圖片來源@視覺中國

文旅熱帶動(dòng)短租房市場走熱

這個(gè)冬天，東北人去了三亞，南方人去了東北。

切片凍梨、人造月球、天使馬、雪狐抱抱、自發(fā)私家車接送游客等，哈爾濱把能整的花活全都整了一遍，吸引著八方來客，爾濱“燃起來了”。

隨著哈爾濱游客的增加，置業(yè)、租賃需求也出現(xiàn)上升。從哈爾濱市住建局了解到，2023年，哈市新房成交332萬方，成交了29991套，二手房成交613萬方，成交了73321套。2024年1月，非哈爾濱市人員在冰城購房共2017套，同比增長53.6%，銷售金額12.6億元，同比增長59.6%。

同時(shí)，哈爾濱旅游熱度的不斷攀升，也帶動(dòng)了熱門區(qū)域房屋租賃等行業(yè)的行情。貝殼哈爾濱站統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023年12月至2024年1月，該平臺(tái)租房成交量達(dá)2360套，同比2022年12月至2023年1月租房成交量的633套增長272.8%。反映在市場上的表現(xiàn)是，中央大街等熱門景點(diǎn)附近一個(gè)月的短租房供不應(yīng)求，民宿的單子幾乎是去年的兩倍；長租房一下子被租了兩三年，要被用來做民宿。

冰雪風(fēng)光、傳統(tǒng)歷史、人文風(fēng)俗等已成為此輪哈爾濱冰雪熱的重要標(biāo)簽，南方游客偏愛東北生活氣息，民宿的“接地氣”以及民宿老板的“人情味兒”成為他們選擇的一大原因；另外一個(gè)重要原因則是相對(duì)酒店價(jià)格，民宿更加實(shí)惠。隨著游客增多，很多人發(fā)現(xiàn)短租房性價(jià)比更高，大量游客已帶動(dòng)冰城短租房市場走熱。

無獨(dú)有偶，作為老牌旅游城市，三亞在這個(gè)春節(jié)假期依舊“熱辣滾燙”。

據(jù)三亞市旅文局消息，2月9日-2月16日，三亞全市接待旅游總?cè)藬?shù)248.14萬人次，同比增長34.62%；旅游總收入74.94億元，同比增長34.67%。全市經(jīng)營性住宿設(shè)施接待過夜游客人數(shù)約為47.22萬人次。其中：旅游飯店接待過夜人數(shù)約為20.30萬人次；民宿接待過夜人數(shù)約為2.60萬人次；旅租/日短租接待過夜人數(shù)約為23.82萬人次；全市經(jīng)營性住宿設(shè)施平均入住率為88.15%。

整體而言，自年初以來，與住宿業(yè)發(fā)展直接關(guān)聯(lián)的服務(wù)業(yè)商務(wù)活動(dòng)指數(shù)和國內(nèi)旅游市場規(guī)模走勢較為樂觀，直接反映住宿業(yè)發(fā)展的住宿業(yè)GDP、接待游客住宿人數(shù)、平均房價(jià)和RevPar以及固定資產(chǎn)投資額增速等復(fù)蘇勢頭良好。

具體到旅游及住宿習(xí)慣來看，比起長途跋涉的戶外景點(diǎn)觀光旅行，越來越多的城市人群，尤其是新中產(chǎn)，開始尋求高舒適度的休閑度假方式，通過短租的方式，選擇一個(gè)地方生活一段時(shí)間，放慢節(jié)奏，在旅行中探索不同的文化和生活方式。

正在變“短”的長租公寓業(yè)務(wù)

長租公寓，以面向穩(wěn)定的租戶，以較長的租期命名。而對(duì)于短租來說，涉足更多的是酒店和民宿行業(yè)。但面對(duì)租賃市場租期需求變化，雙方的邊界已經(jīng)不再那么清晰，長租公寓的經(jīng)營模式也在發(fā)生變化。

在租賃住房市場上，最直觀的反映就是租期縮短。此前，據(jù)萬科泊寓表示，泊寓平均租期從之前的9個(gè)月縮短至7個(gè)月，3個(gè)月內(nèi)租期占比更高達(dá)40%。對(duì)此，泊寓對(duì)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)做出調(diào)整，推出長短租結(jié)合的業(yè)務(wù)模式，包括對(duì)B端客戶推出隨心短租，最短租期從一年調(diào)整成一個(gè)月。

不止萬科泊寓，越來越多的長租公寓運(yùn)營商嗅到了租賃市場的變化，不穩(wěn)定的需求造成租期更為靈活，租戶可選擇增加，以及對(duì)性價(jià)比的追求，迫使租賃市場進(jìn)一步“內(nèi)卷”。比如，自如、城家、恒泰星寓、冠寓、途趣等越來越多的長租公寓運(yùn)營商推出了短租、“安心住”、“隨心住”等主打靈活性的“短”產(chǎn)品。

