鈦媒體注：本文來(lái)源于微信公眾號(hào)鳳凰WEEKLY地產(chǎn)（ID：FHZKDC），作者 | 傅林林，編輯 | 曹蓓，鈦媒體經(jīng)授權(quán)發(fā)布。
從凈虧損14億到凈盈利59億（調(diào)整前），中介平臺(tái)貝殼只用了一年時(shí)間。
去年的這個(gè)時(shí)候，貝殼的管理層在業(yè)績(jī)電話會(huì)上稱，“公司在2022年遭到巨大挑戰(zhàn)。”那一年，樓市的下滑讓貝殼的凈收入下降24.9%，凈虧損13.97億元。
過(guò)去的一年，樓市面臨的壓力并沒(méi)有減小，大部分開(kāi)發(fā)商的業(yè)績(jī)?nèi)匀焕^續(xù)下滑，但主營(yíng)業(yè)務(wù)是房產(chǎn)交易的貝殼，卻扭虧了。不久前發(fā)布的年報(bào)顯示，貝殼2023年凈收入達(dá)到了778億元，同比增長(zhǎng)28.2%；凈利潤(rùn)達(dá)58.90億元，經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)達(dá)97.98億元。
新房業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)，讓外界多少感到有些意外。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年全國(guó)新房住宅銷售額同比下降6%。
但貝殼去年新房業(yè)務(wù)GTV（總交易額）達(dá)1萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)6.7%，凈收入306億元，同比增幅為6.7%。新房業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)利潤(rùn)率同比提升2.9個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到26.6%。
這部分收入主要來(lái)自開(kāi)發(fā)商的渠道費(fèi)用。
“盡管現(xiàn)在各家開(kāi)發(fā)商都在建立自渠團(tuán)隊(duì)，但目前看，已經(jīng)晚了，在一些區(qū)域，如果不用渠道，很可能你一個(gè)月都沒(méi)人來(lái)看房。”一位北京央企開(kāi)發(fā)商人士向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示。
房子越難賣，中介越賺錢(qián)？
業(yè)績(jī)電話會(huì)上，貝殼CFO徐濤稱：“行業(yè)仍處于供給縮量和風(fēng)險(xiǎn)出清的過(guò)程中，我們?cè)诎芽仫L(fēng)險(xiǎn)的底線下，積極拓展渠道戰(zhàn)略，四季度國(guó)央企開(kāi)發(fā)商傭金收入占比從三季度的46%提升到53%，開(kāi)發(fā)商預(yù)付傭的快傭項(xiàng)目占新房傭金收入比保持在53%的高位。”
目前的市場(chǎng)環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商對(duì)渠道的依賴程度更大給了貝殼實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)的空間。
根據(jù)貝殼提供的數(shù)據(jù)，在監(jiān)測(cè)的20個(gè)高線城市中，開(kāi)發(fā)商與渠道合作的項(xiàng)目占比在2023年下半年達(dá)到82%，較上半年提升11個(gè)百分點(diǎn)。
盡管如此，新房帶來(lái)的增長(zhǎng)在疲軟的市場(chǎng)里非常有限。與之相對(duì)，二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)出截然不同的景象。
2023年，貝殼存量房業(yè)務(wù)GTV達(dá)到2.02萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)28.6%，凈收入同比增長(zhǎng)15.9%至280億元，貢獻(xiàn)利潤(rùn)率同比提升7.3個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到47.2%。
