文 | 邁點
政策開放僅百天，酒店公募REITs已從“雙雄爭霸”邁入群雄競逐的全新階段。
繼錦江、華住兩大頭部酒店集團申報產(chǎn)品獲滬深交易所受理后，湖北文旅集團正式啟動酒店商業(yè)不動產(chǎn)公募REITs項目招標，并于2月24日公示中標候選人，成為首個入局該賽道的省級文旅國企。
緊隨其后，海珠城發(fā)集團也于3月10日發(fā)布朗豪酒店商業(yè)不動產(chǎn)REITs相關(guān)服務采購招標公告，區(qū)管國企也加入酒店REITs布局陣營，國資布局從省級到區(qū)級層層落地，酒店REITs賽道擴容速度持續(xù)加快。
這不僅是酒店資產(chǎn)證券化的又一重要突破，更標志著酒店REITs布局主體從純酒店企業(yè)向文旅國資、城市建設(shè)國資延伸，布局層級覆蓋省級與區(qū)級，行業(yè)邏輯正在發(fā)生深刻變革。
01 政策破冰100天，賽道加速擴容
酒店類公募REITs能快速落地，其實是政策支持和行業(yè)需求雙向契合的結(jié)果。2020年基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點啟動后，監(jiān)管層一直在不斷擴大試點范圍。
而2025年12月發(fā)布的新版基礎(chǔ)設(shè)施REITs行業(yè)范圍清單，成為關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點——首次把四星級及以上酒店單獨納入發(fā)行體系，打破了此前酒店只能作為商業(yè)綜合體附屬設(shè)施申報的限制，為酒店資產(chǎn)證券化掃清了政策障礙。
政策紅利釋放后，頭部企業(yè)率先響應。2026年2月，錦江酒店、華住集團申報的公募REITs產(chǎn)品先后獲滬深交易所受理，成為首批試水者。
僅半個月后，湖北文旅集團的緊跟入局，啟動招標工作，明確項目標的為酒店商業(yè)不動產(chǎn)REITs，不允許聯(lián)合體投標，分階段選聘專業(yè)機構(gòu)，彰顯了國資布局的嚴謹性。
3月10日，海珠區(qū)管國企海珠城發(fā)集團發(fā)布朗豪酒店商業(yè)不動產(chǎn)REITs基金管理人及計劃管理人服務采購、財務顧問服務選聘兩大招標公告，確定開標時間為3月31日，區(qū)級國資正式入局，為賽道再添新力量。
從政策破冰到省級、區(qū)級國資先后入場，短短100天，酒店REITs賽道已呈現(xiàn)多元化布局態(tài)勢。
02 多方競逐，錦江、華住、湖北文旅、海珠城發(fā)的差異化棋局
首批申報的錦江酒店、華住集團，以及先后入局的省級文旅國企湖北文旅集團、區(qū)級城建國企海珠城發(fā)集團，其布局策略與資產(chǎn)特征呈現(xiàn)出鮮明的差異化，既折射出頭部酒店企業(yè)的模式分化，也標志著布局主體從純酒店企業(yè)向文旅國企、城市建設(shè)國資的多元延伸，布局層級覆蓋省級與區(qū)級，為行業(yè)提供了更豐富的申報參考。
錦江：全國撒網(wǎng)，穩(wěn)字當頭
作為全國性酒店龍頭，錦江走的是“規(guī)模化分散布局”路線，申報的REITs底層資產(chǎn)覆蓋18座城市的21個項目，募集規(guī)模達17.03億元。這種布局最大的好處就是抗風險能力強，哪怕單一區(qū)域出現(xiàn)市場波動、消費下滑等情況，對整體資產(chǎn)的現(xiàn)金流影響也比較小，和錦江作為全國性酒店龍頭的規(guī)?；?、全域化戰(zhàn)略定位相契合。
不過這種模式也有短板，其底層資產(chǎn)大多是2011-2014年投運的，資產(chǎn)相對老舊，未來可能需要增加維修改造的支出，會給現(xiàn)金流帶來一定壓力，這也成為其未來運營的核心挑戰(zhàn)。
華?。壕劢购诵?，精準盈利
與錦江的“廣度”形成對比，華住走的是“深度聚焦”路線，申報的REITs只布局了上海、廣州兩大一線城市的3家高端酒店，13.20億元的募集規(guī)模雖然低于錦江，但資產(chǎn)投運時間較新、單點效益突出，這兩處資產(chǎn)具備地段稀缺性優(yōu)勢，廣州項目緊鄰大型賽事與演唱會聚集地，上海項目承接虹橋樞紐商務溢出需求，客源穩(wěn)定性極強。2026年預計分派率5.21%高于錦江的5.05%，更契合資本市場追求高收益、穩(wěn)現(xiàn)金流的投資需求。
