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文｜睿思網(wǎng)

在冷鏈界的一眾“玩家”中，玉湖冷鏈算是“新兵”一名，但藉由旗下諸多“巨無(wú)霸”交易中心，令業(yè)界對(duì)其關(guān)注度日增。

要知道，當(dāng)前多數(shù)冷鏈園區(qū)總建面均為10萬(wàn)方左右時(shí)。而公司旗下的廣州交易中心高達(dá)38.5萬(wàn)方。據(jù)悉，4月8日，玉湖冷鏈廣州交易中心正式開(kāi)園。這是玉湖冷鏈打造的首個(gè)全國(guó)冷鏈交易中心，也是首個(gè)對(duì)外亮相且唯一投運(yùn)的交易中心。

事實(shí)上，玉湖冷鏈打造的交易中心不只是“大”而已。除了修廠(chǎng)房、建冷庫(kù)，交易中心里更集成了交易、加工、倉(cāng)儲(chǔ)和物流等多重功能，甚至還配套辦公區(qū)、酒店公寓、商業(yè)社區(qū)等。

這一規(guī)劃，與市場(chǎng)對(duì)冷鏈園區(qū)的認(rèn)知“很不一樣”。除了模式上的不同，玉湖冷鏈還有更大“野心”——建設(shè)國(guó)內(nèi)最大的冷鏈項(xiàng)目集群，搭建產(chǎn)銷(xiāo)聯(lián)動(dòng)的冷鏈產(chǎn)業(yè)全網(wǎng)絡(luò)。當(dāng)然，這一模式是否經(jīng)得起市場(chǎng)的長(zhǎng)期檢驗(yàn)，仍有待觀(guān)察。

首個(gè)旗艦項(xiàng)目終入市

據(jù)了解，作為廣東省首個(gè)全溫區(qū)冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)交易園，玉湖冷鏈廣州交易中心總占地面積為20.8萬(wàn)平方米，建有10萬(wàn)噸以上級(jí)冷庫(kù)、智慧物流分撥中心、展示交易區(qū)、綜合加工配送區(qū)、電商前置倉(cāng)、檢驗(yàn)檢疫樓等核心功能?？商峁囊徽臼絿?guó)內(nèi)外源頭代采、線(xiàn)上線(xiàn)下一體化交易服務(wù)、全鏈路創(chuàng)新金融支持、倉(cāng)干配物流解決方案等全鏈服務(wù)。

走進(jìn)交易中心可見(jiàn)，整個(gè)園區(qū)大致分為“前、中、后”三大區(qū)域，分別為配套區(qū)、交易區(qū)和冷庫(kù)區(qū)，組合看來(lái)更像一個(gè)交易樞紐。

位于最后方的冷庫(kù)區(qū)，當(dāng)屬整個(gè)園區(qū)的重心所在。占地規(guī)模約18萬(wàn)方，是整個(gè)園區(qū)占比最高的區(qū)域，內(nèi)部整合了物聯(lián)網(wǎng)、恒溫倉(cāng)、無(wú)人運(yùn)輸系統(tǒng)等，成為維系園區(qū)運(yùn)作的核心。

據(jù)了解，該區(qū)域已于去年年底先期投入使用，包含一座全自動(dòng)立體庫(kù)、一座六層高標(biāo)樓庫(kù)、三座單層高架庫(kù)，可實(shí)現(xiàn)從常溫區(qū)至零下60攝氏度全溫區(qū)覆蓋。冷庫(kù)內(nèi)安裝了各類(lèi)物聯(lián)網(wǎng)設(shè)備，配備OTWB智慧物流管理系統(tǒng)與覆蓋整體園區(qū)的地下AGV自動(dòng)輸送系統(tǒng)，保證冷鏈產(chǎn)品輸送全程溫控不斷鏈。

業(yè)內(nèi)較為罕見(jiàn)的是項(xiàng)目中心超過(guò)13萬(wàn)方的溫控交易區(qū)，該區(qū)域位于整個(gè)園區(qū)中部，內(nèi)部囊括了凍品展示交易、商務(wù)合作、拍賣(mài)會(huì)展、食材加工、金融服務(wù)等多個(gè)功能，起到承接冷鏈貿(mào)易的作用，同樣也是連接上游供應(yīng)商與下游經(jīng)銷(xiāo)商的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

