文 | 睿思網(wǎng)
“羊在山坡曬不黑，煤到水里洗不白。”在3月29日召開的業(yè)績會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，萬科總裁祝九勝用一句俗語，回應(yīng)近段時(shí)間關(guān)于萬科的種種傳聞。“公司短期確實(shí)遇到挑戰(zhàn)和壓力，但總體而言，公司的基本面沒有發(fā)生根本變化，沒有太大的問題。”
與過往的意氣風(fēng)發(fā)不同，當(dāng)天出席的萬科管理層們，每個(gè)人的臉上都寫滿了憔悴。顯然，業(yè)績滑坡，債務(wù)壓力上升，已令萬科從上至下都疲憊不堪。
“活下去”，再次成為萬科面臨的大難題。在發(fā)布會(huì)上，郁亮明確表示，萬科未來兩年計(jì)劃削減付息債務(wù)1000億元。“在更安全的基礎(chǔ)上，再去考慮發(fā)展。”
盡管近期已獲得眾多金融機(jī)構(gòu)及深鐵等的支持，但對(duì)早已深陷流動(dòng)性困境的萬科而言，這同樣是場(chǎng)不好打的硬仗。
資本曾 “皺了眉頭”
萬科的融資情況始終是市場(chǎng)最為關(guān)心的焦點(diǎn)。能否獲得新融資，在一定程度上也代表該公司是否具備一定的償債和經(jīng)營能力。
最新財(cái)報(bào)顯示，2023年，萬科新獲融資約897億元，其中境內(nèi)新獲融資約766億元，新獲融資的綜合成本3.61%，境外新獲融資約131億元?？鄢A(yù)售賬款的資產(chǎn)負(fù)債率65.5%，較2022年底降低2.1個(gè)百分點(diǎn)。
境內(nèi)融資中，2023年萬科累計(jì)發(fā)行信用債100億元，其中完成20億元的公司債券發(fā)行，分4次完成總額為80億元的中期票據(jù)發(fā)行。
“萬科的融資通道還是通暢狀態(tài)。”但祝九勝亦坦言，在過往一段時(shí)間里，資本對(duì)萬科“皺了眉頭”。
據(jù)透露，萬科前段時(shí)間面臨著三方面的挑戰(zhàn)：一、開發(fā)業(yè)務(wù)收支不平衡帶來的挑戰(zhàn)；二，融資模式挑戰(zhàn)，過往90%是信用融資，各家銀行給予總對(duì)總合作方式，一筆大金額就可以提款；現(xiàn)在要轉(zhuǎn)項(xiàng)目制。按工程進(jìn)度才能提款，會(huì)顯得總部原來的現(xiàn)金流儲(chǔ)備被逐漸消化干凈；三，經(jīng)營性業(yè)務(wù)收益率整體上不足以覆蓋利息爬坡的狀態(tài)。“如果銷售規(guī)模下滑，假設(shè)1000億銷售下滑，可以拿50億的EBITA和N1去平衡。但我們的EBITA還沒達(dá)到銀行的要求。”
在市場(chǎng)持續(xù)下行的大環(huán)境下，以上也就是造成萬科流動(dòng)性持續(xù)減弱的核心。
不過，金融機(jī)構(gòu)也“提了忠告，給了寬容”。祝九勝補(bǔ)充道，萬科長期合作的有26家銀行，這些銀行都很支持萬科，跟萬科一起共同發(fā)展，共同來控制風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)時(shí)候像我們這種類型的企業(yè)怎么有效活下去，怎么保持現(xiàn)金流的平衡，銀行也給了很多建議。
“銀行家的關(guān)注就三點(diǎn)，去年錢流去哪里了、支持的資產(chǎn)項(xiàng)目在哪里、經(jīng)營性現(xiàn)金流夠不夠。這三個(gè)問題回答得好，融資的渠道，銀行支持的態(tài)度是肯定的，力度是足夠的。我覺得也特別感謝各大保險(xiǎn)公司，以國壽、平安、新華為代表的各家保險(xiǎn)公司長期對(duì)我們的支持，讓我們?cè)诮?jīng)營性業(yè)務(wù)的平臺(tái)上顯得更從容，更有韌性。”
祝九勝透露，尤其是針對(duì)第二個(gè)挑戰(zhàn)，銀行給了萬科寬限期，1-3年逐步轉(zhuǎn)變，另有房地產(chǎn)融資項(xiàng)目白名單；以及大股東深鐵提供了幾十億級(jí)（包括參與商業(yè)消費(fèi)REITs），將要完成百億級(jí)的實(shí)質(zhì)性的支持，“新的資金來源是足夠的，原有的缺口一定會(huì)被彌補(bǔ)”。
