文 | 顯微故事，作者｜楊佳，編輯 | 蔡玉
漂泊在外的年輕人，繞不開租房。
當大環(huán)境不確定時，年輕人們在“租房”這件事上也開始變得精打細算——在有限的預算內，總是希望租到最滿意的房子，但也正是這種心態(tài)，變成了不少人牟利的商機。
在樓市下行后，不買房只租房的年輕人成了“香餑餑”，串串房也應運而生。
串串房，又稱“陷阱房”、“販子房”，是指炒房客收購舊房子或者毛坯房，用極度節(jié)省成本的方式對房子進行裝修，然后在平臺上搖身一變，作為精修房高價租售。
通過這一方式，不僅“二房東”賺得盆滿缽滿，中介也能順利拿到高額的傭金，房東也不用承受房屋空置的風險。
但由于裝修過程中“串串房”使用低劣材質，甲醛超標，導致這類房型也被許多年輕人被抵制。
“年輕人逃不過串串房的”，在上海做中介的蘇立說，“這也是現在租房市場最火的賽道。”
“為什么逃不開串串房？”“串串房又為什么火熱？”帶著對串串房及其背后的疑問，本期顯微故事走進了這個時下火熱的行業(yè)。
以下是關于“串串房”的真實故事：
01
當這個月第三次叫師傅上門維修時，李露終于接受現實：她租到了一套低質量“串串房”。
“串串房”，也被稱為“陷阱房”“販子房”。二房東以低價收購舊房子或者毛坯房，用極度節(jié)省成本的方式對房子進行裝修，之后作為精修房高價租售，因甲醛等有害物質含量極高，被市場詬病。
“我也不想租串串房，但串串房的價格又太吸引人了”，李露說。
今年3月，李露在上海靜安寺附近找到一份工作，公司“房補”要求居住距離不超過3公里。
靜安寺位于上海市中心，租金昂貴，李露跟隨中介在3公里范圍內看了幾套“房東直租”的房子，預算從5000上漲到6000元后，卻始終租不到滿意房子。
“那些房子不是小區(qū)太破，就是房子裝修太老”，有的房東還不提供全套家具，需要房客自己添置。李露不能接受那些濃厚出租印記的房子，認為“住進去了會覺得自己再走下坡路”。
因此當那間INS風裝修、又靠近地鐵的帶電梯“老破小”房子出現在李露面前時，她動心了，在“房東”承諾居住期間家電壞了包修，李露當即下定決心，以每月6400元的價格租下了這個看上去“品質不錯”的45平一居室。
“東西瞧著都挺新的，能修什么？”李露甚至還在竊喜，認為多花900元預算能租上如此“新”的房子，是自己賺了。
沒想到第一個月房子的灶臺就無法點燃了，隨后壁燈、洗手間內排氣扇相繼損壞，“房東”聯系上門的師傅檢查幾次后，師傅表示“東西材質太差了，修不了，建議全換新的”。
意識到自己租的就是網上“材質最差”的那批串串房后，李露開始擔心房間空氣質量，她買來測甲醛的設備對全屋進行了測試，盡管數據顯示正常，但李露還是在網上購買了綠蘿除味。
相比之下，在深圳租房的譚晨晨就沒那么幸運。
去年遭遇裁員后，為節(jié)省租房成本，譚晨晨從小區(qū)房搬到了公寓。“小區(qū)房”和“公寓房”是深圳的獨特的叫法，前者指的是小區(qū)里正規(guī)的商品房，后者指的是城中村里改造過的房子。
同樣地段，公寓價格便宜，而且裝修更貼合年輕人的喜好，哪怕水費更高，“可抵不住總價便宜”。
以曾晨晨居住的寶安區(qū)為例，20多年房齡面積為60平的小區(qū)房價格為5500元，50平面積的公寓房價格為4000元，并且公寓還靠近雙地鐵，出行便捷。
“深圳的公寓多是串串房”，所以租房時譚晨晨多長了一個心眼，特地去租有上一任房客生活痕跡的房子，以免充當“人肉吸甲醛機”。