不僅僅是貝殼，全國(guó)市場(chǎng)都加速向二手房轉(zhuǎn)型，全年二手市場(chǎng)GTV同比增長(zhǎng)約20％到30%，官方數(shù)據(jù)顯示，全年全國(guó)二手房交易量占比接近40%，創(chuàng)歷史新高。
從傭金收入看，貝殼此項(xiàng)從2022年的206億元增長(zhǎng)10.8%至2023年的 229億元，主要由于鏈家門(mén)店進(jìn)行的存量房交易的總交易額由7464億元增長(zhǎng)13.6%至8476億元。
徐濤表示：”二手房和新房市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯差異化，其中新房市場(chǎng)受到房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有效供給受限的影響，供需疲軟，而二手房市場(chǎng)成交面積和成交金額同比均有大幅的增長(zhǎng)，購(gòu)房者更加傾向于所見(jiàn)即所得的二手房，這也是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成熟的必然趨勢(shì)。”
上述開(kāi)發(fā)商人士也有此感受：“現(xiàn)在渠道都在帶看二手房，新房原來(lái)帶100個(gè)客戶，現(xiàn)在連50個(gè)都不到，二手房目前看對(duì)他們更劃算。”
二手房業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)讓貝殼仍舊計(jì)劃保持門(mén)店數(shù)量和經(jīng)紀(jì)人團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)。
根據(jù)貝殼數(shù)據(jù)，2023年其平臺(tái)活躍店數(shù)和活躍經(jīng)紀(jì)人數(shù)分別同比增加12%和14%。而在2024年，貝殼還將拓展5000家以上的門(mén)店。
直營(yíng)業(yè)務(wù)鏈家在門(mén)店策略上，貝殼表示也要保持著擴(kuò)張態(tài)勢(shì)。
“在推進(jìn)大店模式的同時(shí)，在熱點(diǎn)區(qū)域用小店增加服務(wù)密度，保證在核心區(qū)域的市場(chǎng)滲透。在經(jīng)紀(jì)人策略上，我們吸引臨時(shí)的鏈家經(jīng)紀(jì)人加入，也在部分區(qū)域開(kāi)放優(yōu)秀同業(yè)經(jīng)紀(jì)人的招募，壯大鏈家團(tuán)隊(duì)。”徐濤表示。
被寄予厚望的新業(yè)務(wù)
貝殼能從2022年的困境中走出來(lái)，新業(yè)務(wù)發(fā)揮了關(guān)鍵作用。
2023年，貝殼的新業(yè)務(wù)得到大幅增長(zhǎng)，家裝家居業(yè)務(wù)合同額達(dá)到133億元，可比口徑同比增長(zhǎng)93%；凈收入取得74%的可比口徑同比增幅，達(dá)到109億元。
從城市看，2023年，北京和杭州的家裝家居業(yè)務(wù)合同額突破20億，上海全年合同額超10億，合同額超過(guò)5億的城市共有6個(gè)。利潤(rùn)方面，全年有11個(gè)城市實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)為正。
一個(gè)有意思的數(shù)據(jù)是，2023年，經(jīng)紀(jì)人貢獻(xiàn)合同額占家裝總合同的比例達(dá)到約43%，相比2022年大幅提升9.9個(gè)百分點(diǎn)。這意味著，貝殼的流量?jī)?yōu)勢(shì)在新業(yè)務(wù)中確實(shí)起到了重要作用。
但即便如此，貝殼的家居家裝業(yè)務(wù)也要面臨巨大的競(jìng)爭(zhēng)。
從目前市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局看，行業(yè)大致分為四類，第一大類是傳統(tǒng)家裝；第二大類是互聯(lián)網(wǎng)家裝；第三大類以定制為代表，代表的有歐派、索菲亞；第四大類還有一些純投資小品牌。
被窩家居北京大區(qū)京南大部總經(jīng)理陳海軍在此前接受《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》采訪時(shí)表示：“坦率來(lái)講，整裝肯定是一個(gè)核心的大頭；以索菲亞、歐派、住幫等為代表的定制主要?jiǎng)僭趥€(gè)性化服務(wù)，歐派目前是全國(guó)排第一；第三大塊就以家居為代表。這三個(gè)模塊其實(shí)核心是以硬裝為代表。而平臺(tái)公司它有流量，但是缺少能力，就得跟傳統(tǒng)公司合作，這個(gè)生意不是說(shuō)你有流量就玩得轉(zhuǎn)。”