“兩岸猿聲啼不住，輕舟已過三重山。”祝九勝表示，在金融機(jī)構(gòu)和控股股東的支持下，萬科能挺過三座大山的挑戰(zhàn)。“有壓力，但能過關(guān)。”
先保安全再謀發(fā)展
但在持續(xù)攀升的負(fù)債面前，萬科這艘大船仍難言“輕”。
公告披露，截至2023年末，萬科的凈負(fù)債率為54.7%，較2022年底提高11個(gè)百分點(diǎn)。期末有息負(fù)債合計(jì)約3200.5億元，占總資產(chǎn)的比例為21.3%。
其中，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債約624.2億元，較2022年同期有所減少，占比為19.5%。一年以上有息負(fù)債約2576.3億元，占比為80.5%。分融資對(duì)象來看，銀行借款約1973億元，占比為61.7%；應(yīng)付債券約792億元，占比為24.8%；其他借款約435億元，占比為13.5%。
截至報(bào)告期末，萬科在手貨幣資金998.1億元，高于一年內(nèi)到期的有息負(fù)債總額624.2億元。全年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額僅為39.1億元。但這并不代表萬科的資金鏈?zhǔn)前踩摹?/p>
分析指出，萬科每月同樣面對(duì)數(shù)百億的開銷，在這基礎(chǔ)上，如果銷售下滑，銷售回款跟不上，萬科的償債壓力依然龐大。
數(shù)據(jù)顯示，2023年，萬科全年實(shí)現(xiàn)銷售額3761.2億元，同比下降9.8%。到了2024年，萬科的銷售持續(xù)下滑，前2月，累計(jì)銷售金額334.7億元，同比下降43%。
銷售收入的下滑，也意味著結(jié)算收入下滑。這已在萬科2023年的業(yè)績報(bào)表中有所體現(xiàn)。
最新財(cái)報(bào)顯示，2023年萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4657.4億元，同比下降7.6%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為121.6億元，同比下降46.39%；扣非凈利潤約97.94億元，同比下降50.62%。
凈利潤的下降主要受開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模和結(jié)算毛利率下降影響，部分開發(fā)項(xiàng)目計(jì)提了減值。報(bào)告期內(nèi)，公司新增計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備約34.9億元，影響歸屬于母公司股東的凈利潤約29.5億元。
從當(dāng)時(shí)市場(chǎng)走勢(shì)以及銷售表現(xiàn)來看，萬科亦承認(rèn)在未來一段時(shí)間內(nèi)，毛利率將面臨壓力。
“當(dāng)前行業(yè)還在深度調(diào)整中，1-2月份百強(qiáng)房企銷售業(yè)績下滑超50%，萬科的銷售下滑40%多，整個(gè)市場(chǎng)的信心還在恢復(fù)之中，經(jīng)營的不確定性還存在。”萬科董事會(huì)秘書朱旭坦言。
萬科董事會(huì)主席郁亮亦表示，短期來看，市場(chǎng)顯然超跌。盡管行業(yè)已經(jīng)無法回到此前高點(diǎn)，但行業(yè)市場(chǎng)依然廣闊。在郁亮看來，當(dāng)前支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策已大量出臺(tái)，力度超出以往年度，隨著政策效果的體現(xiàn)，相信市場(chǎng)會(huì)逐漸恢復(fù)。
在市場(chǎng)恢復(fù)之前，如何“活下去”才是更重要。當(dāng)前的萬科，已從追求規(guī)模和利潤，轉(zhuǎn)向謀求安全地生存。
為此，萬科提出，未來兩年計(jì)劃削減付息債務(wù)1000億元。“在更安全的基礎(chǔ)上，再去考慮發(fā)展。”郁亮表示。
多措并舉補(bǔ)缺口
