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3月份以來(lái)，作為房企標(biāo)桿的“優(yōu)等生”萬(wàn)科一直處于輿論風(fēng)暴眼中，股債頻繁“雙殺”、被傳債務(wù)危機(jī)、地方公司負(fù)責(zé)人被帶走調(diào)查、遭遇合作方舉報(bào)、傳言有管理層人員非正常離境，甚至傳出集團(tuán)高管層限制出境的消息，這一系列負(fù)面輿情不斷發(fā)酵，使得萬(wàn)科處在了公司創(chuàng)立以來(lái)最艱難的時(shí)刻之一，業(yè)內(nèi)稱(chēng)之為到了“生死存亡”的時(shí)刻，其煎熬程度甚至超過(guò)寶萬(wàn)之爭(zhēng)。
此前，萬(wàn)科雖然對(duì)相關(guān)事件進(jìn)行辟謠，但都較為簡(jiǎn)略，市場(chǎng)及投資者也期盼萬(wàn)科能夠?qū)ι鲜鍪虑樽龀鲈敿?xì)有力的回應(yīng)。4月14日下午，萬(wàn)科舉行特定對(duì)象調(diào)研投資者關(guān)系活動(dòng)，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮、總裁祝九勝、董事會(huì)秘書(shū)朱旭出席，對(duì)市場(chǎng)、投資機(jī)構(gòu)及投資者普遍關(guān)注的問(wèn)題進(jìn)行了詳細(xì)解釋。
圖片來(lái)源@萬(wàn)科公告
4月15日，萬(wàn)科A股價(jià)微漲，最高漲幅2.82%，最高每股7.3元；收盤(pán)微漲0.56%，每股7.14元。
對(duì)于品牌企業(yè)，面對(duì)負(fù)面輿情、出現(xiàn)質(zhì)疑或者危機(jī)時(shí)，最需要的是信息的透明度，要快速、誠(chéng)懇、不糾結(jié)的回應(yīng)，坦誠(chéng)與透明是贏得信任最重要的砝碼。
萬(wàn)科此次就最近煙臺(tái)合作方舉報(bào)、肖勁被公安機(jī)關(guān)帶走、集團(tuán)高管出國(guó)等一系列問(wèn)做出了回應(yīng)。
在交流會(huì)上，萬(wàn)科首先介紹了公司總體經(jīng)營(yíng)情況，萬(wàn)科表示：“公司目前的確遇到了階段性經(jīng)營(yíng)性困難，流動(dòng)性短期承壓。但是，公司已制定一攬子穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)和降低負(fù)債的方案，能夠妥善化解這些階段性壓力。”
面對(duì)階段性壓力，萬(wàn)科表示，首先將立足“自救”，立足自身能力和資源自我化解風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)所有在手業(yè)務(wù)全部重新打開(kāi)和檢視，分類(lèi)進(jìn)行梳理，并制定針對(duì)性方案。其次，將用足現(xiàn)有的各類(lèi)融資工具，用好用足中央出臺(tái)的一系列有利于行業(yè)化解風(fēng)險(xiǎn)的政策性融資工具。
萬(wàn)科進(jìn)一步表示“一攬子方案”最終的目標(biāo)是，今明兩年債務(wù)規(guī)模將下降1000億元，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)獲得實(shí)質(zhì)性化解。同時(shí)提出：“萬(wàn)科集團(tuán)所有項(xiàng)目，將保證按時(shí)高質(zhì)量交付。”
在此前的2023年業(yè)績(jī)交流會(huì)上，郁亮就曾表示：“萬(wàn)科管理團(tuán)隊(duì)堅(jiān)決不躺平，一定會(huì)跨過(guò)這個(gè)階段性關(guān)口。公司將加大盤(pán)活存量、不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)產(chǎn)等工作的力度，未來(lái)兩年削減付息債務(wù)1000億元以上，以保障公司安全。”
此外，在此次交流會(huì)上，萬(wàn)科也深度剖析了造成目前經(jīng)營(yíng)困局的具體原因，萬(wàn)科管理層認(rèn)為，雖然有外部市場(chǎng)變化原因，但更多是萬(wàn)科自身在宏觀情況和行業(yè)情況發(fā)生重大變化時(shí)，依然維持?jǐn)U張慣性，未能及時(shí)調(diào)整。主要涉及到三方面問(wèn)題：
