截圖來源于公司公告
在目前惡劣的就業(yè)環(huán)境下，貝殼找房妥妥成為了吸收就業(yè)的大戶。不過，這新增的3.1萬名房產(chǎn)中介，卻也給貝殼找房創(chuàng)造了多達(dá)26.85億元收入。
今年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處在“待復(fù)蘇”的狀態(tài)，無論是新房市場(chǎng)還是二手房市場(chǎng)，成交量都出現(xiàn)了不同程度的下滑。
然而，商業(yè)社會(huì)就是一個(gè)簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理：供需關(guān)系。市場(chǎng)成交量下滑，大量就業(yè)人口涌入，必然會(huì)讓賣房這件事卷到極點(diǎn)。
況且，貝殼找房憑借自身在行業(yè)的龍頭地位和市場(chǎng)掌控能力，為了營(yíng)收、盈利進(jìn)行“內(nèi)部創(chuàng)收”已經(jīng)不是新鮮事。其2023年就通過壓縮傭金、門店成本、減少直營(yíng)品牌門店、研發(fā)費(fèi)用等方式，實(shí)現(xiàn)毛利暴漲57.25%、毛利率上漲5.2個(gè)百分點(diǎn)。
今年上半年，貝殼找房理所當(dāng)然會(huì)故技重施——控制成本、減少傭金，以便度過寒冬。
看清房產(chǎn)交易市場(chǎng)的形勢(shì)，今年上半年，貝殼找房著重?cái)U(kuò)張家裝、租房?jī)纱髽I(yè)務(wù)，對(duì)應(yīng)的收入也迎來大爆發(fā)，一個(gè)增長(zhǎng)24%，一個(gè)增長(zhǎng)176.7%。
貝殼找房或正在悄悄構(gòu)建一條“工作到貝殼，租房到貝殼，買房到貝殼，裝修也到貝殼”的商業(yè)鏈條。
先來看一下當(dāng)前整體房產(chǎn)交易情況。因?yàn)槭袌?chǎng)形勢(shì)，直接影響著每一位房產(chǎn)中介的收入。
貝殼找房被視為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的風(fēng)向標(biāo)，市場(chǎng)好與壞，從貝殼的中期財(cái)報(bào)就能窺探一二。
我們從貝殼找房的財(cái)報(bào)可以看到兩點(diǎn)重要趨勢(shì)：
1、整體上房子更加不好賣了，總交易額同比下降16.2%至14,689億元。新房交易暴跌是成交下滑的主要原因，二手房交易下跌幅度較小；
2、房地產(chǎn)行業(yè)“內(nèi)卷”加劇，國(guó)央企成為重點(diǎn)擴(kuò)展對(duì)象，并且給貝殼找房帶來不錯(cuò)的變現(xiàn)收入。
在貝殼找房中報(bào)中，今年上半年新房成交額3871億元，同比減少32.4%；二手房交易額10,238億元，同比減少8.7%。這份數(shù)據(jù)直接體現(xiàn)了當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀：新房交易低迷，二手房交易相對(duì)活躍。
來自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年1-6月，新建商品房銷售額47,133億元，下降25%，其中住宅銷售額下降26.9%；銷售面積47,916萬㎡，同比下降19%。
消費(fèi)需求開始涌入性價(jià)比更高的二手房市場(chǎng)。中指研究院研究報(bào)告指出，今年上半年，二手房市場(chǎng)“以價(jià)換量”態(tài)勢(shì)延續(xù)，百城二手房?jī)r(jià)格累計(jì)下跌3.61%。二手房市場(chǎng)整體保持活躍，表現(xiàn)明顯好于新房市場(chǎng)，成交規(guī)模整體處于較高水平。
這些數(shù)據(jù)直接折射出貝殼找房的營(yíng)收增減情況。
今年上半年，貝殼找房錄得凈收入397億元，與上年同期基本持平。翻看數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，來自房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)的收入減少了20.5%，家裝、新興兩大業(yè)務(wù)有較大增長(zhǎng)，合計(jì)同比增長(zhǎng)63.3%。
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所以，房子真的更加不好賣了。貝殼找房的整體變現(xiàn)能力進(jìn)一步下滑，今年上半年為1.84%，相比2023年末下降了0.09個(gè)百分點(diǎn)。
深究發(fā)現(xiàn)，變現(xiàn)下滑的反而是交易活躍的二手房市場(chǎng)，凈收入為131億元，變現(xiàn)率為1.28%，同比下降了0.11個(gè)百分點(diǎn)。新房交易凈收入129億元，變現(xiàn)率則同比增加0.35個(gè)百分點(diǎn)為3.33%。
這份數(shù)據(jù)說明，相比開發(fā)商，二手房交易觸達(dá)率更低。翻譯成大白話：對(duì)于房產(chǎn)中介來說，“個(gè)人賣家更難伺候”，需要付出更多時(shí)間和人力成本。
關(guān)于新房業(yè)務(wù)，貝殼找房執(zhí)行董事、首席財(cái)務(wù)官徐濤在業(yè)績(jī)發(fā)布當(dāng)晚的電話會(huì)上稱，“過去渠道和開發(fā)商普遍認(rèn)為是相互博弈的關(guān)系，而隨著新房進(jìn)入買方市場(chǎng)，房子的成交難度在增加，客戶需求也發(fā)生了很大的變化”。
