隨著最新的貸款市場報價利率（LPR）公布，房地產(chǎn)市場再迎利好。
2月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，央行將1年期LPR維持在3.45%不變，5年期以上LPR由4.20%下調至3.95%。
值得一提的是，這是2023年6月央行宣布下調5年期以上LPR10個基點后，再次下調LPR，且下調幅度達到25個基點，這也是自2019年8月房貸利率轉為“LPR+基點”模式以來的歷史新低。
圖源：中國人民銀行官網(wǎng)
其中，5年期以上LPR是中長期企業(yè)貸款和個人住房貸款定價的主要參考基準，此次5年期以上LPR下調25個基點，被業(yè)內認為將有利于穩(wěn)定信心，促進投資和消費，也有助于支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
事實上，LPR下調的風聲在市場間早有流傳。
去年12月，六大國有銀行集體下調中長期存款利率，曾讓外界猜測是LPR與MLF下行的前兆。彼時有觀點表示，經(jīng)濟的進一步恢復，需要貨幣政策發(fā)力，2024年繼續(xù)降準降息是大概率事件。光大證券也曾透露，有逾半數(shù)的投資者預期2024年1月MLF利率會下調。
今年1月25日，央行先是下調了再貸款、再貼現(xiàn)利率0.25個百分點。而后在2月5日，降準0.5個百分點，釋放約1萬億元中長期低成本資金，一系列政策措施有效降低了銀行中長期負債成本。
兩天前的2月18日，央行開展1050億元公開市場逆回購操作和5000億元MLF操作，中標利率分別為1.8%和2.5%，均與此前持平?；谝幌盗姓叽胧?，有業(yè)內人士表示，MLF連續(xù)超額續(xù)作，銀行體系流動性合理充裕，LPR下降的可能性較大。如今看來，靴子終于落地。
對此，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向鈦媒體APP表示，“此次LPR下調為歷史上有記錄以來最大下調幅度，過去最大下調也僅僅15個基點。”而之所以大幅度下調，一方面在于前面講的樓市需求端基本面依舊疲弱，居民加杠桿購房的預期較低；另一方面，開年大幅度、一次性下調，一次性到位，避免擠牙膏，產(chǎn)生“利率還會下調，再等等買房和貸款”的市場預期，導致購買力觀望。此次將紅利一次性釋放到位，產(chǎn)生明顯的降成本效應，促進居民貸款買房。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉亦指出，過去的降息目標是穩(wěn)定經(jīng)濟，通常都是只降1年期LPR，本次“不對稱降息”只降了5年期以上LPR，其目標是穩(wěn)樓市，“穩(wěn)樓市才能穩(wěn)經(jīng)濟”。
同時，張大偉認為“本次降息主要影響一線和二線城市”。他表示，過去一年全國房地產(chǎn)政策經(jīng)歷了超1000次的調整，其中大部分是寬松政策，使得目前只有少數(shù)一二線城市還維持在LPR周圍內。
張大偉分析稱，不論是從以往的歷史數(shù)據(jù)來看，亦或是新出臺的政策刺激之下，全國熱點城市的樓市“小陽春”一定會出現(xiàn)，若是與以往出現(xiàn)差別，也只是在于程度的大小、持續(xù)時間的長短。“本次政策主要影響一二線城市，三四線城市房貸利率已經(jīng)普遍低于3.7%，再跌也很難吸引購房者入市。”
實際上，張大偉的觀點在市場上確有體現(xiàn)。以深圳為例，此前深圳大多數(shù)銀行房貸利率維持在首套4.1%、二套4.5%。此次LPR的下調，意味著深圳的房貸利率最低將下調至首套3.85%、二套4.25%。
樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，若按總價500萬元、30年的商業(yè)貸款計算，等額本息還貸方式下，購房者每月的房貸成本將下降503.65元，30年房貸預計少支付18.13萬元。于購房者而言，刺激了購買需求、降低了上車門檻，對于樓市預期具有一定的積極作用。
值得注意的是，春節(jié)前夕，深圳曾釋放政策利好，包括深戶取消社保年限、非深戶社保要求5年改3年等（下稱“新政”）。當時曾有市場消息稱，新政的到來讓部分地產(chǎn)人取消了外出計劃留守深圳，多數(shù)樓盤“春節(jié)不打烊”，還開啟一輪春節(jié)特惠促銷活動，以求換得到訪量及認購量的提升。
某中介機構人士向鈦媒體APP表示，從有接觸的項目處了解到，春節(jié)期間也有幾套成交量，但整體情況不算明朗，只有略微上升。“新政帶來的影響還未得到體現(xiàn)，市場雖然較之前更有信心，但觀望情緒仍在，大家都在期待更大的利好釋放，比如房貸利率的下調。”
