文 | 空間秘探，作者 | 武爽
近期，擁有1200間客房的杭州平行世界酒店建設(shè)進(jìn)入最后沖刺階段，預(yù)計(jì)6月開業(yè)。與此同時(shí)，擁有975間客房、成都“體量最大”的五星級(jí)酒店卻被6折“大甩賣”。兩座酒店，客房數(shù)相加超過2100間，相當(dāng)于7家常規(guī)五星級(jí)酒店的總和。這些千間級(jí)的“酒店航母”，究竟活得怎么樣？
杭州單體規(guī)模最大的酒店6月啟幕
近期，位于杭州大運(yùn)河科創(chuàng)城超山板塊的杭州平行世界酒店進(jìn)入建設(shè)收尾階段，預(yù)計(jì)今年6月正式開業(yè)。從體量上看，擁有1200間客房、17.5萬平方米建筑面積，相當(dāng)于3至4家常規(guī)五星級(jí)酒店的規(guī)模疊加，算得上酒店界的“巨無霸”。
配套會(huì)議中心面積達(dá)到16000平方米，其中包括4000平方米無柱大宴會(huì)廳、兩個(gè)2000平方米無柱宴會(huì)廳，以及20多個(gè)多功能廳。按照業(yè)內(nèi)測算，這樣的空間可以同時(shí)容納5000人開會(huì)，也能擺下200桌婚宴。根據(jù)超山塘西景區(qū)發(fā)布的信息，這家酒店被定義為集主題住宿、高端商務(wù)和大型宴會(huì)于一體的綜合型酒店，而它真正的角色，是為背后的杭州平行世界樂園服務(wù)。
這座樂園總投資約60億元，規(guī)劃“未來世界”“繁華宋京”“奇幻雨林”三大主題區(qū)，預(yù)計(jì)2026年9月試運(yùn)營。也就是說，這1200間客房并不是孤立供給，而是為一座大型文旅目的地提前準(zhǔn)備的接待能力。
酒店本身的設(shè)計(jì)邏輯，也明顯圍繞這一點(diǎn)展開。整體風(fēng)格以時(shí)尚與科幻為主線，客房體系被拆分為多個(gè)主題層級(jí)：親子家庭可以選擇兩室一廳的家庭套房，強(qiáng)調(diào)私密與停留時(shí)間；年輕客群則被吸引進(jìn)聲光電技術(shù)打造的科幻主題房，強(qiáng)化沉浸式體驗(yàn)；商務(wù)客群則對(duì)應(yīng)奢華商務(wù)房與高端套房。這種房型結(jié)構(gòu)看似復(fù)雜，本質(zhì)上是在用不同空間模塊拆分客群，讓一座超大體量酒店能夠同時(shí)服務(wù)多種消費(fèi)場景。
再看背后的投資方，上海富悅集團(tuán)，過去多年，它主要做酒店管理和服務(wù)，而杭州平行世界樂園項(xiàng)目，是它第一次以開發(fā)者身份跨入文旅綜合體領(lǐng)域。
更有意思的是，這樣一個(gè)1200間客房的大項(xiàng)目，為何沒有落在西湖，而是放在臨平？
從城市區(qū)域布局來看，臨平是杭州向北連接上海、長三角城市群中的天然“橋頭堡”。這里既處在長三角核心地帶，又具備“一環(huán)三射”的高速路網(wǎng)和“八鐵交匯”的軌道交通結(jié)構(gòu)，使得滬杭之間的短途出游變得更加便捷。相比西湖這種已經(jīng)高度成熟的旅游區(qū)，臨平更像一塊仍在成長的城市邊界，新的大型項(xiàng)目有更大的空間去重塑區(qū)域吸引力。
業(yè)內(nèi)普遍的判斷是，這一項(xiàng)目建成后將與超山風(fēng)景區(qū)、臨平奧特萊斯等既有資源形成聯(lián)動(dòng)，從單一景點(diǎn)轉(zhuǎn)向復(fù)合型旅游目的地。當(dāng)區(qū)域開始具備持續(xù)客流時(shí)，大體量酒店反而會(huì)成為穩(wěn)定運(yùn)營的基礎(chǔ)設(shè)施。
從供給結(jié)構(gòu)看，這樣的選擇也并非沒有依據(jù)。臨平目前的高端酒店并不密集，區(qū)域內(nèi)較為知名的品牌主要包括萬麗酒店、溫德姆酒店、皇冠假日酒店以及雷迪森廣場酒店等，整體數(shù)量有限，市場仍存在明顯空檔。在這樣的供給背景下，1200間客房雖然龐大，但自有其商業(yè)邏輯。
