圖源：招股書
另外，在2024/25學年，香港八所主要大學的平均學生床位比為2.55:1，表明學生宿舍供應嚴重不足。
這一短缺導致超過62500名學生無法獲得校內(nèi)住宿，反映出香港學生宿舍資源的極度匱乏。
并且，它們的商業(yè)模式比較討巧，住宿之外拓展教育咨詢，兩個業(yè)務可以相互補充和互為轉(zhuǎn)化。
招股書提到，住宿服務營收占比為60%，教育咨詢業(yè)務升至30%。兩大業(yè)務互相反哺的狀態(tài)進入良性階段。
很明顯，匯生活如果能夠登陸納斯達克，它將成為“學生宿舍公寓第一股”。
但是，對于酒店行業(yè)從業(yè)者來說，學生宿舍是一門好生意么？
咱先聚焦匯生活和香港市場來談。
匯生活在招股書中強調(diào)，香港學生宿舍市場高度分散且競爭激烈。
競爭對手包括其他的學生宿舍運營商、私人房東、房產(chǎn)中介、在線租房平臺等。
并且，香港地區(qū)的學生宿舍業(yè)務更受政策影響。
假如香港對內(nèi)地收窄入學規(guī)模，匯生活的主要客源將會同步遭遇壓縮。
并且，學生宿舍的客源，基本上沒有回頭客。匯生活必須得采取各種方式吸引新的學生群體。
按照這家公司的規(guī)劃，上市募資建設(shè)項目包括“拓展東南亞市場業(yè)務”和“開發(fā)學生公寓及宿舍管理系統(tǒng)”。
其實，這也是為了分散市場過于集中的風險。
老沙認為，匯生活真的有必要考察一下內(nèi)地各個城市的大學城的市場。畢竟內(nèi)地的學生更多。很多大學城都是學生扎堆的地方。
但是，還有一個非?，F(xiàn)實的問題，有學生并不代表就有學生宿舍的市場。
匯生活披露了香港學生宿舍的市場容量。
據(jù)MIGO報告顯示，香港學生公寓租賃市場正經(jīng)歷快速擴張，預計市場總規(guī)模將從2020年的4.8億港元（6150萬美元）增長至2030年的57億港元（7.314億美元），復合年增長率接近24%。
這一顯著增長主要得益于大學校園宿舍持續(xù)短缺、本地及國際學生人數(shù)不斷增加，以及提供現(xiàn)代化設(shè)施和靈活租賃選擇的蓬勃發(fā)展的私人學生公寓行業(yè)的興起。
截至2024年，香港學生公寓的入住率高達95%至100%，月租金從6000港元（767美元）到15000港元（1917美元）不等。
香港學生公寓租賃市場規(guī)模增長趨勢 圖源：招股書
單純看這個入住率和租金，真的是讓老沙眼饞。
但是，這個生意在內(nèi)地容易復制么？內(nèi)地同行又該如何抄作業(yè)。
老沙有一個基本判斷：
內(nèi)地高校學生宿舍市場容量有，但是相對分散。
業(yè)界預計，在2032年前后，內(nèi)地入學大學生數(shù)量達到巔峰。高等教育學齡人口達8900萬人。
但是，大學宿舍并不太夠。
在前兩年，“大學宿舍不夠住了”還一度登上熱搜。“不提供住宿”，幾乎成了多所高校對待碩士，尤其是專碩的態(tài)度。
還有很多學校出現(xiàn)“4改6”的情況，引發(fā)很多學生的吐槽。
圖源：小紅書
并且，很多學生對大學宿舍的硬件條件并不滿意。
連續(xù)三年的軟科中國大學生滿意度調(diào)查結(jié)果顯示，“宿舍條件舒適”獲得了本科生較高的關(guān)注度，均超過67%。
然而，在調(diào)查結(jié)果中，全國大學生中僅有50%左右對母校宿舍條件表示滿意。
一方面是宿舍不夠，另一方面是宿舍不滿意。這些市場機會不就有了嘛！
存量酒店改公寓，這種事在國內(nèi)市場已經(jīng)非常常見。
但是，酒店改成學校宿舍，這還是一個新鮮事。
這里有幾個問題需要警惕。
一個是合規(guī)問題。酒店和高校宿舍對于消防、房屋用途等都存在差異，投資人需要把合規(guī)條例搞清楚。
另一個是政策端的問題。
投資人需要了解國家高校招生政策，尤其是對待研究生教育的政策調(diào)整。
很多不提供住宿的學生群體中，大多發(fā)生在研究生身上。所以，大的方針政策是學生宿舍生意的基本盤。
老沙認為，在搞清楚上述兩個問題之后，再去介入學生宿舍生意才更具討論意義。
要想做好學生宿舍生意，應該著重關(guān)注以下幾個方面：
一是位置。
高校學生的活動半徑多為校園和宿舍。所以，距離學校近，便是學生宿舍生意的核心競爭力。
圖源：小紅書@港漂學長
二是房價與成本之間的平衡。
高校宿舍與酒店客源不同。前者具有很強的周期性和穩(wěn)定性，并且拓客的窗口期非常明顯。
同時，學生在宿舍方面的支付能力并不強。投入和回報的賬目必須算清楚。
三是經(jīng)營模式。
老沙認為，對比租賃模式，以自持的形式切入這一市場可能會更有競爭力。
同高校合作宿舍業(yè)務，具有較強的穩(wěn)定性。投資人可以找專業(yè)的運營團隊來操盤。
老沙竊以為，這些團隊得具備拓客能力、服務能力，以及除住宿業(yè)務之外的二銷能力。
如果能夠把握好高校學生群體，學生宿舍扮演的角色或?qū)⒏佣嘣土Ⅲw。
任何以年輕人為主要客群的品牌，都有望與其產(chǎn)生具體業(yè)務上的關(guān)聯(lián)。
或許，未來的學生宿舍生意，真正能夠賺錢的不在于“宿舍”，而在于“學生”。
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