盡管“活下去”是萬科最先提出，但郁亮亦承認(rèn)，萬科自身對(duì)市場(chǎng)變化的準(zhǔn)備仍不夠充分。
郁亮稱，過去一年，地產(chǎn)市場(chǎng)下行，公司經(jīng)營上仍保持不錯(cuò)的經(jīng)營發(fā)展，且很好完成28.9萬套交付，投資能力還可以。“活下去光有業(yè)務(wù)能力還不夠，還要有底線思維，做好充分的準(zhǔn)備，我們考慮得還不夠全面。”
他補(bǔ)充道，活下去還需要面對(duì)脆弱市場(chǎng)里面過往的習(xí)慣會(huì)發(fā)生改變，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)恐慌情緒，過去穩(wěn)健的標(biāo)準(zhǔn)還不能保障公司的安全，更需要強(qiáng)化穩(wěn)定思維，對(duì)超跌做好充分準(zhǔn)備，安全墊還需要更厚。“我的危機(jī)意識(shí)還需要更強(qiáng)。”
郁亮進(jìn)一步表示，萬科將加大盤活存量、不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)產(chǎn)等工作的力度，未來兩年削減付息債務(wù)1000億元以上，以保障公司安全。今年萬科打破了31年的慣例，做出不分紅的艱難決策，也是為這項(xiàng)非常重要的工作創(chuàng)造條件。
郁亮認(rèn)為，以公司目前的能力，輕裝上陣之后，能夠更好地、更長久地為股東創(chuàng)造價(jià)值。“去年四季度以來，萬科得到了深圳國資、金融機(jī)構(gòu)、合作伙伴和市場(chǎng)各方的關(guān)心和幫助，對(duì)這些善意和支持，萬科非常感恩，對(duì)外界的批評(píng)，萬科也很感激。萬科管理團(tuán)隊(duì)一定不會(huì)躺平，會(huì)跨過這個(gè)關(guān)口，把萬科變成一家更好的公司。”
朱旭透露，在去年11月的金融機(jī)構(gòu)交流溝通會(huì)后，深圳國資協(xié)調(diào)了多家國企和萬科對(duì)接，并采取了四大類的措施來以市場(chǎng)化和法制化的方式來幫助和支持萬科。
具體包括：一、幫助萬科來處置流動(dòng)性比較低的不動(dòng)產(chǎn)和長期股權(quán)投資；二、市場(chǎng)化的方式來認(rèn)購萬科旗下印力消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REIT；三、通過深圳國企和萬科之間的產(chǎn)業(yè)協(xié)同，推動(dòng)多個(gè)項(xiàng)目合作。四、積極協(xié)調(diào)金融資源來支持萬科。
以上項(xiàng)目如果全部落地完成，預(yù)計(jì)可以幫助萬科釋放流動(dòng)性在百億規(guī)模以上。
萬科還在尋求多種渠道融資，據(jù)透露，目前萬科已上報(bào)融資白名單項(xiàng)目42個(gè)，涉及新增融資169.5億元。
REITs的上市亦是萬科釋放資金壓力的通道之一。萬科執(zhí)行副總裁、首席運(yùn)營官劉肖表示，印力消費(fèi)REIT將于4月8日發(fā)售，本次募資首先歸還22.3億負(fù)債，剩下融資金額有4-5億現(xiàn)金流入用于未來投資發(fā)展。未來，有59個(gè)商場(chǎng)作為擴(kuò)募的大名單，需要在多輪REITs擴(kuò)募中不斷裝入。另外，萬緯物流REIT預(yù)計(jì)于近期獲批，公寓REIT將在兩周后正式提交申報(bào)材料。
在大宗交易方面，劉肖表示，去年萬科實(shí)現(xiàn)了123億的交易金額，打開了退出渠道；未來公司的經(jīng)營路徑會(huì)持續(xù)推動(dòng)業(yè)務(wù)模式由重到輕并持續(xù)提升經(jīng)營水平，2024年的資產(chǎn)交易規(guī)模會(huì)比2023年更大。2024年計(jì)劃通過出售資產(chǎn)或股權(quán)回籠資金300億元。
“通過自助和天助，資金缺口會(huì)被彌補(bǔ)的。”祝九勝稱。
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