深圳北站片區(qū)住宅群，鈦媒體APP實拍
5月17日，央行、金融監(jiān)管總局發(fā)布文件，調(diào)整個人住房貸款政策。對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%；同時，取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。
按照新政，個人購房的最低首付比例和貸款利率均將降至歷史最低水平。
值得一提的是，在政策出臺的當天，地產(chǎn)股率先響應(yīng)，A股方面在尾盤爆發(fā)漲停潮，H股方面也是出現(xiàn)大幅拉升。聚焦線下的樓市表現(xiàn)，則是在隨后的周末迎來熱鬧場景。
不過鈦媒體APP了解到，位于深圳市福田區(qū)的中洲灣迎海二期，在政策出臺當天就收獲了約1.1億元的成交額。深圳鏈家研究院院長肖小平也在個人微博上表示，“（5月18日）新房二手房的成交都比預期還要好，豪宅和改善成交也很活躍。”
本次政策帶來的影響是全國性的，以深圳為例，僅周末兩天，不少新盤售樓處擠滿了意向客戶，甚至凌晨還有購房者看房、簽約，更有項目營銷中心喊出“24小時不打烊”的口號，樓市熱度不可謂不大。
深圳房協(xié)數(shù)據(jù)顯示，5月18日，位于寶安中心區(qū)的住宅新盤——鴻榮源·胤璇開盤結(jié)果出爐，項目共推出129套房源，銷售達126套，僅剩3套房源待售，開發(fā)商開盤銷售額約14.9億元，去化率達到98%，是新政后第一個近乎“日光”的新盤。
據(jù)項目信息，鴻榮源胤璇中心的備案均價約8.55萬元/平方米，最低單價7.1萬元/平方米，與周邊掛牌價多數(shù)在10萬元/平方米以上的二手樓盤相比，有明顯的價格優(yōu)勢。另有消息稱，該項目在認籌階段就吸引了258批客，認籌比達到了1：2。
開發(fā)商海報
此外，位于福田的京基宸悅府也在5月18日首開，新房去化超過5億元。據(jù)悉，該項目是福田梅林片區(qū)少見的新盤，這次推出157套主力戶型建面約110-140平方米，備案均價約8.9萬/平方米，開盤給出了“86折+30萬黃金（前30名）”等優(yōu)惠。
另據(jù)央視新聞《第一時間》報道，深圳光明區(qū)某新盤負責人表示，“（新政出臺后）來訪量和咨詢量增加了60%，成交量也比新政之前增加40%左右。”
圖源：央視《第一時間》
鈦媒體APP注意到，在新政出臺后的首個周末，多個新盤連夜發(fā)出喜報：南山金眾云山海勁銷52套；寶安鴻榮源珈譽府2區(qū)勁銷48套；綠景白石洲勁銷41套；龍華中洲迎璽勁銷77套；光明宏發(fā)悅見公園里勁銷17套；光明滿京華·金碩華府勁銷37套；光明特發(fā)學府朗園勁銷36套；龍崗招商雍云府勁銷16套；福田中洲灣迎海二期勁銷2.3億元，客戶到訪量超過450批……
開發(fā)商海報
在市場行情表現(xiàn)愈發(fā)強勁的背景下，也有開發(fā)商接連宣布漲價、收回折扣。
據(jù)悉，位于光明的金地峰境譽府是新政后首個發(fā)布“漲價”通知的項目，項目公開海報顯示，將于5月20日起漲價1%。此外，位于坪山的佳華沙湖廣場也發(fā)通知稱要調(diào)整案場折扣，自5月27日起，案場銷售優(yōu)惠全面減少3萬元/套。
對于部分樓盤漲價、收回折扣的情況，某業(yè)內(nèi)人士向鈦媒體APP表示，這與深圳還未落實首套房15%首付政策有關(guān)。目前深圳大多數(shù)樓盤的定價策略基本與去化程度相關(guān)，一般情況下剛開盤時的優(yōu)惠力度較大，不少房源能享受到八六折、九二折優(yōu)惠，一旦深圳嚴格執(zhí)行15%首付政策，此前給到的折扣將會逐步收回。
“目前業(yè)內(nèi)預計深圳大概率是會按照央行發(fā)布的政策執(zhí)行，而且已經(jīng)有不少樓盤按照這項政策招攬客戶了，如果客戶對房源滿意，可以先按照15%首付繳納，如果30天后政策都沒落實，所繳首付款可原路退還。”上述業(yè)內(nèi)人士補充道。
IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜發(fā)表觀點認為，對于首次購房者和改善型購房者來說，這些措施是一個積極的信號，但政策的影響可能是短期的，主要解決的是購房者的即時支付能力問題，沒有從根本上改變樓市的供需關(guān)系、居民的長期支付能力和市場預期。“長期來看，樓市的健康發(fā)展還需要依賴于經(jīng)濟基本面的穩(wěn)定、居民收入的持續(xù)增長以及房地產(chǎn)市場的長期調(diào)控政策。”
二手房方面的表現(xiàn)分別在價格、帶看量、成交量得到體現(xiàn)。
先看價格上的變化。根據(jù)行舟深房數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在5月18日至20日，全市分別有116套、111套、94套房源漲價，主要集中在龍崗、福田、南山三個區(qū)域。其中，尤以南山科技園、福田中心區(qū)、龍崗中心城的漲價房源最多，部分房源漲價幅度達到10%。
另有消息稱，5月19日當天，南山科技園華潤城一期一套建面約88平方米的二手房，掛牌價由1300萬元直接上調(diào)至1380萬元，漲幅為6%。
再看帶看量和成交量的情況。樂有家數(shù)據(jù)統(tǒng)計，新政后首個周末（5月18-19日），樂有家深圳門店二手看房量對比以往周末上漲127%，成為2018年以來的最高點。
門店二手成交量對比以往周末上漲117%，5月19日單日成交量創(chuàng)下自2021年2月以來的歷史新高。
不過值得注意的是，截至5月20日，深圳在售二手房源已達到45234套，雖然從掛盤走勢來看相較于前段時間有所下降，但與年初相比仍然增加了1萬多套的庫存量。
圖源：行舟深房小程序
事實上，針對二手房市場，近一個月時間以來，相關(guān)部門已先后多次發(fā)布相關(guān)政策進行提振。
例如4月19日，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會與深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會共同開展深圳商品住房“換馨家”（即“以舊換新”）活動。截至5月17日，深圳已有55家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項目、33家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)參與購房“以舊換新”活動。
據(jù)樂有家5月20日發(fā)布消息，首宗“以舊換新”成功案例已誕生：一名置換婚房的客戶，于4月下旬參與樂有家“以舊換新”活動，意向換購綠景白石洲110平方米3房，隨后通過樂有家成功賣出了其位于南山的54平方米小戶型。該筆“以舊換新”成功案例已經(jīng)完成舊房過戶，新房在進行后續(xù)流程中。
此外，為更好滿足市民剛性和改善性住房需求，進一步提升房屋交易便利化服務(wù)水平，深圳市住房公積金管理中心還于日前宣布免費提供二手房跨行“帶押過戶”資金監(jiān)管服務(wù)，實現(xiàn)商品房買賣雙方在非同一銀行辦理貸款的情況下，賣方無需提前“贖樓”還清貸款即可完成過戶，由買方貸款銀行直接發(fā)放新貸款用于歸還賣方原貸款。此舉有效降低了房屋交易的成本與風險，實現(xiàn)了商品房買賣雙方及貸款銀行多方共贏。
美聯(lián)物業(yè)深圳董事總經(jīng)理江賢亮此前表示，“深圳積極落實相關(guān)政策，購房者也用行動來反饋政策給他們帶來的信心，各大發(fā)展商的營銷中心人頭攢動，成交喜報此起彼落；二手房的帶看量、簽約量紛紛沖上年度高位，市場一下子熱鬧起來。國家給樓市托底的信號非常強烈，市場回歸常態(tài)發(fā)展的步伐更快更穩(wěn)了。”（本文首發(fā)于鈦媒體 APP，作者｜陳偉納）
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