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1、2023年銷售規(guī)模維持低位，降幅收窄。
2023年，在一系列利好政策的支持推動下，購房入市成本和門檻進(jìn)一步降低，市場信心和市場預(yù)期也進(jìn)一步向好。 2023年前11月，全國新建商品房銷售面積、金額分別為10.05億㎡、10.53萬億元，基于前11月的增速和12月份的運行情況，2023全年全國新建商品房銷售面積、金額約11.93億㎡、12.28萬億元，同比下降8.2%、5.1%，降幅較2022年大幅收窄。
2023年商品房銷售面積回到2014年水平，商品房銷售金額則略高于2016年。若與2021年行業(yè)頂峰相比，面積下降30%，金額下降31%，行業(yè)整體維持底部震蕩格局。
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，鈦媒體APP制圖
2、政策刺激下銷售呈“前高、中低、后穩(wěn)”
2023年初，后疫情時期，前期積壓的需求集中釋放，帶動1季度銷售快速沖高，1-3月商品房銷售額30545億元，同比增長4.1%，累計增速自2022年以來首次轉(zhuǎn)正。
短暫小陽春后，2季度供應(yīng)收縮、需求退潮，市場熱度及復(fù)蘇動能快速衰退。從環(huán)比來看，4月份銷售金額、面積環(huán)比3月幾乎腰斬，市場熱度急轉(zhuǎn)直下。從同比來看，6月商品房銷售面積、金額同比分別下降18.2%和19.3%，且絕對量是2015年以來同期最低。
724政治局會議定調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)新形勢，明確我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，強(qiáng)調(diào)適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策；8月底以來，多部委積極表態(tài)并出臺具體措施，各地的限制性政策也逐步放松，房地產(chǎn)行業(yè)真正迎來政策的新一輪松綁。3-4季度，隨著供應(yīng)加碼，銷售金額、面積在低位迎來邊際改善。銷售面積、金額同比增速降幅在收窄。尤其是商品房銷售額在6月份之后連續(xù)4個月同比降幅收窄，雖然11月銷售額單月同比增速較10月擴(kuò)大0.5%，中斷了收窄的趨勢，但8.6%的同比降幅同樣是下半年以來次低，較6、7月份收窄10.7%。
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當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍處在底部修復(fù)、邊際改善企穩(wěn)的階段，市場信心和購房預(yù)期的修復(fù)正在持續(xù)進(jìn)行。克而瑞分析師指出，房地產(chǎn)的優(yōu)化政策持續(xù)釋放后是有一定積極效應(yīng)，這一點從商品房銷售金額、面積單月同比降幅企穩(wěn)、收窄也可見一斑。但政策發(fā)揮依然需要過程，房地產(chǎn)市場正處于轉(zhuǎn)型期的調(diào)整中，延續(xù)脈沖式、波動式的修復(fù)是主旋律。
3、2023年新開工面積及開發(fā)投資規(guī)模持續(xù)下滑
（1）新開工面積創(chuàng)新低，同比下滑21%
受疫情、銷售疲弱以及房企流動性風(fēng)險等諸多因素影響，過去兩年新開工面積呈現(xiàn)斷崖式下跌。2023年前11月，全國房地產(chǎn)新開工施工面積為8.75億㎡，同比下降21.2%。根據(jù)前11月的同比增速類推， 2023年全年房地產(chǎn)新開工面積約為9.5億㎡，同比增速約為-21%，增速上較2022年收窄18.6%。新開工規(guī)模為2013年以來新低，較2019年高峰下降58%。
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（2）開發(fā)投資總體乏力，規(guī)模回到2018年水平
2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)承壓。2023年前11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為10.4萬億元，同比增長-9.4%。根據(jù)前11月的同比增速類推，2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為-9.5%，較2022年收窄0.5個百分點。從絕對量來看，開發(fā)投資規(guī)模連續(xù)兩年下降，回到2018年水平。主要由于近幾年房企資金狀況承壓，房企拿地持謹(jǐn)慎態(tài)度，房企投資意愿偏弱，經(jīng)營重心放在去庫存和保交樓上。