都有誰在造“巨無霸”酒店？
如果把中國酒店市場這些年出現(xiàn)的千間級(jí)項(xiàng)目逐一梳理，會(huì)發(fā)現(xiàn)所謂“巨無霸酒店”，并非偶然出現(xiàn)的極端產(chǎn)品，而往往與特定的城市功能或消費(fèi)場景緊密綁定。
從現(xiàn)實(shí)案例看，這類“酒店航母”大體可以分為三種類型。不同類型背后，既站著不同的投資者，也隱含著完全不同的商業(yè)邏輯。
第一類來自休閑度假市場，本質(zhì)上是主題樂園或旅游目的地的“臥室”。這種模式的邏輯是景區(qū)或樂園負(fù)責(zé)吸引客流，而酒店則承擔(dān)延長停留時(shí)間、承接過夜需求的功能。
在這一模式中，珠海長隆度假區(qū)幾乎是最典型的樣本。度假區(qū)內(nèi)部形成了一套完整的住宿體系，擁有1888間客房的珠海長隆橫琴灣酒店、1802間客房的珠海長隆企鵝酒店，以及1250間客房的珠海長隆飛船酒店分布其間。幾家酒店共同承擔(dān)著度假區(qū)的住宿需求，客群結(jié)構(gòu)以親子度假為主，節(jié)假日和寒暑假形成穩(wěn)定客流高峰。只要樂園保持吸引力，酒店入住率通常也能維持在相對(duì)健康的區(qū)間。
類似邏輯在景區(qū)周邊同樣可以看到，距離九寨溝景區(qū)約20公里的九寨天堂洲際大飯店擁有接近千間客房，這樣的酒店依托景區(qū)客流而生，本質(zhì)上是在分享旅游度假市場的溢出需求。
在度假型項(xiàng)目中，還有一種更為極端的形態(tài)——酒店本身成為目的地。如三亞海棠灣的三亞亞特蘭蒂斯酒店占地約54萬平方米，擁有1314間全海景客房，最大套房面積達(dá)到1061平方米。但真正支撐其吸引力的，并不只是客房規(guī)模，而是一整套完整的度假體系：水上樂園、水族館、餐飲街區(qū)以及購物空間被整合在同一場景之中。自2018年開業(yè)以來，它持續(xù)影響著三亞高端度假市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。很多游客的行程并不是圍繞城市展開，而是直接圍繞這家酒店展開。
這種“酒店即目的地”的模式，在澳門同樣十分典型，如擁有2905間客房的澳門威尼斯人酒店以及擁有2405間客房的倫敦人名匯豪華精選酒店，都屬于大型綜合度假體的一部分。餐飲、購物、娛樂與演出集中在同一空間內(nèi)，游客無需離開酒店便可以完成完整的消費(fèi)體驗(yàn)。久而久之，這類酒店本身也逐漸成為城市地標(biāo)，威尼斯運(yùn)河的室內(nèi)景觀、倫敦街景式建筑氛圍，已經(jīng)成為吸引游客的重要符號(hào)。
第二類“巨無霸酒店”的出現(xiàn)，更多來自會(huì)展經(jīng)濟(jì)。在大型會(huì)展城市中，會(huì)議中心往往需要配套足夠規(guī)模的住宿設(shè)施，否則活動(dòng)承接能力會(huì)受到限制。酒店因此成為會(huì)展基礎(chǔ)設(shè)施的一部分。
位于廣州的廣州白云國際會(huì)議中心嶺南東方酒店就是典型案例，酒店擁有1121間客房，與會(huì)議中心形成高度一體化的布局。每年中國進(jìn)出口商品交易會(huì)期間，這里經(jīng)常出現(xiàn)一房難求的情況。
還有預(yù)計(jì)2026年第四季度開業(yè)的深圳國際交流中心洲際酒店，規(guī)劃客房約1000間，總建筑面積21.2萬平方米，是深圳國際交流中心的重要配套設(shè)施。這類酒店的存在邏輯相當(dāng)清晰：當(dāng)城市希望承接國際會(huì)議、產(chǎn)業(yè)論壇或大型展覽時(shí)，住宿容量本身就是城市功能的一部分。
第三類“巨無霸酒店”的出現(xiàn)，則更多來自地產(chǎn)資本的運(yùn)作邏輯。如海南的?；◢u，當(dāng)年恒大集團(tuán)在這一項(xiàng)目上投入約1600億元，其中歐堡酒店單體就擁有超過5000間客房。