就在春節(jié)前，龍湖冠寓推出了全國“隨心住”產(chǎn)品，最低只需要799元即可在全國24個(gè)城市隨心住7天。冠寓本次推出的全國“隨心住”，最大的特點(diǎn)是“靈活”，在入住時(shí)間和入住城市上可任意搭配，既可以連住，亦可拆分使用，且不受節(jié)假日和周末限制，均可通用。而使用的有效期更近達(dá)一年，這無疑對(duì)短途旅客增加更多的吸引力。

途趣的“隨心住”，是指在入住時(shí)間上采用一天24小時(shí)均可辦理入住和退房的方式，且在結(jié)算方式上以小時(shí)為單位，根據(jù)實(shí)際入住時(shí)長進(jìn)行統(tǒng)計(jì)結(jié)算，未住滿時(shí)長進(jìn)行結(jié)余累計(jì)；“安心住”主要圍繞換房、短租、臨時(shí)長時(shí)間空置、轉(zhuǎn)租等情境，途趣分別針對(duì)性地推出了免費(fèi)換租、安心續(xù)租、急停攢租和余額轉(zhuǎn)贈(zèng)的服務(wù)。而城家版“隨心住”，租戶可以在短租和長租之間根據(jù)租住需求進(jìn)行靈活切換。

但無論是哪種產(chǎn)品，都是長租公寓運(yùn)營商針對(duì)消費(fèi)者需求轉(zhuǎn)變以及適應(yīng)短租市場所做出的積極調(diào)整和嘗試。這種轉(zhuǎn)變背后，折射出的是現(xiàn)代都市生活中不確定性和流動(dòng)性增強(qiáng)的特點(diǎn)。一方面，年輕白領(lǐng)、創(chuàng)業(yè)者和臨時(shí)工作派遣人員等群體由于職業(yè)發(fā)展、家庭狀況或個(gè)人規(guī)劃的不確定性，更傾向于選擇租期靈活、能快速響應(yīng)變動(dòng)的住所；另一方面，隨著共享經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，短期住宿需求因商務(wù)出行、旅游休閑等活動(dòng)增多而變得更為普遍。

長租公寓做短租的利與弊

傳統(tǒng)概念里，短租屬于酒店或者民宿的業(yè)務(wù)范疇，但隨著市場變化，長租公寓租期縮短，也進(jìn)入了短租領(lǐng)域。

從盈利角度來看，短租毛利高，回報(bào)率明顯高于長租公寓，市場潛力也更大；但對(duì)于長租公寓運(yùn)營商來說，涉足短租業(yè)務(wù)，也意味著極高的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，主要由于短租與長租的運(yùn)營模式的差異較大。

從獲客渠道來說，長租公寓的獲客渠道通常依靠自有渠道或中介機(jī)構(gòu)，而短租經(jīng)營以“間夜數(shù)”為單位，因此十分依賴OTA（Online Travel Agency）平臺(tái)。對(duì)于長租來說，獲得租客后，由于租期較長，只有能夠保持穩(wěn)定的續(xù)租率，就能夠保持盈利。但對(duì)于短租來說，不僅要明確OTA平臺(tái)的規(guī)則，還需要固定的運(yùn)營成本來投放廣告獲取流量，顧客群體也是流動(dòng)的，這對(duì)于獲客相對(duì)固定的長租公寓運(yùn)營商來說是一種全新的運(yùn)營方式。

從運(yùn)營成本來說，長租的運(yùn)營成本相對(duì)短租較低，尤其對(duì)于小體量長租項(xiàng)目來說，只需要一名管家、保潔、保安就可以運(yùn)轉(zhuǎn)一個(gè)小項(xiàng)目。但對(duì)于短租來說，需要一套完整的由布草、保潔、保安、前臺(tái)等組成的經(jīng)營團(tuán)隊(duì)，為租客提供從入住到離店的全周期服務(wù)。這對(duì)于長租公寓運(yùn)營商來說，大大增加了運(yùn)營成本。

從風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)來說，長租公寓的抗風(fēng)險(xiǎn)能力無論從租賃市場及資本市場都得到了良好的反饋，而短租的風(fēng)險(xiǎn)則需要對(duì)市場走勢的精準(zhǔn)判斷。無論淡季還是旺季，運(yùn)營商都需要對(duì)房間存量進(jìn)行調(diào)整，以此來面對(duì)市場變化。

因此，對(duì)于長租公寓運(yùn)營商來說，短租無法變成主流，但可以作為一種輔助手段來輔助長租企業(yè)運(yùn)營，以“長租為主，短租為輔”的模式嘗試長短租結(jié)合。換而言之，可以預(yù)留出一小部分房源，以“應(yīng)急工具”的方式對(duì)長租公寓的空置率起到調(diào)節(jié)作用。短租作為長租公寓的產(chǎn)品的補(bǔ)充，無論是租期較短的日租或者月租，目的都是爭奪客源降低項(xiàng)目空置率。

