潘石屹要“跑”了？
3月11日晚，SOHO中國發(fā)布公告稱，公司在與海外金融投資者洽談，以探討進行戰(zhàn)略合作的可能性（「潛在交易」），其可能導致就本公司的全部已發(fā)行股分（「股分」）作出全面要約。截至報告日期止，尚未就是否進行潛在交易作出決定，而且并未與任何一方訂立實施潛在交易的正式協(xié)議。
此前，SOHO中國曾被報道稱正計劃將旗下核心資產“八大金剛（內地八座辦公樓）”全部出售。若消息屬實，屬于SOHO中國的寫字樓項目將僅剩位于朝陽門的銀河SOHO一個，也就是說，SOHO中國正在將國內資產清空。
此次，SOHO中國又承認正在進行股權出售相關洽談，潘石屹似乎是打算徹底“清倉”了。
劃算的買賣
3月10日早間，路透社報道稱“黑石集團擬以每股6港元、總價40億美元的價格將SOHO中國私有化，并接管SOHO中國的相關債務，有關交易細節(jié)預計將在未來幾周內敲定” 。以此計算，如將SOHO中國私有化，黑石集團或需花費超605億元，而這也將成為黑石集團在中國最大的一筆收購。
受此消息刺激，SOHO中國股價于3月10日上午開盤后迅速上漲，11時12分開始停牌。臨停前，SOHO中國股價報4.1港元，漲幅高達37.58%，市值約213億港元，而這也是SOHO中國股價自2018年6月以來的高點。
3月11日晚公告發(fā)布后，SOHO中國于3月12日復盤，股價在一分鐘內上漲13.9%至4.80港元，隨后有所回落，截至收盤報4.16港元，較10日停牌上漲1.46%。
股價的大幅上漲意味著公眾認為SOHO中國被收購是一個巨大利好，相關分析亦普遍認為，這是一筆劃算的買賣。
從價格上看，每股6港元的交易報價幾乎是SOHO中國9日2.98港元的兩倍。不僅如此，SOHO中國于2007年10月上市，歷史最高價也僅有7.404港元，自當年11月15日之后更是再未突破過6港元。
從交易條件看，若黑石集團接管SOHO中國的相關債務，對后者而言也是一大助力。根據(jù)2019年半年報，截至2019年6月30日，SOHO中國總負債約326.83億元，其中將于一年內到期的負債約20.53億元，五年以上到期的債務116.92億元；而公司同期現(xiàn)金及等價物只有11.5億元，已經完全無法覆蓋短債。
從經營層面看，2019年上半年，SOHO中國平均借貸成本約4.8%，潘石屹此前曾表示：“在北京這樣的城市，SOHO中國的租金回報率不到3%，但銀行貸款的資金成本超過了4%，這幾乎是地行業(yè)最低的資金成本，但在此情況下，這意味著全年的物業(yè)經營仍然會虧損2%，這個生意怎么做呢？”
事實上，自2012年轉型后，SOHO中國營收和利潤便開始逐年下滑。2012年該公司實現(xiàn)營收和凈利潤分別為155.44億元、105.85億元，而直至2018年，該公司的營收和凈利潤已經縮水至12721億元、19.25億元。由此可知，2018年與2012年相比，SOHO中國的營收規(guī)模已經縮減了89%，而凈利潤規(guī)模減少了約80%。2019年上半年凈利潤更是僅有5.65億元，同比下滑了48.36%，較2012年的105.85億元大幅縮水95%。
對于SOHO中國，或許潘石屹等股東及管理層已經失去了持續(xù)經營的能力和動力，出售對其而言可能是一種解脫。
但對黑石集團而言，這樣的SOHO中國似乎并不是燙手山芋。公開資料顯示，黑石集團成立于1985年，2007年6月在紐約證券交易所掛牌上市，旗下黑石基金是全球最大的房地產私募基金，有著“私募之王”之稱，管理的資產總額達到5000億美元，重點業(yè)務包括房地產、私募股權、對沖基金、信貸四類，其中房地產是黑石集團的業(yè)績支柱——根據(jù)2019年財報，黑石集團可收取管理費的資金為1122億美元，房地產約占46.70%。
2007年，黑石集團曾斥資260億美元收購希爾頓，2014年開始，又通過12次交易逐步清倉了希爾頓股票，共實現(xiàn)約140億美元利潤，成為私募股權史上回報最豐厚的一筆投資。2013年，黑石集團收購了經營不善的奇斯威克園區(qū)，通過近兩年的改造，將其空租率由收購前的6.9%大幅縮減至低于1%后，以7.8億英鎊的價格將出售給中投，凈賺近4億英鎊。
也就是說，黑石集團有著較高的投后管理水平，收購SOHO中國后，或許能夠提升其經營、盈利能力，并在一段時間后以更高的價格出售，對后者的發(fā)展及估值而言都是一種利好，而黑石集團也能從中獲益，從而實現(xiàn)雙贏。市場對這筆交易似乎也是看好的態(tài)度，SOHO中國大漲的同時，黑石集團股價也在3月10日上漲了7.79%。此外，消息還稱，與黑石集團達成協(xié)議后，潘石屹及妻子打算保有小部分股份。
對此，知名地產分析師嚴躍進分析稱，目前美國等經濟形勢來看，各類房地產基金和資產管理公司相對會比較保守，而黑石依然和SOHO中國談判，說明是看好中國房地產市場，尤其是寫字樓市場的。去年開始全國寫字樓市場比較疲軟，客觀上也會壓低部分寫字樓的產品價格，這或也是黑石收購的一個重要邏輯。
