文｜睿思網(wǎng)
龍光、合景泰富合作開發(fā)的香港豪宅項(xiàng)目凱玥THE CORNICHE再度被資本盯上。
近日，另類投資管理公司Ares Management已正式向匯豐銀行為首的銀團(tuán)提交了一份收購提案，有意接手該項(xiàng)目價(jià)值102億港元的三分之二債權(quán)。
Ares Management（銳盛投資，紐約證券交易所代碼：ARES）是一家全球領(lǐng)先的另類投資管理公司，投資范圍涵蓋信貸、私募股權(quán)、房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等各大另類資產(chǎn)類別。截至 2023 年 12 月 31 日Ares的全球管理規(guī)模高達(dá) 4190 億美元，市值超過400億美元。就在近期，萬達(dá)商管最新完成的600億融資中也有Ares的身影。
這不是凱玥THE CORNICHE第一次面對“野蠻人”來敲門。就在去年，李嘉誠旗下長江資本控股（CK Asset Holdings）就曾對該項(xiàng)目大部分債權(quán)發(fā)起過收購要約，不過最終這筆交易走向破裂。
對龍光、合景泰富而言，一旦相關(guān)債權(quán)易主，將不僅令其失去了項(xiàng)目將近300億的銷售收益，更可能影響債務(wù)重組的進(jìn)程。
百億貸款再迎新買家
事件的焦點(diǎn)在于由“匯豐+渣打+工銀亞洲”銀團(tuán)提供的價(jià)值102億港元貸款。
這亦需再次提及該筆貸款發(fā)生的背景：2017年，龍光、合景泰富聯(lián)合以創(chuàng)紀(jì)錄的169億港元，擊退長實(shí)等13家開發(fā)商，拿下了港島南區(qū)鴨脷洲利南道宅地，并在該地塊上打造了凱玥THE CORNICHE，定位為半山海景豪宅。Corniche意為“沿著山崖的濱海道路”，常被用作豪宅項(xiàng)目案名命名，不難看出兩家公司對該項(xiàng)目的看重。
而后，2019年，龍光與合景泰富以凱玥THE CORNICHE項(xiàng)目作為抵押，向以匯豐為首的銀團(tuán)貸款了102億港元，用于項(xiàng)目開發(fā)。
據(jù)了解，這筆貸款由龍光和合景泰富出資各50%的合資公司—麒灣（香港）投資有限公司籌集，分為67.2億港元定期貸款以及38.55億港元循環(huán)信貸。自2019年開始發(fā)放，共五年期，將于今年8月25日到期。
然而，2022年以來，龍光與合景泰富相繼債務(wù)違約，該筆價(jià)值102億港元的抵押貸款也被納入兩家公司的境外債務(wù)重組范圍內(nèi)。
在兩家房企均存在償債風(fēng)險(xiǎn)的情況下，作為債權(quán)方，匯豐為首的銀團(tuán)將面臨兩大抉擇，相信房企順利銷售回款償債，或者選擇提前套現(xiàn)離場。顯然，銀團(tuán)選擇了后者。
這并不難理解。該項(xiàng)目自2018年開始動(dòng)工建設(shè)，直至2023年1月方正式推出市場。眾所周知，此時(shí)的樓市正值低迷期，更何況凱玥THE CORNICHE推售的產(chǎn)品均為“千尺大宅”，套均售價(jià)上億港元。
據(jù)了解，凱玥THE CORNICHE項(xiàng)目包含6座住宅大樓，可售單位僅295套，實(shí)用面積約1340-9663平方呎（約124-898平方米），主要戶型為三房、四房，另有頂層復(fù)式、大平層及平臺花園等特色戶型。
隨著中國經(jīng)濟(jì)增長放緩，愿意出手購買的中國富裕買家越來越少。公開資料顯示，自 2023 年以來，該項(xiàng)目僅售出了5個(gè)單位。銷售的平淡，自然令銀團(tuán)對兩大開發(fā)商的償債能力失去信心。
