資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，樓股巷分析
資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，樓股巷分析
與房價(jià)低迷相呼應(yīng)的是同日發(fā)布的1-7月全國房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)：全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降12.0%，新建商品房銷售面積下降4.0%，銷售額下降6.5%；房屋新開工面積35206萬平方米，大幅下降19.4%。
特別需要注意的是，新建商品房銷售面積同比下降4.0%，而銷售額同比下降6.5%，自今年3月以來兩者的差值持續(xù)擴(kuò)大，意味著市場“以價(jià)換量”的力度不斷加大，而成效卻在逐漸減弱。這從庫存數(shù)據(jù)亦能得到印證，截止至7月，全國商品房待售面積76,486萬㎡，同比增加3.4%，其中住宅同比增加5.9%。
繼上個(gè)月后，上海再次以0.3%的環(huán)比漲幅領(lǐng)跑全國，并成為去年9月底新政以來全國唯一一個(gè)連續(xù)10個(gè)月上漲的城市，7月上海新建商品住宅成交314億元，而均價(jià)10萬元/㎡以上的豪宅則以18%的套數(shù)占比賣出了高達(dá)41%的總銷售金額，成為拉動(dòng)單價(jià)、維持市場活躍度的中堅(jiān)力量，如均價(jià)近20萬元/㎡的錦園、均價(jià)11萬元/㎡的翡雲(yún)悅府、均價(jià)近17萬元/㎡的康定壹拾玖，皆是城市核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，開盤認(rèn)購率皆為100%，充分說明作為中國經(jīng)濟(jì)的龍頭城市，在市場下行期的大背景下，上海核心區(qū)域高端住宅需求以及中高端改善需求對(duì)市場形成有力的支撐。
北京新建商品住宅同樣受益于部分豪宅、改善項(xiàng)目的帶動(dòng)，與上月持平，結(jié)束了連續(xù)兩個(gè)月的環(huán)比下跌，7月北京144㎡以上新建商品住宅產(chǎn)品價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，緊隨上海的0.3%之后，如海淀清河板塊的兩個(gè)項(xiàng)目——均價(jià)12.5萬元/㎡ 的華潤臻澐主力戶型為138-210㎡，均價(jià)13.7萬元/㎡的建發(fā)海晏主力戶型為178-299㎡。
廣州7月新建商品住宅環(huán)比下跌0.3%，與上海相反，成為新政以來全國唯一一個(gè)連續(xù)10個(gè)月未上漲的一線城市。另一方面，廣州新房環(huán)比跌幅已連續(xù)兩個(gè)月收窄，得益于一線城市中最寬松的限購政策，自今年2月以來已連續(xù)6個(gè)月銷售面積領(lǐng)跑一線城市，“以價(jià)換量”效果明顯，住宅庫存去化周期已從2024年9月的28.5個(gè)月大幅下降至7月底的21.2個(gè)月，有望在未來幾個(gè)月實(shí)現(xiàn)探底。
深圳7月新建商品住宅環(huán)比下跌0.6%，延續(xù)疲弱態(tài)勢，一方面受新政前幾個(gè)月需求集中釋放影響，另一方面在供應(yīng)結(jié)構(gòu)上要明顯弱于上海，多個(gè)剛需、剛改項(xiàng)目集中入市（如中南珺悅名都，主力戶型88-90㎡；鴻榮源CITY X 觀城，主力戶型88-99㎡；百合公園小鎮(zhèn)，主力戶型86-118㎡），使得新房價(jià)格進(jìn)一步承壓。
此外，從成交面積看，四個(gè)一線城市7月有25-30%的明顯下滑，其中上海環(huán)比跌幅最大近30%，這也從另一個(gè)角度看出以豪宅為核心目前并不能帶動(dòng)整體市場的活躍度回升。而從7月成交面積平均分位看（自2024年10月起），上海、北京、廣州均已跌至70%左右的水平，而深圳則已跌破50%分位，這亦從側(cè)面詮釋了深圳新建商品住宅近幾個(gè)月環(huán)比跌幅加大的原因。
表：2024.10-2025.7 一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比（資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，樓股巷分析）
表：2024.10-2025.7一線城市新建商品住宅月度銷售面積，單位㎡（資料來源：CRIC，樓股巷分析）
7月一線城市二手住宅加速調(diào)整，環(huán)比大幅下跌1%，北京、上海、廣州、深圳環(huán)比分別下跌1.1%、0.9%、1.0%、0.9%，而這已經(jīng)是連續(xù)第三個(gè)月四個(gè)城市全線下跌。
從成交面積看，雖不及新房跌幅，但也呈現(xiàn)明顯的疲軟態(tài)勢，四個(gè)城市7月成交面積均處于近10個(gè)月的均值以下，上海、北京縮量最為明顯僅為均值的80%左右，環(huán)比跌幅在一線城市中亦最大分別為8.7%、15.6%。
總體來看，由于去年10月新政的影響逐漸兌現(xiàn)減弱，近幾個(gè)月并無明顯政策利好，疊加房價(jià)持續(xù)下行，居民購房信心在新政短暫的刺激回升后自3月以來重新走弱。
