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近年來，由于市場大環(huán)境的原因，很多消費零售企業(yè)業(yè)績承壓。而最近兩大地產(chǎn)公司的財報，又印證了這一趨勢。
近日，隨著恒隆集團與太古地產(chǎn)2024年運營數(shù)據(jù)的陸續(xù)披露，這一趨勢得到了更為清晰的印證。但當具體而直觀的數(shù)據(jù)呈現(xiàn)在眼前時，其沖擊力度仍然超乎許多人的想象。
要知道這二者均以高端商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運營為核心業(yè)務(wù)，商場收入很大程度上依賴于奢侈品牌和高凈值消費者的消費能力。作為國內(nèi)高端商業(yè)地產(chǎn)的標桿企業(yè)，兩家公司的業(yè)績表現(xiàn)無疑成為觀察消費趨勢的重要窗口。
恒隆集團這邊，第三代接班人陳文博剛剛?cè)螡M一年，交出了首份年度成績單。
據(jù)財報顯示，截至2024年12月31日，2024年恒隆地產(chǎn)總收入為112.42億港元，同比上升9%（主要受益于來自香港的物業(yè)銷售收入(同期無此項收入)；由于香港及內(nèi)地零售與辦公樓租賃市場疲弱，整體營業(yè)溢利為64.55億港元，同比下跌13%。
圖片來源：恒隆財報
從區(qū)域表現(xiàn)來看，內(nèi)地物業(yè)整體租賃收入為64.66億港元，同比下降5%；而香港物業(yè)租賃收入為30.49億港元，跌幅更為顯著，達到9%。
在內(nèi)地，恒隆的表現(xiàn)呈現(xiàn)出明顯的結(jié)構(gòu)性差異。從城市維度來看，恒隆在內(nèi)地的業(yè)績呈現(xiàn)出明顯的區(qū)域分化。上海作為其核心市場，2024年錄得收入29.68億元人民幣，同比下降5%，下滑幅度較為顯著。相比之下，非上海項目則展現(xiàn)出更強的韌性，收入為19.85億元人民幣，同比僅微降1%。
這一分化背后，可能有多重因素疊加。上海作為國際化大都市，其高端消費市場更容易受到全球經(jīng)濟波動的影響，而非上海城市則更多地依賴于本地消費需求的支撐，因而表現(xiàn)更為穩(wěn)健。
值得注意的是，非上海項目的輕微下滑不僅反映了區(qū)域市場的差異性，更標志著恒隆在戰(zhàn)略布局上的重要轉(zhuǎn)變。長期以來，恒隆對上海市場的依賴程度較高，但隨著非上海項目的穩(wěn)步發(fā)展，這種“上海依賴癥”正在逐步緩解。非上海項目的韌性表現(xiàn)，可以視為恒隆在多元化布局中找到了“第四條支柱”，為其整體業(yè)績提供了更為均衡的支撐。
在香港，恒隆的項目多位于住宅社區(qū)周邊，以往憑借剛需消費群體的支撐，業(yè)績表現(xiàn)相對穩(wěn)定。
然而，2024年香港居民北上消費的趨勢顯著增強，尤其是前往內(nèi)地城市旅游和購物的頻次大幅增加，導致本地消費需求被分流，香港項目的業(yè)績因此承壓。
按商場類型劃分，高端商場2024年租賃收入為41.55億元人民幣，同比下降4%，顯示出高端消費市場的疲軟；而次高端商場則錄得6.5億元人民幣的收入，同比增長4%，成為難得的亮點。
數(shù)據(jù)來源：恒隆財報，鈦媒體APP梳理并制圖
這一反差表明，在經(jīng)濟環(huán)境愈發(fā)不確定的當下，消費者在選購高端奢侈品時愈發(fā)謹慎，轉(zhuǎn)而傾向于性價比更高的次高端產(chǎn)品，這部分產(chǎn)品的市場需求相對穩(wěn)定。
這種消費行為的轉(zhuǎn)變不僅體現(xiàn)在恒隆地產(chǎn)的業(yè)績中，也同樣反映在太古地產(chǎn)的表現(xiàn)上。
盡管太古地產(chǎn)憑借其多元化的業(yè)態(tài)和強大的品牌號召力，在一定程度上緩解了高端消費下滑帶來的沖擊，但其高端商場的租賃收入也受到了不同程度的影響。
據(jù)太古地產(chǎn)發(fā)布的公告透露，數(shù)據(jù)確實不盡如人意。太古地產(chǎn)預測，截至2024年底，股東應(yīng)占的經(jīng)常性基本溢利約為65億港元，與2023年度的73億港元相比有所下降。對此，太古地產(chǎn)解釋稱，這一變化主要是由于財務(wù)支出凈額的增加以及香港辦公樓租金收入的縮減。
圖片來源：太古財報
同時，截至2024年底的股東應(yīng)占基本溢利預計約為68億港元，也低于2023年度的116億港元。太古地產(chǎn)表示，這一顯著下滑的主要原因在于，2024年度公司未再獲得如2023年12月出售港島東中心九個樓層所帶來的一次性凈利潤約33億港元，同時，2024年香港停車位出售的凈利潤也有所下滑。
更為顯著的是，股東應(yīng)占的呈報虧損預計將達到約8億港元，與2023年度的盈利26億港元形成了鮮明對比。此外，該公司在2024年度錄得的投資物業(yè)公平值虧損約為63億港元，相較于2023年度的虧損44億港元，虧損幅度進一步擴大。
零售物業(yè)方面，盡管租用率普遍高企，中國香港與內(nèi)地8家商場中7家租用率超過95%，另外1家為93%，但商場零售銷售額多數(shù)下滑。
