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鈦媒體注：本文來(lái)源于微信公眾號(hào)財(cái)經(jīng)五月花（ID：Caijing-MayFlower），作者 | 陳洪杰、唐敏安，編輯 | 胡蓉萍、袁滿，鈦媒體經(jīng)授權(quán)發(fā)布。 

房貸利率繼續(xù)下探。近日，多家國(guó)有大行在廣州地區(qū)的首套房貸利率已從3.4%進(jìn)一步調(diào)降至3.2%。

最近兩個(gè)月以來(lái)，在“5·17新政”以后，廣州反應(yīng)非常迅速，并于5月28日對(duì)住房信貸政策作出調(diào)整，包括首套房首付最低15%、二套最低25%等。“不久前，多家銀行首套房利率由3.85%降至3.4%。如今廣州繼續(xù)下調(diào)，不過(guò)這次并未變動(dòng)二套房的利率。”一位國(guó)有大行廣州地區(qū)某支行人士稱。

不僅如此，廣州的外資行也較“卷”。一些外資行的首套房貸利率已降至3%-3.1%。“不過(guò)，外資行對(duì)客戶的資質(zhì)要求較高，貸款金額也較大。”一位當(dāng)?shù)劂y行業(yè)人士稱。

7月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2024年6月70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況。數(shù)據(jù)顯示，一手房方面，北京、廣州和深圳分別下降0.6%、1.2%和0.7%，上海上漲0.4%；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格，北京、上海在2024年以來(lái)首次轉(zhuǎn)漲，分別上漲0.2%和0.5%，廣州、深圳分別下降1.5%和1.0%。

“與北京、上海、深圳等其他城市相比，廣州取消了利率下限，在權(quán)限方面的自由度較高。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，另外廣州的市場(chǎng)壓力依然存在，去庫(kù)存工作還需繼續(xù)加力，房地產(chǎn)政策更為寬松。

目前，北京、上海、深圳等在內(nèi)的一線城市的首套房利率為3.5%，其他多城的平均利率也在3.4%左右。“銀行正在壓降負(fù)債端的成本，這主要基于資產(chǎn)端投放的考慮。預(yù)期還會(huì)有更多城市跟隨廣州的步伐，繼續(xù)調(diào)降首套房利率。”多位分析人士稱。

廣州外資行，首套房貸利率降至3%

近日，工商銀行、建設(shè)銀行等多家銀行下調(diào)了廣州首套房房貸利率，由3.4%降至3.2%，二套房利率則維持3.8%不變。

另有部分外資行在廣州的首套房貸利率已降至3.0%-3.1%，為歷史最低紀(jì)錄。“然而享受該利率的客戶群體較少，貸款金額也在300萬(wàn)元、甚至600萬(wàn)元以上。”一位銀行業(yè)人士表示。

對(duì)大部分人而言，若以等額本息30年的方式貸款300萬(wàn)元來(lái)計(jì)算，執(zhí)行3.4%的房貸利率，利息總額為178.96萬(wàn)元；而若按照3.2%的房貸利率，利息為167.06萬(wàn)元，相當(dāng)于節(jié)省了近12萬(wàn)元利息。

和其他一線城市相比，廣州的房貸利率政策更為積極。“5·17新政”以后，廣州率先取消房貸利率下限。5月28日，廣州市人民政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（下稱“《通知》”），非本市戶籍居民家庭和單身人士能提供購(gòu)房之日前6個(gè)月在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的，享受戶籍居民購(gòu)房待遇，在限購(gòu)區(qū)域分別限購(gòu)2套和1套住房（120平方米及以下）。

“對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)首套商品住房的居民家庭，商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，取消利率下限。對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)第二套商品住房的居民家庭，商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%，取消利率下限。”上述《通知》稱。

當(dāng)天（5月28日），廣州主要銀行就房貸利率達(dá)成共識(shí)：廣州首套房利率3.4%，二套房利率3.8%。之前，廣州大多數(shù)銀行房貸利率執(zhí)行政策為：首套首付比例不低于三成，利率不低于LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）-10BP（基點(diǎn)），即3.85%；二套首付比例不低于四成，利率不低于+30BP（4.25%）。

