圖片系A(chǔ)I生成

在獲得太盟及“中東土豪團”的600億元戰(zhàn)投后，萬達的資金流動性壓力依舊尚未完全解除，仍在將旗下資產(chǎn)進行出售。

近日，北京萬達廣場實業(yè)有限公司（以下簡稱“北京萬達實業(yè)”）發(fā)生工商變更，原全資股東大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司（以下簡稱“大連萬達商管”）退出，新增股東坤華（天津）股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙），持股99.99%，為控股股東；坤元辰興（廈門）投資管理咨詢有限公司，持股0.01%。

據(jù)了解，北京萬達實業(yè)成立于1999年10月，注冊資本2億元，曾用名為北京萬達廣場房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。經(jīng)營項目包括房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、項目投資、物業(yè)管理、出租商業(yè)用房、住宿、餐飲、美容美發(fā)、洗浴等。北京萬達實業(yè)開發(fā)了萬達第一個CBD項目北京萬達廣場，不僅如此，其對外投資企業(yè)還包括北京萬達文華酒店。

根據(jù)公開報道信息，萬達于2006年開始在北京拓展商管業(yè)務，18年來共開業(yè)13個項目，其中10個為自持的萬達廣場，3個為輕資產(chǎn)管理項目。 北京萬達廣場整體項目分為南北兩區(qū)。北區(qū)(一期)是以國際商務港為主的商務區(qū)，建筑面積30萬平方米，由4座中高層商務樓、特色商業(yè)街、設施齊全的高檔商務會所、會議中心、地下車庫及獨具匠心的近3萬平米大型城市森林廣場組成。南區(qū)20萬平方米，由一座法國白金級五星級索菲特大酒店和兩棟國際頂級標準寫字樓以及與沃爾瑪、時代華納、大食代等國際商業(yè)巨子攜手的大型城市綜合物業(yè)。

而北京萬達廣場是萬達集團總部所在地，也是萬達CBD第一個項目。其與國貿(mào)大廈、京廣中心、建外SOHO等形成一個現(xiàn)代商務區(qū)，是北京商業(yè)的一個地標性建筑。但在資金重壓下，北京萬達廣場也被出售了。

2008年，萬達集團總部由大連遷往北京萬達廣場，進入規(guī)?；l(fā)展階段。從2016年開始，萬達在北京市場迅速拓展，先后有8個項目在朝陽區(qū)、豐臺區(qū)、延慶區(qū)、懷柔區(qū)、昌平區(qū)等多個片區(qū)開業(yè)，其中包括2022年以輕資產(chǎn)方式接手的重點項目之一“藍色港灣”。2023年，萬達商管北京城市公司落地兩個具有代表性的輕資產(chǎn)項目，即北京東壩萬達廣場和北京五棵松萬達廣場。

企查查信息顯示，此次接手北京萬達實業(yè)的坤華（天津）股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）由新華保險、中金資本分別持股99.99%、0.01%。2024年1月1日，新華保險公告稱，2023年12月31日，與中金資本簽署有限合伙協(xié)議以共同設立基金，規(guī)模為100億元。公司作為有限合伙人參與設立基金，主要借助專業(yè)機構(gòu)投資優(yōu)勢，通過專業(yè)化投資管理團隊，拓展投資渠道，挖掘投資機會，多元化管理資產(chǎn)。其中，新華保險作為有限合伙人擬認購99.99億元，中金資本作為普通合伙人擬認購100萬元，分別持股99.99%、0.01%。由中金資本負責基金的投資、管理及運營。

據(jù)了解，該基金擬以股權(quán)及其他方式，直接或間接地主要投向持有型不動產(chǎn)項目資產(chǎn)的被投資企業(yè)。而坤華（天津）股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）即為上述公告提及的有限合伙企業(yè)。企查查信息顯示，北京萬達實業(yè)是該基金進行的第一筆對外投資。

