文 | 道總有理
當(dāng)幾乎所有互聯(lián)網(wǎng)公司都在圍繞大模型及AI“超級(jí)入口”大張旗鼓地競賽，其實(shí)AI在生活環(huán)境的應(yīng)用也早已悄悄展開較量。
比如AI與建筑，微軟的AI團(tuán)隊(duì)研發(fā)了一種手持的激光雷達(dá)掃描儀，這種設(shè)備能在半小時(shí)內(nèi)完成對古建筑的毫米級(jí)建模，精度遠(yuǎn)超傳統(tǒng)測繪；再比如AI與小區(qū)物業(yè)，AI客服、AI監(jiān)控等技術(shù)應(yīng)用越來越常見，機(jī)器人的火熱，更讓人們對智能化有了直觀的感受：電梯有會(huì)自己按樓層的方盒子，室外區(qū)域白天能經(jīng)常見到自動(dòng)清掃機(jī)，室內(nèi)的公共區(qū)域也逐漸由機(jī)器人打掃。
一位業(yè)內(nèi)人士稱，“等到機(jī)器人量產(chǎn)，小區(qū)里配備機(jī)器人保潔、保安、樓棟管家將會(huì)是趨勢”。
科技感，現(xiàn)在不少小區(qū)或開發(fā)商都在極力以此為故事，包裝自己，而這似乎也為他們把房子賣出去找到了一個(gè)新的競爭點(diǎn)。
花式賣房，“卷”到機(jī)器人身上
這兩日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2025年全國房地產(chǎn)市場基本情況。數(shù)據(jù)顯示，2025年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資82788億元（按可比口徑計(jì)算），比上年下降17.2%；住宅投資63514億元，下降16.3%。如果看銷售額排名，保利發(fā)展蟬聯(lián)銷冠，與中海地產(chǎn)、華潤置地、招商蛇口、綠城中國位居前五位，萬科跌出前五。
根據(jù)中指研究院和億翰智庫發(fā)布的百強(qiáng)房企銷售榜單（全口徑銷售額）顯示，保利發(fā)展、綠城中國、中海地產(chǎn)的銷售額分別為2530億元、2519億元、2512億元，位列前三。
回看周期頂部的2017年，僅12月一個(gè)單月，萬科全國銷售金額就超過600億元，年度銷售金額幾千億對于頭部房企更是家常便飯。如今，即使是頭部房企，日子過得也是一年比一年差。
市場長期低迷，房企不得不積極自救，再次開始“花式賣房”。比如“買一贈(zèng)一”，與以往“買一套房子，送一個(gè)車位”的套路不同，這次真的是“買房送房”。2024年12月，深圳福田區(qū)的京基宸悅府發(fā)布海報(bào)，如果客戶按照住宅備案原價(jià)購入一套住宅，則可以額外獲得一套約45平米的商務(wù)公寓，算下來要比使用折扣價(jià)單獨(dú)購買一套住宅，便宜將近30萬元。
更早之前，位于深圳龍華區(qū)的住宅項(xiàng)目富基云瓏府，推出的是買一套云瓏府房子，送東莞一套房子的部分首付或深圳大鵬區(qū)的一套統(tǒng)建樓。
買一贈(zèng)一已經(jīng)不是什么新鮮事，有的房企還“卷”到了天上。在南京某樓盤招商局中心推出了買房送私人飛機(jī)的活動(dòng)，購房即送價(jià)值20萬私人飛機(jī)大禮包，內(nèi)容包含：飛行員執(zhí)照；100小時(shí)總飛行時(shí)長（每年10小時(shí)）以及私人飛機(jī)5%產(chǎn)權(quán)。
從“西瓜換房”“買房送豬肉”“買房免費(fèi)乘地鐵”到“買一贈(zèng)一”、買房送私人飛機(jī)禮包，甚至一些降價(jià)包退、無理由退房等權(quán)益，這些新奇的營銷活動(dòng)，目的都是為了把消費(fèi)者吸引進(jìn)來。而近期，“未來感科技私宅”的概念突然流行起來，各個(gè)售樓處又開始在機(jī)器人卷了起來。
比如，進(jìn)門有機(jī)器人引路回答問題、沙盤區(qū)有機(jī)器人負(fù)責(zé)講解，小區(qū)公共區(qū)域則有清潔機(jī)器人負(fù)責(zé)打掃，有些售樓處還用機(jī)器人現(xiàn)場沖泡咖啡。某小區(qū)一位來看房的消費(fèi)者稱，售樓部的工作人員跟他說，將來的社區(qū)生活將會(huì)是全面科技化升級(jí)，“像外賣送到門口這種，還只是基礎(chǔ)性的”。