但在搬進公寓后，譚晨晨開始身體不適，她意識到“或許是房子有問題”，中途養(yǎng)過綠蘿、通風透氣，也曾買過試紙測試甲醛，甚至還請過“大仙”做法，都沒有解決住在房子里“悶氣”的問題。
在她要找房東要求換房時，卻因誰出數千元請專業(yè)機構的問題產生分歧，一直無法妥善協商。為不損失2個月押金，譚晨晨只能白天盡量呆在室外，晚上打開窗戶通風。
李露和譚晨晨的經歷并不是個例。在網上一搜索，便是許多年輕人都表示租到了串串房，有一部“血淚史”。
《2023中國城市長租市場發(fā)展藍皮書》顯示，中國有近2.6億租房人。如何避免租到串串房，成了許多年輕人的心結。
但在上海做房地產中介的蘇立卻說，“現代年輕人想逃過串串房？這是不可能的”。
02
“越來越多的租房中介和做‘串串房’的二房東合作了”，蘇立說。
蘇立介紹，傳統(tǒng)的房屋中介業(yè)務主要分為“租賃”和“售賣”兩大塊，其收入主要來源于“中介費”。租賃中介在收取中介費后，除了協助雙方談判促成交易，還需在一定時間內協調租客與房東的關系。
因此，在過去，人們更傾向于從事中介費較高的“售賣”業(yè)務，或者直接與有決策權的大房東（即產權所有者）溝通。
“現在房子不好賣，大家就把目光轉向了租房市場，”蘇立指出。
以蘇立所在的上海為例，由于有大量的外來務工人員，租房市場相對穩(wěn)定。這些租房群體大多會選擇價格低廉的“老破小”——這類房屋數量眾多，通常是同地段中租金最低的選擇。老破小的租金與其樓齡和裝修狀況成正比，樓齡越長、裝修越陳舊，租金也就越便宜。
特別是在靜安寺等商業(yè)中心，老破小與新建小區(qū)的租金差距巨大。蘇立展示了幾套80、90年代的“老破小”，盡管一些小區(qū)已經進行了“美麗家園”的外觀美化，但由于上個世紀的設計限制，這些房屋的原始戶型、采光以及裝修風格和使用痕跡，都透露出一種“破舊”感，難以吸引年輕人。
因此，老破小也成了“串串房”的重災區(qū)。近兩年，許多上海中介開始與二房東聯手，利用手中的“信息差”，通過提升房屋裝修來提高租金。由于利潤可觀，不少中介甚至直接轉型成為二房東，從事租賃業(yè)務。
趙亮就是從中介轉型為二房東的從業(yè)者之一。
憑借8年的行業(yè)經驗，趙亮對長寧、普陀地區(qū)的老破小租金了如指掌，能夠迅速判斷出“哪個小區(qū)是價格洼地”、“該板塊租金的上限在哪里”以及“該區(qū)域年輕人喜歡什么樣的房子”。
趙亮的生意相當不錯，他手中的幾套串串房都是以高于市場價數千元的價格出租的。
趙亮曾在愚園路附近翻新了一套出租房，原始租金為1.5萬元，略微翻新后能夠以2.1萬元的價格出租。
“做串串房的收益更高，”趙亮算了一筆賬：一般一套位于價格洼地的老破小，經過長租并按照年輕人喜愛的ins風格裝修，大多數只需要粉刷墻面、增添淺色家具和軟裝，以及翻新廚房，“通常不到4萬元就能完成改造”。
經過裝修的房子通常能以高于原價30%至50%的價格出租。例如，原本月租5000元的房子，裝修后可以以8000元的價格出租，“一般2年左右就能回本”，而一般“串串房”的租約都是5年以上的，意味著出租這樣一套房子趙亮至少能賺10萬元。
“雖然上海的租金隨市場波動，但老破小出租市場相對穩(wěn)定，”因此趙亮對老破小改造為串串房出租的前景持樂觀態(tài)度。
市場也印證了這一點。在電商之都“杭州”，各種ins風格的房屋并不罕見。而年輕群體聚集的深圳、廣州城中村，更是串串房的集中地。