在香港，太古廣場、太古城中心、東薈城名店倉零售銷售額同比下滑分別為10.7%、2.3%、3.9%。
在內(nèi)地，上海前灘太古里微增3.4%成為內(nèi)地市場唯一的亮點。其成功可能得益于新興商圈的吸引力、多元化的業(yè)態(tài)組合以及較強的本地消費支撐。
而北京三里屯太古里租用率上升至98%，2024年銷售額微降0.2%；廣州太古匯租用率100%，銷售額下降10.7%；北京頤堤港租用率從上年的99%微降至98%，銷售額下降3.8%；上海興業(yè)太古匯租用率93%，銷售額下降13.9%；成都太古里租用率從上年的97%降至96%，銷售額下降14.0%，下滑最大。若按2023年銷售額推算，2024年成都太古里銷售額預計減少至不足百億元。
太古地產(chǎn)還提及，為優(yōu)化租戶組合，北京三里屯太古里北區(qū)、上海興業(yè)太古匯正在進行改造，成都太古里改造工程已完工，但這些改造導致銷售額未調(diào)整反映銷售損失，意味著實際下滑可能更大。
成都太古里的下滑與其高端奢侈品占比較高、消費外流以及本地市場競爭加劇脫不了關(guān)系。這一現(xiàn)象再次驗證了高端商業(yè)地產(chǎn)在當前市場環(huán)境下面臨的挑戰(zhàn)和脆弱性。
回溯過去幾年，中國內(nèi)地高端消費市場的迅猛增長，無疑為各大國際奢侈品集團在中國市場帶來了豐厚的利潤，同時也推動了諸如恒隆、太古地產(chǎn)等內(nèi)地高端商場業(yè)主的業(yè)績實現(xiàn)了提升。
但自 2023 年起，情況發(fā)生了轉(zhuǎn)變。隨著全球疫情影響逐漸消散，出入境旅游全面復蘇，再加上一系列經(jīng)濟和社會因素的交織影響，中國內(nèi)地奢侈品消費指數(shù)開始下滑，消費者的購物習慣也隨之改變。一方面，國際旅游的重啟，使得高凈值消費者的購物需求逐漸向海外轉(zhuǎn)移。歐洲、日本等地憑借匯率優(yōu)勢和免稅政策，吸引了大量中國消費者前往購物，內(nèi)地奢侈品市場的需求因此被分流。另一方面，經(jīng)濟環(huán)境的不確定性增強，促使消費者在購買奢侈品時更加謹慎，更多人將目光投向性價比更高的次高端品牌，或者選擇體驗式消費。
這種消費習慣的轉(zhuǎn)變，直接對高端商業(yè)地產(chǎn)運營商的業(yè)績造成了沖擊。數(shù)據(jù)顯示，高端消費市場的疲軟不僅體現(xiàn)在銷售額的下降，更反映在客流量、租金收入等多個維度的收縮。
以恒隆地產(chǎn)來說，其高端商場的租賃收入主要依靠奢侈品牌繳納的租金。而奢侈品消費熱度下降，導致商場客流量和銷售額雙雙下滑。與此同時，高端商場還面臨品牌策略調(diào)整、市場競爭愈發(fā)激烈等多重難題，運營壓力日益增大。
當下，奢侈品市場似乎陷入了低迷漩渦，連曾經(jīng)熱衷消費的高凈值人群也開始捂緊錢包。高端商業(yè)市場會一蹶不振下去嗎？
在這樣的大環(huán)境下，恒隆集團主席陳文博在業(yè)績會上卻表達了對市場的信心，期望 2025 年業(yè)績能實現(xiàn)微增。
盡管2024年的賬面業(yè)績讓太古地產(chǎn)顯得有些“扎心”，太古地產(chǎn)在業(yè)績報告中同樣展現(xiàn)出對未來的樂觀態(tài)度。太古地產(chǎn)強調(diào)，其資產(chǎn)負債表處于健康水平，整體財務(wù)狀況保持強勁，且不會改變既定的投資策略。公司在執(zhí)行2022年公布的1000億港元投資計劃方面取得了重大進展，目前已對約67%的投資計劃作出承諾。這些投資預計將為未來的盈利能力增長提供有力支持。
開云集團的最新業(yè)績報告也傳遞出類似的信號。2024年，開云集團全年營收下滑12%至171.9億歐元，凈利潤大幅下滑62%至11.33億歐元。盡管如此，集團主席兼首席執(zhí)行官皮諾表示，開云集團已加速多個品牌的轉(zhuǎn)型，并認為集團發(fā)展已抵達穩(wěn)定點，未來將逐步重回增長軌道。這也表明，奢侈品巨頭正在通過品牌重塑和戰(zhàn)略調(diào)整，為市場復蘇做好準備。
明明高端消費市場持續(xù)低迷，這些商業(yè)巨頭為何還能如此篤定？
但不管背后的原因是什么，高端商業(yè)地產(chǎn)運營商都必須正視當下的局面，重新思考自身戰(zhàn)略定位。他們需要通過引入多元化業(yè)態(tài)，打造更豐富的消費場景；提升消費體驗，滿足消費者日益多樣的需求；優(yōu)化租戶組合，篩選更契合市場的品牌等方式，來適應(yīng)全新的市場環(huán)境。這一系列的變化，不僅體現(xiàn)了消費市場的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，也意味著高端商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)即將步入新的轉(zhuǎn)型發(fā)展階段。(本文首發(fā)于鈦媒體APP ，作者 | 趙晨含，編輯 | 房煜)
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