（1）轉(zhuǎn)型發(fā)展戰(zhàn)略失措：“步子過(guò)大、操之過(guò)急”
萬(wàn)科管理層表示，盡管萬(wàn)科在行業(yè)中最早意識(shí)到需要轉(zhuǎn)型發(fā)展，提出“開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)服務(wù)并重”的經(jīng)營(yíng)理念，并布局了一批基于自身主業(yè)、符合國(guó)家政策導(dǎo)向的經(jīng)營(yíng)服務(wù)類(lèi)業(yè)務(wù)和業(yè)態(tài)，但在實(shí)際操作過(guò)程中存在步子過(guò)大、操之過(guò)急的問(wèn)題。其進(jìn)一步解釋道：“轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)超出資源匹配能力，過(guò)多占用了開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)資金，規(guī)模過(guò)大也導(dǎo)致管理能力跟不上，經(jīng)營(yíng)目標(biāo)未能按計(jì)劃達(dá)成。”
值得注意的是，2007年起，萬(wàn)科開(kāi)始布局住房租賃業(yè)務(wù)，2016年推出泊寓品牌，直到2023年，經(jīng)過(guò)8年的時(shí)間，萬(wàn)科泊寓才首次實(shí)現(xiàn)盈利。與行業(yè)內(nèi)同類(lèi)產(chǎn)品相比，萬(wàn)科泊寓盈利走了很長(zhǎng)的路，過(guò)程中也走過(guò)一些彎路。例如，龍湖冠寓用了6年時(shí)間實(shí)現(xiàn)盈利，招商伊敦則只用了2年時(shí)間，也是唯一一家連續(xù)多年在長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)方面實(shí)現(xiàn)盈利的公司。
（2）投資冒進(jìn)和失誤導(dǎo)致被動(dòng)局面
萬(wàn)科表示：“盡管公司在行業(yè)中較早意識(shí)到高速增長(zhǎng)終將結(jié)束，但我們的行為未能堅(jiān)決擺脫行業(yè)慣性，在不少城市包括一些重點(diǎn)城市和一線城市，出現(xiàn)投資冒進(jìn)和失誤。在中央明確提出行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展目標(biāo)與要求后，未能對(duì)行業(yè)普遍存在的‘三高’模式進(jìn)行更為徹底的調(diào)整，導(dǎo)致今天出現(xiàn)被動(dòng)局面。”
萬(wàn)科在2018年高喊“活下去”的同時(shí)，并沒(méi)有大幅收縮投資規(guī)模。據(jù)鈦媒體APP統(tǒng)計(jì)，從2018年至2023年，萬(wàn)科累計(jì)權(quán)益拿地金額達(dá)6643.6億元，2018年-2021年間，年均拿地投資額1421億元，2022-2023年這一數(shù)據(jù)才降至480億元。其中，在北京等一線城市囤積了較多的持有經(jīng)營(yíng)性地塊，在環(huán)京及郊區(qū)也有較大體量的銷(xiāo)售速度較低的項(xiàng)目。
（3）對(duì)融資模式趨勢(shì)性變化認(rèn)識(shí)不全面
針對(duì)融資方面的問(wèn)題，萬(wàn)科表示：“在中央明確做出行業(yè)供求關(guān)系發(fā)生根本變化的戰(zhàn)略判斷，并為行業(yè)新發(fā)展模式轉(zhuǎn)變出臺(tái)一系列重要政策措施后，我們對(duì)融資模式趨勢(shì)性變化的認(rèn)識(shí)一開(kāi)始不夠全面透徹，集團(tuán)已經(jīng)啟動(dòng)了房地產(chǎn)融資模式的調(diào)整，但從總對(duì)總的信用融資為主轉(zhuǎn)向新的融資模式還需要一個(gè)過(guò)程。”
