房企加快存量資產(chǎn)盤活，土地儲備將至2019年以來最低，去杠桿動作延續(xù)，償債能力依然偏弱
數(shù)據(jù)方面，今年上半年，13家樣本房企營收同比下降2%，毛利率15.1%，較2024年同期下滑0.5%，較2024年全年提升0.3%。上半年百強房企累計銷售金額同比下降13.4%，7家A股樣本房企銷售回款同比下降13%，降幅較2024年全年收窄12%。上半年房企總體拿地金額同比增123%，房企土地儲備2.96億平方米，較2024年末下降4.2%，為2019年以來的最低水平。上半年房企籌資活動現(xiàn)金流入2356億元，同比下降25%，凈流出350億元，有息負債存量25084億元，較2024年末下降0.7%。
2025年一季度22家重點物業(yè)企業(yè)歸母凈利潤轉(zhuǎn)正，22家上市物業(yè)企業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入同比增長4.4%，一季度重點物企毛利率均值為21.5%，同比減少1.67%。國泰海通證券指出，截至9月初，重點物企平均中期股息率達1.03%，個別股息率高于4%。今年以來物業(yè)企業(yè)股價有所修復(fù)，其估值也有所抬升，仍處于中長期底部區(qū)域，未來或存上行空間。
地方樓市收儲政策存優(yōu)化空間，加快樓市去庫存
2024年5月，中國人民銀行宣布設(shè)立了3000億元保障性住房再貸款，支持地方國企收購存量商品房用作配售型或配租型保障性住房。2024年9月，再貸款央行資金支持比例由60%提高至100%。收儲推進節(jié)奏較慢，截至9月底，貸款使用額度僅僅162億元，使用率5%左右。2025年3月，政治局會議提出了“在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)；拓寬保障性住房再貸款使用范圍。”
東方證券指出，地方收儲大框架不變的情況下，政策具有優(yōu)化空間，比如：取消價格上限以提高開發(fā)商出售庫存的積極性、放寬再貸款期限、降低貸款利率等等，提高項目達到盈虧平衡的可能性，不斷累積的效果有望逐步作用于開發(fā)商庫存去化，助力地產(chǎn)修復(fù)斜率提升。
地產(chǎn)項目代幣化——RWA新應(yīng)用悄然而至
8月29日，新城發(fā)展在港交所公告將結(jié)合現(xiàn)有業(yè)務(wù)與真實世界RWA代幣化技術(shù)，推動相關(guān)RWA應(yīng)用布局。通過將不動產(chǎn)實體資產(chǎn)映射為可分割、可流通的數(shù)字通證，RWA提升了資產(chǎn)的流動性和透明度，底層資產(chǎn)確權(quán)后，由第三方機構(gòu)對資產(chǎn)進行公允估值和盡職調(diào)查，確保代幣發(fā)行的價值基礎(chǔ)。
海外方面，迪拜政府推出官方RWA平臺，計劃2033年前將160億美元房地產(chǎn)資產(chǎn)上鏈。美國RealT項目最低門檻50美元，投資者每日獲得租金收益。
風(fēng)險提示：市場波動大于預(yù)期等。
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