(yíng)方在租金貸上對(duì)租客的重重套路。
據(jù)鈦媒體了解，在寓見公寓中租金貸現(xiàn)象較為普遍。此前與寓見合作的企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)中，既包括元寶e家、應(yīng)花分期、分付君這樣的消費(fèi)金融公司，也包括建行與浦發(fā)等銀行。
不少租客透露，在寓見事件中，建行、浦發(fā)銀行等國(guó)有銀行對(duì)租客的擔(dān)心與訴求處理迅速，但在元寶e家等第三方金融機(jī)構(gòu)貸款的租戶卻面臨著更多的麻煩。
“會(huì)不會(huì)影響個(gè)人征信??？”。寓見爆倉后，對(duì)于租金貸影響征信的擔(dān)憂，是所有的寓見租客維權(quán)群里租客們都會(huì)關(guān)心的話題。
而小N更加焦慮，因?yàn)樗涿畹谋成狭藘煞葑饨鹳J合同。
今年4月30日，小N選擇續(xù)住并簽訂了新的租房合同，分期方式為押二付一。據(jù)小N描述，管家為其提供一個(gè)二維碼下載元寶E家app并注冊(cè)信息。“他說后面的工作他去處理，我只需等待就好了”。但接下來的事讓小N費(fèi)解不已。
“到了5月份，有客服打電話說重新簽訂一份合同，說換一個(gè)付款方，公司已經(jīng)和他們不合作了，并說房租可以減免大概300左右，后面就有管家和我聯(lián)系”。小N對(duì)鈦媒體回憶，在6月底簽訂了第二份合同后，管家重新提供了一個(gè)二維碼，需要關(guān)注微信公眾號(hào)之后注冊(cè)，新平臺(tái)名為“應(yīng)花”，并承諾幫助她取消上一份與元寶e家的租金貸合同。
小N向鈦媒體提供的征信數(shù)據(jù)
在第二份合同簽訂時(shí)，小N曾咨詢?cè)⒁姷木€下管家相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，并問及會(huì)否影響征信，但管家表示按流程操作就可以，并帶走了4月底所簽訂的合同。直到7月中旬，小N發(fā)現(xiàn)自己在元寶e家app顯示在退租中。此后直到寓見爆倉事情被曝前，在每月按時(shí)在應(yīng)花平臺(tái)還款的同時(shí)，小N都沒能解除與元寶e家的租金貸合同。
一名租客提供的情況說明
經(jīng)過鈦媒體的深入調(diào)查，小N的遭遇并非孤例。據(jù)小N介紹，像她這樣在不知情的情況下背上2份租金貸合同的租客有兩百人左右。
另外，不少租客向鈦媒體反映，元寶e家并沒有資格放貸。盡管租客在元寶e家app上還款，收款方卻是晉商消費(fèi)金融、徽商消費(fèi)金融等機(jī)構(gòu)。
元寶e家與晉商消費(fèi)金融的經(jīng)營(yíng)范圍對(duì)比 數(shù)據(jù)來源：?jiǎn)⑿艑?/p>
一位租客向鈦媒體表示，原本每個(gè)月按1578元/月通過元寶E家APP付款，但在查征信的時(shí)候卻發(fā)現(xiàn)是在“徽商銀行”有貸款記錄，并非元寶e家，并且多貸款了2000多元。
甚至還有已經(jīng)退租的租客透露，寓見管家曾在退租時(shí)向其承諾不影響征信，合同也會(huì)自動(dòng)解除。但在寓見崩盤后，這名租客還是收到了元寶e家的催款信息。
一般情況下，按照正常流程，租客在辦理租金貸業(yè)務(wù)后，金融機(jī)構(gòu)會(huì)將租金一次性打給公寓運(yùn)營(yíng)方，在扣除相關(guān)服務(wù)費(fèi)用后，再按照合同約定期限打給業(yè)主。但在實(shí)際操作過程中，很多公寓運(yùn)營(yíng)商往往截流租金，形成資金池，在將租金收益已月付的形式付給業(yè)主方后，挪用資金池的資金用做快速擴(kuò)張與裝修的資本。
