文 | 道總有理

隨著短劇出圈，各行各業(yè)掀起一股短劇跨界狂潮，就連房企都來橫插一腳。

近日有媒體報道，綠地將旗下位于河南的幾大項目以及20多個住宅項目，為短劇開放。9月，綠地在鄭州落地了一個面積將近604畝的短劇基地，計劃每年承載超過1000部短劇拍攝。杭州萬科在社交平臺上推介地產(chǎn)項目，標(biāo)注樓盤風(fēng)格適合“豪門情感”“替身文學(xué)”。

“時代財經(jīng)”報道，截至目前，綠地已與10余家短劇公司陸續(xù)開展合作。

事實上，把空置小區(qū)、商務(wù)中心、酒店甚至寫字樓、工廠、科技館改造成短劇拍攝地，不止綠地、萬科。早在之前，聚美優(yōu)品把一處閑置商場改造成為“聚美空港豎屏電影基地”，占地面積近1.7萬平方米，建成20多個拍攝場景。

截至2025年2月底，基地累計接待天橋短劇、日新閱益、風(fēng)華正茂、樂不可吱、三笙萬物等劇組300余場次拍攝?；貎?nèi)拍攝短劇381部，甚至劇組拍攝需提前預(yù)約，每日最多可接待8個劇組。

短劇的爆發(fā)比想象中更持久。

《2025年微短劇階段性發(fā)展報告》顯示，2024年全國微短劇市場規(guī)模達到504.4億元；2025年市場規(guī)模預(yù)估將達到634.3億元，25.6%的增長率遠(yuǎn)高于同期電影市場，微短劇市場或?qū)⒗^續(xù)保持高速增長，并在2027年突破1000億元。

但它能拯救迷茫的房企嗎？小小短劇，怕是沒有那么強的能量。

空場“爆改”，聊勝于無

當(dāng)前，短劇確實是越拍越多。

數(shù)據(jù)顯示，僅2025年8月到9月，一個月的時間里，全國重點網(wǎng)絡(luò)微短劇規(guī)劃備案公示的劇目共318部，總集數(shù)達到11691集。與8月通過備案的278部、9037集相比，部數(shù)環(huán)比增長14.39%，集數(shù)環(huán)比增長接近30%。

短劇賽道的狂飆，使得拍攝場景租賃需求激增，現(xiàn)代戲更是“一景難求”。一方面，傳統(tǒng)影視基地的布景多以古裝、年代為主，現(xiàn)代場景并不多，一位短劇制片人坦言，橫店雖在古裝場景和產(chǎn)業(yè)鏈上優(yōu)勢顯著，但現(xiàn)代劇場景老舊。

另一方面，橫店這類拍攝基地的租金成本、等待周期在不斷攀升。去年，“澎湃新聞”報道，橫店某酒店一個幾十平米的餐廳，被作為高檔咖啡廳的拍攝場景，餐廳區(qū)域租金為200元/小時，且往后5天檔期已滿。

今年前7個月，橫店影視城已接待超過2300個豎屏微短劇劇組，超過了2024年全年。

短劇劇組不得不走出橫店，去別的地方尋找更多的適配場景。于是，閑置售樓處、樣板間、空置底商、寫字樓、工業(yè)廠房與倉庫、農(nóng)家樂等各類房企閑置資產(chǎn)，憑借天然的場景適配性，成為被短劇產(chǎn)業(yè)選中的“幸運兒”。

具體來看，空場“爆改”短劇基地，有一定優(yōu)勢。

閑置物業(yè)本身處于空置狀態(tài)，大部分已有基礎(chǔ)裝修和空間布局，空間開闊規(guī)整，部分底商具備基礎(chǔ)商業(yè)配套結(jié)構(gòu)，無需大規(guī)模重建，多元類型恰好能匹配短劇不同題材的場景需求，改造為短劇拍攝場地，投入成本無須太高。

