近日，上海浦東國資委旗下的上海陸家嘴金融貿易區(qū)開發(fā)股份有限公司百億索賠訴訟一案，持續(xù)發(fā)酵并引發(fā)市場關注。本期《Helen‘s財經晚餐》節(jié)目，我們來聊一聊陸家嘴毒地的詳細情況，涉及到哪些方面，后續(xù)訴訟可能遇到些什么問題？我們邀請到北京云政律師事務所卜若梁律師，以及鈦媒體副總編輯胡潤峰老師一起探討。
附上本期直播時間軸，幫你快速跳轉感興趣的部分
14:32 環(huán)境評測弄虛作假難度很高，為何這件事到現在才被爆出來？
19:17 一開始就經歷了瞞天過海？還是開發(fā)商沒有對地進行二次處理？
25:31 把政府機構、事業(yè)單位、國有企業(yè)一起放到被告位置，以往是否出現過類似的事件？
29:20 陸家嘴集團去年及今年前三季度營收、凈利潤均大幅下跌，其對高收益預期的落空和轉型戰(zhàn)略碰壁的窘境。
36:23 這個官司是建國以來史上賠償金額最大的官司，國外出現過這種情況嗎？
40:04 平安的估值跌出了一個黃金坑位，現在是否是投資的好時機呢？
45:00 “毒地”上的建筑工人和房主，如何維權？
Helen：蘇鋼在這個地區(qū)存在已經不是一年兩年了，焦炭廠存在污染，大家都知道這塊地是有污染的，如果治理好，還是可以再利用的，但是在這么大的地面上，做環(huán)境評測甚至弄虛作假，這也是難度很高的，首先請胡潤峰老師來分享，您怎么看？
胡潤峰：當年的立法和相關的檢測，不如我們今天想象得這么完備，我們關于土地土壤污染方面的立法相對滯后。2014年蘇鋼出讓地塊的時候，我們沒有強制性的關于土壤污染方面的要求。2016年，我國才發(fā)布被稱為“土十條”的土壤污染防治行動計劃。所謂行動計劃，層級并沒有那么高。到2019年《土壤污染防治法》正式施行，才是真正有法可依。
整體來看，蘇鋼地塊從出讓土地涉及的土壤調查，包括中間的修復，后面的二次、三次環(huán)境監(jiān)測，跨越了我們土壤污染立法等相關法律法規(guī)施行的十年歷程。我們需要回到當時的語境中去看相應的環(huán)境檢測機構的標準，包括采樣的方式方法、指標，這些都是動態(tài)的發(fā)展過程。
Helen：這塊土地經過了222輪拍賣，地價由原來的30億一路漲到85億，最終陸家嘴集團是以85億的價格搶下來的，這塊地經過了7年的開發(fā)，已經建成了很多住宅樓，所以這塊地到底一開始就經歷了瞞天過海，還是在買下地之后開發(fā)商沒有對地進行二次處理，沒有把污染消除完畢就進行了建樓，從而造成了環(huán)境的二次污染？雙方也是各執(zhí)一詞，也請二位分析一下。
卜若梁：首先，蘇鋼集團在聲明中也說明了，提交拍賣時，已經請了第三方機構進行檢測，并且在資產報告中做出了披露，這塊土地有污染，必須進行修復。其次，陸家嘴集團以85億的價格拍賣這個土地的時候，肯定要對土地的價值，也就是股權的價值做盡職調查，以及對后續(xù)開發(fā)利用要做預測，預測盈利的情況下，才能去拍賣這個股權，這是第二次檢測。再來看土地的用途，有一部分是工業(yè)用地，有一部分商業(yè)用地，還有一部分住宅用地，土地的用途是否在這個過程中發(fā)生過變動？如果發(fā)生過變動，那么發(fā)生變動的時間點值得關注，是在股權拍賣之前？還是股權拍賣之后？我們國家的法律規(guī)定，在土地用途從工業(yè)用地變成住宅用地的時候，應當對土地污染情況進行調查。不符合標準的，那不得變更這個土地的使用用途。
