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4月8日，北京、廣州、蘇州、沈陽相繼出臺了公積金相關支持政策（含征求意見稿）。
具體來看，北京擬對購買綠色建筑、裝配式建筑的購房者上浮公積金貸款，最高可上浮40萬元，最高可貸160萬元；廣州調(diào)高公積金貸款最高額度，一人申請貸款的最高額度調(diào)整至70萬元，兩人或兩人以上購買同一套自住住房共同申請貸款的最高額度調(diào)整至120萬元，同時，廣州也宣稱對購買新建星級綠色建筑或新建裝配式建筑的貸款進一步上浮最高額度；蘇州推出繳納住房公積金新模式，推出“零存零取”公積金貸款產(chǎn)品，實現(xiàn)“靈活繳存、隨時支取”；沈陽則表示可申請?zhí)崛」e金交首付，此外還放寬了“商轉公”貸款的申請條件。
58安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟對鈦媒體APP表示：“本輪公積金政策的出發(fā)點就是支持購房者積極入市，降低其購房成本。如北京和廣州等城市多年未大幅調(diào)整公積金貸款額度的情況下，此次做出政策調(diào)整確實能夠緩解購房者壓力，促進市場活躍度的提升。”
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜也稱：“北京、廣州加大公積金貸款支持力度，鼓勵購房者購買綠色、低碳、智能、安全的好房子，也將有利于促進更多房企建設高品質(zhì)住房。”
據(jù)不完全統(tǒng)計，2024年以來，各地已出臺公積金相關政策約102條。已出臺的公積金相關政策可以分為兩類，一類是常規(guī)性的如北京、沈陽和廣州等，相關操作各地本身已經(jīng)有相對成熟的操作。另外一類是創(chuàng)新類的政策，如蘇州結合“樂居蘇城”對靈活就業(yè)人員落實“零存零取”的政策。
（1）蘇州開啟產(chǎn)品化繳納住房公積金新模式
值得注意的是，蘇州此次的公積金新政開啟產(chǎn)品化繳納住房公積金新模式，其采取銀行存款的方式來獲得公積金貸款資格，方便易懂。據(jù)悉，該辦法屬全國第二、江蘇省內(nèi)首個產(chǎn)品。
據(jù)介紹，“樂居蘇城”存貸產(chǎn)品是引入商業(yè)銀行資源打造的覆蓋靈活就業(yè)人員理財、消費、購房等全方位需求的惠民產(chǎn)品。購買產(chǎn)品后可以獲得公積金貸款、各類補貼（年化收益率2.5%左右）和商業(yè)銀行組合金融服務等，讓靈活就業(yè)人員更好地享受到住房公積金繳、貸、獎的優(yōu)惠政策。
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進指出：“按照類似貸款的計算公式，公積金貸款額度大約是存款量的18倍。這個杠桿效應非常明顯，對于要獲得100萬元貸款的公積金而言，差不多只需要5萬元的本金，所以對于靈活就業(yè)者意義重大，對其他城市也具有非常好的啟發(fā)意義。”他進一步對鈦媒體APP表示，各地在提高額度、降低首付、“商轉公”等傳統(tǒng)公積金支持基礎上，可以學習蘇州模式，更好支持合理住房消費需求。
（2）部分城市公積金貸款基本可覆蓋總房款
從各地調(diào)整內(nèi)容來看，有關公積金貸款額度、首付比例的調(diào)整數(shù)量較多。值得注意的是，不少三四線城市的公積金貸款額度直接翻倍，若按照公積金貸款上限計算，基本可以覆蓋當?shù)貏傂栀彿咳糠績r。
從已公布的城市中，如河南信陽、南陽、商丘，湖南永州、吉林長春、安徽六安、河北衡水、云南普洱、貴州黔東南、江西景德鎮(zhèn)、高安等地調(diào)整后的公積金貸款額度最高可接近百萬元，而多數(shù)地區(qū)新房均價低于1萬/㎡，購買剛需住房的購房者，按照最高額度使用公積金貸款，已經(jīng)可以覆蓋全部房款，新政大幅降低了購房壓力。
（3）多地取消房貸利率下限，公積金貸款利率優(yōu)勢逐漸變?nèi)?/strong>
公開信息顯示，自2022年10月1日起，下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。
2022年，人民銀行、銀保監(jiān)會多次發(fā)文指出，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應期限LPR（貸款市場報價利率）減20個基點（即LPR-20BP），目前，最新一期5年期以上LPR為3.95%，按照此前最低減20個基點，首套房貸利率可以達到3.75%。
4月起，以福州、青島、南昌、煙臺等熱點二三線城市為代表，超過20多個城市開始取消房貸利率下限。業(yè)內(nèi)人士指出，不設下限意味著可以突破差別化住房信貸政策，如果一個城市新房連續(xù)三個月的環(huán)比、同比都下跌，對于最低首套房利率的規(guī)定，可以突破LPR-20BP。
例如，南昌取消首套房貸利率下限后，房貸利率從3.70%下降至3.45%，降幅達到了25個基點。從全國看，目前除了少數(shù)一線二線城市外，大部分現(xiàn)在房貸最低首套利率已經(jīng)進入3.45%時代。業(yè)內(nèi)人士指出，從大趨勢上來看，多數(shù)城市房貸利率可能還是傾向于不變化或下調(diào)，尤其是當前房貸利率較高的城市，未來可能還存在進一步下調(diào)的空間。
對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示：“商業(yè)貸款已經(jīng)進入3.45%時代，3.1%的公積金優(yōu)勢已經(jīng)不再明顯。在2年前，普遍首套房貸款利率5%-6%以上的時候，公積金利率3.25%，利差巨大，但隨著商業(yè)貸款利率的降低，公積金降低幅度不夠，利差變小了。”
針對近期的“上調(diào)公積金額度+取消首套房貸利率下限”新政，東方證券表示：“優(yōu)化公積金貸款政策，有望在一定程度上提升消費者的購買積極性，預計銷售端環(huán)比修復。”
中指研究院分析認為：“隨著房地產(chǎn)供需兩端政策持續(xù)優(yōu)化調(diào)整，購房者置業(yè)意愿或?qū)⒂瓉頊睾托迯?，疊加白名單項目融資支持持續(xù)落地，項目建設推進也有利于提振市場信心，進而帶動新房銷售邊際好轉。”
此外，多位業(yè)內(nèi)人士指出，兩條政策本質(zhì)都是降低購房成本，提振購房者的信心。對于房價相對較低的三四線城市來說，上調(diào)公積金貸款額度能覆蓋更大比例的總房款，對于居民購房的幫助會更大，且上調(diào)公積金額度是三四線城市目前較為有限的工具之一，對市場還是能起到一定作用的。對于一線城市來說，公積金政策是關鍵的一環(huán)，對于整體市場的影響，還需要政策“組合拳”的發(fā)力。（本文首發(fā)于鈦媒體APP，作者｜王健，編輯｜劉洋雪）
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