鈦媒體注：本文來(lái)源于微信公眾號(hào)鳳凰WEEKLY地產(chǎn)（ID：FHZKDC），作者 | 傅林林，編輯 | 曹蓓，鈦媒體經(jīng)授權(quán)發(fā)布。
沉寂許久的民營(yíng)房企新城控股幾天前召開(kāi)了一場(chǎng)股東會(huì)。
這場(chǎng)看似常規(guī)的股東會(huì)，高層回答了新城是否會(huì)爆雷、規(guī)模收縮等一系列市場(chǎng)關(guān)心的問(wèn)題。但更重要的是，董事長(zhǎng)王曉松透露出一個(gè)關(guān)鍵性信號(hào)，“新城可以與一些港資企業(yè)比較，吾悅廣場(chǎng)成為了新城的基本盤(pán)。”
幾個(gè)月前的年報(bào)中，新城仍舊堅(jiān)持著“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，現(xiàn)在看來(lái)，重點(diǎn)似乎發(fā)生了變化。這或許意味著，曾經(jīng)的十強(qiáng)房企、此輪調(diào)控中的“民營(yíng)示范房企”新城控股試圖扭轉(zhuǎn)方向，走上另一條路。聽(tīng)起來(lái)，這更像是一家港資企業(yè)的作風(fēng)，以租金收益為底層，住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目去做補(bǔ)充。
一方面銷(xiāo)售在持續(xù)下滑，去年新城控股的銷(xiāo)售同比下降34%，剛剛發(fā)布的銷(xiāo)售月報(bào)顯示，今年前五個(gè)月這個(gè)數(shù)字?jǐn)U大到41.67%。不僅如此，新城控股的規(guī)模已經(jīng)從原本的十強(qiáng)滑落至十七八位；另一方面，土地市場(chǎng)上，新城也已經(jīng)有近五年沒(méi)有實(shí)質(zhì)性進(jìn)賬。
“整個(gè)公司集中精力償還純信用債，公開(kāi)市場(chǎng)‘爆雷’不太可能發(fā)生。”王曉松說(shuō)，而解決信用貸的方式，也是商業(yè)。“這幾年無(wú)論多艱難，公司每年基本上還是按期實(shí)現(xiàn)重資產(chǎn)商業(yè)的開(kāi)業(yè)。這部分新增的商業(yè)可以用抵押貸款替換掉信用債。”
也就是說(shuō)，新城控股的所有賭注，都?jí)涸诹松虡I(yè)上。但事實(shí)上，靠三四線城市起家的主打品牌、被新城作為基本盤(pán)的吾悅廣場(chǎng)，也同樣來(lái)到了十字路口。
新基本盤(pán)的雙重任務(wù)
自2012年開(kāi)設(shè)首個(gè)商場(chǎng)以來(lái)，新城已經(jīng)在全國(guó)布局了198座吾悅廣場(chǎng)，這給新城帶來(lái)了穩(wěn)定的租金收益。
2023年，新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入113.24億元，同比增長(zhǎng)13.17%；實(shí)現(xiàn)不含稅物業(yè)出租及管理收入106.31億元，占公司營(yíng)業(yè)收入的8.92%；物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利74.31億元，占公司總毛利由去年同期的28.95%提升至32.73%；物業(yè)出租及管理毛利率達(dá)69.90%。
實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)的一個(gè)很重要原因是新城在三四線布局的成功。
王曉松表示：“現(xiàn)在三四線商業(yè)廣場(chǎng)整體是比較均衡狀態(tài)，大概10%地區(qū)面臨過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)，10% 地區(qū)沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)非常舒服，剩下大部分都是均衡狀態(tài)。”
下沉三四線不僅讓新城獲得了大量在手項(xiàng)目，也為新城打開(kāi)了更多的融資渠道。
王曉松在股東會(huì)上具體規(guī)劃了吾悅廣場(chǎng)的融資情況。“公司通過(guò)堅(jiān)持重資產(chǎn)的吾悅開(kāi)業(yè)，從而實(shí)現(xiàn)從信用債到抵押的轉(zhuǎn)化。目前，35座吾悅廣場(chǎng)還有約300億未抵押額度，另外還有15座沒(méi)開(kāi)業(yè)的重資產(chǎn)項(xiàng)目。未來(lái)有50座廣場(chǎng)可抵押，足夠有保障覆蓋未來(lái)兩年17億的美元債。所以無(wú)論多艱難，每年都會(huì)去開(kāi)一些重資產(chǎn)的吾悅廣場(chǎng)，作為融資品的替代。”
