圖片來源@視覺中國

文 | 征探財(cái)經(jīng)

大約兩年前，地產(chǎn)圈及其外圍的朋友們都在猜測：融創(chuàng)的錢到底是哪兒來的？兩年后，大家又開始津津樂道地討論：融創(chuàng)的債到底是怎么化的？

孫宏斌又成了地產(chǎn)圈“令人羨慕的老板”。11月20日，融創(chuàng)中國（01918.HK）公告稱，公司欣然宣布各項(xiàng)重組條件已獲滿足，重組在當(dāng)天正式生效。

這也意味著，融創(chuàng)中國成為國內(nèi)首家完成境內(nèi)外債務(wù)重組所有流程的大型房企。

融創(chuàng)的高效率也讓廣大房企尤其是民營房企們看到了希望。房企化債的“春天”真的來了嗎？

帶著“筋斗云”化債？

融創(chuàng)不是第一個(gè)陷入債務(wù)危機(jī)的房企，卻成了第一個(gè)成功走完境內(nèi)外債務(wù)重組流程的大型民營房企。

根據(jù)公司方面的公告，這次融創(chuàng)中國作為部分重組對價(jià)發(fā)行的工具包括新票據(jù)、強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券、可轉(zhuǎn)換債券。其中不同系列的新票據(jù)本金額為57.05億美元，強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券為27.5億美元，可轉(zhuǎn)換債券為10億美元。3種工具的本金額共計(jì)94.55億美元。

除此之外，公司方面表示，占公告日期已發(fā)行融創(chuàng)服務(wù)股份總數(shù)約14.7%的現(xiàn)有融創(chuàng)服務(wù)股份已轉(zhuǎn)讓到了有關(guān)計(jì)劃債權(quán)人的賬下。這些股份作為部分重組對價(jià)換取的計(jì)劃債權(quán)人解除及免除相關(guān)現(xiàn)有債權(quán)申索共計(jì)7.75億美元。

完成轉(zhuǎn)讓有關(guān)融創(chuàng)服務(wù)的股份后，融創(chuàng)中國對融創(chuàng)服務(wù)的權(quán)益也減少到了約49.7%，融創(chuàng)服務(wù)仍是融創(chuàng)中國的附屬公司。

與此同時(shí)，公告還提到，各位合格同意債權(quán)人的合格受限債務(wù)的同意費(fèi)已轉(zhuǎn)賬到了現(xiàn)有票據(jù)持有人結(jié)算系統(tǒng)的現(xiàn)金賬戶，或者合格同意債權(quán)人在現(xiàn)有債權(quán)人的貸款人代表委任表格中指定的賬戶。

上述新票據(jù)、強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券及可轉(zhuǎn)換債券已于2023年11月21日在新交所上市。

不得不說，融創(chuàng)化債的速度是真的快。而這與孫宏斌的要求密不可分。

今年3月底，融創(chuàng)中國召開的一場境外債務(wù)重組說明會，作為融創(chuàng)中國董事會主席兼執(zhí)行董事，孫宏斌坦言自己和團(tuán)隊(duì)對于境外債重組只有兩個(gè)要求：一是快。因?yàn)檫@是恢復(fù)正常經(jīng)營的一個(gè)基礎(chǔ)。另一個(gè)就是方案必須是系統(tǒng)、周全的，能支持公司真正恢復(fù)過來、走出困境。因?yàn)橹挥凶叱鰜?，債?wù)重組才有意義，才能保護(hù)所有債權(quán)人的最終利益。

回顧來看，融創(chuàng)中國從啟動重組工作到走完境內(nèi)外債務(wù)重組全部流程，僅僅用了18個(gè)月的時(shí)間。算是滿足了孫宏斌對于“快”的要求。

11月20日，融創(chuàng)中國在其官方微信上表示，啟動重組工作至今的18個(gè)月，公司獲得了相關(guān)政府部門的大力支持。伴隨著境內(nèi)外債務(wù)重組全部流程順利通過，約有900億元人民幣的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到了全面化解。未來2～3年內(nèi)，公司在境外公開市場無剛性還債壓力，這也為后續(xù)經(jīng)營的持續(xù)恢復(fù)和落實(shí)保交付創(chuàng)造了有利條件。

當(dāng)然，還貸壓力的暫時(shí)減輕不代表危機(jī)解除，未來，融創(chuàng)需要思考的是如何在“房住不炒”的大環(huán)境下保交樓、促回款，同時(shí)探索一個(gè)新的、更為穩(wěn)健的發(fā)展模式。