3月30日，大連萬達商管集團與太盟投資集團(PAG)、中信資本、Ares Management旗下基金(Ares)、阿布扎比投資局(ADIA)旗下全資子公司Platinum Peony和穆巴達拉投資公司(Mubadala Investment Company)正式簽署投資協(xié)議，聯(lián)合向大連新達盟商業(yè)管理有限公司投資約人民幣600億元，合計持股60%，大連萬達商管持股40%。600億新戰(zhàn)投的“到賬”，對緩解萬達現(xiàn)階段的債務壓力必然是有效的，但與600億的新戰(zhàn)投資金落地需要時間，只是暫時解除危機。

不僅頻頻出售萬達廣場，也有消息稱，萬達買入的游艇制造公司圣汐國際也被售出。具體為，大連萬達集團的一家關(guān)聯(lián)實體已達成協(xié)議，將把游艇制造商圣汐國際（Sunseeker International Ltd.）出售給Lionheart Capital。據(jù)了解，這筆交易尚待英國監(jiān)管部門批準，最快將于下個月完成。但這些被賣掉的資產(chǎn)仍然沒有讓萬達落地在安全線上。

進入2024年后，萬達出售商業(yè)項目的步伐從未停歇。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前萬達集團已累計出售16座萬達廣場，其中不乏很多一二線核心城市的萬達廣場。而萬達集團在出售萬達廣場上所接洽的受讓方也主要以險資機構(gòu)為主。例如，2023年5月份時，大家保險接手了上海松江萬達廣場、西寧海湖萬達廣場和江門臺山萬達廣場；10月份接手上海周浦萬達廣場。

伴隨房地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整期，從增量時代邁向存量時代，險資企業(yè)的投資偏好也發(fā)生了變化。一方面，險資密集減持了上市房企的股票，包括泰康系、大家系、君康系、和諧系、華夏系、陽光人壽等都曾拋售地產(chǎn)股；另一方面，在房企拋售驅(qū)動下加碼投資商業(yè)綜合體、辦公樓、物流倉儲、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、養(yǎng)老社區(qū)等具備長期價值的優(yōu)質(zhì)項目。北京、上海等核心一二線城市的存量不動產(chǎn)項目受到險資青睞。

商辦資產(chǎn)是房企布局最廣泛的持有型不動產(chǎn)，此輪周期性調(diào)整下，行業(yè)加快出清，資產(chǎn)處置增多，一些流動性承壓的房企為加快資產(chǎn)變現(xiàn)、回籠資金，優(yōu)質(zhì)商辦資產(chǎn)頻繁被擺上貨架，且不少以折價出售，為險資低位抄底帶來機遇。

 圖表來源：克而瑞

克而瑞認為，雖然當前ABS、公募REITs的整體市場規(guī)模相對有限，很難滿足險資大規(guī)模資產(chǎn)配置需求，但隨著未來政策對底層資產(chǎn)類型的不斷擴容，市場規(guī)模發(fā)展?jié)摿薮蟆?strong>不動產(chǎn)價格整體處于低位，疊加市場資產(chǎn)處置多，利好險資“抄底”，尋找優(yōu)質(zhì)項目投資機會，一些核心城市、核心區(qū)域、核心地段的高性價比項目仍將被擇優(yōu)而入。

此外，據(jù)克而瑞統(tǒng)計，盡管不少險資調(diào)整倉位、清倉出險的地產(chǎn)股，但截至2023年末，仍有21家地產(chǎn)股前十大股東中存在險資，其中13家地產(chǎn)股的險資持股比例依舊超過5%。地產(chǎn)股具有高股息、低估值的特性，與險資追求絕對收益的投資邏輯契合，倘若后續(xù)房地產(chǎn)政策落地見效、市場回暖，險資對地產(chǎn)股的關(guān)注度有望形成新一輪回流。（本文首發(fā)于鈦媒體APP，作者｜趙晨含，編輯｜劉洋雪）

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