圖片來源@視覺中國

2023年初，市值超過千億元的上市房企還有9家，2023年年末，已經(jīng)縮減為7家。據(jù)樂居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，158家上市房企中僅23家市值增長，2023年近九成房企市值縮水。2024年已至，上市房企的日子，依然難以平穩(wěn)度過。多位房企大佬依舊為債務(wù)重組勞碌奔波，開年萬達(dá)就持續(xù)割肉核心城市的萬達(dá)廣場(chǎng)......

在行業(yè)深度調(diào)整期內(nèi)，新的趨勢(shì)已經(jīng)形成，“三高”模式早已行不通，沒有哪家房企再敢冒失激進(jìn)。過去的2023年，不少千億房企滿是傷痕地?fù)]別曾經(jīng)的戰(zhàn)場(chǎng)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)已有12家房企退市。而留下來的，也多在保交付和保運(yùn)轉(zhuǎn)之中輾轉(zhuǎn)。2024年，依舊是決定他們命運(yùn)的關(guān)鍵之年，能否安穩(wěn)度過值得關(guān)注。

2023年各大房企無論是規(guī)模、業(yè)績還是拿地，甚至是市值，都出現(xiàn)了驚人的變化。一般而言，市值和公司的綜合實(shí)力掛鉤，基本上來說，市值高的房企，綜合開發(fā)實(shí)力都一般也會(huì)較高。而投資人又往往看重資本市場(chǎng)的表現(xiàn)，房企想要在資本市場(chǎng)上表現(xiàn)出色，就必須靠自身真正的實(shí)力。

近九成房企市值縮水，千億市值房企縮至7家

12月29日，樂居財(cái)經(jīng)發(fā)布《2023上市房企市值漲幅排行榜》。該榜單對(duì)158家房地產(chǎn)上市公司年終的市值進(jìn)行了匯總，數(shù)據(jù)顯示，截至2023年最后一個(gè)交易日收盤，158家房地產(chǎn)上市公司市值之和為16958.95億元，均值約107.34億元，同比去年的153億元減少近30%。

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，2023年158家上市房企中僅23家市值增長，其余135家均出現(xiàn)不同程度的下滑，收跌的企業(yè)占比超過85%，市值縮水最多的達(dá)93%。2023年市值漲幅最高的企業(yè)是張江高科，年初至今漲幅70.19%；其次是新華聯(lián)，漲幅59%；第三位云南城投，漲幅33.68%。大龍地產(chǎn)、首創(chuàng)鉅大、中國國貿(mào)全年市值漲幅也在20%以上。市值漲幅較大的房企以國央企為主，或是年初市值基數(shù)相對(duì)較低，因此漲幅較大。

 數(shù)據(jù)來源：樂居財(cái)經(jīng)，鈦媒體APP制圖

2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低位運(yùn)行，房企分化加劇，房企實(shí)力出現(xiàn)了更替。從格隆匯樓市發(fā)布的千億市值房企榜單可以看到，年初的招商蛇口和太古地產(chǎn)已不在列，而7家千億市值房企市值均有不同程度的縮水。無論年初還是年末，港股的新鴻基地產(chǎn)依舊是“市值一哥”，超過了李嘉誠的長實(shí)集團(tuán)。截至年末、華潤置地位居第二位、中國海外發(fā)展超過年初的萬科，位居第三位。

數(shù)據(jù)來源：格隆匯樓市，鈦媒體APP制圖 

由于資本市場(chǎng)的情緒波動(dòng)以及房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整的深水期，房地產(chǎn)板塊的各個(gè)公司市值出現(xiàn)不同程度縮水。多家民營房企市值大幅跳水，就連頭部的房企們總市值也全線縮水。據(jù)格隆匯樓市統(tǒng)計(jì)，在A股+港股兩大市場(chǎng)板塊中，共391家上市房企（包含在A、港股重復(fù)上市公司），市值蒸發(fā)最多是萬科企業(yè)，由于11月萬科在資本市場(chǎng)上債券出現(xiàn)較大波動(dòng)，引發(fā)股債大幅波動(dòng)，不可避免地縮水了983.72億元，成為2023年的縮水之王。保利發(fā)展、龍湖集團(tuán)、中國海外發(fā)展、新鴻基地產(chǎn)總市值均縮水超700億元。龍湖作為優(yōu)秀民企的代表，過去一直都相對(duì)穩(wěn)健，但2023年依然不可避免地受到行業(yè)和市場(chǎng)的影響，總市值出現(xiàn)腰斬，未能獨(dú)善其身。就連一向被視作資本市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，李嘉誠歸屬的長實(shí)集團(tuán)也無法抵擋住周期的潮水，總市值蒸發(fā)了377.35億元。

數(shù)據(jù)來源：格隆匯樓市，鈦媒體APP制圖 

 2023 掀起“退市潮“，2024多家房企退市“排隊(duì)中”