在很多中高檔小區(qū)，外賣送不上門，早已被詬病多時(shí)，機(jī)器人送外賣，對年輕人來講無疑是一種重要的便利。而這背后的智能化與科技感，更加吸引他們。
很多房地產(chǎn)巨頭從幾年前就開始講科技的故事，他們或許一開始就計(jì)劃把這個(gè)當(dāng)作賣點(diǎn)。
一場物企與房企的共贏？
機(jī)器人走進(jìn)物業(yè)，背后是物企及部分房企對這一賽道的加碼。
2025年，南都物業(yè)宣布完成了對一家名為境智具身智能科技（北京）有限公司的投資，該公司由清華大學(xué)計(jì)算機(jī)系、汽車系、電機(jī)系校友聯(lián)合智元機(jī)器人創(chuàng)辦。在此之前，南都物業(yè)已經(jīng)先后完成投資多項(xiàng)機(jī)器人生態(tài)業(yè)務(wù)相關(guān)的股權(quán)投資，同時(shí)開展在業(yè)務(wù)方向的合作。
碧桂園服務(wù)更是這個(gè)賽道的“大玩家”，而且與其他巨頭不同，它走的是一條機(jī)器人自研的道路。去年，碧桂園服務(wù)加速其自主研發(fā)的“零號(hào)居民”清潔機(jī)器人規(guī)?；涞兀刂?025年10月20日，這款機(jī)器人已在廣州、北京、上海等地的17個(gè)項(xiàng)目中投入使用超130臺(tái)。如果碧桂園服務(wù)的機(jī)器人在行業(yè)內(nèi)能夠推廣，接近百萬臺(tái)的需求，就代表整個(gè)市場規(guī)模將達(dá)到千億。
除碧桂園服務(wù)，萬物云、綠城服務(wù)等背靠房地產(chǎn)巨頭的物企幾乎都在嘗試追逐AI和機(jī)器人這個(gè)風(fēng)口，而驅(qū)動(dòng)他們做出一致選擇的最直接理由就是降本增效。
根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，在物企的成本中，人工成本占比通常在70%以上，且這幾年人工成本還在持續(xù)上漲。引入一些更加實(shí)用的機(jī)器人，人力成本能夠相對應(yīng)地降低。在廣州的盈禧花園，碧桂園服務(wù)已經(jīng)試水“人機(jī)協(xié)同”模式，傳統(tǒng)模式下，7棟樓需要7名保潔員，而在“人機(jī)協(xié)同”模式下，同樣的7棟樓，需5名保潔員、4臺(tái)機(jī)器人和7個(gè)工作站。
有中高端小區(qū)相關(guān)物業(yè)經(jīng)理透露，一臺(tái)物業(yè)機(jī)器人每月平均幫物業(yè)省2萬+的經(jīng)營成本。
在物業(yè)費(fèi)下降、物業(yè)公司普遍業(yè)績承壓的環(huán)境下，機(jī)器人給整個(gè)物管行業(yè)帶來了增長的想象力，相對地，當(dāng)小區(qū)披上了智能化的“科技外衣”，它們對購房者的吸引力也會(huì)增加。
對年輕消費(fèi)群體而言，尤其如此。根據(jù)《2024中國青年消費(fèi)趨勢報(bào)告》，當(dāng)下年輕消費(fèi)者在“懶人經(jīng)濟(jì)”與“顏值經(jīng)濟(jì)”的雙重作用下，傾向?qū)⒏嗉揖酉M(fèi)聚焦在全屋空間智能化。而且他們對智能化的需求已經(jīng)不單純局限在室內(nèi)，還延展到了整個(gè)社區(qū)。換句話說，這種懶人經(jīng)濟(jì)的消費(fèi)理念，也作用在他們對社區(qū)的選擇上。
對于低迷的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)來講，機(jī)器人無疑是一個(gè)兼具短期價(jià)值和長遠(yuǎn)價(jià)值的新故事，關(guān)鍵是，過去的房企們熱衷于搶地、融資和蓋樓，借助這個(gè)新故事，可以明顯增加地產(chǎn)行業(yè)的科技含量。
