圖片系A(chǔ)I生成
（1）中海豪宅開盤吸金196.5億元，刷新全國開盤記錄
近日，位于上海新天地板塊的豪宅項目中海·順昌玖里開盤，開盤首日銷售額高達196.5億元，創(chuàng)造了全國商品房有史以來單次開盤最高銷售額記錄，成為全國開盤熱銷“樓王”，引起業(yè)內(nèi)外廣泛關(guān)注。此前，保持這項記錄的是2020年開盤的深圳華潤城潤璽一期花園，開盤兩日內(nèi)銷售1171套房源，銷售金額達196億元。
公開信息顯示，中海·順昌玖里是中海投資的城市更新項目，位于上海傳統(tǒng)豪宅區(qū)，北鄰知名豪宅翠湖天地項目，東側(cè)是中海建國里，西側(cè)是衡復風貌區(qū)。住宅部分由三棟高層和一片別墅區(qū)組成。此次開盤一次性推出全部高層房源，共512套，戶型面積涵蓋325㎡、245㎡、236㎡、218㎡、185㎡、151㎡等，開盤均價17.2萬元/㎡，套均總價約4000萬，總價門檻約2500萬，最高價約6000萬。
該項目前期認購期共吸引736組認籌，認籌率高達143.8%，開盤當天去化505套；據(jù)悉，該項目在選房時，245㎡戶型最受歡迎，最先被搶購一空。
對于736組認籌客戶，有業(yè)內(nèi)人士做了相關(guān)統(tǒng)計顯示，324組來自上海310，占比44%；非310的外地人及新上海人403組，占比54.8%；有3組以公司名義認籌的，另外有6組境外及其他的。在403組非310的客戶中，溫州、南通、杭州、寧波、金華為購房人數(shù)前五城市。事實上，2022年以來，擁有大量現(xiàn)金流的煤炭、鋼鐵、水泥、酒業(yè)及其他實業(yè)資本就多次選擇入手北京、上海等核心地段的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
業(yè)內(nèi)人士指出，核心地段優(yōu)質(zhì)高價項目熱銷的現(xiàn)象其實是需要深思的，在商品房回歸商品屬性的大方向下，一方面，豪宅是否放開限價、由市場決定其價格，另一方面，大面積戶型產(chǎn)品是否放開限購，讓資本更自由的選擇；接下來，是否會在政策方面做出調(diào)整，值得持續(xù)關(guān)注。
（2）價格倒掛疊加稀缺地段，驅(qū)動一手豪宅熱銷
中海·順昌玖里之所以能夠刷新全國開盤記錄，除了其天然的地段優(yōu)勢外，和倒掛的價格關(guān)系也很大。
對比周邊競品項目，中海·順昌玖里的平均單價降低了新天地板塊的進入門檻，該項目銷售均價17.2萬元/㎡，與周邊二手房至少普遍存在4萬-6萬/㎡的價差。
根據(jù)麗茲行官網(wǎng)顯示，該項目北側(cè)項目翠湖天地雋薈共掛牌2套，掛牌單價約21.86萬元/㎡-28.69萬元/㎡，最近一次的成交價格達33.79萬元/㎡；東側(cè)項目中海建國里掛牌3套房源，掛牌單價約23.57萬元/㎡至26.20萬元/㎡，最近一次的成交價格達19.4萬元/㎡。
這一現(xiàn)象不僅限于中海·順昌玖里，2023年，一二手價格倒掛也驅(qū)動了上海、杭州等城市多個一手豪宅項目熱銷。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年4月，杭州市潮映萬象軒項目與周邊二手房價差約3萬元/㎡，開盤當天120套套均總價約1400萬的住宅全部售罄；2023年4月-5月，上海百匯園項目、世紀前灘天御、建發(fā)璟院等項目均存在一二手價格倒掛，成為“日光盤”。
數(shù)據(jù)來源：克而瑞，由鈦媒體APP制圖
中海·順昌玖里熱銷是否意味著市場開始大幅回暖？
58安居客研究院院長張波表示：“該項目熱度的確較高，但和以往相比，目前市中心豪宅熱度已經(jīng)有所降低。在2020年樓市熱度高點時，上海部分豪宅認購率曾超過700%以上，在當下市場整體偏冷的背景下，144%的認購率仍然較為搶眼。”
中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦對認為，中海·順昌玖里的熱度只是個案，并不具有普遍意義和代表性，是否具有可持續(xù)性、以及傳導到中端及剛需市場仍需要再觀察。
某業(yè)內(nèi)人士分析，該項目的熱銷，只能代表一小部分需求，并不能代表整個市場的情況，市場成交主力仍集中于500-800萬區(qū)間；如果后續(xù)能有多個3000萬以上豪宅項目持續(xù)走熱，市場熱度或?qū)鲗е料乱患?000萬-3000萬元的市場，但未必會直接影響到剛需或中端市場。