去年“第一財經(jīng)”報道的河南新密王莊礦區(qū)，荒廢近20年，被改造成為一個擁有監(jiān)獄、審訊室、病房、醫(yī)院、手術(shù)室等拍攝場景的影視基地，先后只花了幾百萬。鄭州郊區(qū)的五方科技館有些場景改造成本只有1萬多。

國內(nèi)頭部短劇拍攝基地之一的“青芒果片場”原本是當(dāng)?shù)卮迕竦奈幕顒又行模蟾某涩F(xiàn)代劇場地。據(jù)悉，青芒果片場面積8000㎡，場景造價600萬到800萬元，場地租金每年也就幾十萬元。

國內(nèi)空置資產(chǎn)本身就不少。

去年11月單月，住宅、商業(yè)、辦公各物業(yè)類別投資跌幅同比全面收窄。2025年第三季度數(shù)據(jù)，中國零售地產(chǎn)的平均空置率仍處高位，北上廣深四大一線城市的優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)平均租金的環(huán)比跌幅高達2.4%。

成都、重慶、武漢、南京、杭州等新一線城市的跌幅普遍在1.0%—2.0%的區(qū)間。

短劇對閑置空地有一定的盤活力度。

在青芒果片場，單個場景的費用在2800-5800元/天，使用時長15個小時，超時另需補繳500元/小時。另外還有300元/天的水電費、100元/天的場館服務(wù)費、80元/天的垃圾清運費和300元/天起的空調(diào)費。

有媒體統(tǒng)計過，按平均每天接待8個劇組計算，青芒果一年的收入就千萬元起。五方科技館單場景按照3000元/12小時來計算，租借出去數(shù)天就可收回改造成本，截至目前，已經(jīng)有40多部短劇在科技館拍攝。

拍攝場景成本在短劇制作中必不可少，通常占到核心成本的10%—20%。但這一點紅利喂得飽那么多閑置空地？

短劇產(chǎn)業(yè)確實能有效激活部分閑置物業(yè)，但與全國海量閑置資產(chǎn)相比，目前只能算杯水車薪。更何況，短劇基地已呈爆炸式增長，有些地方甚至開始扶持拍攝基地，因為湖南省有一組數(shù)據(jù)：短劇興盛時代，2024年全省微短劇七成劇集在外地取景。

本著“肥水不流外人田”的原則，各地短劇基地層出不窮，包括鄭州、杭州、重慶、上海、深圳、南寧……

10月份，長沙銅官豎店短劇影視城開業(yè)，未來每年產(chǎn)出500到800部微短??；西安十里灃河等5個短劇拍攝基地，平均每天接待劇組10個以上。在浙江，新天地、青芒果、橫萊塢、517塑料廠和八面來風(fēng)都是知名的短劇影視基地。

或許，誰都希望這些閑置空地不再空蕩蕩，短劇由此背負(fù)了太多不該承擔(dān)的壓力。

存量時代的“新稻草”

需要注意的是，在房地產(chǎn)的黃金年代，房企老板鐘愛跨界影視行業(yè)。

保利、新城控股、融創(chuàng)、蘇寧置業(yè)、萬達等多家企業(yè)均是典型的例子，當(dāng)時大部分地產(chǎn)與影視結(jié)合也是以影視基地的形式出現(xiàn)的。wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2014年平均每6天就會發(fā)生一起影視類產(chǎn)業(yè)并購案，房地產(chǎn)資本大量涌入。

彼時房企盯上影視行業(yè)，與這一賽道強大的吸金能力有直接關(guān)系。

2013年到2019年，正好是影視行業(yè)的黃金時期。

2013年，國內(nèi)電影票房達到217.69億，較2012年的170.7億上漲了27.5%。那年影業(yè)上市公司的業(yè)績一片上漲，華誼兄弟凈利增近兩倍，達到6.67億元，光線傳媒凈盈利3.28億元，華策影視利潤增四成至2.6億元。