最后，我們要看開發(fā)項目會對土地的環(huán)境造成什么影響，或者是對周圍的環(huán)境造成什么影響？這個環(huán)境影響評價提交給環(huán)保部門，后者進行批準以后，項目才能開工建設，這是第四次環(huán)境檢測。以上多個環(huán)節(jié)都涉及到對涉案土地進行環(huán)境檢測，所以要看實際情況，是哪個環(huán)節(jié)檢測出了問題？檢測是依據第一份、第二份、第三份報告延續(xù)做起來？還是各單獨檢測？看證據材料，才能判斷是由誰承擔責任。
胡潤峰：我們來看房地產市場的背景，2014年至2016年間，中國房地產市場經歷了一輪大幅上漲，房價飆升，土地拍賣市場也非常火爆，地王頻出。房地產市場非常熱，大家拿地的時候熱情高漲，價格很高。經過222輪拍賣，從30億漲到85億，從數字就可以想象出當時土地拍賣市場的火熱情景。這個事件，不僅是土地污染事件，也是經濟事件。后面出現房企爆雷潮的禍根是在上一輪上漲中埋下的。
Helen：一方面是涉及天價的索賠金額，另一方面，涉事雙方都來頭不小。提控一方是上海浦東國資控股的A股上市公司及子公司，被告一方則是蘇州政府機構、事業(yè)單位、國有企業(yè)；而蘇鋼集團背后的實際控股公司是保險業(yè)巨頭中國平安。目前，江蘇高級人民法院已受理案件。請卜律師幫我們解讀一下背后的法律關系。把政府機構、事業(yè)單位、國有企業(yè)一起放到被告位置，以往是否出現過類似的事件？
卜若梁：現在是陸家嘴集團及下屬兩個公司對蘇鋼集團、管委會以及環(huán)評公司、環(huán)保部門提起了侵權訴訟，其實從法律關系上來講很簡單。第一是有侵權行為，第二是被告的侵權行為與后面的損害結果之間有因果關系。
從這個案件中看，陸家嘴集團提起的訴訟，認為蘇鋼集團在提供的文件里有可能存在虛假陳述的侵權行為，給陸家嘴集團造成的損失，需要承擔賠償的責任。第二點是環(huán)評公司，包括蘇州市環(huán)境科技研究所以及蘇州市蘇城環(huán)境科技有限公司，有可能出具了不符合事實的環(huán)評報告，對陸家嘴集團造成的損失承擔賠償責任。開發(fā)區(qū)管委會、自然資源和規(guī)劃局可能存在著未履行監(jiān)督職責的情況，可能也承擔賠償責任。
從發(fā)布的聲明來看，蘇鋼集團認為陸家嘴集團自身有存在巨大過失，要承擔最后損失。后續(xù)，我們要通過詳細的證據和雙方對事實的陳述，才能做出認定。剛才提到的事業(yè)單位、國家的公權力機關，比如環(huán)保機關，這些機構各自要承擔相應的行政責任，甚至有一些相關責任人員可能會承擔刑事責任。這個事情損失很大，影響也大，中間的責任也比較大。
Helen：目前蘇州綠岸項目住宅的銷售均價只有每平方米2萬元左右，且項目2021年開盤后銷售十分慘淡。不只是房地產項目碰壁，從2022年起，陸家嘴的金融路也走得不太順，陸續(xù)踩雷旭輝、世茂、融創(chuàng)等多家房企。陸家嘴最新的涉訴公告顯示，陸家嘴信托仍有多個涉房訴訟未了結，涉案金額超43億元。多元化業(yè)務拓展不利之下，陸家嘴業(yè)績表現堪憂。根據財報，陸家嘴去年實現營收117.62億元，同比減少15.21%；凈利潤10.85億元，同比暴跌74.84%。跌勢在今年前三季度延續(xù)，陸家嘴營業(yè)收入同比下降14.47%，凈利潤下跌27.75%。陸家嘴陷入對于高收益預期的落空和轉型戰(zhàn)略碰壁的窘境。您怎么看？
