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4月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2024年1季度房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況，受去年基數(shù)較高影響，房地產(chǎn)投資、銷售、融資各項(xiàng)指標(biāo)仍保持同比下降態(tài)勢(shì)，但銷售、新開工等指標(biāo)降幅較1-2月份有所收窄，樓市仍處于筑底階段。
銷售端數(shù)據(jù)顯示，1-3月，新建商品房銷售面積22668萬(wàn)平方米，同比下降19.4%，降幅比1-2月收窄1.1個(gè)百分點(diǎn)；新建商品房銷售額21355億元，下降27.6%，降幅收窄1.7個(gè)百分點(diǎn)；住宅銷售額下降30.7%，降幅收窄2個(gè)百分點(diǎn)。
樓市正面臨巨大的去庫(kù)存壓力。3月末，新建商品房待售面積74833萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.6%。其中，一手住宅待售面積增長(zhǎng)23.9%，該指標(biāo)已連續(xù)30個(gè)月正增長(zhǎng)。此外，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)百城新建商品住宅庫(kù)存去化周期為25個(gè)月，遠(yuǎn)超18個(gè)月紅線，再創(chuàng)歷史高位。
二手房市場(chǎng)去庫(kù)存壓力更大，2023年上半年以來(lái)，各地二手房掛牌量激增，維持高位達(dá)一年，目前各地掛牌量均處于歷史新高位。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前北京二手房掛牌量突破14.7萬(wàn)套，從春節(jié)后50天內(nèi)凈增1萬(wàn)套；上海二手房掛牌量已突破20萬(wàn)套；廣州二手房掛牌量達(dá)16.7萬(wàn)套；深圳二手房掛牌量5.9萬(wàn)套，較3月增加近5000套。
根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，3月，重點(diǎn)22城二手房成交量較2月明顯拉升，但這和二手房?jī)r(jià)格持續(xù)下跌有關(guān)，是“以價(jià)換量”的結(jié)果。此外，各地二手房交易周期持續(xù)拉長(zhǎng)。從上海二手房市場(chǎng)情況來(lái)看，據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海3月二手房平均帶看次數(shù)為35次，平均成交周期131天，也就是說，目前在上海成交一套二手房，平均需要中介帶看35次左右，預(yù)計(jì)的成交周期為131天。議價(jià)空間也從2023年3月份平均3.2%左右上漲到目前的6%-8%。
從需求端來(lái)看，中低收入者有效購(gòu)房需求不足，但目前仍存在大量的改善性購(gòu)房群體。七普調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，廣東、上海、北京、浙江家庭住宅一戶式占比超25%，同時(shí)，廣東、上海人均居住面積小于20平米家庭占比超25%。
業(yè)內(nèi)人士指出，新房和二手房銷售陷入僵局，主要是由于改善性購(gòu)房群體因?yàn)榕f房賣不出去或交易周期過長(zhǎng)，購(gòu)房需求被抑制，需要率先完成舊房的出售。二手房已成為市場(chǎng)銷售環(huán)節(jié)里最大的堵點(diǎn)，只要二手房賣不出去，大量有置換需的改善群體不僅拿不到首套房的資格，享受不到政策的紅利，而且還沒有充裕的資金完成置換，相應(yīng)地，新房市場(chǎng)也就無(wú)法發(fā)力。
多地出臺(tái)住房“以舊換新”政策，旨在疏通二手房交易時(shí)間長(zhǎng)、掛牌量大、手續(xù)繁瑣等阻礙交易的堵點(diǎn)，力爭(zhēng)有效促進(jìn)一二手房流通，助力樓市預(yù)期轉(zhuǎn)好。鄭州等城市推出的住房“以舊換新”政策能否成為激活潛在需求的“大招”，成為近期業(yè)界關(guān)注的熱點(diǎn)。
（1）鄭州“以舊換新”實(shí)現(xiàn)了二手房與新房、保障房的聯(lián)動(dòng)，是推進(jìn)三大工程的有效工具。
4月1日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局等六部門聯(lián)合印發(fā)《鄭州市促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)“賣舊買新、以舊換新”工作方案（試行）》，計(jì)劃2024年完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”1萬(wàn)套。緊隨其后，無(wú)錫梁溪區(qū)、江蘇海安、江蘇常熟等城市也相繼推出商品房“以舊換新”政策。