國(guó)央企是過去幾年重點(diǎn)拿地群體，項(xiàng)目開始進(jìn)入入市銷售階段。這些對(duì)象，恰是貝殼找房在房產(chǎn)交易端切入的重點(diǎn)。
貝殼找房在財(cái)報(bào)中透露，國(guó)央企開發(fā)商傭金收入占比也由2023年第二季度的約47%，提升到今年第二季度的約55%。
“今年我們也持續(xù)拓展對(duì)核心國(guó)央企和優(yōu)質(zhì)頭部房企的覆蓋，通過創(chuàng)新的新房服務(wù)更好地滿足他們的訴求。”徐濤表示。
保利(600048.SH)、中海(00688.HK)、越秀(00123.HK)等國(guó)央企房地產(chǎn)企業(yè)都有自建營(yíng)銷渠道或分銷公司，但中鐵建(601186.SH，01186.HK)、中建系(601668.SH)等營(yíng)銷能力往往相對(duì)薄弱。
而且，保利在廣州大本營(yíng)一樣需要拉來貝殼找房幫忙銷售去化。
中鐵建、中建系這類企業(yè)現(xiàn)在依然是拿地主角。根據(jù)中指研究院今年1-7月的數(shù)據(jù)，中建壹品、中鐵建、中建智地等登上了拿地金額前十名。
對(duì)于在渠道上擁有絕對(duì)掌控力的貝殼找房來說，還有一片藍(lán)海等著去開拓。
新增2131家門店、3.1萬位經(jīng)紀(jì)人，貝殼找房積極布局新房業(yè)務(wù)，結(jié)果成為了吸納就業(yè)的大戶。
快速擴(kuò)張之后，今年6月末，貝殼找房的門店、經(jīng)紀(jì)人數(shù)量分別為45,948家，經(jīng)紀(jì)人458,690名，同比增加為6.9%、5.2%。
新增門店和經(jīng)紀(jì)人規(guī)模，硬生生把貝殼找房的業(yè)績(jī)撐了起來。貝殼方面透露，“在渠道去化能力上，我們牽引擴(kuò)大新房經(jīng)紀(jì)人規(guī)模，而買方市場(chǎng)下更好的新房業(yè)務(wù)貨幣化率也給了經(jīng)紀(jì)人更大的激勵(lì)”。
徐濤則不認(rèn)為是通過“人海戰(zhàn)術(shù)”實(shí)現(xiàn)創(chuàng)收的。“過去我們采用的是人海戰(zhàn)術(shù)，今年在技術(shù)工具的助力下，夯實(shí)新房精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，激活二手市場(chǎng)中潛在的新房客戶的轉(zhuǎn)化，實(shí)現(xiàn)新房去化能力的顯著提升”。
那么，一家門店、一個(gè)經(jīng)紀(jì)人，可以創(chuàng)造多少收入？答案是：86.4萬元、8.66萬元。按此計(jì)算，3.1萬新增經(jīng)紀(jì)人，給貝殼找房創(chuàng)造了多達(dá)26.85億元收入。
相比去年同期，錢確實(shí)更難賺了，門店均營(yíng)收比、經(jīng)紀(jì)人均營(yíng)收比都有所下滑，為6.65%和5.23%。
但不要忘了一個(gè)重要背景：房地產(chǎn)行業(yè)還在等待復(fù)蘇中。如此大規(guī)模的新增門店和經(jīng)紀(jì)人，貝殼找房自然不希望也不需要投入太多成本，簡(jiǎn)單調(diào)整加盟費(fèi)和傭金率就實(shí)現(xiàn)了。
幾近無本套利，這才是貝殼找房恐怖的渠道掌控力。
三個(gè)關(guān)鍵數(shù)據(jù)可以說明：
一是門店成本，今年上半年門店成本為14億元，與上年同期基本持平；
二是內(nèi)部傭金及薪酬不增反減，同比減少13.8%至81億元；
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三是一般及行政費(fèi)用為41億元，增加了4億元。但這筆費(fèi)用的增加，貝殼找房給出的理由是：“主要由于家裝家居及房屋租賃服務(wù)的擴(kuò)張致使人力成本增加”。
房地產(chǎn)行業(yè)仍待復(fù)蘇的形勢(shì)，更能彰顯貝殼找房的話語權(quán)。只要它愿意舍棄加盟服務(wù)費(fèi)、平臺(tái)服務(wù)費(fèi)這些“蠅頭小利”，就能在傭金上賺取更大的利益。
今年上半年，貝殼找房下調(diào)了傭金率。其中，內(nèi)部傭金率為1.67%，外部傭金率為0.96%，平臺(tái)賺錢差價(jià)值為0.53%。相比2023年末，傭金率出現(xiàn)了較大幅度的下降。
貝殼找房轉(zhuǎn)頭就把“內(nèi)部創(chuàng)收”的錢投放到了三個(gè)地方：家裝家居業(yè)務(wù)、房屋租賃和拿地開發(fā)。
其中，家裝家居業(yè)務(wù)、房屋租賃合計(jì)新增成本達(dá)到了48.6億元。投入的多，賺的也多，兩項(xiàng)業(yè)務(wù)分別增長(zhǎng)24%、176.7%，合計(jì)新增收入達(dá)到了61.3億元。
特別是“二房東”生意上，貝殼找房在管房源翻倍增長(zhǎng)。今年6月末，省心租在管房源規(guī)模超過30萬套，集中式長(zhǎng)租公寓在管房源規(guī)模超1.4萬套。
在拿地開發(fā)上，貝殼找房終于有所收獲。今年上半年，西安嘉家致和置業(yè)有限公司以1.34億元拿下西安未央?yún)^(qū)兩宗涉宅用地。根據(jù)天眼查顯示，該公司為貝殼找房控股公司。
拿地后，貝殼找房成功完成搭建“房屋租賃、房產(chǎn)交易、家裝家居、房產(chǎn)開發(fā)”全鏈條。
45.87萬經(jīng)紀(jì)人的房屋相關(guān)需求，在自家平臺(tái)上就能得到滿足。而入職貝殼找房，就是第一步。
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