至于位于最前端的配套區(qū)域，則配備辦公區(qū)、酒店公寓、商業(yè)社區(qū)等，提供超7萬(wàn)方的辦公與生活空間。

三大區(qū)域的設(shè)計(jì)，整合了冷鏈產(chǎn)業(yè)上下游所有環(huán)節(jié)，包括交易、倉(cāng)儲(chǔ)、加工、物流等，對(duì)客戶(hù)而言，無(wú)疑有助于降低交易成本及減少交易流程的繁瑣。過(guò)往進(jìn)行冷凍食品交易，一般需要先到農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)拿貨，再送往加工廠(chǎng)進(jìn)行加工，再送到冷庫(kù)發(fā)貨，中間涉及較多的運(yùn)輸及環(huán)節(jié)溝通。

據(jù)透露，玉湖冷鏈廣州交易中心目標(biāo)打造粵港澳大灣區(qū)產(chǎn)供銷(xiāo)一體化基地。此外，為了打造多樣化的交易方式，玉湖冷鏈還將國(guó)際通用的農(nóng)產(chǎn)品拍賣(mài)集采方式帶進(jìn)國(guó)內(nèi)，廣州交易中心配置的拍賣(mài)中心，已經(jīng)在4-5月份排期了多場(chǎng)國(guó)際海鮮、牛肉供應(yīng)商的拍賣(mài)會(huì)、集采會(huì)、商務(wù)對(duì)接會(huì)，國(guó)內(nèi)養(yǎng)殖企業(yè)、預(yù)制菜廠(chǎng)家也預(yù)定了產(chǎn)品品鑒拍賣(mài)會(huì)和經(jīng)銷(xiāo)權(quán)拍賣(mài)會(huì)。

獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)鏈模式

玉湖冷鏈這一模式的打造與其背后的玉湖集團(tuán)貿(mào)易布局相關(guān)。

據(jù)了解，玉湖集團(tuán)是跨國(guó)實(shí)業(yè)投資集團(tuán)，除了不動(dòng)產(chǎn)投資外，玉湖集團(tuán)在跨國(guó)貿(mào)易方面有近十年的經(jīng)驗(yàn)。在2015-2020年期間，該集團(tuán)先后收購(gòu)了位于澳洲塔斯馬尼亞及昆士蘭的漁業(yè)工廠(chǎng)，率先在境外食材源頭展開(kāi)布局，形成自身的漁業(yè)投資產(chǎn)業(yè)鏈。

如今，大部分冷鏈企業(yè)和供貨商是合作關(guān)系，尤其是跨境食材貿(mào)易，還往往需要第三方“中介”。而玉湖直接自持上游產(chǎn)業(yè)，與國(guó)際主要食品生產(chǎn)商及貿(mào)易商建立了長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作關(guān)系，這讓公司在國(guó)際冷鏈?zhǔn)称氛{(diào)控能力上有著自己的優(yōu)勢(shì)。

也正是基于此，在市場(chǎng)人士的眼中，玉湖冷鏈實(shí)際上是基于玉湖“大貿(mào)易”鏈條上應(yīng)運(yùn)而生的產(chǎn)物。因此，玉湖冷鏈的冷庫(kù)建筑群資產(chǎn)更像是對(duì)跨境貿(mào)易的配套設(shè)施。

為了讓整個(gè)“貿(mào)易”變得更通暢，玉湖冷鏈還打通了“金融”環(huán)節(jié)——搭建供應(yīng)鏈金融平臺(tái)，借助園區(qū)的電子結(jié)算系統(tǒng)、交易服務(wù)平臺(tái)等，為上下游企業(yè)提供信用賦能支持。

簡(jiǎn)單而言，就是在境外供應(yīng)商到入境階段提供訂單金融服務(wù)，在園區(qū)入庫(kù)階段提供存貨金融服務(wù)，在干線(xiàn)運(yùn)輸?shù)缴坛渌碗A段提供應(yīng)收賬款金融服務(wù)等等。如此一來(lái)，可以讓上游供應(yīng)商、運(yùn)輸方、下游經(jīng)銷(xiāo)商、入駐商戶(hù)得到資金支持，來(lái)保證整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的穩(wěn)定。

