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文｜睿思網(wǎng)

在一片哀嚎聲中，華潤置地拋出了一份甚為搶眼的成績單。

據(jù)華潤置地3月26日披露的2023年度業(yè)績，報(bào)告期內(nèi)，華潤置地營利雙增，合并營業(yè)額為2,511.4億元，同比上升21.3%。股東應(yīng)占溢利達(dá)313.7億元，同比增長11.7%。核心凈利潤為277.7億元，同比上漲2.9%，連續(xù)18年保持增長，穩(wěn)坐行業(yè)“利潤之王”寶座。

樓市持續(xù)下行期間，華潤置地仍維持3000千億規(guī)模，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)物業(yè)簽約銷售額3,070.3億元，同比微增1.9%；簽約面積為1,307萬平方米。

一系列數(shù)據(jù)再次證明華潤穿越周期的能力，然而即便身背“利潤王”的名號(hào)，華潤同樣受限于市場(chǎng)的弱勢(shì)，“毛利率下降、27%債務(wù)年內(nèi)到期”等不利因素均成為華潤揮之不去的煩惱。

哪部分虧了？

從業(yè)務(wù)構(gòu)成來看，2023年，華潤置地旗下開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)、經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)及生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)均錄得不同幅度的增長。

其中，開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)營業(yè)額為2120.8億元，同比增長20.4%；經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)營業(yè)額為222.3億元，同比增長30.6%；輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)營業(yè)額為106.4億元，同比增長27.7%；生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)營業(yè)額為61.9億元，同比增長11.6%。

華潤置地另披露，截至2023年底，集團(tuán)仍有已銷售尚未結(jié)算的營業(yè)額2,841.5億元，預(yù)計(jì)陸續(xù)于2024年及往后年度結(jié)算。其中，根據(jù)施工及交付計(jì)劃，預(yù)計(jì)1,938.6億元將于2024 年結(jié)算。

但在營收增長的背后，難以忽略的一個(gè)事實(shí)是，華潤置地的盈利能力正在逐步下滑。

財(cái)報(bào)披露，2023年華潤置地綜合毛利率僅為25.2%，同比下降1.0個(gè)百分點(diǎn)；而2022年同期綜合毛利率為26.23%，同比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)。降幅有擴(kuò)大趨勢(shì)。

在去年初的業(yè)績會(huì)上，華潤置地管理層曾表示，一年的項(xiàng)目不代表長期情況，并認(rèn)為2023年會(huì)提高2%-3%。顯然，現(xiàn)實(shí)并不如預(yù)期。

事實(shí)上，近年來，華潤置地的毛利率正呈逐步下滑趨勢(shì)。2017-2021年，華潤置地的綜合毛利率分別為40.25%、43.39%、37.91%、30.86%以及26.97%。從目前來看，強(qiáng)如華潤置地，也回不去過往30%及以上的高毛利率年代了。

綜合毛利率的下降主要還是受開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)毛利率下降影響。數(shù)據(jù)披露，2023年，華潤置地開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)毛利率為20.7%，2022年同期為23.0%。

得益于經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率提升，華潤置地的綜合毛利率降速才有所減緩。財(cái)報(bào)顯示，2023年，經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為69.6%，同比提升4個(gè)百分點(diǎn)；經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)（不含酒店）毛利率為75.7%，同比提升4.4個(gè)百分點(diǎn)。

值得關(guān)注的是，2023年，華潤置地經(jīng)營性業(yè)務(wù)的核心凈利貢獻(xiàn)占比大幅上升，同比提升10.4個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到34.4%。這也是華潤置地凈利能保持增長的核心原因。

具體來看，華潤置地核心股東應(yīng)占溢利為277.7億元，同比增長2.9%，其中開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)、經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)及生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)核心凈利潤貢獻(xiàn)占比分別為65.6%，28.3%，3.5%，2.6%。

也正因如此，華潤置地從未掩飾對(duì)經(jīng)營性業(yè)務(wù)的看好，并曾將經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)稱為業(yè)績?cè)鲩L的“穩(wěn)定器”，甚至有意將該部分盈利占比進(jìn)一步提升至50%。

經(jīng)營性物業(yè)是香餑餑

盡管開發(fā)銷售業(yè)務(wù)仍是華潤置地業(yè)績?cè)鲩L的“發(fā)動(dòng)機(jī)”，但毫無疑問，該部分業(yè)務(wù)正備受市場(chǎng)挑戰(zhàn)。

