代表國(guó)資入主萬(wàn)科的深鐵集團(tuán)，也是泥菩薩過(guò)河，2024年前三季度創(chuàng)下歷史最大虧損，凈利潤(rùn)虧損80.74億元，甚至也要借錢(qián)度日。雖然承諾對(duì)價(jià)13.5億元買(mǎi)下萬(wàn)科手上的深圳紅樹(shù)灣項(xiàng)目，可大部分資金升級(jí)與萬(wàn)科關(guān)聯(lián)欠款沖抵，實(shí)際到萬(wàn)科賬上的資金有限。
只能說(shuō)，目前深圳國(guó)資介入，對(duì)于萬(wàn)科債權(quán)人來(lái)說(shuō)，算是盼來(lái)援軍，但是后續(xù)援軍到底有多少，摸清家底后窟窿有多大，以及換血后會(huì)不會(huì)先清算再還債，這一切都還是未知數(shù)。
過(guò)去一個(gè)多月，萬(wàn)科的人事動(dòng)蕩一直是市場(chǎng)焦點(diǎn)，尤其是祝九勝是否“出事了”的疑云，現(xiàn)在看來(lái)，或許都是深圳地鐵深度介入的前奏。
1月16日，市場(chǎng)傳出萬(wàn)科總裁祝九勝配合公安機(jī)關(guān)調(diào)查的消息。第二天凌晨，祝九勝更新朋友圈，用這種特別的方式回應(yīng)傳言。祝九勝今年56歲，畢業(yè)于中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)，經(jīng)濟(jì)學(xué)專(zhuān)業(yè)出身。
2012年，他正式加入萬(wàn)科，這一待就是13年。剛加入的前三年，他擔(dān)任萬(wàn)科高級(jí)副總裁，分管資金中心，此后扮演的都是類(lèi)似財(cái)神爺?shù)慕巧?/strong>
2014年開(kāi)始，祝九勝兼任深圳市萬(wàn)科財(cái)務(wù)顧問(wèn)有限公司董事長(zhǎng)。這家公司是萬(wàn)科旗下的金融平臺(tái)，最初由萬(wàn)科創(chuàng)始人王石設(shè)立，目的是幫員工買(mǎi)賣(mài)股票。后來(lái)轉(zhuǎn)變?yōu)榕浜腺Y管計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)萬(wàn)科股票，推動(dòng)員工跟投。
2016年1月，正值“寶萬(wàn)之爭(zhēng)”白熱化階段，祝九勝短暫辭去高級(jí)副總裁職務(wù)，但仍留在萬(wàn)科體系，繼續(xù)擔(dān)任萬(wàn)科財(cái)務(wù)顧問(wèn)公司董事長(zhǎng)。直到2018年1月31日，祝九勝?gòu)挠袅潦种薪舆^(guò)接力棒，成為萬(wàn)科總裁、CEO。
而春節(jié)后的萬(wàn)科，動(dòng)作更是驚人。節(jié)后首個(gè)工作日，萬(wàn)科發(fā)布了一系列人事變動(dòng)公告，戰(zhàn)投部、財(cái)務(wù)部、法務(wù)部這幾個(gè)核心部門(mén)的總經(jīng)理，以及萬(wàn)科最重要的北京區(qū)域和華東區(qū)域的總經(jīng)理全部換人，接任者都是國(guó)資背景。
戰(zhàn)投部與財(cái)務(wù)部均是萬(wàn)科總部最為核心的部門(mén)。戰(zhàn)投部是萬(wàn)科企劃部在2006年調(diào)整而來(lái)。在萬(wàn)科規(guī)模上升期，戰(zhàn)投部曾是郁亮領(lǐng)導(dǎo)萬(wàn)科的權(quán)力中樞，全面負(fù)責(zé)公司戰(zhàn)略、拿地投資、運(yùn)營(yíng)、營(yíng)銷(xiāo)、海外拓展、新業(yè)務(wù)孵化等業(yè)務(wù)工作。
郁亮在2017年6月底接替王石出任萬(wàn)科董事會(huì)主席之后，一度大量啟用戰(zhàn)投部成員。該部門(mén)歷任總經(jīng)理中，孫嘉、劉肖等均成為萬(wàn)科高管班子的中堅(jiān)力量。
2015年，戰(zhàn)投部更名為事業(yè)發(fā)展部，至2024年，又重新定名為戰(zhàn)投部。
