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隨著京津冀一體化宏觀政策推出，京津冀三地互通聯(lián)動(dòng)達(dá)到最緊密的程度。在1月8日舉行的“贏在全產(chǎn)業(yè)鏈”為主題的第四屆中國商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化峰會(huì)活動(dòng)上，北京贏商網(wǎng)與iMall Research聯(lián)合發(fā)布了《2014-2015中國京津冀購物中心發(fā)展報(bào)告》，報(bào)告中提出并建立了兩大模型——投資開發(fā)評(píng)價(jià)模型和運(yùn)營管理評(píng)價(jià)模型。

其中運(yùn)營管理模型按照區(qū)位特征、建筑特征、租戶特征、租約特征、管理團(tuán)隊(duì)和政策機(jī)會(huì)六個(gè)大指標(biāo)評(píng)價(jià)，投資開發(fā)模型從經(jīng)營評(píng)價(jià)、車位量、商業(yè)建筑面積、投資額、消費(fèi)支出、城市化、社會(huì)消費(fèi)品零售額和人均GDP八個(gè)因素評(píng)價(jià)。

以下是《商業(yè)價(jià)值》和鈦媒體編輯瀟棋對(duì)報(bào)告的解讀：

1、購物中心分為引入、成長、成熟、衰退四個(gè)周期。目前，中國購物中心總體上正處于引入期，但不同城市發(fā)展程度不一樣：北京市進(jìn)入成熟期，說明運(yùn)營已經(jīng)成為最重要的責(zé)任。石家莊和天津還在成長期，唐山和河北省其他的幾個(gè)地級(jí)市，還在引入期。

2、把一線城市與二線、三線城市對(duì)比發(fā)現(xiàn)，三線城市的消費(fèi)率比較高（消費(fèi)率是指居民的消費(fèi)支出占經(jīng)濟(jì)總量的比例，它是購物中心開發(fā)階段重點(diǎn)考慮的指標(biāo)，也是購物中心運(yùn)營階段最應(yīng)該關(guān)注的基礎(chǔ)性的指標(biāo)），河北省還是有一定的發(fā)展能動(dòng)性。

3、2014年，河北、天津、北京京津冀購物中心發(fā)展趨勢(shì)非常迅猛。購物中心定位呈現(xiàn)多樣化的分布，定位中高端、中端和中低端分布比較廣泛。其原因是，2010年開始，房地產(chǎn)限購的時(shí)候，商業(yè)地產(chǎn)購物中心開始大量涌現(xiàn)，現(xiàn)在在中國沒有一塊地是凈住宅，全都是綜合性用地。

4、根據(jù)運(yùn)營管理評(píng)價(jià)模型的管理團(tuán)隊(duì)定性評(píng)價(jià)，太古里以4.5最高分位居第一，位居第二的是北京的apm，這說明香港團(tuán)隊(duì)在購物中心運(yùn)營方面仍然有很多值得購物中心借鑒的地方。

5、從運(yùn)營評(píng)價(jià)指數(shù)和排名看，北京15家購物中心中，太古里由于它的位置、建筑風(fēng)格，對(duì)品牌概念店這些能力和優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)，得到評(píng)價(jià)指數(shù)是78.9，排名第一；僑福芳草地71.4位居第二名，第三是西單大悅城70.8，第四是朝陽大悅城，第五是國貿(mào)。

6、從天津六家比較典型購物中心的運(yùn)營評(píng)價(jià)指數(shù)看，天津大悅城以優(yōu)勢(shì)非常明顯以63.7位居第一，銀河國際購物中心59.2位居第二，恒隆廣場(chǎng)57.5排名第三，河?xùn)|萬達(dá)廣場(chǎng)50.8排名第四，水游城49.8排名第五，陽光新業(yè)廣場(chǎng)44.6排名第六。

7、在河北省這6個(gè)購物中心中，按照區(qū)位特征、建筑特征、租戶特征、租約特征、營收能力、政策評(píng)價(jià)、管理團(tuán)隊(duì)評(píng)價(jià)，沒有一家購物中心的管理團(tuán)隊(duì)定性評(píng)價(jià)指數(shù)超過4。

8、對(duì)比北京、天津、石家莊的購物中心，我們發(fā)現(xiàn)：石家莊購物中心的運(yùn)營能力明顯石家莊不如天津，而天津不如北京。

9、通過投資開發(fā)指數(shù)模型，我們發(fā)現(xiàn)：北京投資開發(fā)評(píng)價(jià)排名遙遙領(lǐng)先，比天津高出來11分，天津比石家莊又高出來13分。這說明在北京做生意，目前風(fēng)險(xiǎn)很小。唐山和保定分別位居第四和第五，這是由于唐山有資源、有礦，保定人口比較多；而后面的邯鄲、秦皇島、邢臺(tái)、滄州和衡水，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相差不多。

（本文即將刊登于BT傳媒?《商業(yè)價(jià)值》雜志2月刊，敬請(qǐng)關(guān)注。網(wǎng)絡(luò)獨(dú)家首發(fā)鈦媒體）