最新數(shù)據(jù)披露，2024年前2月，華潤置地累計(jì)合同銷售金額約206.1億元，總合同銷售建筑面積約986,825平方米，分別按年減少48.8%及40.8%。若該態(tài)勢(shì)持續(xù)，這或令其未來業(yè)績收益及盈利進(jìn)一步承壓。

對(duì)于后市，華潤置地仍對(duì)市場(chǎng)抱有一定的信心。管理層在當(dāng)天舉行的業(yè)績會(huì)上表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在長期健康發(fā)展的基礎(chǔ)。近期，國常會(huì)提出要進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策，預(yù)計(jì)未來政策會(huì)持續(xù)放寬，2024年市場(chǎng)將處于筑底回穩(wěn)、積蓄向上勢(shì)能的階段。

據(jù)介紹，公司的庫存資源比較充足，結(jié)構(gòu)比較合理，全年可售資源中90%位于市場(chǎng)供需環(huán)境比較安全的一二線城市，對(duì)完成2024年業(yè)績比較有信心。未來，華潤置地將進(jìn)一步提升開發(fā)效率，市場(chǎng)目前主要是改善型需求，公司會(huì)聚焦中高端改善客戶需求，快速迭代產(chǎn)品，各地市場(chǎng)分化嚴(yán)重，對(duì)存量資源也會(huì)因城施策、因地制宜，加快對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)速度。

不過，為了對(duì)抗逆周期，華潤置地正計(jì)劃把經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)持續(xù)打造成第二增加曲線。受益于購物中心業(yè)態(tài)營業(yè)額的提升，華潤置地經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)正快速增長。

公告披露，2023年，華潤置地購物中心營業(yè)額178.5億元， 同比增長29.7%，出租率96.5%，同比提升0.3個(gè)百分點(diǎn)。年內(nèi)，新開業(yè)購物中心10座，年末在營購物中心數(shù)量達(dá)到76座。

值得一提的是，受益于2023年旅游市場(chǎng)快速復(fù)蘇，華潤置地酒店業(yè)務(wù)亦貢獻(xiàn)了不少業(yè)績份額。期內(nèi)，集團(tuán)酒店?duì)I業(yè)額23.2億元，同比增長66.3%；酒店平均入住率63.3%，同比提升21.6個(gè)百分點(diǎn)。年內(nèi)，新開業(yè)酒店3家，年末在營酒店數(shù)量達(dá)18家，房間數(shù)5,270個(gè)。

此外，寫字樓業(yè)務(wù)則相對(duì)平穩(wěn)增長。期內(nèi)，華潤置地寫字樓營業(yè)額20.6億元，同比增長10.2%， 寫字樓出租率81.8%，同比提升2.6個(gè)百分點(diǎn)。截至2023年末，在營寫字樓數(shù)量達(dá)到20座。

經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)的增長，也有效帶動(dòng)輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的提升。年內(nèi)，得益于華潤萬象生活的商業(yè)運(yùn)營和物業(yè)管理業(yè)務(wù)增長，華潤置地的輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)也錄得營業(yè)額106.4億元。

截至2023年末，商業(yè)運(yùn)營及管理業(yè)務(wù)在管項(xiàng)目101個(gè)，其中23個(gè)為向第三方的管理輸出項(xiàng)目，物業(yè)管理業(yè)務(wù)覆蓋全國171個(gè)城市，管理業(yè)務(wù)合約面積達(dá)4.25億平方米，同比增加 16.2%。年內(nèi)，華潤萬象生活實(shí)現(xiàn)營業(yè)額147.7億元，同比增加22.9%，其中，住宅物業(yè)管理服務(wù)營業(yè)額人民幣96.0億元，商業(yè)運(yùn)營及物業(yè)管理服務(wù)營業(yè)額51.7億元。

與此同時(shí)，華潤萬象生活更計(jì)劃選擇性收購及投資具有一定規(guī)模、盈利能力的物業(yè)管理公司，擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)商業(yè)包租項(xiàng)目，并積極關(guān)注具有互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)、優(yōu)質(zhì)的商業(yè)運(yùn)營公司收購及投資機(jī)會(huì)。積極拓展優(yōu)質(zhì)第三方項(xiàng)目，擴(kuò)大市場(chǎng)份額。

此外，華潤置地的生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)營業(yè)額亦錄得61.9億元。其中，建筑業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)額 30.4億元，代建代運(yùn)營和長租公寓分別實(shí)現(xiàn)營業(yè)額17.4億元和4.0億元。