從近日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的6月70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況來(lái)看，廣州的數(shù)據(jù)并不樂(lè)觀。一手房方面，一線城市銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.5%，降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、廣州和深圳分別下降0.6%、1.2%和0.7%，上海上漲0.4%。二線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.7%，降幅與上月相同。三線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.6%，降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)還顯示，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格，一線城市環(huán)比下降0.4%，降幅比上月收窄0.8個(gè)百分點(diǎn)，其中北京、上海今年以來(lái)首次轉(zhuǎn)漲，分別上漲0.2%和0.5%；不過(guò)，廣州、深圳分別下降1.5%和1.0%。二線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.9%，降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.9%，降幅與上月相同。

多城市有望繼續(xù)下調(diào)利率

目前，中國(guó)不同城市的房貸利率執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不一，北京、上海、深圳等在內(nèi)的一線城市首套房利率執(zhí)行LPR-45BP的政策，在3.5%左右。

華泰證券數(shù)據(jù)顯示，2024年6月百城首套、二套房貸平均利率環(huán)比5月下滑5BP、8BP至3.40%、3.82%，均為2014年以來(lái)最低水平。百城放款周期為28天，環(huán)比5月放緩6天，但仍處于2019年以來(lái)較快水平。

不過(guò)，就需求端來(lái)看，居民信心恢復(fù)仍有待時(shí)日。近日，中指研究發(fā)布的《2024年6月居民置業(yè)意愿調(diào)研報(bào)告》顯示，2024年6月居民半年內(nèi)置業(yè)占比約為15%，目前仍處于近一年來(lái)低位。購(gòu)房阻力仍較明顯：房?jī)r(jià)下跌、收入不穩(wěn)定、還貸壓力大是影響居民購(gòu)房的主要因素，占比超過(guò)35%。

“其中房?jī)r(jià)持續(xù)下跌成為購(gòu)房主要阻力。”中指研究稱，5月-6月房?jī)r(jià)下跌擔(dān)憂快速提升，尤其是在政策利好窗口期，房企加大降價(jià)回款力度，折扣力度提升，70城房?jī)r(jià)跌幅再創(chuàng)新高，導(dǎo)致居民對(duì)房?jī)r(jià)下跌擔(dān)憂增加，6月占比約為43%，位居阻力因素第一位，較4月上升5.3個(gè)百分點(diǎn)。

“無(wú)論是降低公積金貸款利率，還是取消房貸利率下限，這些政策都有利于降低居民尤其是剛需群體的壓力，在一定程度上會(huì)對(duì)沖房?jī)r(jià)的下行。”一位銀行業(yè)人士稱。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，廣州首套房貸款利率的降低，會(huì)繼續(xù)帶動(dòng)其他城市的下調(diào)，這是趨勢(shì)。對(duì)銀行而言，會(huì)存在利差壓力，但它們本身也在調(diào)整，包括降低存款利率等，以應(yīng)對(duì)息差的收窄。

融360數(shù)字科技研究院監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，2024年6月，銀行整存整取存款3個(gè)月期平均利率降至1.565%，6個(gè)月期平均利率為1.77%，1年期平均利率為 1.9%，2年期平均利率為 2.107%，3 年期平均利率為2.507%，5年期平均利率為2.433%。

“目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)三大風(fēng)險(xiǎn)，分別是中小金融機(jī)構(gòu)、地方債務(wù)、房地產(chǎn)。其中，房地產(chǎn)是解決問(wèn)題的核心，未來(lái)不排除會(huì)推出更多穩(wěn)房地產(chǎn)的措施。”一位市場(chǎng)人士稱。

“通過(guò)取消限購(gòu)、降低房貸利率、對(duì)首套房購(gòu)房者采取優(yōu)惠貸款利率、幫助開(kāi)發(fā)商化解商住樓、車(chē)位等沉淀資產(chǎn)等措施，改善房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流；通過(guò)注入政府信用，阻斷銀行等金融系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的‘擠兌’，幫助房地產(chǎn)企業(yè)恢復(fù)正常融資渠道。”7月15日，中國(guó)金融四十人論壇資深研究員張斌建議。