這意味著萬(wàn)科最具實(shí)權(quán)的部門(mén)和城市公司，一夜之間換了“掌舵人”，萬(wàn)科已經(jīng)被深圳國(guó)資實(shí)質(zhì)性接管，而最受傷的無(wú)疑是萬(wàn)科相關(guān)核心部門(mén)與業(yè)務(wù)條線(xiàn)的首席合伙人們。
在深圳國(guó)資介入之前，萬(wàn)科總部各職能部門(mén)與各業(yè)務(wù)條線(xiàn)的第一負(fù)責(zé)人均為首席合伙人，這一職級(jí)權(quán)限高于部門(mén)總經(jīng)理。但在接下來(lái)工作中，這些關(guān)鍵條線(xiàn)的實(shí)控權(quán)大概率將移交至深圳國(guó)資人員手中，原萬(wàn)科合伙人的大部分權(quán)限將被削弱，甚至被架空。
在新任高管職責(zé)上，另有兩處值得玩味，其中一處是“新任董事會(huì)秘書(shū)田鈞須負(fù)責(zé)牽頭處理博商資管及鵬金所等歷史遺留問(wèn)題”。
博商資管與鵬金所是萬(wàn)科上市公司體系外的資管平臺(tái)和網(wǎng)貸平臺(tái)。市場(chǎng)一直質(zhì)疑，萬(wàn)科高管團(tuán)隊(duì)利用資管平臺(tái)配資加杠桿，資金流向萬(wàn)科旗下地產(chǎn)項(xiàng)目，以獲取項(xiàng)目開(kāi)發(fā)收益分成。市場(chǎng)還質(zhì)疑，萬(wàn)科存在體外“影子銀行”，向萬(wàn)科項(xiàng)目合作方放貸。
這類(lèi)負(fù)面?zhèn)髀劧啻我l(fā)市場(chǎng)對(duì)萬(wàn)科管理層道德風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂(yōu)。據(jù)財(cái)新獲悉，博商資管董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理何卓失聯(lián)已有一段時(shí)日。
而另一處是“監(jiān)事會(huì)主席解凍要負(fù)責(zé)監(jiān)督博商、鵬金所及財(cái)顧事業(yè)部等工作及歷史遺留問(wèn)題處理”。解凍其人，自2014年起任公司監(jiān)事會(huì)主席，根據(jù)此次最新職責(zé)分工，解凍的位置已經(jīng)高過(guò)郁亮，成為萬(wàn)科二把手的存在。
曾經(jīng)的掌門(mén)人郁亮不僅在職責(zé)分工上落于第三，而且具體職責(zé)僅僅是“協(xié)助董事會(huì)主席開(kāi)展工作，負(fù)責(zé)戰(zhàn)略和房地產(chǎn)宏觀(guān)研究”，有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為這在體制內(nèi)已經(jīng)算是退居二線(xiàn)了。
也就在換人公示當(dāng)天，網(wǎng)絡(luò)上流傳出一份《關(guān)于郁亮祝九勝等萬(wàn)科高管違法違規(guī)行為的持續(xù)反映》的帖子，稱(chēng)“萬(wàn)科高管被清算的時(shí)刻終于到來(lái)”，該帖子文尾有多家公司蓋章，顯示皆是來(lái)自煙臺(tái)相關(guān)企業(yè)。
目前，債務(wù)壓力已經(jīng)如同烏云，沉甸甸地籠罩著萬(wàn)科身上。
據(jù)DM查債通統(tǒng)計(jì)，2025年全年，萬(wàn)科共有16筆到期或行權(quán)的境內(nèi)公開(kāi)債，存續(xù)本金規(guī)模合計(jì)326.4億元；同期，該公司還有兩筆境外債到期，存續(xù)本金規(guī)模約為36億元。僅2025年一季度，萬(wàn)科就有98.9億元的境內(nèi)公開(kāi)債需要兌付。