除了家居家裝業(yè)務(wù)，租房業(yè)務(wù)及其他的新業(yè)務(wù)凈收入同比增長(zhǎng)194.8%至84億元。
過(guò)去，貝殼租房是做交易服務(wù)，也就是中介居間模式租房，現(xiàn)在從交易服務(wù)變?yōu)橘Y管服務(wù)和租住生活服務(wù)。
目前貝殼自營(yíng)供給是其第一階段的目標(biāo)，主要分兩大類，第一類分散式，第二類就是集中式。
其中，分散式以省心租業(yè)務(wù)為主；集中式公寓，一方面是長(zhǎng)租公寓，包括推出了貝殼新青年、貝殼海鹽公寓兩個(gè)品牌。另外，貝殼也在探索以酒店產(chǎn)品為供給的月租類產(chǎn)品。
據(jù)徐濤介紹，2023年，分散式業(yè)務(wù)新租規(guī)模從2022年的7萬(wàn)套達(dá)到2023年的超過(guò)20萬(wàn)套，2023年末省心租的入住率較2022年末進(jìn)一步提升了6個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到95.1%。
進(jìn)軍非傳統(tǒng)地產(chǎn)？
在貝殼發(fā)布業(yè)績(jī)的當(dāng)天，北京市順義區(qū)空港六SY00-2301-0001地塊的報(bào)名結(jié)果，其中貝殼旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)貝好家置業(yè)也在名單之中。
實(shí)際上，在2023年7月，貝殼發(fā)布了新的“一體三翼”戰(zhàn)略中，就提到了貝好家事業(yè)線，隨后貝殼首席運(yùn)營(yíng)官徐萬(wàn)剛轉(zhuǎn)任貝好家事業(yè)線首席執(zhí)行官。
在過(guò)去一年，貝好家不斷招募房企人才，其團(tuán)隊(duì)已經(jīng)初步成型，包括：
客戶與市場(chǎng)研究中心負(fù)責(zé)人羅酬劍來(lái)自金科，產(chǎn)品總設(shè)計(jì)師郭旌來(lái)自龍湖，投資發(fā)展中心負(fù)責(zé)人嚴(yán)亙暉來(lái)自復(fù)地，建造管理中心負(fù)責(zé)人楊寶剛來(lái)自合景泰富，財(cái)務(wù)中心負(fù)責(zé)人肖錚來(lái)自萬(wàn)科，法務(wù)風(fēng)控中心負(fù)責(zé)人趙紫鷹來(lái)自融創(chuàng)。
除了在北京，貝好家也在其他城市招募人才。
一位杭州房企的投拓總告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》：“貝好家去年就在杭州找過(guò)我去做投資，在內(nèi)部叫9號(hào)項(xiàng)目。”
在此次業(yè)績(jī)電話會(huì)上，貝殼管理層并沒(méi)有釋放關(guān)于這一業(yè)務(wù)的信息。但從公開(kāi)信息看，貝好家的模式是以C2M（Customer to Manufacture，從消費(fèi)者到制造者）為核心理念。
據(jù)貝殼介紹，C2M是指精準(zhǔn)識(shí)別用戶的需求，然后通過(guò)多元方式協(xié)同各方合作伙伴（包括但不限于開(kāi)發(fā)商、城投、代建、設(shè)計(jì)院等）一起進(jìn)行新模式的探索，而非一定要自己獨(dú)立進(jìn)行一整套的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程。
據(jù)了解，貝好家團(tuán)隊(duì)去年已經(jīng)在短時(shí)間內(nèi)走訪了多個(gè)城市進(jìn)行參訪交流，以及項(xiàng)目摸排探索合作，其主要合作伙伴面向城投城建類企業(yè)、開(kāi)發(fā)商、代建公司等，而目前貝好家已經(jīng)在北京、成都、西安等城市注冊(cè)了公司。
未來(lái)，貝殼在這一領(lǐng)域能夠帶來(lái)何種變化，則比其他幾項(xiàng)業(yè)務(wù)更讓外界感興趣。
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