剛剛結束的春節(jié)假期，曾被不少地產(chǎn)從業(yè)人士予以厚望，尤其深圳新政落地之際，帶動了售樓處到訪量及成交量的上漲。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，春節(jié)假期內（2月9日-2月17日），整體的房地產(chǎn)市場雖然表現(xiàn)一般，25個代表城市新房日均成交面積較上年春節(jié)假期下降約27%。
其中，一線城市在限購政策松動影響下，成交有所上漲。從成交面積來看，春節(jié)8天，深圳新房成交面積約0.32萬平方米，日均成交面積同比2023年春節(jié)上漲了125%，漲幅僅次于上海。
對此中指研究院分析表示，春節(jié)期間深圳多盤通過限定的特惠房源、家裝禮包、購房送物業(yè)費等方式吸引客源，是促成成交的原因之一。同時2月7日，深圳放松限購政策，穩(wěn)定市場信心，也對市場起到了一定的刺激作用。
春節(jié)假期后，深圳部分新盤發(fā)布喜報
另據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)假期期間，深圳新房住宅共成交17套，日均成交量約2套，這一數(shù)據(jù)在去年春節(jié)則是0套。
不過鈦媒體APP也從多家房企人士處獲悉，今年春節(jié)期間售樓處幾乎都在加班，到訪量確有改善，但轉化情況不甚理想。
一家大型央企深圳寶安區(qū)某項目營銷負責人向鈦媒體APP表示，春節(jié)期間，該項目的來訪量有約30批，成交的只有一套，成交金額在300多萬元。“目前客戶對于購房的意愿不高，普遍存在觀望心理，尤其我們項目屬于投資類產(chǎn)品，剛需屬性不強。并且項目一直在打折促銷，導致銷量下行，早期購買的客戶很多都虧錢了，所以現(xiàn)在都沒信心買。”
某TOP10房企人士表示，目前公司在深圳的在售項目都是尾盤為主，不具備代表性，“深圳市場要想恢復，還得有一段時間，其關鍵并不是政策的影響，而是信心的影響，這中間還有個轉化過程。”
某國資背景房企深圳光明區(qū)項目內部人士持相同觀點，他指出，新政是在春節(jié)前發(fā)布的，假期里很多潛在客戶離深返鄉(xiāng)，所以客戶數(shù)量還沒有明顯變化，估計最快要到本周末（2月24日-25日）才能得到展現(xiàn)。
事實上，春節(jié)期間本就為樓市傳統(tǒng)淡季，即使有新政加持，回暖仍需要一定周期，顯效尚需時日。某央企人士表示，當前市場的穩(wěn)定主要依賴于迫切的自住型購房者，而對于那些抱有投資目的、并非急于成交的購房者來說，普遍選擇暫時保持資金觀望，以觀察市場動態(tài)。
值得一提的是，雖然市場的整體表現(xiàn)不算理想，但也有部分新盤得到購房者的青睞。
華南某房企項目負責人向鈦媒體APP表示，目前公司在深圳龍華區(qū)、龍崗區(qū)均有多個在售新盤，春節(jié)期間公司龍華區(qū)項目到訪客戶有100多批，轉化率較為理想。
春節(jié)期間深圳某新盤售樓處客戶到訪情況
2月6日，深圳南山區(qū)卓越九瓏項目獲批預售，正月初三便早早進入開工狀態(tài)，鈦媒體APP從該項目營銷人士處了解到，基于市場分化、區(qū)域利好、新政帶動等因素影響下，春節(jié)期間的到訪量達到日均70-80批，其中不乏外地客、學生客等新獲購房指標的客戶出現(xiàn)。
卓越九瓏營銷人士表示：“已有購房指標的購房群體，接收到市場信息和樂觀情緒，但仍處于謹慎觀察期。新獲得購房指標的購房群體，需要時間看房、看市場、比對價格，仍需要一定考慮周期。預計政策影響會整體在3-4月份體現(xiàn)。”據(jù)悉，該項目預計2月25日正式開盤，目前還在蓄客階段。
前述某國資背景房企深圳光明區(qū)項目內部人士亦表示，新政放開后，符合購房資格的購房者有明顯提升，對于樓市“小陽春”有6成把握。
另據(jù)安居客深圳統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)假期該平臺上新房流量環(huán)比節(jié)前連續(xù)七天增幅最高超151%；假期VR看房用戶、假期新房小程序累計訪問量環(huán)比節(jié)前均有5倍以上增幅。換言之，深圳的意向購房者在增多，加之最新的降息利好，或將出現(xiàn)樓市“小陽春”。
圖源：安居客深圳
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析到，市場最終能否企穩(wěn)，要看3-4月份的數(shù)據(jù)。一方面，去年3月下旬開始，銷售放緩形成了低基數(shù)；另一方面，節(jié)前重點城市相繼出臺重磅紓困政策，加上今年將穩(wěn)增長、擴內需、促就業(yè)放在更加突出的位置，考慮到需求端正在修復，預計3-4月份商品房市場將會回到企穩(wěn)的態(tài)勢中。（本文首發(fā)于鈦媒體 APP，作者｜陳偉納）
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