特別是在經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸用途放寬之后，商業(yè)資產(chǎn)給新城提供了更多的騰挪空間。
“從行業(yè)現(xiàn)狀看，存量吾悅的經(jīng)營(yíng)貸抵押率在30%到50%不等。最新的政策要求的估值最高不超過(guò)70%，這樣對(duì)于沒(méi)有做經(jīng)營(yíng)貸的廣場(chǎng)我們會(huì)去申請(qǐng)，而經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸以前大行不做，都是城商行做，導(dǎo)致貸款的金額少，利率高，我們現(xiàn)在也可以將之前這種貸款進(jìn)行置換。”王曉松表示。
十字路口的兩難
但對(duì)于新城的商管業(yè)務(wù)來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)已經(jīng)與之前那個(gè)快速擴(kuò)張的時(shí)代不同。最大的考驗(yàn)來(lái)自城市能級(jí)，在其下沉的三四線市場(chǎng)正在進(jìn)入天花板階段。
“三四線城市因?yàn)槿丝谙鄬?duì)固化，新增客源有限，只能通過(guò)客單價(jià)來(lái)提升廣場(chǎng)消費(fèi)金額，所以天花板會(huì)比較低，大部分能達(dá)到10億-15億銷(xiāo)售額就已經(jīng)不錯(cuò)了，未來(lái)不是我們拓展的方向。與之相比，一二線城市的商業(yè)廣場(chǎng)客源增長(zhǎng)彈性大，天花板會(huì)高得多。”王曉松稱(chēng)。
除了不再繼續(xù)向三四線擴(kuò)張，另一個(gè)明顯的變化是，新城正在退出一些三四線城市的輕資產(chǎn)項(xiàng)目。
王曉松說(shuō)，很多輕資產(chǎn)項(xiàng)目，看上去一分錢(qián)沒(méi)花，拿到了30%的收益權(quán)，但實(shí)際花費(fèi)的精力比重資產(chǎn)還多。“好的輕資產(chǎn)項(xiàng)目都在三四線，收益的天花板也在那兒，并不劃算。”
但是，重回一二線城市并不容易，這里的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，市場(chǎng)也面臨著整體過(guò)剩的局面，新城將要面臨更多背景的強(qiáng)勁對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)。
在股東大會(huì)上，有投資人表示，吾悅廣場(chǎng)和龍湖天街對(duì)比有何優(yōu)缺點(diǎn)，管理層并沒(méi)有直接回答，但在投資人的視角來(lái)看，龍湖已經(jīng)是新城在一二線拓展的對(duì)手了。
2023年龍湖商業(yè)已開(kāi)業(yè)城市達(dá)20個(gè)，累計(jì)開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)的購(gòu)物中心達(dá)88座，租金收入達(dá)到102.8億元，同比增長(zhǎng)9%。新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入113.24億元，但這是將近200座商場(chǎng)實(shí)現(xiàn)的。
除了龍湖，像央企華潤(rùn)以及一些港資企業(yè)，都已經(jīng)在一二線熱點(diǎn)城市盤(pán)踞多年。
中指數(shù)據(jù)顯示，2023年全國(guó)共新開(kāi)業(yè)3萬(wàn)方以上購(gòu)物中心279個(gè)，總建筑面積近2500萬(wàn)平方米，新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目數(shù)量及面積同比均下降近三成，但一二線城市占比卻同比提高11個(gè)百分點(diǎn)。
“一二線城市的購(gòu)物中心市場(chǎng)仍有一定增量空間，但規(guī)模有限。這勢(shì)必使得企業(yè)加速在存量資產(chǎn)上繼續(xù)競(jìng)爭(zhēng)。”一位商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人員坦言。
一位頭部央企商業(yè)板塊內(nèi)部人士告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》：“目前行業(yè)整體不理想，項(xiàng)目要想贏得競(jìng)爭(zhēng)，不僅要靠自身的經(jīng)營(yíng)，政府資源、相關(guān)政策都很關(guān)鍵。我們現(xiàn)在拿項(xiàng)目重點(diǎn)是輕資產(chǎn)，重資產(chǎn)也會(huì)控制比例。而且從一二線城市商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的格局看，留給新增的企業(yè)的機(jī)會(huì)不多了。”
