文 | 酒管財(cái)經(jīng)
當(dāng) Z 世代全面接棒成為酒店消費(fèi)核心主力，中國(guó)住宿業(yè)正遭遇一場(chǎng)深刻的供需錯(cuò)配危機(jī)。
占據(jù)行業(yè)設(shè)施總量 70% 的中小房量存量酒店，作為酒店業(yè)的 “塔基” 資產(chǎn)，卻徹底無(wú)緣年輕消費(fèi)群體的市場(chǎng)紅利；而手握消費(fèi)決策權(quán)的 Z 世代，秉持 “性價(jià)比與體驗(yàn)感雙重剛需” 的消費(fèi)邏輯，也對(duì)這批老舊、單一的經(jīng)濟(jì)型住宿產(chǎn)品用腳投票。
《酒管財(cái)經(jīng)》認(rèn)為，行業(yè)早已步入存量競(jìng)爭(zhēng)深水區(qū)：規(guī)?；瘮U(kuò)張的時(shí)代落幕，存量改造成為行業(yè)共識(shí)。但長(zhǎng)期以來(lái)，酒店集團(tuán)的連鎖化、品牌化重心始終聚焦大中房量物業(yè)，房量小、物業(yè)舊、投入低的中小酒店，始終處于行業(yè)升級(jí)的視野盲區(qū)。
如今，這批被遺忘的存量資產(chǎn)，既是行業(yè)供給的最大基本盤，也是未來(lái)價(jià)值挖掘的核心藍(lán)海。破解中小酒店的改造困境、適配 Z 世代消費(fèi)需求，不僅關(guān)乎千萬(wàn)中小投資人的生存，更決定著中國(guó)酒店業(yè)下一階段的格局走向。
被遺忘的行業(yè)塔基：43 萬(wàn)家中小酒店的生存危局
中國(guó)住宿業(yè)的真實(shí)底色，藏在 30 間客房以內(nèi)的中小酒店里。
中國(guó)飯店協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)劃定了行業(yè)的基本盤：15 間客房以上為標(biāo)準(zhǔn) “酒店”，15 間以下歸為 “其他住宿業(yè)”。
截至 2023 年底，國(guó)內(nèi) 15 間以下的 “超小房量” 住宿設(shè)施達(dá) 28.9 萬(wàn)家，占住宿業(yè)總量的 47%；15-29 間房量的酒店為 14.1 萬(wàn)家。
若將30 間客房以內(nèi)定義為中小房量酒店，這類設(shè)施全國(guó)總量達(dá) 43 萬(wàn)家，占比高達(dá) 70%—— 這意味著，國(guó)內(nèi)每 10 家住宿設(shè)施中，就有 7 家是小房量酒店。
從存量年限來(lái)看，行業(yè)老化問題愈發(fā)突出。
《中國(guó)存量酒店發(fā)展現(xiàn)狀與未來(lái)趨勢(shì)研究報(bào)告》顯示，截至 2024 年，開業(yè) 5 年以上的存量酒店占全國(guó)總量的 60%，客房規(guī)模約 1057 萬(wàn)間；其中，經(jīng)濟(jì)型酒店占比高達(dá) 77.80%。結(jié)合行業(yè)實(shí)際情況，43 萬(wàn)家小房量酒店幾乎均為經(jīng)濟(jì)型定位，且多數(shù)經(jīng)營(yíng)年限超 10 年，是行業(yè)里最亟待煥新的 “老舊資產(chǎn)”。
但這批撐起行業(yè)體量的基本盤，生存狀態(tài)卻堪稱行業(yè) “死角”，長(zhǎng)期陷入 “低收益、低競(jìng)爭(zhēng)力、低升級(jí)動(dòng)力” 的三重困境：
- 產(chǎn)品與運(yùn)營(yíng)全面落后
《酒管財(cái)經(jīng)》注意到，多數(shù)中小酒店以單體形式存在，硬件停留在招待所時(shí)代，無(wú)獨(dú)立衛(wèi)浴、隔音差、安保缺失等問題頻發(fā)；數(shù)字化系統(tǒng)幾乎空白，獲客完全依賴 OTA 平臺(tái)，無(wú)自有會(huì)員體系與私域流量，更談不上差異化服務(wù)與體驗(yàn)。