不過，盡管這場由機(jī)器替代人工引發(fā)的變革充滿想象力，可相比過去“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債”的游戲，這條路反而可能更難走。
物業(yè)機(jī)器人，仍“卡”在規(guī)模化上？
早在房地產(chǎn)進(jìn)入周期性調(diào)整之前，很多房企巨頭及旗下物業(yè)服務(wù)就已經(jīng)開始為自己披上科技外衣，試圖走出一條地產(chǎn)與科技結(jié)合的新路子。
有資料顯示，物業(yè)百強(qiáng)企業(yè)保持對技術(shù)運(yùn)用的投入力度，2018 年，20 余家百強(qiáng)企業(yè)智能化建設(shè)費(fèi)用超千萬，大部分企業(yè)對智能化的投入在 200-500 萬元之間。其中碧桂園服務(wù)在機(jī)器人領(lǐng)域的投入尤為慷慨，并且選擇了一條最難的自研之路。這一年，楊國強(qiáng)表示，碧桂園計(jì)劃5年內(nèi)在機(jī)器人領(lǐng)域投入至少800億元。
過去一年，我們看到物業(yè)機(jī)器人的落地案例明顯增加了不少，也展示出在降低成本、提高業(yè)主滿意度等方面的效果?？墒?，這一發(fā)展的過程還是只能用“緩慢”來形容，無論是專業(yè)機(jī)器人公司與物企在物業(yè)領(lǐng)域的合作，還是房地產(chǎn)巨頭自研的物業(yè)機(jī)器人，都尚且處在試水的階段。
這也是為什么當(dāng)前物業(yè)機(jī)器人覆蓋率仍非常低下的原因，而我們也看到，引入這些物業(yè)機(jī)器人的大多是偏高檔或豪宅檔次的小區(qū)。
我們還可以將物業(yè)機(jī)器人與酒店機(jī)器人做一個(gè)簡單的對比。
2023年，酒店場景機(jī)器人服務(wù)智能體的全球市場規(guī)模已達(dá)15億元人民幣，相較于2019年的7億元人民幣，年復(fù)合增長率為20.0％。作為領(lǐng)頭羊的云跡科技，根據(jù)公開資料，已落地全球3萬多家酒店，同時(shí)在線機(jī)器人數(shù)量單日峰值突破36000臺(tái)，機(jī)器人智能體全年累計(jì)完成超過5億次服務(wù)。
再看物業(yè)機(jī)器人，以碧桂園服務(wù)為例，截至2025年10月20日，其“零號(hào)居民”清潔機(jī)器人在廣州、北京、上海等地的17個(gè)項(xiàng)目中投入使用超130臺(tái)。即使按照碧桂園服務(wù)的計(jì)劃，年內(nèi)這一數(shù)字也僅僅是突破1000臺(tái)。
據(jù)澎湃新聞報(bào)道，碧桂園服務(wù)稱“零號(hào)居民”清潔機(jī)器人已經(jīng)進(jìn)入量產(chǎn)階段，明年產(chǎn)量會(huì)提高至萬臺(tái)以上，但能不能實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，令人質(zhì)疑。
如很多行業(yè)人士的判斷，出售或出租幾臺(tái)產(chǎn)品、幾套系統(tǒng)做小規(guī)模的示范性商務(wù)運(yùn)營，在短時(shí)間內(nèi)就能實(shí)現(xiàn)，但如果是大規(guī)模民用化、商用化，可能還需要很長時(shí)間。而且不管是賣機(jī)器人還是賣方案，物業(yè)機(jī)器人的商業(yè)化路徑看似清晰，實(shí)則充滿了挑戰(zhàn)。
另外，機(jī)器人應(yīng)用于物業(yè)管理的背后，還藏著一個(gè)沉重的社會(huì)話題，當(dāng)機(jī)器人把真人擠下去，后者該何去何從？這個(gè)問題是否又會(huì)給物企的改革帶來外部壓力，值得深思。
當(dāng)然在人工智能的時(shí)代“敘事”面前，誰也無法阻擋潮流，而作為業(yè)主的廣大居民，可能也無法拒絕一個(gè)充滿科技感的、智能化的未來式小區(qū)。
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