如果只從旅游需求角度觀察，這樣的體量顯然難以解釋。但當(dāng)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)被拆開之后，邏輯便逐漸清晰。?；◢u總占地約1.2萬畝，由三個(gè)獨(dú)立海島構(gòu)成，1號(hào)島承擔(dān)文旅與商業(yè)功能，而2號(hào)、3號(hào)島則主要用于住宅銷售。酒店、樂園和會(huì)議中心這些體量巨大的配套設(shè)施，本質(zhì)上是為住宅項(xiàng)目提供價(jià)值背書。是否能夠住滿游客并不是核心問題，更重要的是塑造一種“世界級(jí)目的地”的想象，從而支撐住宅銷售價(jià)格。
再進(jìn)一步看，這些持有型物業(yè)同時(shí)也是融資工具?？硕鹪治龊；◢u的資本結(jié)構(gòu)，指出銷售型物業(yè)更多承擔(dān)補(bǔ)充現(xiàn)金流的角色，而酒店、樂園等持有資產(chǎn)則被視為長期收益來源。通過將這些資產(chǎn)打包為ABS、類REITs甚至未來的公募REITs，開發(fā)商可以把沉淀的重資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性更高的金融資產(chǎn)。換句話說，酒店不只是酒店，還是可以反復(fù)融資的“現(xiàn)金奶牛”。
還有由九棟“大樹”形建筑組成的三亞美麗之冠大樹酒店擁有超過2500間客房，總投資超過百億元。項(xiàng)目最初為2003年世界小姐總決賽而建，隨后經(jīng)歷多次資本更迭，從演藝業(yè)態(tài)到地產(chǎn)接盤，其商業(yè)路徑不斷調(diào)整。
從文旅度假，到會(huì)展經(jīng)濟(jì)，再到地產(chǎn)資本運(yùn)作，國內(nèi)這些“巨無霸酒店”背后的邏輯并不單一。表面看，它們只是房間特別多的酒店，但如果把商業(yè)結(jié)構(gòu)一層層拆開，會(huì)發(fā)現(xiàn)每一座“酒店航母”背后，其實(shí)都連接著一套更大的生意。
這些“巨無霸”，活得還好嗎？
國內(nèi)的“巨無霸”酒店雖然不少，但命運(yùn)卻有所不同。
先看活得不錯(cuò)的一類，以澳門倫敦人酒店為例，這家擁有近千間客房的酒店在2025年第三季度客房收入同比增長約50%，餐飲收入增長47.62%。它與澳門威尼斯人酒店、澳門巴黎人酒店形成的酒店群長期保持高入住率，是金沙中國最穩(wěn)定的現(xiàn)金來源之一。支撐這一表現(xiàn)的并不只是客房產(chǎn)品，而是一整套高度整合的消費(fèi)系統(tǒng)。賭場提供持續(xù)現(xiàn)金流，會(huì)展活動(dòng)不斷導(dǎo)入商務(wù)客群，購物中心和演藝項(xiàng)目延長游客停留時(shí)間。在這樣的體系中，客房只是消費(fèi)鏈條中的一個(gè)環(huán)節(jié)，規(guī)模越大，聚集效應(yīng)反而越明顯。
類似情況也出現(xiàn)在部分會(huì)展型酒店。前文提到的廣州白云國際會(huì)議中心酒店在中國進(jìn)出口商品交易會(huì)期間幾乎都會(huì)滿房。大型展會(huì)在短時(shí)間內(nèi)集中釋放住宿需求，千間客房規(guī)模恰好滿足這種集中接待能力。只要穩(wěn)定綁定會(huì)展資源，體量反而成為優(yōu)勢，主題樂園、景區(qū)等的“巨無霸”酒店也是同理。
但也有一些“巨無霸”酒店被擺上拍賣臺(tái)，苦尋接盤手。近期，成都世紀(jì)城洲際酒店第三次掛牌出售，評(píng)估價(jià)16.09億元，掛牌價(jià)9.5億元，接近六折仍難找到買家。體量越大，潛在接盤方越少，資產(chǎn)流動(dòng)性反而更低。
甚至有些項(xiàng)目直接爛尾了，如東莞鳳崗鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)的東莞奧威斯國際會(huì)議酒店擁有2588間客房，2009年高調(diào)動(dòng)工，一度被稱為全國最大五星級(jí)酒店。2014年投資方中源石油集團(tuán)董事長梁耀輝被查，資金鏈斷裂，項(xiàng)目最終只留下25.8萬平方米的主體建筑。