- 經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)持續(xù)低迷
缺乏產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)與入住率雙低。案例顯示，尚客優(yōu)成都武侯祠錦里酒店在換牌之前為一家單體酒店，經(jīng)營(yíng)十年左右，年均出租率僅 35%，ADR（平均每日房?jī)r(jià)）約 170 元，RevPAR（平均可供客房收入）僅 59.5 元，扣除租金、人力成本后幾乎無(wú)盈利空間，投資人長(zhǎng)期處于 “保本都難” 的狀態(tài)。
- 連鎖化浪潮中被徹底忽視
《酒管財(cái)經(jīng)》認(rèn)為，酒店集團(tuán)的規(guī)模化布局，始終瞄準(zhǔn)大中房量、核心地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，中小房量酒店并非其核心拓展目標(biāo)。即便中小投資人有意走品牌化路線，也長(zhǎng)期面臨 “無(wú)牌可選、門檻太高、成本受不了” 的尷尬，只能在低端市場(chǎng)無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)。
值得注意的是，這批中小酒店并非毫無(wú)價(jià)值。
核心地段是其最大天然優(yōu)勢(shì)，多數(shù)門店位于景區(qū)、商圈、地鐵口等流量密集區(qū)，只是缺乏適配的改造方案與運(yùn)營(yíng)能力，導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)區(qū)位價(jià)值無(wú)法兌現(xiàn)。一旦完成標(biāo)準(zhǔn)化改造與專業(yè)化運(yùn)營(yíng)，這類資產(chǎn)的收益提升空間極具想象空間 —— 這也是行業(yè)重新審視中小存量酒店的核心原因。
供需錯(cuò)配加?。篫 世代消費(fèi)需求，戳中行業(yè)升級(jí)痛點(diǎn)
Z 世代成為消費(fèi)主力，徹底打破了酒店業(yè)原有的供需平衡。
這一群體的消費(fèi)畫像極具辨識(shí)度：不妥協(xié)性價(jià)比，更追求體驗(yàn)感。他們?cè)敢鉃轭佒?、智能、?chǎng)景化、社交屬性買單，拒絕 “湊活住” 的低端產(chǎn)品，也對(duì)千篇一律的標(biāo)準(zhǔn)化酒店感到乏味。而國(guó)內(nèi) 70% 的中小存量酒店，無(wú)論是硬件、服務(wù)還是運(yùn)營(yíng)邏輯，都與 Z 世代的需求完全脫節(jié)，最終形成 “核心供給與核心需求背道而馳” 的行業(yè)怪象。
多位行業(yè)人士告訴《酒管財(cái)經(jīng)》，品牌化、連鎖化是破解供需錯(cuò)配的唯一路徑，這已是行業(yè)共識(shí)。但近兩年酒店集團(tuán)試水中小存量市場(chǎng)時(shí)，普遍陷入“改造難、盈利難、適配難”的落地困境，導(dǎo)致多數(shù)改造項(xiàng)目折戟：
- 非核心品牌試水，缺乏深耕能力
多數(shù)酒店集團(tuán)僅用非核心品牌布局中小存量市場(chǎng)，無(wú)專屬產(chǎn)品模型與運(yùn)營(yíng)體系，既無(wú)法控制改造成本，也難以提升運(yùn)營(yíng)效率，改造后門店經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)無(wú)明顯改善，最終淪為 “換湯不換藥” 的表面升級(jí)。
- 改造成本過(guò)高，投資人望而卻步
中小酒店投資人的核心訴求是“投資小、回本快”，對(duì)前期投入與日常運(yùn)營(yíng)成本極度敏感。