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4、“保交樓”推動下，2023年竣工面積較過去10年均值高出2%
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的最新消息稱，“保交樓”推進(jìn)一年多以來，專項借款項目總體復(fù)工率接近100%，累計完成住房交付超過165萬套，首批專項借款項目住房交付率超過60%。
在“保交樓”政策推動下，各地加強(qiáng)對房地產(chǎn)重點項目調(diào)度，帶動竣工快速恢復(fù)。2023年前11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工面積為6.52億㎡，同比增長17.9%。根據(jù)前11月的同比增速類推，2023年全年全國房屋竣工面積約為10.17億㎡，同比增長18%；竣工面積較過去十年均值（9.85億㎡）高出2%。
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（1）深度分化成為當(dāng)前樓市的典型特征。
根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2023年，重點30個城市一二手房成交總規(guī)模達(dá)到3.43億㎡，同比增長13%，整體需求仍然穩(wěn)定，但相較于2020年和2021年，總量有所下跌。其中，2023年一手房成交1.61億㎡，較2022年微降3.3%；二手房成交1.81億㎡，同比增長33%，成交規(guī)模創(chuàng)新高。二手房憑借交付安全、低價拋售等優(yōu)勢，整體成交韌性好于新房。
數(shù)據(jù)來源：克而瑞，鈦媒體APP制圖
從市場份額來看，2023年二手房首次超過了一手房占比，重點30城二手房成交占比達(dá)到了53%，其中北京、上海、重慶、南京二手房市場份額均在60%以上。
預(yù)計2024年二手韌性強(qiáng)于一手房的態(tài)勢還將延續(xù)，尤其是針對天津、鄭州、重慶等以剛需客群主導(dǎo)的城市，居民購買力透支、消費降級，倒逼客戶轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手，持續(xù)分流新房客戶。
（2）2023年，二手房月度成交呈脈沖式復(fù)蘇走勢。
二手房第一輪強(qiáng)復(fù)蘇出現(xiàn)在2-4月，受春節(jié)前置、疫情解禁、政策松綁等多重因素影響，2月二手房成交便顯現(xiàn)出強(qiáng)勢復(fù)蘇勢頭，30城成交面積同比倍增，3月成交保持快增，并創(chuàng)下近3年單月新高。9月以來開啟第二輪復(fù)蘇行情，認(rèn)房不認(rèn)貸等政策刺激下，二手房成交持續(xù)穩(wěn)步回升，但復(fù)蘇動能弱于第一輪。
（1）二手房房價同環(huán)比跌幅大于新房
2022年起，新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比和環(huán)比均進(jìn)入下降通道，2023年1-5月，價格有所反彈，但6月以來，又重回下行區(qū)間，11月依然同環(huán)比齊跌。2023年，二手房掛牌量激增，供求壓力有所增大，部分業(yè)主急于出手，因此二手房價格持續(xù)下探，二手房同環(huán)比降幅均大于新房。
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（2）二手房價疲軟城市數(shù)量不斷增加
二手房房價疲軟的城市數(shù)量也在逐月增加。從11月份房價指數(shù)同比上漲的城市數(shù)量看，已經(jīng)減少為2個城市，而下跌城市數(shù)量增加到68個。一手房11月同比上漲的城市仍有20個，下跌城市數(shù)量為48個。這確實說明二手房的壓力比較大，既比歷史上各年份的壓力要大很多，也比新房市場的壓力要大很多。
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根據(jù)中指數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2023年，一線城市新建商品住宅月均成交67萬方，同比增長約4%。其中，上海、廣州在低基數(shù)下，累計銷售面積同比分別增長10.9%、3.9%，而深圳累計銷售面積同比下降9.0%，北京銷售面積與上年基本持平。年底，京滬優(yōu)化樓市政策，12月北京、上海成交面積環(huán)比增長，但由于市場有效需求不足和居民預(yù)期偏弱，政策效果不及預(yù)期，更多是帶動前期存量客戶或猶豫客戶入市。