還有上面提到的三亞美麗之冠大樹酒店，隨著產(chǎn)權(quán)分散，管理混亂，加上恒大后期陷入困境，各方只能靠降價(jià)搶客源，甚至不到一百元就能住一晚。有游客調(diào)侃：不到百元住“七星級(jí)”，也算是實(shí)現(xiàn)階層跨越了。
同一片市場，差距從何而來？其實(shí)是這些酒店引以為傲的特點(diǎn)：大體量，是競爭力，也是壓力。
近千間客房意味著龐大的人員編制，按1:1.5的人房比估算，一座千間酒店需要1500名員工，月工資支出超千萬。超大公區(qū)意味著24小時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)的機(jī)電系統(tǒng)，恒溫泳池、中央空調(diào)、電梯、照明，每一項(xiàng)都是能耗大戶。再加上國際品牌管理費(fèi)，通常是營收的5%到8%，又是一筆硬支出。表面上看，項(xiàng)目體量越大、營收越高，但背后的成本結(jié)構(gòu)同樣呈指數(shù)級(jí)增長。
業(yè)內(nèi)曾算過一筆賬，一間五星級(jí)客房的單晚運(yùn)營成本大約980元，已經(jīng)接近不少城市的平均房價(jià)。對(duì)于千間客房規(guī)模的酒店而言，即使入住率達(dá)到60%，每天仍有接近400間客房處于虧損狀態(tài)。一旦入住率繼續(xù)下降，邊際成本不會(huì)減少，虧損反而迅速擴(kuò)大。
與此同時(shí)，市場環(huán)境也在悄然變化。過去十多年，中國大量城市同時(shí)上馬文旅綜合體、會(huì)議中心和大型酒店項(xiàng)目，在部分區(qū)域形成明顯的供給堆積。酒店依賴的核心客源結(jié)構(gòu)也在發(fā)生變化，傳統(tǒng)五星級(jí)酒店主要依賴政務(wù)接待、商務(wù)差旅和高端旅游三類客群。政務(wù)接待在中央八項(xiàng)規(guī)定實(shí)施之后明顯收縮，2025年的公務(wù)接待禁酒規(guī)定進(jìn)一步壓縮餐飲收入。商務(wù)差旅方面，攜程商旅數(shù)據(jù)顯示約87%的企業(yè)正在加強(qiáng)差旅成本管控，不少企業(yè)將一線城市住宿標(biāo)準(zhǔn)壓到500元以內(nèi)。與此同時(shí)，高端旅游消費(fèi)也趨于謹(jǐn)慎，貝恩公司的調(diào)研發(fā)現(xiàn)高凈值人群正在減少非必要奢華消費(fèi)。
在需求收縮和供給增加的背景下，一旦核心客源出現(xiàn)流失，擁有上千間客房的酒店很難依靠零散客流填滿房量。更現(xiàn)實(shí)的一點(diǎn)在于退出渠道本身并不寬。普通酒店資產(chǎn)尚可以通過出售、改造或更換品牌實(shí)現(xiàn)再利用，而超大體量酒店由于改造成本高、潛在買家少，在資本市場上往往流動(dòng)性更低。
可以說，這些“巨無霸酒店”既是中國文旅地產(chǎn)黃金時(shí)期留下的標(biāo)志性產(chǎn)物，也是一類典型的重資產(chǎn)樣本。規(guī)模確實(shí)能夠帶來氣勢和話題，但規(guī)模越大，經(jīng)營容錯(cuò)空間越小。一旦客源結(jié)構(gòu)或市場環(huán)境發(fā)生變化，這些龐大的建筑往往比普通酒店更難轉(zhuǎn)身。
“巨無霸”酒店還能往哪走？
當(dāng)“大體量”逐漸從優(yōu)勢變成壓力，越來越多業(yè)主開始重新思考一個(gè)問題，這些動(dòng)輒大體量的酒店，未來還能怎么走，當(dāng)前已經(jīng)有不少項(xiàng)目做出了嘗試。
一是在空間結(jié)構(gòu)上做調(diào)整，把部分客房從傳統(tǒng)酒店功能中釋放出來，轉(zhuǎn)向長期居住業(yè)態(tài)，例如服務(wù)式公寓或養(yǎng)老公寓。如上海的華亭賓館，這家曾經(jīng)擁有千間客房規(guī)模的老牌五星級(jí)酒店，在市場環(huán)境變化后逐步進(jìn)行功能調(diào)整，其中一部分空間被改造為長期居住產(chǎn)品，以此降低對(duì)短期客流的依賴。