行業(yè)共識(shí)是，單房改造成本若超過(guò) 4 萬(wàn)元，對(duì)中小投資人的吸引力將大幅下滑；而多數(shù)品牌的標(biāo)準(zhǔn)化改造，單房造價(jià)遠(yuǎn)超這一閾值，直接阻斷了改造路徑。
- 物業(yè)門檻苛刻，適配性極差
部分品牌為追求標(biāo)準(zhǔn)化，對(duì)物業(yè)面積、房量、戶型提出嚴(yán)苛要求，即便開始下沉中小市場(chǎng)，也將房量門檻定在 40 間以上。而國(guó)內(nèi) 70% 的中小酒店房量低于 30 間，先天條件無(wú)法滿足品牌要求，最終被排除在連鎖化之外。
一邊是 Z 世代的消費(fèi)升級(jí)需求無(wú)法滿足，一邊是海量中小存量資產(chǎn)無(wú)法盤活，酒店業(yè)的供需錯(cuò)配，本質(zhì)是行業(yè)升級(jí)邏輯與中小酒店實(shí)際情況的脫節(jié)。存量改造的核心，從來(lái)不是 “高標(biāo)準(zhǔn)、高投入”，而是 “低成本、高適配、年輕化”—— 這也成為行業(yè)突圍的核心方向。
三大原則直指存量改造破局思路
經(jīng)過(guò)行業(yè)探索與實(shí)踐，中小存量酒店的改造升級(jí)，已形成清晰的落地原則，所有成功模型均圍繞投資人收益、消費(fèi)需求、物業(yè)適配三大核心展開：
- 核心原則：投資小、回本快，極致成本管控
中小存量改造的第一要?jiǎng)?wù)，是控制單房改造成本與日常運(yùn)營(yíng)成本，用最低投入換取最高收益。
單房改造：依托集采供應(yīng)鏈、模組化精益管理，將造價(jià)控制在投資人可接受范圍，避免重資產(chǎn)投入；
運(yùn)營(yíng)降本：通過(guò)數(shù)智化改造降低人房比，減少人力與耗材損耗，提升運(yùn)營(yíng)效率。
這一原則的核心是確定性，讓投資人在投入前就能清晰測(cè)算成本與回報(bào)，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。
- 關(guān)鍵支撐：品牌勢(shì)能 + 年輕調(diào)性，貼合消費(fèi)趨勢(shì)
多位酒店投資人在同《酒管財(cái)經(jīng)》溝通時(shí)均提到，品牌選擇決定改造后的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，需兼顧規(guī)模實(shí)力與年輕適配性：
品牌勢(shì)能：優(yōu)先選擇深耕中小市場(chǎng)、規(guī)模處于第一梯隊(duì)、增長(zhǎng)穩(wěn)定的品牌，規(guī)避 “高關(guān)店、慢開店” 的弱勢(shì)品牌；
年輕調(diào)性：產(chǎn)品需貼合 Z 世代需求，標(biāo)配智能化設(shè)備，打造場(chǎng)景化體驗(yàn)，告別傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)型酒店的單調(diào)乏味。
- 落地關(guān)鍵：低門檻、高適配，兼容非標(biāo)物業(yè)
中小酒店物業(yè)多為老舊非標(biāo)戶型，無(wú)法適配標(biāo)準(zhǔn)化改造方案，因此品牌的適配能力至關(guān)重要。
品牌需降低物業(yè)門檻，將房量要求下探至 30 間以內(nèi)，同時(shí)放棄 “一刀切” 的標(biāo)準(zhǔn)化，針對(duì)不同物業(yè)定制改造方案，讓更多中小存量資產(chǎn)能接入連鎖化體系。
這三大原則，打破了此前行業(yè) “重規(guī)模、輕運(yùn)營(yíng)、重標(biāo)準(zhǔn)、輕適配” 的誤區(qū)，也讓中小存量酒店的改造從 “不可能” 變?yōu)?“可落地”。
行業(yè)已從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)深耕