當(dāng)然，房企跨界影視也并非只是簡單的資本游戲，更多是多重考量的結(jié)果。

一方面，房企想通過商業(yè)協(xié)同獲取地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)勢；另一方面，也是借助影視內(nèi)容提升品牌價值、盤活閑置資產(chǎn)、探索新增長點。比如萬達一心想要的“地產(chǎn) + 文化”融合模式，為房企注入文化基因的同時，也為影視產(chǎn)業(yè)提供實體支撐。

到2023年，A股已有超70家涉房企業(yè)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)開展電影相關(guān)業(yè)務(wù)。

時至今日，改造空置物業(yè)來拍短劇，其實與當(dāng)年各大房企一擲千金搭建影視城、投資電影的邏輯別無二致。

甚至跨界短劇的目的更明顯：緩解現(xiàn)金流壓力，為存量資產(chǎn)止血造血、探索非地產(chǎn)主業(yè)，尋找“第二增長曲線”、順應(yīng)區(qū)域發(fā)展東風(fēng)，實現(xiàn)政企共贏。

舉個例子，綠地集團。

綠地的短劇發(fā)展重心在河南，截至2025年，綠地已進入河南市場長達21年，在該省累計投資達到2000億元，地產(chǎn)業(yè)務(wù)覆蓋全省7座城市，擁有多個城市地標(biāo)與住宅項目，改造的短劇基地就包括好幾個本土地標(biāo)項目。

這兩年，河南對短劇產(chǎn)業(yè)的期待越來越高。

數(shù)據(jù)顯示，2024年河南備案短劇數(shù)量突破8000部，同比增長超60%，占全國總備案量的三分之一，市場規(guī)模已突破30億元，并保持年均40%以上的高速增長，形成以鄭州為核心，輻射洛陽、開封等地的短劇產(chǎn)業(yè)集群，超過800家相關(guān)企業(yè)。

綠地作為深扎河南的房企，自然要順勢而為。

據(jù)悉，集團還計劃構(gòu)建涵蓋拍攝制作、演員經(jīng)紀(jì)、版權(quán)交易等全產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)平臺。房企似乎想要再度“變現(xiàn)”影視基因，短劇賽道也確實不容小覷，數(shù)據(jù)顯示，僅 2025年前9個月就新注冊了1.68 萬家微短劇相關(guān)企業(yè)，同比增長12.57%。

太多“綠地”想效仿當(dāng)年的萬達、融創(chuàng)。

只是，相較彼時手握重金、從容布局的“金主”姿態(tài)，如今的房企，少了一分底氣，多了幾分破局的迫切。綠地短劇基地背后是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型壓力下，整個行業(yè)共同的困局與求生的渴望。

況且，跨界的結(jié)果一定是好的嗎？

北京大學(xué)文化產(chǎn)業(yè)研究院的調(diào)查揭示，國內(nèi)多數(shù)影視基地面臨困境，其中80%入不敷出，15%僅能維持保本狀態(tài)，而僅有5%的影視基地能夠保持正常運營。頭部的橫店影視城約80%的收入來自旅游業(yè)而非場租費。

輝煌一時的萬達影業(yè)、融創(chuàng)文化早已不復(fù)當(dāng)年。

長劇、電影尚且如此，短劇雖火，但不止一家媒體報道過，80%—90%的劇是回不了本的。當(dāng)房企試圖在存量時代攥住新稻草，卻不得不直面現(xiàn)實：再熱鬧的風(fēng)口，也填不滿絕大多數(shù)參與者的虧損賬本。

這場匆忙的奔赴，最終能否換來想要的答案，誰也不敢篤定。

地產(chǎn)“改造”，不止迎合短劇

《表現(xiàn)力指數(shù)•2025年度商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)報告》顯示，2025年1—9月，社會消費品零售總額累計達到365,877億元，累計增速4.46%，國慶中秋8天長假更是創(chuàng)下8.88億人次出游、8090.06億元消費的亮眼數(shù)據(jù)。

