鈦媒體注：本文來(lái)源于微信公眾號(hào)鳳凰WEEKLY地產(chǎn)（ID：FHZKDC），作者 | 傅林林，編輯 | 曹蓓，鈦媒體經(jīng)授權(quán)發(fā)布。
盛夏7月，南京迎來(lái)了一年當(dāng)中最熱的時(shí)節(jié)。一輛黑色奔馳大G停在了平良大街路口，四個(gè)看房人從中海江南玖序的售樓處里走出來(lái)，鉆進(jìn)了車?yán)铩?/p>
如此炎熱的天氣，還未正式開放的售樓處，已經(jīng)迎來(lái)了數(shù)撥看房客。
就在同一天，這個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)商、央企中?？偛康囊慌I(lǐng)導(dǎo)還有一部分城市銀行行長(zhǎng)也來(lái)到了這個(gè)項(xiàng)目參觀。
“這些領(lǐng)導(dǎo)過(guò)來(lái)一是參觀，另外，他們也能帶來(lái)一批高凈值的客戶。”一位項(xiàng)目人員告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》。
6月底，中海在北京、上海、深圳、南京四個(gè)城市的“玖序”系頂豪項(xiàng)目集中亮相，分別為北京京華玖序、上海領(lǐng)邸玖序、深圳深灣玖序、南京江南玖序。
之后，其中的三個(gè)都相繼開盤，一個(gè)月過(guò)去了，只有南京江南玖序到目前仍未入市。
“因?yàn)橐某傻谒拇≌?guī)劃有變動(dòng)，所以開盤還要等一等。”上述項(xiàng)目人員表示。
2024年上半年，南京新房只賣出1.37萬(wàn)套，創(chuàng)下10年新低。
在堪稱“冰冷”的樓市環(huán)境下，南京豪宅項(xiàng)目卻異常內(nèi)卷，江南玖序所在的河西更是如此。即將入市的玖序項(xiàng)目將要面臨的，是綠城、偉星等競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的挑戰(zhàn)，和不斷在暗戰(zhàn)中升級(jí)的內(nèi)卷之戰(zhàn)。
試水“第四代住宅”
從公開資料來(lái)看，中海南京公司為江南玖序確實(shí)傾注了很多心血。其景觀、建筑等設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)均與國(guó)內(nèi)外知名的設(shè)計(jì)師或事務(wù)所合作，相關(guān)的配套已經(jīng)基本完成，耗時(shí)半年左右。
不過(guò)，住宅部分，江南玖序仍舊處在神秘的面紗之下，可供參考的信息并不多。
該項(xiàng)目位于南京豪宅聚集的河西南區(qū)域，所推出的房源面積段在200平方米到385平方米之間，共計(jì)432套，目前價(jià)格還未確定。
與江南玖序一街之隔的是“紐扣大王”偉星開發(fā)的長(zhǎng)江之歌項(xiàng)目。二者的樓面價(jià)格都在4.3萬(wàn)元/平方米，目前偉星長(zhǎng)江之歌的均價(jià)在7.5萬(wàn)元/平方米左右。如果按此價(jià)格計(jì)算，江南玖序的總價(jià)在1500萬(wàn)到2887萬(wàn)之間。
作為一個(gè)豪宅項(xiàng)目，項(xiàng)目設(shè)置了起步600萬(wàn)的驗(yàn)資門檻。
對(duì)于同時(shí)發(fā)布的產(chǎn)品，南京的項(xiàng)目卻遲遲未能入市，中海南京公司內(nèi)部人士表示：“今年6月南京出臺(tái)了第四代住宅政策，江南玖序因此要面臨規(guī)劃修改，需要增加露臺(tái)，因此決定推后入市。”
6月底，南京發(fā)布改善提升住宅品質(zhì)相關(guān)新政，其中明確新建小區(qū)住宅項(xiàng)目每戶可設(shè)置挑空平臺(tái)，挑空平臺(tái)為主體結(jié)構(gòu)外挑的不得封閉的室外空間，鼓勵(lì)第四代住宅產(chǎn)品。
“第四代住宅”又稱“城市森林花園住宅”、“立體生態(tài)住宅”，以外立面垂直綠化為特點(diǎn)，打造城市與自然和諧共生，人與自然和諧相處的城市公寓高端住宅形態(tài)。
《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到，目前，只有一棟樓相對(duì)成型，不過(guò)這棟樓也因?yàn)橐?guī)劃的調(diào)整需要進(jìn)行整改。
此前，《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》曾報(bào)道，北京和深圳的兩個(gè)項(xiàng)目都有各自的硬傷：京華玖序沒(méi)有任何贈(zèng)送面積，進(jìn)深大于面寬；深圳的深灣玖序同樣得房率不高，為84%。
而上述項(xiàng)目人士透露，南京項(xiàng)目不僅擁有露臺(tái)，其得房率也“接近100%”。