最大的關(guān)鍵在于信心

總結(jié)融創(chuàng)這次能夠成功化債，其中最為關(guān)鍵的一點(diǎn)就是債權(quán)人的信心。自古欠債還錢天經(jīng)地義，在當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)前景尚未明朗的大環(huán)境下，大部分債權(quán)人是不愿意冒險(xiǎn)的。

比如，今年10月，佳兆業(yè)集團(tuán)（01638.HK）發(fā)布公告稱，過去數(shù)月，債權(quán)人小組及其顧問與公司及其顧問緊密合作，對集團(tuán)的財(cái)務(wù)和運(yùn)營狀況進(jìn)行了深入的盡職調(diào)查。公司也積極回應(yīng)了一系列的盡職調(diào)查問題，提供了各種形式的支持文件、檔案和證據(jù)。各方交換了一些初步重組方案，但迄今為止尚未達(dá)成最終協(xié)議。

11月2日，龍光集團(tuán)（03380.HK）公告稱，集團(tuán)一直在與其債權(quán)人及其財(cái)務(wù)顧問進(jìn)行積極溝通和建設(shè)性對話，以盡快促進(jìn)集團(tuán)的境外債務(wù)制定一個(gè)切實(shí)可行的債務(wù)展期方案。截至公告日期，有關(guān)磋商正在進(jìn)行中。目前尚未就重組條款達(dá)成最終協(xié)議。

而一直處在風(fēng)口浪尖的恒大則在9月22日晚發(fā)布內(nèi)幕消息稱，基于公司目前情況以及與其顧問及債權(quán)人協(xié)商，公司認(rèn)為有必要重新審視建議重組的條款以匹配公司客觀情況和債權(quán)人訴求。恒大方面稱，鑒于上述情況，“有關(guān)建議重組的相關(guān)協(xié)議安排會議將不會舉行”。這也透露出，銷售情況不理想的情況下，恒大債券人的耐心和信心都極度不足。

而能夠讓債權(quán)人愿意用自己的“真金白銀”再給你一次機(jī)會，其背后體現(xiàn)的無非就是債權(quán)人的信任。目前來看，這份信任不僅是對融創(chuàng)的，還有一部分是對孫宏斌本人的。

公開資料顯示，在融創(chuàng)出險(xiǎn)的過程中，公司除了采取促進(jìn)銷售回款、處置資產(chǎn)、股權(quán)融資等措施，控股股東孫宏斌也在第一時(shí)間提供了4.5億美元無息貸款。

此外，融創(chuàng)一系列出售優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的舉措也讓外界看到了其“自救”的決心。比如，去年12月，融創(chuàng)將此前從泛?？毓墒召彾鴣淼?ldquo;明星地塊”董家渡項(xiàng)目“擺上貨架”，最終通過股轉(zhuǎn)交易的方式成功引入中國華融、中信信托以及6家銀行組成的銀團(tuán)對項(xiàng)目進(jìn)行注資。

今年1月，融創(chuàng)中國公告稱，將以35.8億元的總對價(jià)，將所持深圳冰雪城項(xiàng)目51%的股權(quán)賣給了合作方華發(fā)股份。

平心而論，目前很多房企的自救進(jìn)程之所以“進(jìn)度緩慢”，其中一部分原因可能還在于企業(yè)處于自身利益的考量以及和債權(quán)人之間的“利益博弈”，不愿意放棄手中的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目?；瘋灰祝挥芯哂惺愕钠橇?，愿意把債權(quán)人當(dāng)作是長期股東的企業(yè)，才會贏得債權(quán)人的信任。

好消息是，近期政策面上也不時(shí)有一些積極的政策傳來，讓房企成功化債、地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇多了一些信心。

11月21日，有市場消息稱，監(jiān)管機(jī)構(gòu)正在起草一份中資房地產(chǎn)商“白名單”，可能涵蓋50家規(guī)模房企，國有和民營房企會被列入其中。上述企業(yè)將獲得包括信貸、債權(quán)和股權(quán)融資等多方面的支持，這一名單較今年初具有系統(tǒng)重要性優(yōu)質(zhì)房企的范圍有所擴(kuò)大。

在這場地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇企穩(wěn)的大勢中，房企們正翹首以待，期盼“春天”到來。

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