二線代表城市商品住宅月均成交45萬方，同比下降3.7%，成交規(guī)模仍處2016年以來最低水平。在低基數(shù)影響及部分規(guī)模較大城市集中備案的帶動下，10月二線代表城市銷售面積同比降幅明顯收窄，進(jìn)入11月，多個城市市場活躍度轉(zhuǎn)弱，政策效果持續(xù)性有所不足，12月，在企業(yè)加大營銷力度、部分城市項目集中網(wǎng)簽等因素帶動下，二線城市銷售面積環(huán)比增長約21%，較高基數(shù)下同比下降14.2%，降幅較11月擴(kuò)大。
三四線代表城市商品住宅月均成交16萬方，同比下降11.4%。四季度，三四線代表城市月均成交面積同比下降26.2%，仍保持較大降幅，多數(shù)城市市場調(diào)整壓力較大，部分城市如南通、惠州等，在低基數(shù)下累計銷售面積同比增長，但絕對規(guī)模仍處近年較低水平，市場情緒延續(xù)低迷態(tài)勢。
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（1）千億房企縮至16家
根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2023年，TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額54049.5億元，同比降低16.5%，累計業(yè)績降幅繼續(xù)擴(kuò)大。其中，銷售額超千億元的房企16家，較2022年減少4家，銷售額超百億元的房企116家，同比減少14家。TOP100房企中，民營房企由2020年的73家下降至2023年的53家。
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整體來看，2023年中國房地產(chǎn)市場繼續(xù)承壓，整體仍處在低位調(diào)整期。預(yù)期支撐不足、企業(yè)推盤積極性降低，雖然年底各大房企加大供貨量和營銷力度，但樓市復(fù)蘇動能不足、銷售端未有明顯起色。
（2）地方國企逆勢而上
在市場調(diào)整的背景下，部分房企展現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性和修復(fù)能力，積極把握市場窗口機(jī)會，推進(jìn)銷售去化，在極具挑戰(zhàn)的市場環(huán)境中實現(xiàn)了銷售額的同比增長。
2023年，TOP20房企中，中海、華潤、招商蛇口、建發(fā)、越秀、華發(fā)、中交地產(chǎn)銷售金額實現(xiàn)逆勢增長。其中，越秀地產(chǎn)2023年銷售額為1425億元，同比增長13.1%，建發(fā)股份旗下的聯(lián)發(fā)集團(tuán)2023年的銷售額為564.9億元，同比增長38.81%。此外，國貿(mào)地產(chǎn)錄得5525.4億元的銷售額，同比增長38.81%，象嶼地產(chǎn)實現(xiàn)425.1億元的銷售額，同比增長28.66%。
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這4家房企有一個突出的共性，那就是均為地方國企，母公司也都是當(dāng)?shù)佚堫^企業(yè)。越秀地產(chǎn)的母公司越秀集團(tuán)在2023中國企業(yè)500強(qiáng)榜單中位列第235位，2022年的統(tǒng)計口徑總資產(chǎn)約9652億元，營業(yè)收入1125.1億元。聯(lián)發(fā)集團(tuán)系《財富》世界500強(qiáng)建發(fā)集團(tuán)旗下核心企業(yè)，2022年，建發(fā)集團(tuán)的營業(yè)收入超8400億元，資產(chǎn)總額超7200億元。國貿(mào)地產(chǎn)的母公司廈門國貿(mào)控股集團(tuán)也是世界500強(qiáng)企業(yè)，2022年的營業(yè)收入為5219.18億元，資產(chǎn)總額約1129.8億元。象嶼集團(tuán)是福建排名前三的大型國企，世界500強(qiáng)排名第142位，2022年錄得5626億元的營業(yè)收入，資產(chǎn)總額2928億元。
（3）民營房企銷售降幅顯著
民營房企里，恒大、偉星和大華實現(xiàn)同比正增長。在“保交付”推動下，恒大的存貨在持續(xù)去化，此外，據(jù)了解，恒大的一些項目在地方政府的引導(dǎo)和嚴(yán)密管控下，與實力較強(qiáng)的代建及代銷公司合作，實現(xiàn)了較好的業(yè)績。此外，大華全國布局的策略穩(wěn)步推進(jìn)，2023年業(yè)績增長14.47%；偉星近兩年積極布局南京、杭州等地，2023年業(yè)績增長5.17%；濱江集團(tuán)規(guī)?；颈３制椒€(wěn)。其余民營房企銷售金額降幅均同比下降超10%，其中，碧桂園2023年銷售業(yè)績2169.1億元，同比下滑53.28%；融創(chuàng)銷售業(yè)績846.6億元，同比下滑49.97%，民營房企規(guī)模持續(xù)收縮。