作為項(xiàng)目的最大話事人和債主，銀團(tuán)積極尋求有意向的買家。2023年中，第一位潛在買家浮出水面——長江資本控股（CK Asset Holdings）主動(dòng)向銀團(tuán)提出收購這筆貸款的多數(shù)權(quán)益。
該筆意向收購很快就遭到龍光、合景泰富的聯(lián)合反對，并一度公開“控訴”長江“趁火打劫”，企圖阻止相關(guān)交易的完成。
項(xiàng)目誰說了算？
龍光、合景泰富反對的原因很簡單。
彼時(shí)正值龍光與債權(quán)人進(jìn)行債務(wù)談判的關(guān)鍵期，龍光有意在重組方案中再增加約15個(gè)項(xiàng)目作為支付重組項(xiàng)目的資金，凱玥THE CORNICHE就是其中之一。一旦項(xiàng)目債權(quán)易主，必然給談判帶來重大不確定性。
曾有分析人士就此表示，銀團(tuán)想出售給誰，沒人能阻止，但龍光和合景泰富想做增信，一旦長實(shí)接手，就必須經(jīng)過長實(shí)的同意，這有可能導(dǎo)致失去優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的增信。
更為糟糕的是，在兩家房企還不上錢的時(shí)候，債權(quán)人有可能把抵押物收走，再正常開發(fā)出售，再把余額還給龍光和合景泰富，這也意味著，龍光和合景泰富不僅將失去可實(shí)現(xiàn)長期銷售升值“造血”的項(xiàng)目，更有可能虧掉約66億港元的買地資金。
要知道，凱玥THE CORNICHE的估值達(dá)到300億港元。如果失去該項(xiàng)目，勢必大大削弱兩家公司的底層資產(chǎn)規(guī)模，甚至給保交付帶來深層的壓力。
最終，也一如龍光和合景泰富所愿，該筆交易告吹，但原因跟該兩家公司的反對無關(guān)。
據(jù)知情人士透露，交易破裂主要系CK Asset要求比預(yù)期更高的折扣，而且此次交易中，僅匯豐等少數(shù)銀行有意出售項(xiàng)目，銀團(tuán)中多數(shù)銀行暫無出售計(jì)劃。
然而，隨著時(shí)間的流逝，兩家公司的債務(wù)重組并未見太多進(jìn)展，且銷售情況并未見好轉(zhuǎn)，更難言回款償債。一系列綜合因素下，反而讓銀團(tuán)出售項(xiàng)目的意向更為一致。
據(jù)知情人士透露，在最初的提議中，Ares為銀團(tuán)貸款提供每股95美分的價(jià)格，但未最終確定。該人士更補(bǔ)充道，相關(guān)銀行已舉行會(huì)議討論潛在交易，預(yù)計(jì)還需要數(shù)月時(shí)間才能完成。
或許是眼見回天乏術(shù)，加上貸款面臨到期，此次兩家公司似乎放棄了上岸的最后一絲念想，至少至今仍未見有任何公開抵抗的動(dòng)作。
至于Ares Management，如果此筆交易能順利完成，其將僅用約60億港元即可撬動(dòng)起300億貨值，這實(shí)屬一宗相當(dāng)“值”的買賣，尤其是香港樓市回溫的當(dāng)下。
據(jù)美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)，自2月底撤辣以來，香港樓市氣氛逆轉(zhuǎn)，釋放積壓已久的購買力，一二手成交量皆大幅急升。
一手房方面，全新盤以吸引價(jià)推出，加上貨尾銷售速度快，帶動(dòng)3月一手成交量創(chuàng)新高。3月份，全港一手成交量共錄約4156宗，較2月的268宗急升約14.5倍，創(chuàng)自2013年實(shí)施一手住宅物業(yè)銷售條例后新高。
就在近日，李嘉誠旗下長實(shí)集團(tuán)與港鐵合作的黃竹坑站港島南岸Blue Coast3B期正式推售，隨即去化96%收金近75億港元，當(dāng)中近三成為內(nèi)地買家。這多少為凱玥THE CORNICHE的推售創(chuàng)造了好時(shí)機(jī)。
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