類似思路在不少城市逐漸出現(xiàn)，一些老酒店開始把部分樓層改造成服務(wù)式公寓，甚至引入康養(yǎng)與養(yǎng)老功能。對(duì)于面積龐大的物業(yè)來說，這種“酒店加居住”的模式既能夠分散經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，也更符合人口結(jié)構(gòu)變化帶來的長期需求。
二是通過多品牌組合重新激活物業(yè)價(jià)值。一座擁有上千間客房的酒店，如果只依賴單一品牌運(yùn)營，往往很難覆蓋全部客群。近幾年，一些大型物業(yè)開始引入多個(gè)品牌，在同一棟建筑或同一片園區(qū)內(nèi)形成“酒店集群”。一個(gè)物業(yè)，開兩個(gè)甚至多個(gè)酒店品牌，正在成為趨勢。如臺(tái)州開投遠(yuǎn)洲溫德姆&華美達(dá)酒店、蘇州獅山悅榕莊及悅椿酒店、溫州半屏島珮璞酒店與美憬閣酒店……這些雙品牌、多品牌組合越來越多。
原因也很簡單，一個(gè)三百間的物業(yè)就已經(jīng)算得上大體量了，對(duì)于那種擁有三百以上客房的物業(yè)來說，硬要做成單一品牌，要么空置率高，要么運(yùn)營成本攤不薄。做兩個(gè)或多個(gè)品牌，可以覆蓋更廣的客群，彌補(bǔ)物業(yè)空置率。
這種做法的本質(zhì)，其實(shí)是在同一物業(yè)內(nèi)做客群切割和資源共享。酒店按天賣，公寓按月租，高端品牌吃高消費(fèi)人群，中端品牌吃性價(jià)比人群。所有品牌共用同一個(gè)流量入口、同一套后勤系統(tǒng)，把“大體量”從包袱變成護(hù)城河。
三是重新理解當(dāng)下的消費(fèi)需求，跳出同質(zhì)化。過去許多“巨無霸”酒店遵循同一套建設(shè)邏輯，大堂越大越好，宴會(huì)廳越多越好，客房越豪華越好，但今天的市場已經(jīng)不再完全按照這套邏輯運(yùn)轉(zhuǎn)。消費(fèi)者更在意體驗(yàn)內(nèi)容，而不是單純的空間規(guī)模。
一些酒店開始把重點(diǎn)放在場景與內(nèi)容上，例如引入沉浸式娛樂空間、主題展覽、演藝活動(dòng)或特色餐飲，通過持續(xù)的內(nèi)容運(yùn)營吸引本地消費(fèi)人群。酒店不再只是住宿設(shè)施，而逐漸成為城市生活方式的一部分。也有項(xiàng)目嘗試把會(huì)議中心、文創(chuàng)空間、商業(yè)街區(qū)等功能整合進(jìn)來，讓原本單一的住宿物業(yè)變成復(fù)合型消費(fèi)場所。換句話說，這些巨無霸酒店真正需要改變的，并不只是產(chǎn)品形態(tài)，而是經(jīng)營邏輯。從“房間生意”轉(zhuǎn)向“場景生意”，從依賴客房收入轉(zhuǎn)向多元消費(fèi)收入。
回頭再看，中國第一批大型酒店大多誕生于地產(chǎn)與文旅投資的高峰期，它們的規(guī)模曾經(jīng)代表著城市的雄心。如今市場環(huán)境已經(jīng)改變，這些龐大的物業(yè)也不得不尋找新的生存方式。但可以確定的一點(diǎn)是，大體量酒店不會(huì)消失，但它們必須學(xué)會(huì)用新的方式存在。
綜上，體量本身不是價(jià)值，價(jià)值來自能否與市場、客群和消費(fèi)場景深度連接。未來五年，國內(nèi)五星級(jí)酒店市場將進(jìn)入一輪供給出清，一批資產(chǎn)沉重、產(chǎn)品老化的大體量酒店將被迫退出，也會(huì)有一些能夠找到新模式、新場景的項(xiàng)目脫穎而出。但這不是“大”的消失，而是“大”的分化，活下來的那些，會(huì)用新的方式證明自己的價(jià)值。
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