事實(shí)上，酒店業(yè)的黃金擴(kuò)張期早已結(jié)束，彎腰撿錢的時(shí)代一去不返。隨著存量改造成為行業(yè)主旋律，中國(guó)酒店業(yè)正迎來(lái)從規(guī)模擴(kuò)張到運(yùn)營(yíng)深耕、從標(biāo)準(zhǔn)化到個(gè)性化、從大中物業(yè)到中小資產(chǎn)的格局重構(gòu)。
《酒管財(cái)經(jīng)》在之前推送的文章中曾提到，此前，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的核心是門店數(shù)量與規(guī)模布局；未來(lái)，競(jìng)爭(zhēng)的核心將是存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力、年輕客群服務(wù)能力、低成本改造落地能力。
比如，長(zhǎng)期深耕下沉市場(chǎng)與小房量領(lǐng)域的尚客優(yōu)，憑借規(guī)?；季峙c落地能力，便在存量改造市場(chǎng)逐漸形成一定聲量。
從市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，該品牌全國(guó)開業(yè)門店近 3000 家，是中小房量市場(chǎng)的頭部玩家；年輕客群滲透效果顯著，2025 年 00 后入住人數(shù)同比增長(zhǎng) 12.2%，占總接待量的 21.53%，超 227 萬(wàn)名 00 后選擇入住，證明其產(chǎn)品與年輕消費(fèi)需求高度匹配。
在落地層面，該品牌將物業(yè)房量門檻下探至 30 間，兼容多數(shù)中小非標(biāo)物業(yè)，打破行業(yè) “房量門檻高” 的壁壘，讓更多老舊單體酒店能接入連鎖體系。
同時(shí)，依托全國(guó)集采供應(yīng)鏈與本地就近取材模式，將單房改造成本控制在 2.5 萬(wàn)元，遠(yuǎn)低于行業(yè) 4 萬(wàn)元的閾值，大幅降低投資人投入壓力；累計(jì)研發(fā) 100 余種場(chǎng)景化房型，打造 “小而美” 的差異化體驗(yàn)。
在《酒管財(cái)經(jīng)》看來(lái)，這一模型的價(jià)值在于為行業(yè)提供了中小存量酒店改造的可復(fù)制路徑：不追求重資產(chǎn)投入，而是通過(guò)成本管控、數(shù)智化降本、年輕化適配，讓老舊資產(chǎn)重新煥發(fā)價(jià)值，最終實(shí)現(xiàn)投資人、品牌、消費(fèi)者的三方共贏。
對(duì)于 43 萬(wàn)家中小存量酒店而言，Z 世代的消費(fèi)崛起不是危機(jī)，而是轉(zhuǎn)型機(jī)遇。單兵作戰(zhàn)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，依托專業(yè)品牌完成低成本改造、年輕化運(yùn)營(yíng)、數(shù)智化升級(jí)，是中小投資人的最優(yōu)解。這批被遺忘的行業(yè)塔基，一旦完成供需適配，將釋放出巨大的市場(chǎng)增量，成為酒店業(yè)未來(lái)增長(zhǎng)的核心動(dòng)力。
從行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，中小存量酒店的改造升級(jí)，不僅是破解供需錯(cuò)配的手段，更是中國(guó)住宿業(yè)回歸長(zhǎng)期主義、聚焦價(jià)值深耕的必然選擇。當(dāng)行業(yè)不再盲目追求規(guī)模，而是沉下心來(lái)打磨產(chǎn)品、運(yùn)營(yíng)與服務(wù)，中國(guó)酒店業(yè)的整體品質(zhì)與市場(chǎng)活力，將迎來(lái)全新的升級(jí)。
快報(bào)
根據(jù)《網(wǎng)絡(luò)安全法》實(shí)名制要求，請(qǐng)綁定手機(jī)號(hào)后發(fā)表評(píng)論