在此前的2023年業(yè)績(jī)交流會(huì)上，萬(wàn)科集團(tuán)總裁祝九勝就指出了融資有關(guān)的3點(diǎn)挑戰(zhàn)：一是開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收支不平衡帶來(lái)的挑戰(zhàn)；二是融資模式改變帶來(lái)的挑戰(zhàn)，以往是可以提款一大筆金額，現(xiàn)在轉(zhuǎn)到項(xiàng)目融資上，按工程進(jìn)度才能提款；三是，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的布局，收益率不足以覆蓋利息爬坡的狀態(tài)。（詳見(jiàn)：萬(wàn)科2023年財(cái)報(bào)分析）
4月1日，煙臺(tái)百潤(rùn)置業(yè)通過(guò)微信公眾號(hào)發(fā)布了一篇題為《關(guān)于郁亮操控萬(wàn)科謀取私利有關(guān)情況的反映》的文章，矛頭直指郁亮。文章提出多項(xiàng)指控，包括非法設(shè)立金融機(jī)構(gòu)放高利貸、欺瞞股東挪用項(xiàng)目建設(shè)資金、操控皮包公司獲違法收入并私分、搞投機(jī)為團(tuán)伙高管牟利、低價(jià)出售項(xiàng)目資產(chǎn)牟利、萬(wàn)科管理人員涉嫌偷稅漏稅、使用隱匿收入、虛增成本等手段侵吞國(guó)有資產(chǎn)等多宗罪狀。
針對(duì)煙臺(tái)小股東的實(shí)名舉報(bào)，萬(wàn)科此次重點(diǎn)回應(yīng)了舉報(bào)信中的3個(gè)方面：挪用資金、偷稅漏稅、向高管輸送利益。
萬(wàn)科首先介紹了雙方的相關(guān)合作及糾紛，煙臺(tái)萬(wàn)科與煙臺(tái)合作方合作開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目近10年，合作7個(gè)項(xiàng)目。萬(wàn)科表示：“2021年開(kāi)始，受市場(chǎng)整體環(huán)境影響，煙臺(tái)多項(xiàng)目銷(xiāo)售不及預(yù)期，利潤(rùn)無(wú)法達(dá)到初始可研指標(biāo)。為保證項(xiàng)目建設(shè)交付和正常運(yùn)營(yíng)所需資金，項(xiàng)目公司資金無(wú)法按煙臺(tái)合作方意愿繼續(xù)分配。同時(shí)煙臺(tái)合作方作為股東方，無(wú)視項(xiàng)目公司建設(shè)交付和正常經(jīng)營(yíng)所需，提出16億元的沒(méi)有合理依據(jù)的巨額訴求。”萬(wàn)科稱(chēng)：“雖然煙臺(tái)萬(wàn)科與煙臺(tái)合作方已多次溝通，但始終無(wú)法達(dá)成一致。煙臺(tái)合作方后續(xù)向政府、公安、稅務(wù)局、證監(jiān)會(huì)、深交所等機(jī)構(gòu)多次舉報(bào)，并多次在媒體曝光。”
（1）針對(duì)“挪用資金”的問(wèn)題，萬(wàn)科方面回應(yīng)稱(chēng)，舉報(bào)方涉及的合作項(xiàng)目在合作協(xié)議中明確約定：“項(xiàng)目公司其他資金即時(shí)轉(zhuǎn)至萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司資金管理賬戶(hù)”。舉報(bào)涉及的煙臺(tái)項(xiàng)目公司資金轉(zhuǎn)入屬于按照合作協(xié)議約定由萬(wàn)科對(duì)項(xiàng)目資金統(tǒng)籌管理。煙臺(tái)舉報(bào)方就萬(wàn)科挪用資金問(wèn)題于2023年向煙臺(tái)公安機(jī)關(guān)報(bào)案并被受理。煙臺(tái)公安機(jī)關(guān)經(jīng)過(guò)3個(gè)月調(diào)查取證后，于2023年11月作出“不予立案”的通知。
（2）針對(duì)“拒不交賬”、“偷逃稅款”問(wèn)題，萬(wàn)科在投資者關(guān)系活動(dòng)中稱(chēng)，2023年9月起，煙臺(tái)市稅務(wù)局對(duì)煙臺(tái)萬(wàn)科11個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行全流程全稅種的稽查。稅企對(duì)接溝通順暢，煙臺(tái)萬(wàn)科不存在拒不交賬情況，并且萬(wàn)科集團(tuán)已抽調(diào)北京區(qū)域7名工作人員配合稽查，所有賬簿都已交稽查局，相關(guān)輔助資料根據(jù)稽查需求陸續(xù)提供。稅務(wù)機(jī)關(guān)和煙臺(tái)萬(wàn)科交換了初步的稽查意見(jiàn)，目前稅務(wù)機(jī)關(guān)沒(méi)有認(rèn)定煙臺(tái)萬(wàn)科有偷逃稅款的主觀故意。