以鄭州為例，其“以舊換新”分兩種方式同步推進(jìn)：一是政府指定鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司作為政府指定的收購(gòu)主體，面向市場(chǎng)收購(gòu)二手住房并促成“以舊換新”，計(jì)劃試點(diǎn)階段完成500套，全年計(jì)劃完成5000套；二是通過政策鼓勵(lì)，促進(jìn)二手房經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、開發(fā)商和換（購(gòu)）群眾等多元主體協(xié)同參與，同時(shí)創(chuàng)建交易過戶綠色通道，通過市場(chǎng)化交易實(shí)現(xiàn)“賣舊買新、以舊換新”5000套。同時(shí)，對(duì)于通過這兩種方式換購(gòu)新建商品住房的群眾，現(xiàn)行的契稅補(bǔ)貼30%政策將延續(xù)到2024年12月31日。
鄭州模式將地方政府、國(guó)企/城投公司、開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)、購(gòu)房者等多方市場(chǎng)主體聯(lián)系在一起，通過城投收儲(chǔ)、市場(chǎng)化運(yùn)作、政府財(cái)政稅收支持，合力推動(dòng)“以舊換新”。
此外，根據(jù)4月15日發(fā)布的政策細(xì)則來(lái)看，收購(gòu)的二手房源，一般是房齡20年以內(nèi)的商品房，后續(xù)將用于鄭州市的保障性租賃住房。
和之前“以舊換新”的政策相比，此次“鄭州模式”不僅可實(shí)現(xiàn)二手房與新房的聯(lián)動(dòng)，還實(shí)現(xiàn)了與保障房的聯(lián)動(dòng)，成為推進(jìn)三大工程的有效工具。通過收購(gòu)二手房，快速增加保障房的供應(yīng)，縮短建設(shè)周期，提高住房保障效率。同時(shí)，這也有助于緩解新建保障房項(xiàng)目的資金壓力，實(shí)現(xiàn)住房資源的合理配置和高效利用。
（2）各地因城施策，形成三種模式多元搭配格局。
根據(jù)鈦媒體APP統(tǒng)計(jì)，自2023年以來(lái)，已經(jīng)有超過30個(gè)城市明確表態(tài)支持住房“以舊換新”，住房“以舊換新”已經(jīng)從過去開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)“試點(diǎn)+自發(fā)”行為，升級(jí)為政府主導(dǎo)的主流政策調(diào)控工具，核心目標(biāo)是加快房產(chǎn)流動(dòng)，打通置換鏈條，激活改善性需求入市，助推新建商品房和二手房市場(chǎng)成交，提振市場(chǎng)信心。
總結(jié)來(lái)看，目前全國(guó)住房“以舊換新”政策共三種模式：委托中介機(jī)構(gòu)“幫賣”舊房、減免契稅或財(cái)政補(bǔ)貼、通過國(guó)資平臺(tái)或城投下場(chǎng)直接收購(gòu)。
第一種模式：中介機(jī)構(gòu)“幫賣”模式
一般由意向客戶、開發(fā)商、中介簽訂帶有兜底性質(zhì)的三方協(xié)議，客戶向開發(fā)商交納定金鎖定意向房源，中介集中資源推售舊房，在期限內(nèi)若舊房賣出，可按流程購(gòu)買新房，反之則退還新房認(rèn)購(gòu)金。中介優(yōu)先售房有助于提升交易效率，開發(fā)商項(xiàng)目去化率也可得到保障，如果順利完成交易，則是雙贏的局面。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前約三分之二的城市采用該模式，淄博、寧波、鹽城、濟(jì)南、武漢、重慶、杭州臨平等城市均采取這種模式推出“換新購(gòu)”服務(wù)，這種模式也成為了開發(fā)商項(xiàng)目層面新的鎖客營(yíng)銷手段，萬(wàn)科、保利、越秀、綠地等房企均有推出“放心買”產(chǎn)品。
中介資源及銷售能力是“幫賣”模式實(shí)現(xiàn)置換閉環(huán)的關(guān)鍵，此外，由于不少城市二手房掛牌量處于高位，購(gòu)房者要想快速出手舊房，仍需在價(jià)格方面做出讓步。
第二種模式：減免契稅或財(cái)政補(bǔ)貼
政策補(bǔ)貼的對(duì)象主要是購(gòu)房者，補(bǔ)貼模式有：新購(gòu)房款的0.5%-3%，新購(gòu)住房繳納契稅的30%-100%，退還出售舊房繳納的全部或部分契稅；此外，嘉興海寧還出臺(tái)了鼓勵(lì)房企回購(gòu)舊房的專項(xiàng)補(bǔ)貼。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，有三分之一的城市選擇了該模式，這些城市房?jī)r(jià)處于中等水平，新房平均房?jī)r(jià)在9000-16000元/㎡，二手房平均房?jī)r(jià)在8400-15000元/㎡；目前各城市“以舊換新”政策補(bǔ)貼力度，折合當(dāng)?shù)匦路靠們r(jià)約0.5%-3%，每套補(bǔ)貼額均值在17000-18000元左右。