該模式的潛在風險是區(qū)域集中度較高，核心城市高端酒店市場競爭日趨激烈，且消費需求波動可能直接影響資產(chǎn)收益，對運營精細化程度提出了更高要求。
湖北文旅：省級文旅國資入局，文旅協(xié)同
湖北文旅的入局，是酒店REITs賽道的重要變量，作為省級文旅龍頭國企，其布局兼具酒店資產(chǎn)運營與文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的雙重屬性，與錦江、華住形成了鮮明差異。從招標公告來看，湖北文旅分三階段選聘財務顧問、基金管理人、律師事務所，同時設(shè)置500萬元、存續(xù)期基金凈值0.2%/年、100萬元的最高限價，明確不允許聯(lián)合體投標，處處體現(xiàn)出國企布局該領(lǐng)域的規(guī)范性、專業(yè)性和嚴謹性。
對于湖北文旅來說，布局酒店REITs的意義遠超單一資產(chǎn)盤活。一方面能有效盤活旗下酒店存量資產(chǎn)，降低資產(chǎn)負債率，緩解財務壓力；另一方面，酒店作為文旅消費“吃住行游購娛”全產(chǎn)業(yè)鏈的核心環(huán)節(jié)，其資產(chǎn)證券化能打通文旅產(chǎn)業(yè)資本化的關(guān)鍵路徑，推動文旅產(chǎn)業(yè)與資本市場深度融合，為“酒店+文旅”的協(xié)同發(fā)展提供新范本。
海珠城發(fā)：區(qū)級城建國資入局，區(qū)位資源加持
海珠城發(fā)集團作為海珠區(qū)區(qū)管國企，入局酒店REITs賽道進一步豐富了國資參與的層級與類型，其布局緊扣城市核心區(qū)位資源，與省級文旅國資、頭部酒店企業(yè)形成互補。此次招標的朗豪酒店商業(yè)不動產(chǎn)REITs項目，明確了申報、發(fā)行及存續(xù)期運營管理等服務招標控制價500萬元，公募基金管理人及專項計劃管理人管理費合計不超過年度基金資產(chǎn)凈值（首年度為募集資金總額）的0.2%，收費標準設(shè)置與湖北文旅形成國資布局的共性特征，彰顯了區(qū)級國企布局的規(guī)范性。
其標的資產(chǎn)廣州朗豪酒店區(qū)位優(yōu)勢突出，位于海珠國際會展中心展館大樓，擁有488間客房和約5000平方米的會議和宴會空間，依托會展中心的商務、會展客流，具備穩(wěn)定的客源基礎(chǔ)；而海珠城發(fā)集團本身主營產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商業(yè)開發(fā)、城市更新等業(yè)務，酒店資產(chǎn)證券化也能與其城市建設(shè)核心業(yè)務形成協(xié)同，盤活城市商業(yè)不動產(chǎn)存量，推動城市建設(shè)與資本市場的融合發(fā)展。
03 酒店REITs落地，撬動行業(yè)重構(gòu)
酒店公募REITs的落地，不僅是金融工具的創(chuàng)新，更是推動酒店行業(yè)深度變革的重要引擎，從資產(chǎn)價值、運營模式、行業(yè)格局三個維度，開啟中國酒店行業(yè)的價值重構(gòu)之路，其影響會持續(xù)深化。
重構(gòu)一：資產(chǎn)價值重估，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)迎來溢價。
長期以來，我國酒店資產(chǎn)的估值多采用重置成本法，僅核算土地、建筑、裝修等物理成本，沒能充分體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)酒店的品牌價值、運營能力和穩(wěn)定現(xiàn)金流價值，導致不少核心城市中高端酒店資產(chǎn)被低估。而公募REITs采用現(xiàn)金流折現(xiàn)法估值，以資產(chǎn)的未來持續(xù)收益為核心定價依據(jù)，這一轉(zhuǎn)變將推動酒店資產(chǎn)價值重估。