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2023年，我國房地產(chǎn)市場仍處于下行階段，房企銷售和資金面承壓未改。
展望2024年，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在供求發(fā)生重大變化的新形勢下，市場格局與企業(yè)格局繼續(xù)面臨調(diào)整。長期來看，房地產(chǎn)市場十萬億規(guī)模仍在，不同城市、不同需求仍有結(jié)構(gòu)性機(jī)會。與此同時，行業(yè)探索新發(fā)展模式的方向逐漸清晰，房企應(yīng)緊抓市場機(jī)會積極作為，并主動適應(yīng)新形勢，輕重并舉實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。
中金公司認(rèn)為，2024年新建商品房銷售有望企穩(wěn)，但房地產(chǎn)開發(fā)投資仍面臨較大挑戰(zhàn)。在考慮房地產(chǎn)政策應(yīng)對的力度進(jìn)一步加強(qiáng)，同時城中村改造順利推進(jìn)的前提下，預(yù)計明年商品房銷售面積和銷售金額均有望止跌企穩(wěn)，實現(xiàn)同比持平微增（預(yù)計面積+0.4%、金額+1.9%），但新開工面積受限于房企現(xiàn)金流壓力同比或難轉(zhuǎn)正（預(yù)計全年-5.4%）。
興業(yè)證券稱，中國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，2024年地產(chǎn)銷售或呈現(xiàn)前低后高走勢。在城中村改造有所推進(jìn)、供需政策有所改善下，全年銷售面積預(yù)計-9.0%，金額預(yù)計-7.5%，開發(fā)投資預(yù)計-8.0%，當(dāng)前行業(yè)處于調(diào)整階段，但中長期有支撐。行業(yè)將迎來城中村改造和保障房建設(shè)的新模式。城中村改造有利于擴(kuò)大內(nèi)需、優(yōu)化房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，測算35城的城中村總體規(guī)模12.3億㎡，10年每年拉動銷售金額1.76萬億元；保障房則有利于緩解大城市住房矛盾、有效推進(jìn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展。
中指研究院認(rèn)為，2024年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售規(guī)模仍有下行壓力，新開工面積、開發(fā)投資或繼續(xù)回落”的特點。
其中，一線城市新房銷售面積或繼續(xù)小幅增長，2023年末，一線城市均已大幅度優(yōu)化限制性政策，為2024年市場恢復(fù)打開空間，且一線城市城中村改造進(jìn)程有望加快推進(jìn)，優(yōu)質(zhì)供給增加也將對市場形成一定支撐，預(yù)計2024年一線城市新房銷售面積穩(wěn)中有增。
二線城市2024年市場有望底部企穩(wěn)。近兩年二線城市商品房銷售面積明顯下滑，絕對規(guī)模已經(jīng)回落至2012年水平，與2022年基本持平，新房銷售底部企穩(wěn)態(tài)勢漸顯。展望2024年，隨著市場量價逐步調(diào)整到位，近兩年市場超跌的城市需求有望出現(xiàn)修復(fù)。
三四線城市2024年新房銷售規(guī)模預(yù)計將繼續(xù)下行。當(dāng)前三四線城市市場情緒較為低迷，需求存在透支、房價下跌、政策效果帶動不足等是重要原因，2024年，三四線城市增量政策整體較為有限，同時，多個三四線城市城鎮(zhèn)人均住房面積較大，未來新房市場規(guī)模空間整體有限。
克而瑞認(rèn)為，整體來看，未來房地產(chǎn)市場總規(guī)模趨穩(wěn)。隨著價格恢復(fù)理性、在新房交付風(fēng)險出清后，全國一手房成交占比仍有望維持在六成。預(yù)計到2026年商品住宅成交規(guī)模將穩(wěn)定在8.3億㎡左右。若加上保障房及二手房等，整個中國樓市未來的規(guī)?？偭繉⒕S持在16億㎡到18億㎡左右，房地產(chǎn)市場仍然是一個相當(dāng)大的市場。（本文首發(fā)于鈦媒體APP，作者｜王健，編輯｜劉洋雪）
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