寓見此輪遭遇危機(jī)，正是由于運(yùn)營(yíng)方在缺乏造血模式的情況下盲目擴(kuò)張，而利用融資、租金貸、REITs等手段截流的資金無法填補(bǔ)資金黑洞，最終導(dǎo)致了寓見崩盤。
疑似一位寓見管家的回應(yīng)（來源：租客微信群）
不過，租客們認(rèn)為，寓見公寓不僅利用租客的租金自建資金池，公寓運(yùn)營(yíng)方以“換新平臺(tái)優(yōu)惠，舊平臺(tái)失效”為借口，誘導(dǎo)租客簽訂新的租金貸合同的行為，還涉嫌欺詐。
小G對(duì)鈦媒體透露，九月份寓見工作人員還在以完全虧本的超低價(jià)騙取廣大老租客的合約期內(nèi)續(xù)租，同時(shí)在崩盤被曝的前一日還有新租客入住，他認(rèn)為“這是明知即將崩盤前的洗劫”。
一位不愿透露姓名的第三方金融機(jī)構(gòu)的員工告訴鈦媒體，二次貸款也好，退租仍催收也罷，這些事情的背后很可能是公寓運(yùn)營(yíng)方與合作的金融機(jī)構(gòu)達(dá)成了某種默契。
他認(rèn)為，在租客退租或者更換金融機(jī)構(gòu)時(shí)，寓見承諾取消合同且不影響征信，但實(shí)際上只是由寓見負(fù)責(zé)分期還款，而租客與金融機(jī)構(gòu)間的合同并未解除。“至于征收短信的發(fā)送與否，一般機(jī)構(gòu)的后臺(tái)都有自己的選擇權(quán)”。
這樣，在租客并不知情的情況下，寓見就可以利用租客信息進(jìn)行二次借貸，進(jìn)而達(dá)到緩解資金壓力的目的。
值得注意的是，在采訪一名離職的寓見市場(chǎng)經(jīng)理時(shí)，鈦媒體得知，寓見的一些內(nèi)部員工至少在一年半以前，就因?yàn)樘崆安煊X到問題而離職了。而早在一年前，寓見就與青客公寓商討過合并接盤的事項(xiàng)，并未達(dá)成一致。
根據(jù)公開信息，在2016年之后，寓見公寓未公布過融資狀況。實(shí)際上，寓見的盈利模式遠(yuǎn)不足以支撐起3年內(nèi)發(fā)展到1000個(gè)項(xiàng)目、30萬套的宏圖偉業(yè)。
進(jìn)入2018年，寓見開始調(diào)整業(yè)務(wù)架構(gòu)，除了增加集中式公寓運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，申請(qǐng)專項(xiàng)REITs外，公司還試圖繼續(xù)掙扎，但實(shí)際效果并不好。
據(jù)鼎家事件善后方愛上街的一名市場(chǎng)部相關(guān)人士透露，在鼎家事件爆發(fā)后，寓見公寓還曾與鼎家牽頭包括愛上街在內(nèi)的善后小組接觸，協(xié)商接盤事宜，但最終流產(chǎn)了。“寓見方面表示接盤不接債，最多也只愿意解決50%的債務(wù)問題。”
信息來源：?jiǎn)⑿艑?/p>
另外，鈦媒體在企業(yè)征信信息平臺(tái)啟信寶查詢工商信息時(shí)注意到，今年9月寓見還曾將部分股權(quán)出質(zhì)給上海華瑞銀行股份有限公司。華瑞銀行在寓見爆倉后傳出的告知函中透露，寓見這筆質(zhì)權(quán)質(zhì)押所得的專項(xiàng)貸款主要用于長(zhǎng)租公寓房屋裝修。
然而，這筆款項(xiàng)對(duì)于已經(jīng)處在懸崖邊緣的寓見而言，是杯水車薪，并最終成為壓死寓見的最后一根稻草。
目前，如何收尾成為擺在各方面前的一道難題。
根據(jù)財(cái)新的報(bào)道，寓見實(shí)際控制人林小森已經(jīng)被采取相關(guān)監(jiān)管措施。他對(duì)財(cái)新表示，目前寓見的股權(quán)全部已質(zhì)押給貸款銀 ，公司已沒有任何資金可以調(diào)配，無力支付租金，極有可能申請(qǐng)破產(chǎn)。
目前租客們向鈦媒體透露，青客接盤的可能性比較大，不過還在商量更具體的方案。