“在深圳，240平方米的串串風格裝修全包下來才十幾萬，”譚晨晨回憶起看到的裝修廣告語，至今仍對廣告中提到的低成本裝修材料的質量感到疑惑，“那得用多次的材料??？”
“年輕人多的地方，串串房就多，”蘇立停頓了一下，“在城市里做串串房賺錢，已經是各個城市不言而喻的秘密。”
在某種意義上，串串房的數量也成為衡量一個城市年輕人數量的一個非官方指標。
03
串串房高度雷同、流水線式的裝修，以及快速的周轉率，或許會讓人聯想到曾經出現問題的“蛋殼”公寓等長租模式。
然而，串串房與長租公寓之間存在顯著差異。與品牌長租公寓的全國性擴張不同，串串房的二房東具有強烈的地域性特征。
例如，上海的房東不會涉足深圳的業(yè)務，廣東的房東也不會進入杭州市場，他們的活動通常集中在城市的特定區(qū)域。
這種地域性特點導致串串房二房東手中的房源數量有限，且不需要大量資本介入，因此不會引起像“蛋殼”那樣的全國性危機。
此外，長租公寓通常繞過中介，直接與租戶簽約和提供后續(xù)服務，導致人力成本較高。相比之下，串串房避免了這一劣勢。
首先，二房東除了自己在網上招攬租客外，還會與中介合作。中介的介紹費通常是半個月租金，由租客和房東分別支付。由于串串房裝修美觀、租金較高，且傭金有保障，中介也樂于推薦這類房源，因此客源不成問題。
市場上還有專門提供串串房裝修服務的團隊。二房東與這些團隊合作后，會進行一種“對賭”協議，如需要裝修公司提供幾年內裝修一口價、5年內提供裝修維修等服務，從而將運營成本轉嫁。
對于裝修公司而言，大量串串房的裝修意味著穩(wěn)定的業(yè)務、收入和可控的成本。
串串房的核心在于營造“明亮”、“寬敞”的感覺，主要依靠軟裝提升，不需要改變原有的空間布局，因此對設計的需求不高。設計和硬裝通常是裝修中成本最不可控的部分。
因此，一些專門從事串串房裝修的公司甚至可能沒有設計師，當有裝修需求時，只需聯系熟悉的施工師傅即可。至于材料，則往往選擇成本較低的選項。
這也導致了串串房的維修頻率相對較高。
不過維修成本并不昂貴，二房東承諾的“包維修”服務通常由合作多年的當地師傅提供，維修成本與房租溢價相比微不足道。
師傅們也樂于承接串串房的維修工作，因為房屋面積小、結構簡單，多為小修小補，加上租客多為年輕人，溝通起來更為順暢。
如果設備無法維修，通常也不是大問題。
如果是租客的責任，則由租客承擔費用；如果是房東的責任，即使是以最低成本更換新設備，二房東也仍有利潤空間。例如，串串房常用的“射燈”雖然能營造良好的氛圍感，但容易因高溫燒斷燈絲，但更換一個的成本僅為10元左右。
一些個人房東也愿意將房產出租給二房東，以便將其改造為串串房。
上海房東徐凱表示：“自己找租客太麻煩了。”徐凱名下有一套位于老小區(qū)六樓的步梯房，盡管租房市場相對穩(wěn)定，但個人房東仍受到市場波動的影響。
個人房東手中的房源有限，無法影響市場，因此在租房市場上并不占優(yōu)勢。特別是在如今上海大量保租房投入市場，極大沖擊了上海租房市場下，每個個人房東都有自己的難處。
對于徐凱這樣房子位于老小區(qū)六樓的房東來說，如果不提供極具競爭力的價格和舒適的居住條件，很難吸引租客。
徐凱的房子曾空置了兩個月，前來看房的租客都希望他能進一步降低價格，并提供一些家電。徐凱不愿意投入這筆資金，因為這樣算下來，他的租金收入甚至無法覆蓋成本。
此外，他還需要處理老化的裝修和舊家電的維修問題，租客可能還會因為失業(yè)、換工作等原因提前終止租約，盡管有違約金，但接下來可能面臨的是房屋空置數月，以及需要重新適應新租客和降低租金才能再次出租的問題。