在市場(chǎng)下行、資金承壓下，房企退市帷幕瞬間拉開，一家接著一家揮手告別。據(jù)公開數(shù)據(jù)，2023年A股有46家企業(yè)退市，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)9家退市，居于首位。2023年4月，停牌18個(gè)月的新力控股集團(tuán)被聯(lián)交所摘牌，成為年內(nèi)首家港股退市房企，登陸港股僅僅3年。2個(gè)月后，A股也迎來了首家房企退市——藍(lán)光發(fā)展，因股票連續(xù)20個(gè)交易日收盤價(jià)低于1元/股，被踢出了資本市場(chǎng)。退市的閘門就此被打開，一發(fā)不可收拾。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2023年年內(nèi)已有12家房企退市。包括ST陽光城、ST泰禾、*ST嘉凱、*ST宋都、ST粵泰、ST美置、*ST中天、*ST藍(lán)光8家因“連續(xù)20個(gè)交易日收盤價(jià)均低于1元”的上市房企以及新力控股、南?？毓?、嘉年華國際、三盛控股等4家因“主板公司的證券連續(xù)停牌18個(gè)月”退市的港股房企。

10年前，房企借助棚改貨幣化改革吃到了第一口紅利，此后，在城鎮(zhèn)化過程中又各取所需，掀起了行業(yè)的熱潮。碧桂園的“345”模式（3個(gè)月開盤，4個(gè)月資金回正，5個(gè)月資金再利用）也被同行紛紛效仿。在“三高”模式的助推下，陽光城、藍(lán)光發(fā)展、新力控股等不少房企迅速崛起。當(dāng)時(shí)作為 “三高”模式的受益者，短短幾年時(shí)間，從百億到跨進(jìn)千億銷售規(guī)模，但昔日盛宴已過，甩賣資產(chǎn)、引入戰(zhàn)略投資，仍未成功化債，終以退市劃上句號(hào)。

如今，“連續(xù)20個(gè)交易日收盤價(jià)低于1元”的公司*ST泛海將有可能成為2024年第一家“面值退”的上市房企。除此之外，還有多家港股房企正在亮著紅色警報(bào)，祥生控股、佳源國際集團(tuán)、大唐集團(tuán)等不少于9家處于停牌狀態(tài)。它們大多在2023年3-4月間停牌，將在2024年9月屆滿18個(gè)月期限，如果不能完成復(fù)牌指引，最終也只有退市一條路。

整體來看，地產(chǎn)股全年走 “跌”， 7月房地產(chǎn)政策一系列的優(yōu)化調(diào)整讓地產(chǎn)股出現(xiàn)了短暫的狂歡，當(dāng)月申萬房地產(chǎn)指數(shù)大漲14%，幾乎把此前幾個(gè)月的跌幅填平。但由于地產(chǎn)行業(yè)基本面仍未修復(fù)，地產(chǎn)股的漲勢(shì)并未延續(xù)。

隨著不少房企的黯然退場(chǎng)，行業(yè)出清還在持續(xù)、優(yōu)勝劣汰步伐也在加快。為了提振股價(jià)，也有不少在退市邊緣的房企使出了絕招。有的房企通過增持股份護(hù)盤，將股價(jià)鎖定在紅線內(nèi)，例如金科股份和榮盛控股；也有房企通過回購股份，來刺激股價(jià)，例如世茂股份等。但是這只能暫時(shí)避免危機(jī)，治標(biāo)不治本。

2024年，房企償債壓力依然嚴(yán)峻。天風(fēng)證劵報(bào)告顯示，2024年房地產(chǎn)信用債正常到期（不含回售到期）規(guī)模2919億元，略高于2023年，如果到回售期的債券全部回售，則有4553億元到期。時(shí)間分布上，考慮到期+回售，總體來看明年3-4月為房企償債高峰。其中，3月份到期規(guī)模623億元，4月份到期規(guī)模667億元。

雖然今年以來融資政策不斷寬松，但主要受益者是國央企以及一些優(yōu)質(zhì)民營房企。2023年，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化加劇，國央企全面霸榜土地市場(chǎng)，缺乏現(xiàn)金流的民營房企整體淡出。部分研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，在持續(xù)的政策支持下，高能級(jí)城市的市場(chǎng)將率先復(fù)蘇，土地儲(chǔ)備質(zhì)量優(yōu)、投資強(qiáng)度穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)房企將受益于樓市熱度的邊際改善。

而對(duì)于大部分民營房企，金融機(jī)構(gòu)不愿意成為其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的接盤俠。所以真到償債的時(shí)候，民營房企只能靠自己。公司想要長期止跌回升，穩(wěn)住行業(yè)地位，最重要的還是要想辦法讓房子賣出去、增拓新業(yè)務(wù)等解決眼前的現(xiàn)實(shí)問題。（本文首發(fā)于鈦媒體APP，作者｜趙晨含，編輯｜劉洋雪）

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