他還表示，對于SOHO中國來說，現(xiàn)在以公司的名義進行拋售或私有化，也說明資產處置的決心。一般來說，寫字樓企業(yè)對于經濟周期會更加敏感，所以會積極進行轉讓。而股價本身的波動，也說明外部對于SOHO中國股票的看好，某種程度上說明其股價是低估的，通過此類私有化，本身也有助于一些中小股東獲得收益。
清倉基本完成
SOHO中國股價的上一次大漲，還要追溯到去年10月。彼時，SOHO中國股價在數(shù)小時內上漲27.19%，原因則是有消息稱“SOHO中國據(jù)悉考慮以80億美元出售中國的辦公大樓權益。”
隨后，澎湃新聞跟進稱，其從接觸過該筆交易的知情人士處了解到，SOHO中國已經開始進行交易，且交易對手是外資公司，SOHO中國擬將旗下核心資產“八大金剛”全部出售。財新則稱當時第一筆交易已經接近最后階段，黑石集團聯(lián)合新加坡國有控股的GIC公司成立買方團，有意收購SOHO中國在北京的光華路SOHO、望京SOHO塔3，以及在上海的SOHO復興廣場；此外SOHO中國還有五個意向在售項目，這八個項目總價值人民幣500億-600億元，計劃所有交易在未來兩年內完成。
而官方公告中的一句“在投資物業(yè)組合的日常經營管理中，本集團會不時探討集團所處主要市場的商業(yè)地產市場環(huán)境及潛在交易機會”被業(yè)內解讀為對此消息的默認。
根據(jù)SOHO中國2019年半年報，目前SOHO中國旗下寫字樓項目僅有9個，若出售8個項目的消息屬實，屬于SOHO中國的寫字樓項目將僅剩位于朝陽門的銀河SOHO一個；從財報看，截至2019年6月底，SOHO中國的總資產約689億元，將辦公樓出售后將僅余一百至兩百億。
事實上，SOHO中國早在2014年，就已開始出售旗下資產。根據(jù)SOHO中國披露的大宗交易情況，過去近6年，SOHO中國已經累計出售了逾250億元的物業(yè)資產。
2014年，SOHO中國以82.8億元的總對價，出售了位于上海的SOHO海倫廣場、SOHO靜安廣場以及凌空SOHO的近一半物業(yè)面積。2015年，通過股權轉讓的形式，SOHO中國向復星集團出售了其所持上海外灘國際金融中心8-1地塊50％的權益，預計其所占的股權轉讓款為42.5億元，同時收回了近46億元的股東貸款及利息。
2016年，SOHO中國以32.2億元的對價，出售了位于上海的SOHO世紀廣場。2017年，SOHO中國又以35.73億元的價格將虹口SOHO整體出售，買家為新加坡公司吉寶置業(yè)旗下的吉寶置業(yè)中國、吉寶資本旗下首峰資金管理與另一名聯(lián)合投資者；同年，SOHO中國又將凌空SOHO的剩余物業(yè)面積，以85.8億元出售。
2019年6月，潘石屹曾宣布將分批銷售部分持有物業(yè)，預估總價值78億元：第一批銷售房源來自望京SOHO、銀河SOHO、建外SOHO、SOHO東海廣場及SOHO中山廣場共5個項目的9套單獨交易標的房源，總計2萬平方米；第二批銷售房源何時啟動尚未公布。
彼時，被問及“為什么要這樣急迫的銷售穩(wěn)定現(xiàn)金流”時，潘石屹解釋稱：“公司持有的房子量太大了，有600億的資產，100多億的負債，把這些零零星星的物業(yè)都銷售出去，是一個很理性的考慮。另外，我當年也是做房地產開發(fā)，很活躍的，市場上就要有不斷的交易，中介可以賺錢，政府能夠收到稅，我多多少少賺點錢，做私立就要出貨進貨，這個是我的活思想。”
9月底，SOHO中國曾宣布以7.61億元的價格出售位于北京的9個商業(yè)項目共計2583個地下停車位組成的資產包。10月22日，有消息稱，SOHO中國已將旗下共享辦公業(yè)務SOHO3Q的11個項目打包賣給筑夢之星，彼時已進入合同審批流程。
值得注意的是，出售國內資產的同時，潘石屹還在不斷對海外進行投資。2011年開始，潘石屹夫婦通過家族信托投資了大量海外資產，先是斥資7億美元買下紐約曼哈頓廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓，后又花費6億美元收購曼哈頓公園大道廣場的49%股權，接著耗資7億美元聯(lián)合巴西財團收購美國通用汽車大廈40%的股權。
長子潘瑞也成立了Estates房地產公司，擁有多個大型地產項目，其中包括首個由華人主導的英國公寓品牌UNINN。就在最近，從2019年12月18日至2020年1月14日，潘石屹注冊了7家公司，且公司股東均為注冊在境外的公司，注冊資本從150萬元至2億元不等。而這7家新成立公司背后100%控股的大股東均為香港、臺灣公司，尚未能查詢到實際控股人的情況。
當時有觀點認為，潘石屹是在轉移資產，其回復稱“千萬不要相信謠言，我現(xiàn)在拿的護照是中華人民共和國的護照。房子建在這里，我是帶不動的，所以說我跑了，都是謠言。”此次私有化傳聞出現(xiàn)后，質疑再次出現(xiàn)，但知名地產分析師嚴躍進認為，變現(xiàn)的可能性更大，通過私有化為SOHO中國創(chuàng)始人等帶來了規(guī)模較大的現(xiàn)金流，在當前房地產市場的大環(huán)境下，類似現(xiàn)金流的充裕也是很關鍵的。
（本文首發(fā)鈦媒體，作者 | 石萬佳）
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