然而，萬(wàn)科的資金狀況卻不容樂(lè)觀(guān)。截至2024年9月末，萬(wàn)科母公司持有貨幣資金約11.89億元，較2024年6月末凈流出約59.31億元。此外，萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)同樣承壓。1月27日，該公司發(fā)布2024年業(yè)績(jī)預(yù)告。2024年萬(wàn)科的歸母凈利潤(rùn)預(yù)損450億元，同比降幅達(dá)470%。
更麻煩的是，據(jù)財(cái)新報(bào)道，萬(wàn)科沉淀在各地項(xiàng)目預(yù)售監(jiān)管賬戶(hù)上的資金大概超過(guò)700億元。地方政府出于保交樓考量，加碼項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管；銀行機(jī)構(gòu)考慮到不良貸款風(fēng)險(xiǎn)，也要求預(yù)售資金優(yōu)先留存還貸。
這導(dǎo)致部分資金短期內(nèi)難以回流到集團(tuán)層面，使萬(wàn)科的資金周轉(zhuǎn)愈發(fā)艱難。
1月份的債務(wù)展期消息，更是讓市場(chǎng)對(duì)萬(wàn)科的擔(dān)憂(yōu)加劇。
2025年1月9日晚間，萬(wàn)科發(fā)布公告稱(chēng)，前期，控股子公司武漢譽(yù)天興業(yè)置地有限公司（下稱(chēng)“武漢譽(yù)天”）通過(guò)保險(xiǎn)資金不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃形式，向新華資產(chǎn)管理股份有限公司（下稱(chēng)“新華資管”）融資。經(jīng)雙方協(xié)商，該筆融資展期兩年。
2025年1月10日，受保債計(jì)劃展期消息影響，萬(wàn)科的境內(nèi)債價(jià)格又大幅下跌。
其中，2025年一季度行權(quán)或到期的數(shù)筆公司債及中票收益率漲至20%至30%；2025年5月之后行權(quán)或到期的境內(nèi)債收益率普遍上升至50%上下。這反映出金融機(jī)構(gòu)對(duì)萬(wàn)科在2025年二季度之后的償債預(yù)期并不樂(lè)觀(guān)。
此前，面對(duì)嚴(yán)峻的形勢(shì)，萬(wàn)科選擇“斷臂求生”，加大資產(chǎn)處置力度。
2024年2月和6月，該公司先后將旗下兩個(gè)優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目即上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)50%股權(quán)、上海南翔印象城MEGA48%股權(quán)折價(jià)轉(zhuǎn)讓給領(lǐng)展房產(chǎn)基金和新加坡政府投資公司（即“GIC”）旗下企業(yè)。
當(dāng)年5月底，萬(wàn)科將深圳灣超級(jí)總部基地地塊以22.35億元轉(zhuǎn)讓給深圳南山國(guó)資委旗下公司和第一大股東深圳地鐵集團(tuán)組成的聯(lián)合體。
此外，萬(wàn)科還打包了北京舊宮萬(wàn)科廣場(chǎng)和深圳龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)兩項(xiàng)商業(yè)資產(chǎn)，設(shè)立中信萬(wàn)科消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施Pre-REIT。據(jù)該公司提供的數(shù)據(jù)，2024年，包括資產(chǎn)出售與資產(chǎn)證券化在內(nèi)，萬(wàn)科的大宗資產(chǎn)交易累計(jì)簽約額超過(guò)250億元。
不過(guò)，這種方式只能解一時(shí)之渴，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)賣(mài)一筆少一筆，后續(xù)還能有多少好資產(chǎn)來(lái)應(yīng)對(duì)龐大的債務(wù)壓力，實(shí)在是個(gè)未知數(shù)。