參考國際酒店REITs12-15倍的市盈率，國內(nèi)優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)的估值有望提升20%-30%。未來，核心城市、中高端、運營成熟的酒店資產(chǎn)將持續(xù)升值，而資產(chǎn)質(zhì)量差、現(xiàn)金流不穩(wěn)定的酒店將被市場淘汰，行業(yè)資產(chǎn)優(yōu)勝劣汰的速度將進一步加快。
重構(gòu)二：運營模式轉(zhuǎn)型，從“重規(guī)模”到“重效益”。
公募REITs有明確的規(guī)則要求，需將90%以上的可分配現(xiàn)金流用于分紅，這就倒逼酒店企業(yè)徹底轉(zhuǎn)變運營邏輯——從過去的“重資產(chǎn)擴張”轉(zhuǎn)向“重效益提升”。酒店企業(yè)必須通過優(yōu)化入住率、提高平均房價、拓展非房費收入、降低運營成本等方式，實現(xiàn)現(xiàn)金流的穩(wěn)定增長，才能滿足REITs的分紅要求。
未來，資產(chǎn)管理能力將成為酒店企業(yè)的核心競爭力，企業(yè)需建立符合資本市場預期的KPI體系，推動運營向?qū)I(yè)化、精細化、透明化轉(zhuǎn)型，傳統(tǒng)“重資產(chǎn)持有、輕運營管理”的模式將難以為繼，“輕資產(chǎn)運營+資產(chǎn)管理”將成為行業(yè)主流。
重構(gòu)三：行業(yè)格局重塑，國資與頭部共舞。
酒店REITs的常態(tài)化發(fā)展，將推動行業(yè)格局發(fā)生兩大變化。一是頭部企業(yè)通過REITs回籠資金后，會加大行業(yè)整合力度，并購優(yōu)質(zhì)單體酒店、中小連鎖品牌，進一步提升行業(yè)集中度；二是輕資產(chǎn)運營模式加速推進，推動酒店企業(yè)從資產(chǎn)持有者，向品牌輸出方和運營管理者轉(zhuǎn)型，萬豪、洲際等國際酒店品牌的輕資產(chǎn)模式，將成為國內(nèi)企業(yè)的重要參考
而湖北文旅、海珠城發(fā)等國企的先后入局，將進一步豐富賽道主體，實現(xiàn)國資從省級到區(qū)級的多層級布局，推動“酒店+文旅”“酒店+城市建設(shè)”融合資產(chǎn)的證券化探索，未來可能會出現(xiàn)更多文旅、城建與酒店協(xié)同的REITs產(chǎn)品，助力文旅產(chǎn)業(yè)從“單一門票經(jīng)濟”向“多元產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟”轉(zhuǎn)型、城建產(chǎn)業(yè)盤活存量商業(yè)資產(chǎn)，形成酒店賦能文旅、城建，文旅、城建反哺酒店的良性循環(huán)。
盡管酒店公募REITs迎來政策東風與市場熱度，但行業(yè)發(fā)展仍面臨三大硬約束，需企業(yè)與市場共同突破。
資產(chǎn)端，四星級及以上的申報門檻意味著僅部分存量酒店符合條件，部分企業(yè)還存在產(chǎn)權(quán)不清晰、資產(chǎn)偏舊、現(xiàn)金流季節(jié)性波動等問題，制約了REITs申報進度；
運營端，公募REITs對信息披露、公司治理的要求遠高于傳統(tǒng)運營模式，不少酒店企業(yè)需要提升資本市場適配能力和專業(yè)化水平；
市場端，投資者對酒店公募REITs的價值判斷、風險識別仍需時間積累，市場培育與投資者教育仍需持續(xù)推進。
但這些挑戰(zhàn)并非不可逾越，隨著企業(yè)資產(chǎn)整合、運營優(yōu)化以及政策細則的不斷完善，酒店公募REITs的發(fā)展逐漸走向穩(wěn)健，萬億級酒店存量資產(chǎn)的價值將被持續(xù)激活。
04 寫在最后
酒店公募REITs的賽道正迎來全新發(fā)展機遇，國資入局與頭部競合的新格局，不僅激活了酒店存量資產(chǎn)的金融價值，更讓其他產(chǎn)業(yè)與酒店的協(xié)同發(fā)展有了全新抓手。前路雖有挑戰(zhàn)，但隨著政策、市場與企業(yè)的同頻發(fā)力，這場資產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)的雙向賦能，終將為酒店行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展打開更廣闊的空間。
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