（3）針對(duì)“向高管輸送利益”問(wèn)題，萬(wàn)科稱(chēng)，合作項(xiàng)目中不存在所謂萬(wàn)科管理團(tuán)隊(duì)私人利益，萬(wàn)科不存在通過(guò)跟投制度向高管輸送利益的行為。萬(wàn)科從2014年開(kāi)始推行項(xiàng)目跟投計(jì)劃，根據(jù)已有的制度，萬(wàn)科董事、監(jiān)事和高級(jí)管理人員不得參與項(xiàng)目跟投，更不可能借此從合作項(xiàng)目中獲取任何個(gè)人收益。
萬(wàn)科進(jìn)一步表示：“在萬(wàn)科推行跟投計(jì)劃的前幾年，市場(chǎng)景氣狀況良好，公司、合作方均獲得了良好回報(bào)，員工跟投資金同樣獲得了收益。但近年來(lái)市場(chǎng)形勢(shì)變化，公司、合作方收益水平下降，員工跟投也承受了同樣的經(jīng)營(yíng)結(jié)果，部分跟投出現(xiàn)虧損。這體現(xiàn)了團(tuán)隊(duì)與投資者收益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的初衷。”
關(guān)于濟(jì)南萬(wàn)科總經(jīng)理肖勁被公安機(jī)關(guān)帶走調(diào)查。萬(wàn)科稱(chēng)，肖勁屬于個(gè)人案件，與煙臺(tái)舉報(bào)無(wú)關(guān)。
此外，對(duì)于近期網(wǎng)絡(luò)上關(guān)于“萬(wàn)科所有集團(tuán)副總裁及以上級(jí)別，目前都被邊控”的傳言，萬(wàn)科回應(yīng)稱(chēng)：“集團(tuán)管理層境外公務(wù)出行正常進(jìn)行。集團(tuán)總裁祝九勝今天剛剛從香港考察項(xiàng)目回來(lái)。集團(tuán)聯(lián)席總裁朱保全今日（4 月 14 日）中午飛往日本進(jìn)行業(yè)務(wù)考察。”
據(jù)市場(chǎng)消息顯示，4月12日，郁亮現(xiàn)身成都，參加慶祝萬(wàn)科與GIC（新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資公司）實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期合作20周年紀(jì)念活動(dòng)，據(jù)悉，在雙方合作的20年內(nèi)，除了房地產(chǎn)項(xiàng)目，也涉及到了股票和債券、物流等領(lǐng)域。郁亮此次表示：“期待雙方繼續(xù)攜手進(jìn)入行業(yè)發(fā)展新階段。”但是，至今雙方尚未透露關(guān)于未來(lái)持續(xù)合作的方向。
萬(wàn)科2023年財(cái)報(bào)指出，今年將通過(guò)大宗資產(chǎn)、股權(quán)交易兌現(xiàn)“蓄水池”，大規(guī)模增厚安全墊，2024年實(shí)現(xiàn)交易回款不低于300億元。這意味著，2024年萬(wàn)科會(huì)加大資產(chǎn)出售、證券化等交易動(dòng)作，以獲得更多現(xiàn)金流。
如果萬(wàn)科能夠繼續(xù)加大與GIC的合作，將有助于其快速走出“泥潭”。業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前萬(wàn)科深陷輿論風(fēng)暴眼中，加上房地產(chǎn)行業(yè)處于盤(pán)整期，作為新加坡主權(quán)基金GIC現(xiàn)任行政總裁能出席此次活動(dòng)，市場(chǎng)不禁期待“不差錢(qián)”的GIC能否成為萬(wàn)科的“白衣騎士”。（本文首發(fā)于鈦媒體APP，作者｜王健，編輯｜劉洋雪）
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寫(xiě)的很不錯(cuò)，關(guān)注了