萬(wàn)科艱難自救同時(shí)，雖然深圳地鐵的介入成為市場(chǎng)關(guān)注的及時(shí)雨，但深圳地鐵自身的狀況也不容樂(lè)觀(guān)。萬(wàn)科的救助之路，依然面臨不少變數(shù)。
從目前情況來(lái)看，深圳介入萬(wàn)科債務(wù)問(wèn)題的主體，還是深鐵集團(tuán)。
深鐵對(duì)于萬(wàn)科的最新援助就在今年1月，萬(wàn)科在公告稱(chēng)，將深圳紅樹(shù)灣項(xiàng)目49%的投資收益權(quán)和其他附屬權(quán)益的未來(lái)收益權(quán)，以及深圳地鐵萬(wàn)科投資發(fā)展有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“深鐵萬(wàn)科投資公司”）49%的股權(quán)，全部轉(zhuǎn)讓給深圳地鐵集團(tuán)。
根據(jù)公告，深圳地鐵需要支付的交易總對(duì)價(jià)約為13.50億元，包括約12.92億元的項(xiàng)目收益權(quán)轉(zhuǎn)讓款及約5825萬(wàn)元的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款。
不過(guò)，深圳地鐵應(yīng)支付的兩項(xiàng)轉(zhuǎn)讓款，與萬(wàn)科及其關(guān)聯(lián)公司此前從深圳地鐵及其關(guān)聯(lián)公司獲得的部分資金進(jìn)行了沖抵。有房地產(chǎn)資金端人士解釋?zhuān)?strong>萬(wàn)科通過(guò)這次資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)窒硕囗?xiàng)對(duì)深圳地鐵的關(guān)聯(lián)欠款。
這也就意味著，萬(wàn)科實(shí)際能夠收到的資金有限，深圳地鐵的出手，目前更多是釋放了一個(gè)積極信號(hào)，實(shí)際上更像“以資抵債”。
原因并不復(fù)雜，深鐵集團(tuán)的日子也不好過(guò)。根據(jù)深圳地鐵2024年三季報(bào)，其前三季度營(yíng)業(yè)收入為122.96億元，同比增長(zhǎng)37.2%；但凈利潤(rùn)為虧損80.74億元，較去年同期5.77億元的虧損面繼續(xù)擴(kuò)大。這是深鐵集團(tuán)2015年以來(lái)最大虧損紀(jì)錄。
2024年8月26日、27日，深鐵集團(tuán)分別發(fā)布2024年度第一期、第二期超短期融資券相關(guān)發(fā)行公告文件，發(fā)行金額分別為15億元和14億元，擬全部用于償還有息債務(wù)。兩天后的8月28日，深鐵集團(tuán)再次公告稱(chēng)，由于近期市場(chǎng)波動(dòng)較大，公司決定取消第一期超短期融資券的發(fā)行，調(diào)整后的發(fā)行安排另行公告。
這一系列操作表明，深圳地鐵自己也面臨著不小的資金壓力，在這種情況下，指望它能毫無(wú)保留地為萬(wàn)科持續(xù)輸血，解決萬(wàn)科的債務(wù)問(wèn)題，顯然不太現(xiàn)實(shí)。
而此前深圳市國(guó)資委負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)有足夠“子彈”支持萬(wàn)科，萬(wàn)科創(chuàng)始人王石還在朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)稱(chēng)“國(guó)家隊(duì)出手相助！”
根據(jù)這位負(fù)責(zé)人的說(shuō)法， 深圳國(guó)資的充足子彈來(lái)自?xún)煞矫妫?/p>
一是截至2024年底，深圳市屬?lài)?guó)資國(guó)企資產(chǎn)超過(guò)5萬(wàn)億元，全年?duì)I收超萬(wàn)億元，支持地鐵集團(tuán)通過(guò)一切可能的市場(chǎng)化、法治化手段推動(dòng)萬(wàn)科穩(wěn)健發(fā)展。