據(jù)透露，2023年，代建業(yè)務(wù)全國新獲取項(xiàng)目80個(gè)，期末在管代建項(xiàng)目338個(gè)，建筑面積約6,393萬平米；新增代運(yùn)營項(xiàng)目3個(gè)，期末在管代運(yùn)營項(xiàng)目15個(gè)，管理面積約700萬平米。期內(nèi)代建及文體業(yè)務(wù)分別實(shí)現(xiàn)營業(yè)額11.4億元和6億元，按年增長69.8%和95.7%。

2023年度，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司實(shí)現(xiàn)收入7,749萬元，EBITDA5,392萬元，相較招募說明書預(yù)測(cè)值完成率分別為108%及113%，實(shí)現(xiàn)可供分配金額6,076萬元，基金對(duì)應(yīng)發(fā)行價(jià)的分派率達(dá)5.03%，業(yè)績指標(biāo)實(shí)現(xiàn)率領(lǐng)跑保租房板塊。

逆市擴(kuò)張vs短期債務(wù)上揚(yáng)

在某種程度上，盈利的提升，也依靠規(guī)模的增長。

近年來，華潤置地始終保持“逆勢(shì)擴(kuò)張”的步伐。僅2023年，華潤置地以權(quán)益對(duì)價(jià)1,118億元購入68宗土地，新增土儲(chǔ)計(jì)容建筑面積1,325萬平方米，使得公司總土地儲(chǔ)備達(dá)到約6,250萬平方米。

具體來看，截至2023年末，開發(fā)物業(yè)土儲(chǔ)面積為5,245萬平方米，權(quán)益建筑面積為3,625萬平方米；投資物業(yè)土地儲(chǔ)備面積為1,004萬平方米，權(quán)益面積為692萬平方米。其中，商業(yè)土地儲(chǔ)備面積718萬平方米，占比71.5%，在建及規(guī)劃中購物中心50座，重點(diǎn)布局北京、上海、深 圳、廣州、杭州、南京、成都等核心城市。

在投資拿地方面，華潤置地管理層表示，公司始終堅(jiān)持穩(wěn)健的投資原則，堅(jiān)持量入為出，把現(xiàn)金流安全作為第一原則，保持一定的投資強(qiáng)度，調(diào)節(jié)投資布局，優(yōu)先保證高能級(jí)城市的投放，聚焦一些中小型的快周轉(zhuǎn)項(xiàng)目，統(tǒng)籌好發(fā)展和安全的關(guān)系，繼續(xù)發(fā)揮好購物中心、TOD、城市中心等能力優(yōu)勢(shì)，通過多元化渠道補(bǔ)充高回報(bào)的項(xiàng)目。

此外，在行業(yè)大規(guī)模整合集中度的提升背景下，重視收并購工作，也將推動(dòng)收并購工作的進(jìn)行，未來在收并購方面會(huì)關(guān)注有潛質(zhì)的購物中心項(xiàng)目。

為了支持業(yè)務(wù)發(fā)展以及調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，華潤置地也多次進(jìn)行發(fā)債融資。僅2023年，華潤置地通過發(fā)行超短期融資券、中期票據(jù)及公司債，共融資215.0億元，票面利率介乎2.16%至3.55%區(qū)間。

此舉亦有效降低融資成本。截至2023年底，華潤置地凈有息負(fù)債率較2022年下降6.2個(gè)百分點(diǎn)至32.6%，加權(quán)平均債務(wù)融資成本較2022年下降19個(gè)基點(diǎn)至3.56%，創(chuàng)近十年新低。

進(jìn)入2024年，華潤置地也多次啟動(dòng)融資計(jì)劃。就在近日，華潤置地就簽訂一份64.64億港元的一年期貸款融資。

大量的短債同樣對(duì)華潤置地構(gòu)成不小的債務(wù)壓力。財(cái)報(bào)披露，截至2023年末，公司綜合借貸額折合人民幣2,395.3億元，現(xiàn)金及銀行結(jié)存折合人民幣1,143.4億元。其中，約27%的有息負(fù)債將于一年內(nèi)到期。

為了釋放資金壓力，華潤在2023年積極推動(dòng)旗下商業(yè)消費(fèi)REIT上市。該公募REIT已于今年3月順利上市，募集資金人民幣69.02億元。除了為商業(yè)資產(chǎn)提供了良好的退出通道，華潤置地亦可借助REIT加大商業(yè)綜合體的布局，利于萬象生活擴(kuò)大管理規(guī)模。

不僅如此，華潤置地還有個(gè)大計(jì)劃：未來5年，REITs發(fā)行規(guī)模希望達(dá)到500億元以上。