眾所周知，海外食材進(jìn)口到中國(guó)的最初一公里，以及中國(guó)食材出口到海外的最后一公里，目前鏈條上各環(huán)節(jié)基本各自為營(yíng)，存在一定的信息壁壘，無(wú)形中也令客戶(hù)的交易成本大幅提升。

目前，冷鏈?zhǔn)袌?chǎng)中的玩家大多只參與某些環(huán)節(jié)，可以打通產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)屈指可數(shù)?，F(xiàn)存玩家列表中，有主營(yíng)冷鏈運(yùn)輸型，持有大量冷藏車(chē)資產(chǎn)，負(fù)責(zé)給B端和C端客戶(hù)提供運(yùn)輸服務(wù)；另一種，則是自建冷庫(kù)，租售給用戶(hù)賺取租金收入，當(dāng)然還包括“二房東”模式；還有只負(fù)責(zé)供應(yīng)鏈金融的資本機(jī)構(gòu)等等。不過(guò)，生鮮凍品供應(yīng)鏈包括“采、倉(cāng)、運(yùn)、配”等環(huán)節(jié)，以目前玩家的業(yè)務(wù)類(lèi)型來(lái)看，大家服務(wù)的環(huán)節(jié)相對(duì)單一，履約鏈條相對(duì)割裂，集中度相對(duì)較低。

有業(yè)內(nèi)人士亦指出，如同前些年的快遞市場(chǎng)一般，存在大大小小的快遞公司，高度分散，而如今存續(xù)的大型物流企業(yè)無(wú)一例外都在開(kāi)展全鏈條供應(yīng)鏈建設(shè)，想做大做強(qiáng)，只服務(wù)于單一環(huán)節(jié)是行不通的。玉湖冷鏈所打造的新模式，盡管成效仍有待觀(guān)察，但至少為冷鏈行業(yè)未來(lái)的發(fā)展打開(kāi)了新的思路。

規(guī)模野心下藏隱憂(yōu)

目前，玉湖冷鏈同時(shí)在成都、眉山、武漢四地建設(shè)交易中心，連同廣州交易中心，合計(jì)體量超過(guò)130萬(wàn)平方米，總投資金額超過(guò)230億元。玉湖冷鏈強(qiáng)調(diào)，上述類(lèi)似規(guī)模和功能的項(xiàng)目，玉湖冷鏈將在全國(guó)布局超過(guò)十個(gè)，并在主要物流節(jié)點(diǎn)城市建設(shè)30個(gè)城市分撥中心，實(shí)現(xiàn)多級(jí)流通的實(shí)體網(wǎng)絡(luò)布局，形成龐大的冷鏈園區(qū)產(chǎn)業(yè)集群，輻射成都、武漢、西安、山東、北京等主要城市。

粵港澳大灣區(qū)是玉湖冷鏈重點(diǎn)布局的區(qū)域。除了在廣州打造全國(guó)首個(gè)旗艦項(xiàng)目，玉湖冷鏈同時(shí)在揭陽(yáng)設(shè)立了二級(jí)基地。

據(jù)了解，玉湖冷鏈（揭陽(yáng)）交易中心計(jì)劃總投資約20億元，分兩期同步開(kāi)發(fā)，一期計(jì)劃于2025年下半年投產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，于2026年全面建成投產(chǎn)。項(xiàng)目將按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)建造多溫區(qū)覆蓋的6萬(wàn)噸以上冷庫(kù)，涵蓋智慧物流分撥中心、展示交易區(qū)、綜合加工配送區(qū)、電商前置倉(cāng)、檢驗(yàn)檢疫樓、辦公管理用房等核心功能，規(guī)劃打造成為國(guó)際智慧冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)交易園區(qū)示范基地。