相比之下，通過與二房東簽訂為期五年的合同，以略低于市場價的價格出租房產，徐凱每月都能穩(wěn)定收到租金，且無需像之前與長租公寓合作時減免幾個月的租金。
合同到期后，他甚至可能“賺”到免費的裝修，之后可以簡單地整理一下再出租。“無論怎么算，都比自己直接出租要方便，”徐凱說。
如果實在不行，合同到期后再找一個二房東，繼續(xù)以串串房的形式出租，也是一個可行的選擇。
可以說，串串房模式在租房市場上實現了多方共贏。
然而，這個所謂的“多贏”局面可能并不包括年輕人在內。
串串房受到批評的原因，除了裝修質量不佳和過高的溢價之外，最重要的是裝修過程中的偷工減料、許多材料的甲醛含量超標的情況。
為了縮短房屋的空置期，二房東們常常在裝修完成后僅進行短暫的通風，便急于將房屋出租。
為了掩蓋新入場劣質家具的異味，看房通常安排在白天，房東們會在看房前打開窗戶通風，并在房間里擺放綠植以增添生活氣息。
這樣，前來參觀的年輕租客就不會察覺到異味，也就不會立即聯想到可能存在的甲醛問題。
為了讓年輕人更傾向于租賃，二房東們還會在房租上采取策略，比如先給出一個相對較高的報價，然后表現出價格有商量的余地，從而促使年輕人迅速做出租賃決定。
以李露的租房經歷為例，她租住的房屋最初報價為6900元，但房東當場減免了500元，這讓她立即決定租下該房屋。
這導致年輕人不自覺地成為了“人肉吸甲醛機”。由于甲醛本身是無味的，年輕人通常需要居住一段時間后，當身體出現不適時，才會開始懷疑是否是甲醛污染所導致。
盡管《室內空氣質量標準》（GB/T 18883-2002）對房屋租賃的安全性、環(huán)保性以及租賃物的質量有明確要求，但當租客想要維權時，證明房屋存在甲醛問題卻非常困難。
二房東通常不會接受租客自行購買的甲醛試紙或家用甲醛檢測儀的結果，他們會要求租客提供由專業(yè)檢測團隊出具的、具有公信力的檢測報告。
進行一次普通的甲醛檢測，一個點位的檢測費用為100元，一個房間至少需要檢測三個點位，因此僅檢測一個房間就需要300元。
如果需要CMA機構出具國家認可的第三方報告，費用更高，每個點位約500元，至少檢測兩個點位。
這意味著，即使是一套普通的老破小，進行甲醛檢測的費用也可能高達數千元。
誰來承擔這筆費用成了一個難題。原本就希望通過低成本裝修獲利的房東自然不愿意支付，而作為“受害者”的租客也同樣不愿意承擔。
最終，租客往往需要先行支付檢測費用，待證明房屋確實存在甲醛問題后，再通過維權來追回這部分開銷。
這其中的時間成本難以估量，租客還需要額外承擔重新租房和搬家的麻煩。
即使幸運地搬出了串串房，也無法改變這些房屋繼續(xù)對其他年輕人構成潛在危害的事實——那些已有居住痕跡但看起來相對新穎的串串房，尤其受到年輕人的歡迎。
許多年輕人會抱有僥幸心理，認為前任租客居住過后，房屋內的甲醛含量會有所降低；當發(fā)現自己“踩雷”后，又會進入漫長的維權流程中。
“都說未來的租賃和購房沒有區(qū)別，但我看并非如此，”經歷了串串房之苦的李露感慨道，“如果連基本的人身安全都無法保障，那么未來我們可能還是繞不開買房。”
面對上海房價的不確定性，李露感到自己正站在人生的十字路口：選擇購房可能成為“韭菜”，而繼續(xù)租房則可能淪為“人肉甲醛機”。
無論哪條路，都不是她所期望的未來。
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