不過(guò)，在新城控股管理層看來(lái)，一二線城市還存在結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，那就是資產(chǎn)價(jià)格。
目前，一二線城市很多存量資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不善，資產(chǎn)價(jià)格便宜，加上目前的低利率，可以進(jìn)行一些收并購(gòu)。如果REITs渠道打通，可以實(shí)現(xiàn)退出，這將是王曉松計(jì)劃的一二線城市的路徑。他將其比作，“買(mǎi)瘦豬，養(yǎng)胖它，然后賣(mài)肥豬。”
去年全國(guó)已有 4 個(gè)項(xiàng)目的REITs獲批，今年的第二批項(xiàng)目有百聯(lián)和大悅城。新城管理層在股東會(huì)上透露，公司已經(jīng)有3個(gè)項(xiàng)目在準(zhǔn)備REITs，不放棄年底獲批的希望，申請(qǐng)成功與否將對(duì)新城商管業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)向產(chǎn)生重要影響。
住宅業(yè)務(wù)“還在觀望”
與商管業(yè)務(wù)相比，新城的地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍舊處于下滑的通道。
從銷(xiāo)售額看，2023年，新城實(shí)現(xiàn)了合同銷(xiāo)售金額759.83億元，與2022年相比繼續(xù)下滑34%，凈利潤(rùn)下滑47.12%至7.37億元。而且，這樣的下滑趨勢(shì)在2024年還在持續(xù)。
銷(xiāo)售遲遲得不到改善，金融機(jī)構(gòu)在融資方面就會(huì)有所保留。既缺少銷(xiāo)售收入，又沒(méi)有金融機(jī)構(gòu)輸血，房企的住宅業(yè)務(wù)只能進(jìn)一步收縮。
這就是新城面臨的困境。從2019年宣布暫停拿地之后，新城在土地市場(chǎng)就不再有動(dòng)作了。唯一一次拿地，是在2023年1月的杭州，不過(guò)地塊被質(zhì)疑為招商“代拍”，拿地僅一周，其99%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了招商。
“除非看到公司的融資總額和有息負(fù)債是可以往上走的，十個(gè)大區(qū)能夠自我平衡運(yùn)營(yíng)和開(kāi)發(fā)貸的還款，再加上白名單以及借助吾悅廣場(chǎng)的融資，這些能夠保證公司的安全性，才會(huì)去拿地，現(xiàn)在還是在觀望。”
目前，新城還有2000億左右貨值，今年計(jì)劃推出約800億。
新城控股高級(jí)副總裁嚴(yán)政表示：“各地政策都在陸續(xù)推出，今年去化應(yīng)該可以完成。未來(lái)銷(xiāo)售總體會(huì)規(guī)模縮小，但市場(chǎng)還在，我們將以銷(xiāo)定產(chǎn)，逐步落地。”
隨著住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的不斷收縮，新城也開(kāi)啟了裁員模式，其中，一部分員工被分流到代建、商管、物業(yè)等業(yè)務(wù)板塊中。
據(jù)了解，新城的代建業(yè)務(wù)現(xiàn)在在手項(xiàng)目40個(gè)左右，其中華北10個(gè)，江蘇接近10個(gè)，業(yè)務(wù)主要來(lái)自政府平臺(tái)區(qū)域性的商業(yè)配套，當(dāng)?shù)氐拿衿?，以及金融機(jī)構(gòu)接手的紓困類(lèi)項(xiàng)目。
而對(duì)于最新的政策，新城也有部分參與。
據(jù)了解，新城有140個(gè)項(xiàng)目，有近40 個(gè)項(xiàng)目獲批白名單，合計(jì)已放款十幾億。部分浙江的二線城市和南京已有項(xiàng)目落實(shí)政府回購(gòu)，都是吾悅廣場(chǎng)配套的住宅項(xiàng)目，有建成的項(xiàng)目也有未開(kāi)發(fā)土儲(chǔ)回收。
曾經(jīng)被被譽(yù)為民營(yíng)房企“五朵金花”的旭輝、碧桂園、龍湖、美的置業(yè)、新城，現(xiàn)在都在過(guò)著艱難的日子，有的已經(jīng)爆雷，有的在行業(yè)內(nèi)已經(jīng)沒(méi)有聲量。轉(zhuǎn)彎的新城控股，能否依靠新的基本盤(pán)繼續(xù)戴穩(wěn)“小紅花”？
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