目前，項(xiàng)目招商中心已于今年2月份啟用，至3月中旬，項(xiàng)目南區(qū)的B區(qū)分揀中心和C區(qū)配送中心的主體建筑陸續(xù)完成封頂，A區(qū)國(guó)際冷鏈?zhǔn)称烦鄙俏幕w驗(yàn)區(qū)、E01智慧冷鏈物流骨干基地（冷庫(kù)）、F區(qū)配套服務(wù)樓等正在進(jìn)行基礎(chǔ)開(kāi)挖及承臺(tái)工程等施工，北區(qū)（二期）綜合管網(wǎng)已開(kāi)始動(dòng)工。

在當(dāng)下充滿(mǎn)競(jìng)爭(zhēng)且需求疲弱的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)下，玉湖冷鏈怎樣統(tǒng)籌如此大規(guī)模的“盤(pán)子”，亦令市場(chǎng)為之好奇。

疫情結(jié)束以來(lái)，冷鏈的恢復(fù)速度沒(méi)有市場(chǎng)預(yù)期中來(lái)得迅速。有業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前的冷鏈?zhǔn)袌?chǎng)依舊存在供需關(guān)系錯(cuò)配的現(xiàn)象，供給過(guò)剩遇上了需求疲弱，使得整體租金水平下行，行業(yè)的收益被嚴(yán)重影響。第三方數(shù)據(jù)顯示，2023上半年，32個(gè)重點(diǎn)城市冷庫(kù)平均租金為2.8元/㎡/天，環(huán)比下降0.15％，較去年同比下降1.48％；空置率為13.66%，較去年同比上升0.29%。

需求疲弱，也在制約整個(gè)冷鏈?zhǔn)袌?chǎng)發(fā)展，導(dǎo)致中國(guó)冷鏈?zhǔn)袌?chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈，甲方乙方化，乙方三方化現(xiàn)象明顯，甚至出現(xiàn)了資產(chǎn)方搶第三方業(yè)務(wù)，甲方搶地產(chǎn)商業(yè)務(wù)，地產(chǎn)商搶運(yùn)營(yíng)方業(yè)務(wù)的局面，行業(yè)內(nèi)卷持續(xù)加重。

這也更為考驗(yàn)著玉湖冷鏈的資產(chǎn)管理、園區(qū)運(yùn)營(yíng)和供應(yīng)鏈管理能力。

事實(shí)上，玉湖集團(tuán)并非完全沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)。據(jù)了解，玉湖集團(tuán)的一大主業(yè)是綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，大多是位于澳洲的購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、酒店等商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，其中包括11.3億澳元收購(gòu)的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在悉尼和黃金海岸的住宅和酒店混合用途項(xiàng)目。其同樣具備產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，2018年，順應(yīng)全球工業(yè)4.0和環(huán)保理念的興起，玉湖集團(tuán)開(kāi)始投資位于東南亞環(huán)保工藝項(xiàng)目以及綠色產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

然而，玉湖雖然在過(guò)去的20年內(nèi)涉獵過(guò)漁業(yè)投資、跨國(guó)貿(mào)易、不動(dòng)產(chǎn)管理與產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)，但并未接觸過(guò)冷鏈物流業(yè)務(wù)，如今推出的玉湖冷鏈，無(wú)論在規(guī)模和業(yè)務(wù)層面都是一次巨大的跨越，這對(duì)玉湖冷鏈的園區(qū)運(yùn)營(yíng)能力及供應(yīng)鏈管理能力也打了個(gè)問(wèn)號(hào)。

此外，龐大的規(guī)模也同樣拷問(wèn)著玉湖冷鏈的資金能力。據(jù)了解，玉湖集團(tuán)正是選擇以真金實(shí)銀的重資產(chǎn)模式進(jìn)入冷鏈?zhǔn)袌?chǎng)，未來(lái)玉湖是否有足夠的資金支撐玉湖冷鏈的快速發(fā)展，還是未知之?dāng)?shù)。

從商業(yè)模式來(lái)看，玉湖冷鏈和五洲集團(tuán)、華南城有相似之處，都涉及專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，也融入了“交易中心”屬性，不過(guò)后兩者如今都陷入了債務(wù)危機(jī)。玉湖冷鏈能否逃脫五洲集團(tuán)、華南城等類(lèi)似命運(yùn)，預(yù)期收益能否匹配得上等等，都是市場(chǎng)對(duì)這位“新軍”未來(lái)發(fā)展所提出的疑問(wèn)。