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“因為項目認購期間無意向認購客戶登記認購，將不再采取以隨機搖號排序確定選購房屋順序的方式開盤銷售。”2023年10月底，位于奉賢奉城板塊的水榭蘭亭二期公告稱。
奉城為上海遠郊，持有總價200萬元的預(yù)算即可在此置業(yè)。如今，板塊內(nèi)多個新房項目均已熬成現(xiàn)房，仍去化困難。
“近兩年很多中小商家歇業(yè)，一些剛需客戶離開了上海。此外，2016年的時候，市場整個翻了一倍，漲得太高了，后續(xù)價格雖然回調(diào)了一些，一些新上海人也很難買得起。”一名帶看奉城的中介對時代財經(jīng)感嘆道。
此外，淡市下，定位失誤的別墅產(chǎn)品也不好賣。
2023年9月，浦東川沙的佳怡華庭首次開盤，認購期間無客戶登記。2023年8月，曾在浦東爆火的高端盤一一綠寶園，加推第38套獨棟別墅，單套總價最高過億元，最終0認購。
上海鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年，上海新房成交金額為6050億元，同比下降7%，成交套數(shù)79742套，同比下降11%。
同策研究院指出，2023年上海商品住宅成交量創(chuàng)3年最低，全年累計成交約917萬平米。
該機構(gòu)分析稱，2023年上海樓市出臺兩次重大新政，9月“認房不認貸”新政出臺后，新房和二手房市場均呈現(xiàn)脈沖行情，但效果衰減較快。去年12月中旬新政出臺后，新房來訪活躍度不增反降。新政使局部熱點區(qū)域繼續(xù)升溫，對外圍項目去化幫助不大，五大新城來訪持續(xù)下滑。
地處浦東張江的輻射帶，新場的新房去化愈發(fā)困難。
2023年8月中旬，新場板塊內(nèi)，同潤新云都會二期開啟認購，430套房源僅收獲11組認籌，認購率僅約為3%。續(xù)銷亦不甚理想。網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，截至1月21日，已登記4套。
與同潤新云都會一街之隔，招商象嶼星耀翠灣于2023年11中旬開盤，推出356套房源，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，截至1月21日，已售31套。
帶看新場的中介指出，該板塊的地理位置不占優(yōu)勢，但勝在新房便宜，板塊內(nèi)配套可自給自足，適合總價預(yù)算300萬元的剛需購房者。
有中介認為，供大于求是新場新房去化困難的主要原因，“疫情后上海大量賣地，新房密集供應(yīng)，其他的剛需板塊分流了客群。即使在新場一帶，同潤和招商的項目挨在一起，周邊幾公里也有其他的新項目，也分流了購買力。”
數(shù)據(jù)亦印證了該名中介的觀點。據(jù)上海鏈家研究院，2023年，上?？傆嫻?yīng)315個新房項目，同比增長4%。2023年，上海新房供應(yīng)量（開盤量）主要在外郊環(huán)間，占比53%，較2022年增加了4個百分點。
此外，有中介認為，與招商象嶼星耀翠灣相比，同潤新云都會的戶型、得房率、裝修標準均落了下風，因而失去競爭力。
“招商的戶型是南北通，同潤的戶型不是真正的南北通。以同潤80多平的戶型為例，房間朝南的，客廳是朝東、朝北的?？蛻舻膫€人生活習慣可能不適應(yīng)這一戶型，后續(xù)轉(zhuǎn)手時也會更加困難。”中介表示。
從新場地鐵站出發(fā)，坐上50分鐘的公交，便到了奉賢奉城鎮(zhèn)。中介稱，在此置業(yè)的多為動遷戶、老人養(yǎng)老以及在附近工作的上班族。
網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，水榭蘭亭一期于2016年就已首次開盤，迄今去化率約為49%。2023年10月，該項目二期推出985套房源，最終零認籌，迄今已售7套。
新房中介小王（化名）認為，水榭蘭亭難賣的原因包括：奉城人口少；不少小區(qū)二手房的價格比新房還低；水榭蘭亭戶型老舊，“它是一南兩北的戶型，2015年、2017年比較流行，現(xiàn)在已經(jīng)不流行了，客戶傾向于買雙南的戶型”。
小王稱，從業(yè)已有七年，曾數(shù)次帶看奉城的新房，但一單都沒有成交。“很多客戶覺得總價低，過去看了一眼，感覺地段比較偏，就不買了。就在2023年9月，我還帶過一個客戶去看了水榭蘭亭。他們沒看上，后續(xù)買了奉賢海灣的新房。”
小王認為，如果有兩百萬的預(yù)算，建議選個地鐵口的二手房，“不要買在荒無人煙的地方，講句不好聽的，真有可能砸手里”。
自上海出臺限墅令后，別墅就較為稀缺。不過，當樓市趨于理性，定位失誤的別墅也不太好賣了。
位于浦東川沙板塊的佳怡華庭，于2023年9月首次開盤，推出20套低密別墅，均價9.77萬元/平方米，面積277平方米至402平方米，總價為2387萬元/套至4902萬元/套。該項目認購期間無客戶登記，迄今仍無房源售出。
川沙板塊的能級不高。佳怡華庭項目周邊以動遷房和老小區(qū)為主，次新公寓二手均價在4萬元至5萬元/平方米左右。而佳怡華庭的單價、總價及其別墅的“身份”均顯得“鶴立雞群”。
此外，有分析認為，總價段3000萬元左右的豪宅（含二手）在上海選擇面非常廣，如位于陸家嘴濱江的世貿(mào)濱江花園等，這或是佳怡華庭遇冷的原因。
“世界500強高管的高端聚集地。”曾經(jīng)在浦東爆火的高端盤——綠寶園也爆冷了。其第四期綠寶園翡梵推出38套獨棟別墅，最終零認籌，而取消了8月28日舉行的開盤搖號活動。迄今有兩套房源已售。
往前回溯，綠寶園曾取得諸多佳績。2019年12月，綠寶·錦庭首開，均價約6.1萬元/平方米，206套新房獲得了145組認籌，成為當月上海住宅銷售面積、銷售金額雙冠。
綠寶園為何賣不動了？首先，其此次推出的別墅，在2005年就已建成，此前用作出租，開發(fā)商進行翻新后對外出售。也就是說，這個項目土地使用權(quán)少了約18年。
此外，綠寶園此次推出的別墅面積約684平方米以及859平方米，均價12.33萬元/平方米，總價約為7000萬元-1.25億元。
一名該項目的銷售認為，此次推盤相較以往總價更高、產(chǎn)品定位更高，去化慢在情理之中。不過他也感嘆，如果是行情好的時候推盤，不至于零認購。
“2023年上海新房市場供應(yīng)縮量，但依然處于高位，成交量則創(chuàng)3年最低。”同策研究院指出，去年上半年市場供求均衡，下半年則顯著降溫，供應(yīng)持續(xù)攀升疊加兩次新政刺激，購買力的有效拉升幅度有限。市場下行期，購房客群觀望情緒較濃。
展望未來，同策研究院認為，2024年上半年上海新房市場還將處于下行期，年中或?qū)⑦M入底部盤整階段；2季度若出臺政策有效釋放新的購買力，下半年將逐步企穩(wěn)。
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