二是深圳市還將統(tǒng)籌資產(chǎn)、資金、資源，在既有支持工具的基礎(chǔ)上，持續(xù)、分批、逐步通過(guò)直接注資、劃撥資產(chǎn)等方式，進(jìn)一步降低地鐵集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率，增強(qiáng)其流動(dòng)性，支持其更好地發(fā)揮萬(wàn)科第一大股東的作用。
即使有國(guó)資全力撐腰，深鐵是否有足夠的專(zhuān)業(yè)能力來(lái)應(yīng)對(duì)這些復(fù)雜問(wèn)題，還是個(gè)大大的問(wèn)號(hào)。
萬(wàn)科債務(wù)結(jié)構(gòu)復(fù)雜多樣，包含短期、長(zhǎng)期債務(wù)，境內(nèi)、境外債務(wù)等多種類(lèi)型，境外債務(wù)還面臨著匯率波動(dòng)、國(guó)際金融市場(chǎng)變化等風(fēng)險(xiǎn)，不同類(lèi)型債務(wù)的還款期限、利率條件各不相同，處理起來(lái)難度極大。
參考當(dāng)年的海航化債，進(jìn)駐的工作組光摸海航的家底，就摸了一年。與此同時(shí)還要應(yīng)對(duì)多方利益訴求，比如債權(quán)人可能反對(duì)政府主導(dǎo)的重整方案，尤其是境外債權(quán)人，可能引發(fā)英美法系內(nèi)的法律爭(zhēng)議。
而境內(nèi)金融機(jī)構(gòu)也會(huì)有自己的顧慮，盡管深圳地區(qū)八家國(guó)有銀行和股份制銀行負(fù)責(zé)人都表示，堅(jiān)定看好萬(wàn)科的后續(xù)發(fā)展，將繼續(xù)積極運(yùn)用貸款、債券、資管、信托等各種金融工具，滿(mǎn)足萬(wàn)科合理融資需求，但真到了面臨壞賬計(jì)提的時(shí)候，恐怕就不會(huì)像今天這樣輕松表態(tài)了。
除了資金和債務(wù)結(jié)構(gòu)問(wèn)題，萬(wàn)科目前面臨的困境還涉及市場(chǎng)信心和融資環(huán)境。
深圳地鐵的收購(gòu)雖然展示了國(guó)資對(duì)萬(wàn)科的支持，釋放了一定的積極信號(hào)，但難以完全扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和萬(wàn)科的悲觀(guān)預(yù)期。投資者和金融機(jī)構(gòu)對(duì)萬(wàn)科的融資態(tài)度依然謹(jǐn)慎，萬(wàn)科在外部融資方面仍困難重重，僅靠深圳地鐵顯然無(wú)法從根本上改變這種局面。
回顧過(guò)去幾年，不少債務(wù)壓力大的地產(chǎn)公司向地方政府求助，恒大向廣東、建業(yè)向河南發(fā)出的求助信還歷歷在目。河南也曾嘗試?yán)I(yè)一把，可惜最終收效甚微。連體量相對(duì)較小的建業(yè)救助起來(lái)都如此艱難，何況是規(guī)模更龐大的萬(wàn)科呢？
如果把目光跨出房地產(chǎn)行業(yè)，參考規(guī)模類(lèi)似的案例，當(dāng)年海航在海南省政府牽頭下成立工作組，安邦則由銀保監(jiān)會(huì)接管，最終成功避免了系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)?？珊退鼈儾煌壳熬戎f(wàn)科主要還是深圳在牽頭，尚未上升到廣東省或更高級(jí)別的監(jiān)管部門(mén)。
這一方面或許說(shuō)明萬(wàn)科的問(wèn)題還沒(méi)那么嚴(yán)重，但另一方面是不是也說(shuō)明只有更高級(jí)別的“力挺”信號(hào)出現(xiàn)，市場(chǎng)才敢相信萬(wàn)科能“活下去”。
參考資料：
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