然而，整個商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中，開發(fā)投資端仍面臨重重壓力。

2025年1 - 9月，辦公樓新開工面積與竣工面積累計值分別為1122萬平方米和1100萬平方米，辦公樓新開工面積同比下滑22.3%，重點八城商業(yè)地產(chǎn)平均租金較上年同期下跌11.9%，廣深等城市甲級寫字樓空置率仍在上升。

空置率，已是商業(yè)地產(chǎn)界揮之不去的陰霾。

據(jù)“仲量聯(lián)行”2025年第二季度統(tǒng)計，中國21城優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)市場平均空置率達10.5%，較2024年末上升0.3個百分點。其中，新一線城市零售地產(chǎn)空置率保持在10.8%，而二線城市空置率更高達12.1%。

有意思的是，盡管空置率居高不下，全國各地的商業(yè)項目絲毫沒有下調(diào)開業(yè)節(jié)奏。

不完全統(tǒng)計顯示，2025年第三季度全國開業(yè)集中式商業(yè)項目89個，商業(yè)體量約693萬平方米。其中，僅上海就有上海藍(lán)鯨世界、上海唐鎮(zhèn)印象匯、上海新天地東臺里、上海TOP金光匯、上海愛琴海·繽紛里等5個項目集中入市。

當(dāng)供需矛盾再度加劇，很難說未來某個角落里會不會又出現(xiàn)一座空無人煙的寫字樓或者商場。

很顯然，僅靠短劇是無法拯救那么多閑置空地的。商業(yè)地產(chǎn)需要調(diào)整、改造、升級……就目前來看，行業(yè)似乎也意識到了這一點，2024年開業(yè)項目中，存量調(diào)改后再開業(yè)項目占比達21.79%，2025年第三季度統(tǒng)計的109個項目中，存量改造占比超九成。

除了爆改短劇拍攝基地，閑置空地還能改成什么？

酒店、二次元、寵物經(jīng)濟、銀發(fā)經(jīng)濟……都能在改造過的商業(yè)項目里見到。北京友誼商店定位“商業(yè)生活藝術(shù)中心”，營造“院落式商業(yè)空間”；巴黎春天上海淮海店以“IP共創(chuàng)”為特色，推出主題快閃活動；廣州友誼國金店引入廣州首家市內(nèi)免稅店……

改造后的效果可圈可點。2025年三季度上海商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性活力，二次元消費、首發(fā)經(jīng)濟等新業(yè)態(tài)推動場景升級，零售市場消費活力持續(xù)釋放，核心商圈租金環(huán)比上升0.44%，空置率降至9.32%。

重百九龍商場則以“全齡生活美學(xué)”為核心，開業(yè)首日，銷售額達80.56萬元，同比增長超300%，黃金珠寶銷售同比增長664.84%，女裝銷售同比增長173.15%，成交客流同比增長52%。

不可否認(rèn)，商業(yè)地產(chǎn)存量時代，定制化與精細(xì)化運營成為行業(yè)的主流共識。

光大安石資管總裁周頌明也指出，商業(yè)業(yè)態(tài)需從場景、內(nèi)容、情緒價值三維度切入，滿足消費新需求。因為從商業(yè)回報邏輯來看，情緒價值與商業(yè)地產(chǎn)的核心指標(biāo)開始掛鉤，能提供強情緒價值的空間，其日均客流比傳統(tǒng)商圈高。

不難看出，商業(yè)地產(chǎn)的改造升級沒有標(biāo)準(zhǔn)答案，短劇也好、二次元也罷，那些被燈光照亮的閑置售樓處，被IP聯(lián)名裝點的老舊商鋪，看似熱鬧的轉(zhuǎn)型背后，藏著的是房企高空置率下的掙扎與求索。

沒有人敢斷言哪條路能走到最后。