長租公寓如何做好“短租”生意？

城家作為業(yè)內(nèi)最早提出“長短租”結(jié)合的公寓之一，已經(jīng)沉淀了多年的長短租結(jié)合相關(guān)的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)充分發(fā)揮華住集團(tuán)優(yōu)勢，依托于華住會(huì)2億會(huì)員，通過獨(dú)有的長短租結(jié)合系統(tǒng)（簡稱CAS系統(tǒng)），通過精細(xì)化服務(wù)，對(duì)接華住會(huì)強(qiáng)大客源為項(xiàng)目賦能。

比如，位于東莞松山湖科學(xué)城區(qū)域的萬科里城家高級(jí)公寓，是典型的長短租結(jié)合的項(xiàng)目。該項(xiàng)目共278間房源，據(jù)測算，如果房源全部做純年租，總收入為734萬元（其中，GOP為624萬元，成本為110萬元）；而通過長短租結(jié)合后，總收入達(dá)1068萬元（其中，GOP為774萬元，成本為294萬元）。“長+短”運(yùn)營模式，為項(xiàng)目估值同比提升24%。

數(shù)據(jù)來源：公開信息，鈦媒體APP制圖

城家公寓運(yùn)營負(fù)責(zé)人曾表示，年租產(chǎn)品相對(duì)穩(wěn)定，是保證收益的“兜底”產(chǎn)品，而真正的盈利來自于長短租，通過靈活的溢價(jià)產(chǎn)品配置，不受中介左右租期，獲取多樣性市場周期的收益最大化。

從已有的城家公寓在營數(shù)據(jù)顯示，按照年租的租金水平，月租（即短租）能溢價(jià)約40%，相當(dāng)于1個(gè)月多賺12天；中租能溢價(jià)約20%，相當(dāng)于1個(gè)月多賺6天，長租能溢價(jià)約10%，相當(dāng)于1個(gè)月多賺3天。該項(xiàng)目年租產(chǎn)品占比約40%，中短租產(chǎn)品占比約60%，其中月租占比超過10%，2~5月租期占比約20~30%。相比全年租產(chǎn)品，長短租結(jié)合的模式一年相當(dāng)于賺14.2個(gè)月的租金。

前文提到，通常情況下，短租十分依賴OTA平臺(tái)，在公域流量成本持續(xù)上漲的今天，傳統(tǒng)OTA平臺(tái)的角色逐漸從“助推器”變成了“壓力器”，據(jù)悉，不少運(yùn)營商的外部渠道費(fèi)用會(huì)占到企業(yè)營收的10%甚至更多。

如何解決該難題，城家的“秘訣”是私域+技術(shù)。即數(shù)字化賦能收益管理，城家長短租結(jié)合系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)了私域流量管理，將原本70%的直銷占比提升為90%，將平均1000元+的獲客成本降至300元以內(nèi)。

城家長短租結(jié)合系統(tǒng)在運(yùn)營中橫向覆蓋全周期、縱向打通全模塊，以數(shù)據(jù)提升運(yùn)營效率，以技術(shù)撬動(dòng)投資回報(bào)。在城家長短租結(jié)合系統(tǒng)上，通過租戶管理的全智能解決方案，覆蓋了租戶的全生命周期，任何居住前、中、后期的的問題都能夠被快速、很好地解決。通過數(shù)字化，實(shí)施“互聯(lián)網(wǎng)+租房”的管理方式，做到租客從找房、預(yù)約、看房、簽約、支付、入住、到退房全流程線上實(shí)現(xiàn)，提升管理效率同時(shí)，也讓租客的服務(wù)體驗(yàn)更方便、快捷、透明。

此外，城家將多年的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)與標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)程序沉淀在系統(tǒng)中。以往需要多個(gè)人員負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)、維修、保潔等各模塊的工作，通過城家長短租結(jié)合系統(tǒng)，一個(gè)人一個(gè)系統(tǒng)就能管得過來，可以大大降低人工成本。

對(duì)于大多數(shù)運(yùn)營商來說，短租模式意味著更高的周轉(zhuǎn)率和頻繁的服務(wù)交互，運(yùn)營商必須加強(qiáng)內(nèi)部管理流程，保證房源清潔維護(hù)、預(yù)訂管理、客戶服務(wù)等方面的高效運(yùn)轉(zhuǎn)，同時(shí)還要面對(duì)因租期縮短可能導(dǎo)致的租金收入波動(dòng)性增大等財(cái)務(wù)挑戰(zhàn)。

但如今短租浪潮的勢頭迅猛，面對(duì)新型的租賃趨勢和供給側(cè)競爭的加劇，長租公寓轉(zhuǎn)向長短租結(jié)合是一種市場導(dǎo)向下的必然選擇，也是行業(yè)持續(xù)進(jìn)化和自我調(diào)整的過程。在新趨勢下，哪些運(yùn)營商能夠率先開啟行業(yè)新賽道，仍然值得關(guān)注。（本文首發(fā)于鈦媒體APP，作者｜王健，編輯｜劉洋雪）

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