深圳上下沙片區(qū)，鈦媒體APP實(shí)拍
自月初放寬限購區(qū)域后，時(shí)隔半個(gè)多月，深圳再度釋放樓市利好政策。
5月28日，按照《中國人民銀行 國家金融監(jiān)督管理總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策的通知》、《中國人民銀行關(guān)于調(diào)整商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策的通知》等政策精神和因城施策原則，根據(jù)深圳市政府調(diào)控要求，自5月29日起，深圳市下調(diào)個(gè)人住房貸款最低首付款比例和利率下限。
首套住房個(gè)人住房貸款最低首付款比例由原來的30%調(diào)整為20%，二套住房個(gè)人住房貸款最低首付款比例由原來的40%調(diào)整為30%。首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限由原來的LPR-10BP調(diào)整為LPR-45BP，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限由原來的LPR+30BP調(diào)整為LPR-5BP。
圖源：樂有家研究中心
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向鈦媒體APP指出，深圳政策和上海政策相似，尤其首付比例也為20%，這充分說明一線城市正全面進(jìn)入降首付降利率的重要階段。這也意味著北京后續(xù)或也跟進(jìn)。預(yù)計(jì)全國僅有北京上海和深圳首套房首付比例為20%，其它城市均進(jìn)入15%的行列。
事實(shí)上，整個(gè)5月份，深圳相繼發(fā)布了多項(xiàng)樓市利好政策，不僅提升了市場(chǎng)信心，也推動(dòng)了成交量。
具體來看，5月6日，深圳實(shí)行“分區(qū)調(diào)控”（即放寬限購區(qū)域），部分區(qū)域非深戶社保年限縮短至1年，深戶多子女家庭最多可買3套房，企業(yè)買房名額恢復(fù)；5月15日，深圳推出跨行“帶押過戶”資金免費(fèi)監(jiān)管，無需支付“過橋費(fèi)”；5月17日，央行宣布降低首付比例至15%、下調(diào)公積金利率0.25個(gè)百分點(diǎn)、取消商業(yè)房貸利率下限，隨后深圳宣布住房公積金貸款利率下調(diào)，針對(duì)2024年5月18日之前已經(jīng)發(fā)放的個(gè)人住房公積金貸款，自2024年7月1日起開始執(zhí)行調(diào)整后的利率。
鈦媒體APP獲悉，放寬限購區(qū)域后的首周（5月6日至12日），深圳新房住宅成交量為450套，環(huán)比上升40.6%；二手房成交達(dá)1165套，環(huán)比上漲231.91%。
另據(jù)樂有家數(shù)據(jù)，央行“三大政策”出后的首個(gè)周末（5月18日、19日），深圳門店二手看房量對(duì)比以往周末上漲127%，成為2018年以來的最高點(diǎn)，超越2020年二季度的歷史高峰期；門店二手成交量對(duì)比以往周末上漲117%，5月19日單日成交量創(chuàng)下2021年2月以來的最高點(diǎn)。
而經(jīng)過最新一輪的調(diào)整后，目前深圳首套房首付最低比例為20%，二套房首付最低比例為30%，首套房利率下限降至3.5%，二套房利率下限降至3.9%。
以在深圳首次購置總價(jià)為500萬房產(chǎn)為例，純商業(yè)貸款30年，此前的房貸利率為3.85%，此次政策后調(diào)整為3.5%，若按照最新的首付比例20%計(jì)算，首付將從150萬元減少至100萬元，但每月的月供將多出1553.5元；但若仍選擇30%的首付比例，每月的月供將節(jié)省約690元，還款總額將節(jié)省約25萬元。
圖源：樂有家研究中心
對(duì)此，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，在降房價(jià)、近期降成本、釋放需求、降低門檻綜合作用下，市場(chǎng)預(yù)期會(huì)得到提振，疊加降房價(jià)，未來一段時(shí)間，商品房銷售會(huì)得到提升。
樂有家研究中心也表示，此次深圳充分遵循因城施策的原則，結(jié)合深圳樓市現(xiàn)狀，“雙管齊下”用好政策工具箱，通過降低首付及房貸壓力，再加上“以價(jià)換量”仍然是當(dāng)前深圳樓市的主要特征，深圳市民的購房成本將會(huì)顯著降低，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍度增加，成交量好轉(zhuǎn)。
5月28日當(dāng)晚，位于前海的招商一灣臻邸更是在宣傳海報(bào)上打出“24小時(shí)不打烊”“首付約180萬起”“通宵賣房”等宣傳語；還有中介在社交平臺(tái)上發(fā)帖稱，在降低首付比例政策發(fā)布后的半小時(shí)內(nèi)，其所在深圳東部某項(xiàng)目就有客戶前來交定金。
鈦媒體APP也從多位知情人士處了解到，降低首付比例后的首日（5月29日），深圳多個(gè)新盤迎來熱銷，其中福田區(qū)的中洲灣迎海二期成交13套，南山區(qū)的金眾云山海成交10套、綠景白石洲成交13套，龍華區(qū)的悅見和府成交21套、中洲迎璽成交20套、鴻榮源博譽(yù)府成交6套、中海瓏悅理成交5套。
此外，還有一部分新盤表示要收回折扣，或者宣布即將漲價(jià)。
圖源：開發(fā)商海報(bào)
對(duì)此，有消息人士稱，“收回折扣只是開發(fā)商常用的‘逼單’手段，現(xiàn)在還遠(yuǎn)不到漲價(jià)的時(shí)候。這次政策對(duì)不同買房人的影響各異，對(duì)于不差錢的高凈值群體群體影響較小，對(duì)中產(chǎn)改善型買房的群體反而是助力，對(duì)于著急上車的剛需來講，降低了準(zhǔn)入門檻。具體情況有待觀察。”
不過拉長時(shí)間來看，深圳樓市的整體表現(xiàn)似乎還有很大的提升空間。據(jù)行舟深房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月29日，深圳新房住宅成交為1828套，二手房成交為3774套，而4月份數(shù)據(jù)分別為2355套、4171套。
可以預(yù)見，5月份的一二手房成交量若要超越4月份，那么在最后兩天內(nèi)，新房及二手房的成交量至少要達(dá)到每天200+套的數(shù)量才能完成超越。
李宇嘉亦指出，從去年深圳人才房受到熱捧，以及去年以來低總價(jià)、低單價(jià)的二手房銷售更好等綜合情況來看，居民購買商品房的支付能力還比較弱。加上當(dāng)前市場(chǎng)的整體供應(yīng)量比較大，只從需求端鼓勵(lì)居民加杠桿貸款買房，無法從根本上提振市場(chǎng)情緒。
李宇嘉建議下一步繼續(xù)從住房保障的角度入手，推動(dòng)供給側(cè)改革，將剛需和中低收入人群需求主要轉(zhuǎn)向保障性住房和二手住房，新房市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)向改善性需求，“盡管商品房市場(chǎng)在下滑，但行業(yè)整體規(guī)模仍保持在高位，這是房地產(chǎn)未來發(fā)展的基本路徑。”（本文首發(fā)于鈦媒體 APP，作者｜陳偉納）
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