表：2024.10-2025.7一線城市二手商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比（資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，樓股巷分析）
2024.10-2025.7一線城市二手商品住宅月度銷售面積，單位㎡（資料來源：CRIC，樓股巷分析）
二線城市作為整體市場的重要主體，起著“承前啟后”的作用，而顯然整體市場的羸弱尤其一線城市的大幅調(diào)整也使得二線城市迅速收縮。7月，31個(gè)主要二線城市僅烏魯木齊、長春兩城市新建商品住宅價(jià)格分別環(huán)比微漲0.3%、0.1%，其余29城全線下跌，包括之前幾個(gè)月表現(xiàn)較為強(qiáng)勢的成都（環(huán)比下跌0.2%）、杭州（環(huán)比下跌0.3%）、合肥（環(huán)比下跌0.1%）、廈門（環(huán)比下跌0.6%）、寧波（環(huán)比下跌0.6%）、長沙（環(huán)比下跌0.4%）。
中西部、東北區(qū)域城市表現(xiàn)更為弱勢，西安、蘭州、西寧、昆明、貴陽等旅游型城市自去年新政以來新建商品住宅連續(xù)10個(gè)月環(huán)比下跌/持平，銀川僅今年3月環(huán)比微漲0.1%，哈爾濱、長春僅有1-2個(gè)月環(huán)比略漲。此外，資源型城市呼和浩特亦連續(xù)10個(gè)月環(huán)比下跌。
而二手住宅市場則表現(xiàn)更弱，5月環(huán)比無上漲城市，而6月、7月分別也僅西寧（環(huán)比+0.1%）、太原（環(huán)比+0.2%）兩城上漲，多達(dá)20個(gè)城市環(huán)比跌幅超過0.5%。
資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，樓股巷分析
資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，樓股巷分析
7月政策端延續(xù)托底基調(diào)，但市場仍處于傳統(tǒng)淡季疊加前期新政的利好刺激逐步兌現(xiàn)，市場觀望情緒逐漸增加，活躍度有待提振。
中央層面看，聚焦城市更新與保障性住房供給雙輪驅(qū)動(dòng)：7月10日，國家發(fā)改委表示支持人口流入城市利用超長期特別國債、地方專項(xiàng)債，推進(jìn)閑置土地回收與存量商品房收購，擴(kuò)大保障性住房供給。7月15日，中央城市工作會(huì)議明確房地產(chǎn)發(fā)展應(yīng)走“新路子、高品質(zhì)、控風(fēng)險(xiǎn)”路徑，土地供應(yīng)向人口和產(chǎn)業(yè)聚集地區(qū)傾斜。
地方層面則積極推動(dòng)以舊換新、公積金優(yōu)化等舉措。長沙出臺(tái)“以舊換新”補(bǔ)貼政策，售舊購新一年內(nèi)可申領(lǐng)總價(jià)1%、單套最高3萬元補(bǔ)貼。青島提出“樓市12條”，推動(dòng)產(chǎn)權(quán)清晰二手房與新房互換。
尤為值得關(guān)注的是，8月北京率先松綁五環(huán)外限購后，市場關(guān)注點(diǎn)轉(zhuǎn)向上海等核心城市會(huì)否跟進(jìn)。但北京此次調(diào)整僅涉及限購和公積金，未觸及核心區(qū)限購、房貸利率、增值稅減免等更具刺激性的手段，此外，北京五環(huán)內(nèi)限購政策保持不變（京籍家庭限購2套，非京籍需3年社保限購1套），這與廣州全域取消限購、深圳中心區(qū)社保年限縮短形成鮮明對(duì)比。政策工具箱的保守性，使得北京新政更像是“被動(dòng)跟隨”而非“主動(dòng)引領(lǐng)”。
從供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，北京五環(huán)內(nèi)比例遠(yuǎn)低于上海外環(huán)內(nèi)，上海外環(huán)內(nèi)新建商品住宅2025年1-7月新增供應(yīng)占比達(dá)45%，顯著高于北京五環(huán)內(nèi)的21%。且核心區(qū)（內(nèi)環(huán)內(nèi)）優(yōu)質(zhì)地塊占比顯著高于北京。從土地供應(yīng)與新建商品住宅的成交來看，上海核心區(qū)市場的活躍度亦遠(yuǎn)超北京。因此，預(yù)計(jì)短期內(nèi)上海并不會(huì)跟隨北京出臺(tái)更實(shí)質(zhì)性的“勁爆”政策。
表：4個(gè)一線城市限購政策對(duì)比（資料來源：官方數(shù)據(jù)整理）
當(dāng)前市場仍處于探底過程中。58安居客研究院院長張波分析指出，從二手房來看，房價(jià)下行趨勢有所增強(qiáng)，結(jié)合安居客線上數(shù)據(jù)，找房熱度回落、在架時(shí)長延長，反映出市場需求持續(xù)疲軟。
市場信心恢復(fù)面臨多重挑戰(zhàn)：一方面，二手房“以價(jià)換量”背景下成交量仍下降，另一方面，房企融資雖有改善但仍顯不足。
這場轉(zhuǎn)型陣痛何時(shí)結(jié)束？政策工具箱還有多少空間？答案或許藏在不久后——畢竟，傳統(tǒng)的“金九銀十”即將到來，北京已打響政策調(diào)整第一槍，其他城市會(huì)否跟進(jìn)？而市場，仍在等待一個(gè)足夠強(qiáng)大的催化劑。
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