租客提供的多方初步協(xié)商結(jié)果
實(shí)際上，在上海寓見爆倉的同時(shí)，長(zhǎng)沙的本土長(zhǎng)租公寓咖啡貓被曝資金鏈斷裂，涉及數(shù)百業(yè)主，總額超千萬。另外北京的一家長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方北京昊園恒業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，近期也被中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)曝光了租客、房東維權(quán)事件。據(jù)報(bào)道，昊園恒業(yè)曾在2017年一年中并購了近20家公寓、地產(chǎn)品牌，其在線下運(yùn)營(yíng)中涉嫌利用租金貸套路租客，進(jìn)而引起租客與房東的共同聲討。
《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》的部分報(bào)道
巧的是，昊園恒業(yè)的金融合作機(jī)構(gòu)同樣是寓見公寓的合作方——元寶e家。
很明顯，與傳統(tǒng)中介行業(yè)相比，長(zhǎng)租公寓行業(yè)目前缺乏相關(guān)法規(guī)的約束。目前來看尤其需要對(duì)行業(yè)的金融生態(tài)做進(jìn)一步的監(jiān)管。
10月18日，浙江發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)平穩(wěn)健康有序發(fā)展的指導(dǎo)意見》從申報(bào)、監(jiān)管、質(zhì)量、租金多個(gè)方面對(duì)長(zhǎng)租公寓的發(fā)展做出明確規(guī)范。
《意見》明確提出，要求嚴(yán)格規(guī)范“租金貸”業(yè)務(wù)。從事住房房源委托出租業(yè)務(wù)的長(zhǎng)租公寓企業(yè)不得自行開辦“租金貸”等金融業(yè)務(wù)，不得與無放貸資質(zhì)的機(jī)構(gòu)合作開展“租金貸”等業(yè)務(wù)，不得誘導(dǎo)承租人簽訂“租金貸”協(xié)議，不得為承租人提供擔(dān)保等增信措施。長(zhǎng)租公寓企業(yè)利用房東房源與金融機(jī)構(gòu)合作開展租金消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)事先征得原始房東書面同意。
不過這還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，市場(chǎng)需要有關(guān)部門出臺(tái)更完善的監(jiān)管與法規(guī)。
而隨著接二連三曝出的公寓運(yùn)營(yíng)商爆倉事件，拔足狂奔的長(zhǎng)租公寓企業(yè)將進(jìn)入新一輪的新陳代謝。但因?yàn)楸瑐}，又會(huì)有成千上萬的租客面臨生存危機(jī)，無數(shù)房東面臨財(cái)產(chǎn)損失。
顯然，在這個(gè)因?yàn)殚L(zhǎng)租公寓野蠻生長(zhǎng)而引發(fā)的鬧劇里，誰都是輸家。 （本文首發(fā)鈦媒體，作者/高夢(mèng)陽）
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心理學(xué)家認(rèn)為,在一般情況下,人們都不愿接受較高較難的要求,因?yàn)樗M(fèi)時(shí)費(fèi)力又難以成功,相反,人們卻樂于接受較小的、較易完成的要求,在實(shí)現(xiàn)了較小的要求后,人們才慢慢地接受較大的要求,這就是“登門坎效應(yīng)"。游安的要求就是:“讓每一次的安心呵護(hù)，成就更好的你”！
咖
怎么不放評(píng)論