對(duì)于第四代住宅，一位業(yè)內(nèi)人士向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示：“我們算過(guò)成本，就是結(jié)構(gòu)上的成本增加，其實(shí)并沒(méi)有很多，現(xiàn)在很多城市都已經(jīng)慢慢在拉開做了。”
除了中海，像招商、保利、金基等企業(yè)都將在南京推出其“第四代住宅”產(chǎn)品。
“內(nèi)卷”的豪宅
中海前三個(gè)“玖序”系列產(chǎn)品都收獲了不錯(cuò)的業(yè)績(jī)。三個(gè)項(xiàng)目開盤收獲了228.58億元的銷售額，再加上3月份銷售破紀(jì)錄的上海順昌玖里，整個(gè)2024年上半年，中海地產(chǎn)在一線城市的豪宅銷售額達(dá)到了424.5億，同時(shí)以1483億元的銷售總額排名第二。
在避過(guò)6月份的沖刺熱潮后，江南玖序要承擔(dān)的任務(wù)或許更輕了一些。不過(guò)，中海在南京上半年的成績(jī)并不突出。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，中海在南京的銷售額僅有11.09億元，位居第17位。
江南玖序?qū)τ谙掳肽曛泻Ｔ谀暇I(yè)績(jī)的重要性來(lái)說(shuō)不言而喻。
想要實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)，除了自身的產(chǎn)品，也要迎接項(xiàng)目所在的河西區(qū)域的激烈競(jìng)爭(zhēng)。
“南京買豪宅的客戶其實(shí)就那么多，而河西又是南京豪宅聚集區(qū)，無(wú)論是產(chǎn)品還是價(jià)格都是很內(nèi)卷的。”一位南京房企人士告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》。
江南玖序附近的豪宅項(xiàng)目有偉星長(zhǎng)江之歌、中寧府、天琴華樟，競(jìng)爭(zhēng)頗為激烈，另外像河西的綠城華發(fā)·金陵月華等項(xiàng)目也加入了戰(zhàn)場(chǎng)。
除此之外，同樣打著“第四代住宅”的招商河西G01項(xiàng)目也已經(jīng)公開售樓處，未來(lái)河西的豪宅市場(chǎng)將面臨前所未有的競(jìng)爭(zhēng)。
從數(shù)據(jù)上看，2023年，南京總價(jià)1000萬(wàn)-3000萬(wàn)元樓盤成交1306套，總價(jià)3000萬(wàn)-5000萬(wàn)元成交39套，均位列全國(guó)第八名。
今年上半年，南京3000萬(wàn)到5000萬(wàn)的豪宅以10套成交量在全國(guó)排名第七。
雖然在全國(guó)排名靠前，但從數(shù)量來(lái)看，實(shí)際上成交的套數(shù)并不多，而河西又是南京豪宅的聚集地，自然成為房企在南京重點(diǎn)關(guān)注的區(qū)域。
“河西一直是南京的價(jià)值高地，云集了高端住宅。現(xiàn)在的豪宅購(gòu)買力，多是會(huì)重新選擇一套優(yōu)質(zhì)重資產(chǎn)，才能保證在較長(zhǎng)的市場(chǎng)周期中，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)處于增值保值的有利位置。另外限價(jià)上有所突破，使得房企也有動(dòng)力和能力在這里打造更為高端的住宅。”上述房企人士表示。
上述中海人士也稱，目前項(xiàng)目上河西的地緣客比較多，傳統(tǒng)的豪宅置換需求還在。
四年前，河西樓面價(jià)在4.5萬(wàn)/平方米的項(xiàng)目，因?yàn)橄迌r(jià)只能賣出6.4萬(wàn)/平方米的價(jià)格。而現(xiàn)在，同樣的樓面價(jià)，其單價(jià)基本上能賣到7萬(wàn)元/平方米，這也使得房企有了更大的利潤(rùn)空間。
另外一個(gè)考驗(yàn)是，在“第四代住宅”的概念下，中海的戶型設(shè)計(jì)能否為市場(chǎng)接受。
在大平層戶型之外，中海江南玖序還推出了“挑高躍墅”的戶型，其為建面約270平方米以上的戶型打造的是“空中挑高”大平層，即在大平層的基礎(chǔ)上，餐客廳空間挑高達(dá)到6.6米，主打既有別墅的空間感，又有大平層的視野。
這種戶型自然是做到了差異化，但在南京還沒(méi)出現(xiàn)過(guò)，市場(chǎng)的接受度如何還需要驗(yàn)證。
前有三個(gè)“玖序系”產(chǎn)品銷售額的“珠玉在前”，后有一批豪宅項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，中海南京江南玖序能否“殺出重圍”？
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