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示：“開盤銷售額破紀錄，反映出超大城市市場出現(xiàn)復蘇的跡象，也代表一些新的購房資金加快了入市步伐，此類改善型高端住宅產(chǎn)品需求強勁，也是今年房地產(chǎn)市場持續(xù)復蘇的重點。”
（3）四批次12萬/㎡豪宅集中推出，市場仍存壓力
2024年，上海新房供應依舊保持1個月1批次的節(jié)奏。近日，上海公布了第4批次新盤，共25個項目，合計5536套房源；其中，單價12萬元/㎡以上的項目有6個，合計1006套房源，豪宅供應量迎來“大爆發(fā)”。
數(shù)據(jù)來源：上海網(wǎng)上房地產(chǎn)官網(wǎng)，鈦媒體APP制圖
值得注意的是，2024年第1-3批次供應中，12萬元/㎡的項目一共只有10個，1901套房源。
數(shù)據(jù)來源：上海網(wǎng)上房地產(chǎn)官網(wǎng)，鈦媒體APP制圖
根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，上海2023年總價2000萬以上新房成交2402套。截至目前，前4批次合計供應量已經(jīng)達2907套。多位業(yè)內(nèi)人士表示，豪宅扎堆入市，未來競爭壓力會急速加大，不排除也會出現(xiàn)銷售分化的特征。
根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，2024年，全國新建商品房銷售延續(xù)筑底格局，成交“改善為主”的趨勢仍然存在，其中，三房產(chǎn)品仍是主流，四房及以上的大戶型產(chǎn)品成交比重也在提升。
從監(jiān)測的重點20城來看，近3年，豪宅產(chǎn)品成交占比一直處于較高水平。2022年，地產(chǎn)行業(yè)下行壓力蔓延，但豪宅市場仍出現(xiàn)亮點，成交占比攀升至2010年以來新高，占比達3.98%；2023年-2024年初出現(xiàn)小幅回落，但相較于2021年以前，成交占比仍處于高位，豪宅產(chǎn)品仍具一定的突圍潛力。
根據(jù)瑞士信貸和瑞銀聯(lián)合發(fā)布的第十四份《全球財富報告》預測，未來五年，全球財富將增長38%，到2027年總額將達到629萬億美元，誕生37.2萬位超高凈值人士。該機構(gòu)認為，中國財富的增長和集中仍將是一個重要的趨勢。截至2023年末，擁有億元家庭凈資產(chǎn)的“超高凈值家庭”數(shù)量為13.8萬戶，較2022年增長3.5%。按照萊坊的預測，這一數(shù)值將在2027年大幅增長49.8%，也就是說，2027年，中國億元資產(chǎn)超高凈值家庭數(shù)量預計將達到19.5萬戶，高凈值、超高凈值人群規(guī)模將持續(xù)增長。
數(shù)據(jù)來源：《全球財富報告》，鈦媒體APP制圖
根據(jù)招商銀行與貝恩公司聯(lián)合發(fā)布的《2023中國私人財富報告》，隨著私人財富市場逆勢增長，73%高凈值人群已開始或已在準備財富傳承事宜。在代際傳承的方式上，高凈值人群最首選的兩種方式為購買保險和購置房產(chǎn)，兩者占比分別達63%和54%。
數(shù)據(jù)來源：《2023中國私人財富報告》，由鈦媒體APP制圖
另外，市場另一組數(shù)據(jù)也印證了這一說法。2024年，出現(xiàn)了很多溢價成交豪宅法拍房的案例。比如，4月，上海湯臣一品一套法拍房經(jīng)過275輪競價，以1.18億元成交，折合單價高達27.3萬/㎡；3月，深圳華僑城天鵝湖花園1套高層住宅法拍房溢價超3500萬元，最終以7186萬元成交；杭州九溪玫瑰園的一套獨棟法拍房，經(jīng)過56輪競價，最終以5045萬元總價成交，折合單價16.27萬元/㎡。（本文首發(fā)于鈦媒體APP，作者｜王健，編輯｜劉洋雪）
更多宏觀研究干貨，請關(guān)注鈦媒體國際智庫公眾號：
快報
根據(jù)《網(wǎng)絡安全法》實名制要求，請綁定手機號后發(fā)表評論
近日，上海196億樓王熱銷，引人注目
我不信，搞不懂。
沒有什么咋回事，是物有所值，奇貨可居
豪宅扎堆入市，具有突圍潛力，不然怎么叫豪宅呢
真的不知道是咋回事？
在當下房地產(chǎn)下行情況下，還有如此搶眼的望地