從不同項目資產(chǎn)類型來看，消費、交通、能源類表現(xiàn)最為亮眼。
其中，平安寧波交投REIT二季度營收和凈利潤表現(xiàn)依舊強勁，營收和凈利分別為5.3億元和1.13億元，其年化現(xiàn)金流分派率也高達14.39%，遙遙領(lǐng)先其他REIT產(chǎn)品。
去年12月26日，平安寧波交投REIT首發(fā)上市，成為全國首單以跨海大橋作為入池資產(chǎn)的REIT項目。數(shù)據(jù)顯示，杭州灣跨海大橋全長36公里，每1.5秒就有一輛車駛過，一類客車80元/車次，六類貨車320元/車次。
今年一季度，平安寧波交投REIT實現(xiàn)收入5.17億元，凈利潤1.08億元，可供分派現(xiàn)金流3.78億元。該業(yè)績在全市場68只REITs產(chǎn)品中排名居前。
而在一季度營收緊隨平安寧波交投REIT的國泰君安濟南能源供熱REIT，二季度遭遇業(yè)績滑鐵盧，不僅營收在42只REITs中業(yè)績墊底，僅有8萬元，凈利潤更是虧損超千萬。
國泰君安濟南能源供熱REIT在業(yè)績報告中解釋稱，因為本報告期為非供暖季，采暖費收入確認(rèn)在供暖季。采暖費收入季節(jié)周期特點明顯，項目公司收入與成本并非在一年內(nèi)平均發(fā)生，投資者不能按照本期占全年的時長比例來簡單判斷本基金全年的現(xiàn)金流分派率。
國泰君安濟南能源供熱REIT的底層資產(chǎn)為山東省濟南市供熱長輸管網(wǎng)項目，包括232段長輸管網(wǎng)資產(chǎn)所有權(quán)及其對應(yīng)的經(jīng)營權(quán)利，基礎(chǔ)設(shè)施項目自2014年12月開始運營，已運營約10.5年。
公告稱，報告期內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施項目經(jīng)營狀況良好，不涉及周邊新增競爭性項目，不涉及重大變化和經(jīng)營策略調(diào)整以及對基金份額持有人權(quán)益的影響。
截至二季度末，基礎(chǔ)設(shè)施項目對應(yīng)的供熱面積為39,703,094.47平方米，收費面積為27,654,311.88平方米，收繳率為99.80%，共計用戶數(shù)403,677戶，停熱率為30.35%，基礎(chǔ)設(shè)施項目的運營收入為項目公司自終端用戶收取的采暖費收入，本報告期為非供暖季，采暖費收入確認(rèn)在供暖季。
今年2月17日，國泰君安濟南能源供熱REIT在上交所正式上市，開盤以30%的漲幅封住漲停。該基金在發(fā)行時市場反響就十分熱烈，創(chuàng)下近兩年網(wǎng)下詢價認(rèn)購倍數(shù)新高，公眾認(rèn)購募集規(guī)模約912.68億元，為初始份額813倍，創(chuàng)發(fā)行時公募REITs認(rèn)購倍數(shù)新高。
今年一季度（2025年01月13日-2025年03月31日），國泰君安濟南能源供熱REIT實現(xiàn)營收3.77億元，凈利潤7354.67萬元，年化現(xiàn)金流分派率高達15.85%。
隨著第二季度業(yè)績滑鐵盧，其在二級市場也略有降溫，連續(xù)三個交易日下跌，不過跌幅并不大。二季報顯示，其年化現(xiàn)金流分派率仍有6.3%，高于市場平均水平。
山東省是集中供熱大省，供熱節(jié)能市場需求較大，省內(nèi)業(yè)務(wù)仍有較大開拓空間，近十年來，山東省城市供熱面積逐年增長。一般而言，濟南的供暖季由11月中旬至去年3月，這也意味著，國泰君安濟南能源供熱REIT業(yè)績也將受季節(jié)的影響。
相比之下，鵬華深圳能源REIT表現(xiàn)相對穩(wěn)定，二季度收入為3.86億元，凈利潤達5343.13萬元，但經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-2935.72萬元。2024年，項目營業(yè)收入15.6億元，是2024年收入最高的REIT產(chǎn)品，期內(nèi)可供分配金額3.56億元，對應(yīng)年化分派率為10.02%。
該基金以天然氣發(fā)電廠為底層資產(chǎn)，主要以液化天然氣為主要燃料，提供電力生產(chǎn)及相關(guān)服務(wù)并獲取電費收入，2022年7月，正式在深交所上市。2022年、2023年業(yè)績持續(xù)走強、持續(xù)創(chuàng)出項目投運以來歷史新高，2024年表現(xiàn)有所走弱。
回顧國內(nèi)公募REITs第二季度運營表現(xiàn)，能源、交通基礎(chǔ)設(shè)施及高速公路等依舊表現(xiàn)亮眼，但也涌現(xiàn)了部分消費類產(chǎn)品。
在睿思網(wǎng)統(tǒng)計的42只REITs產(chǎn)品中，有6只高速公路類REIT位列二季度營收排名前十，分別為中金安徽交控REIT、平安廣州廣河REIT、工銀河北高速REIT、華夏南京交通高速公路REIT、招商高速公路REIT、華夏中國交建REIT，整體營收表現(xiàn)較一季度環(huán)比相差不大。其余則被交通、能源、倉儲物流和消費類基礎(chǔ)設(shè)施瓜分。展望三季度，暑期和節(jié)假日帶動的客車流量或?qū)⒗^續(xù)推動運營表現(xiàn)增長。
據(jù)年報信息，2024年滬市REITs共進行64次分紅，實際分紅金額近60億元，同比增加32%。其中，高速公路REITs以34億元的實際分紅金額占據(jù)半壁江山，是名副其實的“現(xiàn)金牛”。
凈利潤方面，二季度大部分REIT實現(xiàn)盈利，其中平安寧波交投REIT單季凈利破億元，達到1.13億元，環(huán)比一季度繼續(xù)上漲；鵬華深圳能源REIT凈利超過5000萬元，另有12只產(chǎn)品凈利過千萬。
但其中，也有5只產(chǎn)品出現(xiàn)虧損。除上文提到的國泰君安濟南能源供熱REIT，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT、中金安徽交控REIT、中金湖北科投光谷REIT、華夏和達高科REIT均出現(xiàn)不同程度的虧損。其中，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT已連續(xù)多個季度出現(xiàn)虧損。
此外，營收排名居前的中金普洛斯REIT，凈利潤表現(xiàn)卻處于墊底。二季度，該基金實現(xiàn)營收1.07億元，凈利潤則僅有9.15萬元。本期現(xiàn)金流分派率1.14%，年化現(xiàn)金流分派率4.55%。
報告顯示，中金普洛斯REIT持有10個倉儲物流園，基礎(chǔ)設(shè)施項目整體經(jīng)營平穩(wěn)，截至2025年6月30日，時點平均出租率92.24%，考慮已簽訂租賃協(xié)議但尚未起租的面積后出租率為92.27%，期末合同租金及物業(yè)管理服務(wù)費（不含稅）有效平均租金單價為33.88元/平方米/月，租金收繳率98.45%。
整體而言，公募REITs產(chǎn)品的市場表現(xiàn)與經(jīng)濟周期密切相關(guān)，而對經(jīng)濟周期相對敏感性較低的產(chǎn)品，在不斷變化的市場中依然能相對保證穩(wěn)定現(xiàn)金流。
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