業(yè)內(nèi)人士指出，該模式操作相對(duì)簡(jiǎn)單，其難點(diǎn)在于補(bǔ)貼力度的把握。補(bǔ)貼額度太低，對(duì)置換客無(wú)吸引力，起不到對(duì)市場(chǎng)的拉動(dòng)作用；補(bǔ)貼額度太高，則會(huì)加劇地方財(cái)政壓力。
第三種模式：回購(gòu)
目前市場(chǎng)上回收主體主要有國(guó)資平臺(tái)或開發(fā)商兩類，鄭州、無(wú)錫、鹽城等少數(shù)城市采用該種模式。國(guó)資平臺(tái)或開發(fā)商制訂二手房收購(gòu)計(jì)劃，滿足一定條件的舊房，可置換房企推出的新房，專業(yè)評(píng)估公司對(duì)“賣舊”的房屋進(jìn)行估價(jià)，在買賣雙方就價(jià)格達(dá)成一致后，用舊房?jī)r(jià)抵扣部分新房款。
地方國(guó)資平臺(tái)回收的舊房，一般作為保障房和人才公寓房源；政府回收模式適用于保障房任務(wù)重的大中型城市，需要有一定產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)及租賃客群。此外，舊房回購(gòu)模式目前一般要求購(gòu)房者在指定樓盤購(gòu)買新房，選擇性受到了一定的限制，一定程度上影響了“以舊換新”政策的落地效果。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出：“國(guó)資平臺(tái)快速大規(guī)模回收二手房存在一定的難點(diǎn)，一方面，企業(yè)受財(cái)力和債務(wù)約束，另一方面如果沒有更好的方法來(lái)匹配供需，可能會(huì)導(dǎo)致手上的房源消化不良，使得這項(xiàng)工作難以為繼。”
住房“以舊換新”政策理論上屬于一舉多得：不僅有利于打通一二手房置換鏈條、促進(jìn)二手房周轉(zhuǎn)、新房去化，還豐富了保障房的供給，但具體實(shí)施還有諸多難題待解。
首先，無(wú)論是財(cái)政稅收補(bǔ)貼，還是國(guó)資平臺(tái)直接回購(gòu)二手房，都需要資金支持，資金來(lái)源是最大難題。國(guó)資平臺(tái)回購(gòu)二手房，除了前期收購(gòu)費(fèi)用，還需要后期改造費(fèi)用。通過出租回籠資金，以目前的租金回報(bào)率計(jì)算，需要一個(gè)相當(dāng)漫長(zhǎng)的過程，這對(duì)實(shí)施主體的資金實(shí)力是個(gè)巨大考驗(yàn)。
業(yè)內(nèi)人士指出，資金來(lái)源是制約計(jì)劃落地和推廣復(fù)制的最關(guān)鍵要素。
以鄭州為例，嵩山論市指出：“從鄭州的債務(wù)壓力看，鄭州市為河南省債務(wù)負(fù)擔(dān)最為沉重的地市，城投債存續(xù)余額與一般公共預(yù)算收入的比率高達(dá)5.51倍，近年增幅亦為全省最大。而鄭州的債務(wù)償還主要集中在2024和2025年，一定程度上債務(wù)壓力對(duì)‘二手收儲(chǔ)’計(jì)劃有一定阻礙。”
對(duì)于資金來(lái)源，嵩山論市建議：“一方面，積極推進(jìn)地產(chǎn)股權(quán)基金和REITs，通過股權(quán)融資和地產(chǎn)基金，作為REITs上市之前的主要融資手段，之后使用REITs上市退出，完成資金循環(huán)。另一方面，作為市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)主體，可以發(fā)力ABS發(fā)行、銀行間和交易所債券等多種金融產(chǎn)品，甚至通過保租房方向嘗試突破融資限制。”
其次，如果居民賣掉舊房，卻對(duì)新房的交付沒有信任，那么“賣舊買新”就無(wú)法實(shí)現(xiàn)，因此“保交付”仍是重中之重。
最后，打通交易鏈各個(gè)環(huán)節(jié)，以保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益為底線，至關(guān)重要。一方面，要保證資金及交付安全，“賣一買一”兩個(gè)不同流程中要實(shí)現(xiàn)資金的全流程、封閉式流轉(zhuǎn)。另一方面，舊房作價(jià)要合理合規(guī)，根據(jù)置換模式設(shè)置價(jià)格評(píng)估機(jī)制。比如，鄭州委托專業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)待收購(gòu)二手住房進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。（本文首發(fā)于鈦媒體APP，作者｜王健，編輯｜劉洋雪）
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