胡潤峰：陸家嘴集團是地產加金融的模式，在2016年之前，它主要是物業(yè)自持、出租出售，也做一些開發(fā)。它在小陸家嘴地區(qū)持有大量的物業(yè)，這是穩(wěn)賺不賠的，利潤率非常高，常年毛利率達70%以上。2016年，它收購了同為陸家嘴國資旗下的陸家嘴金融發(fā)展有限公司，開始了地產加金融的“雙輪驅動”格局，也確實為今天陸家嘴穿越房地產行業(yè)的下行周期，貢獻了非常大的力量。從2019年到現在，陸家嘴在房地產銷售方面的收入是逐年下降的，2019年是71億，2020年則為64億，21年只有49億。它收購的金融業(yè)務，2019年收入19億，2020年25億，2021年29億，對地產業(yè)務是個補充，整體上是比較平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。陸家嘴訴訟涉及的標的達到百億，通過股權購買獲得的地塊，投入的成本是85億，大大超過了利潤。它每年的收入也就是大幾十億、上百億，利潤會更少一些?，F在索賠百億，也包含了該事件對它造成的潛在損失，因為股價跌得比較厲害。
集團的地產業(yè)務已經呈現明顯的下滑趨勢，這和房地產行業(yè)是同步的。陸家嘴集團特殊點在于，它自持的物業(yè)有超高的毛利率，所以地產股東的處境遠遠好于其它房地產公司，包括一些商業(yè)地產占比較大的公司。但今年二季度以來，集團很多指標都處于下降的趨勢?？梢酝茰y，陸家嘴商業(yè)地產方面的收益狀況，縱向相比，不太理想。金融業(yè)務方面，集團2016年獲得了保險、信托和證券三個牌照，涉及三個領域，在當下的背景下，發(fā)展也都遇到了一些問題，信托受地產影響比較明顯，證券受資本市場的影響較大，金融業(yè)務很難取得逆勢增長的成績。
和過去比較輝煌的時期相比，現在陸家嘴集團確實處于比較困難的階段，但如果橫向看，無論是和地產公司、金融企業(yè)相比，它畢竟是雙輪驅動，相對有回旋的余地，比同行的日子好過一點。
Helen：這個官司也是建國以來史上賠償金額最大的官司，那么在國外出現過這種情況嗎？
卜若梁：國外的巨額賠償的案件數量肯定比我國多得多。比如2018年，22位女性對強生滑石粉產品包含石棉造成其患卵巢癌進行了指控，美國密蘇蘇里州陪審團判決要求強生集團賠償這22名婦女及其家人，賠償金是47億美元，相當于300多億人民幣。為什么美國的賠償金額會這么高？這源于美國有懲罰性賠償的規(guī)則，除了彌補實際損失，還對進行侵權的責任人進行懲罰性的賠償。
Helen：市場上也有人把這個巨額索賠案又引向了中國平安。100億對于任何一家公司來說都是一筆巨大的數目，那從11月8號開始，平安的市值已經蒸發(fā)了700億左右，中國平安重組方正集團的時間是2022年12月，陸家嘴這個地塊的事件，在2022年4月就已經鬧得沸沸揚揚，平安在重組方正集團的時候，不可能不知道這個事情，但是中國平安收購的是新方正的資產，老方正的所有債務都是以對價形式來支付的，所以重整的資產和以前的債務糾紛是做了隔斷的，那么賠償是否要由中國平安來承擔呢？
卜若梁：我們法律規(guī)定上來講，公司法人是以自己的法律人格獨立對外承擔責任的。如果說注冊資本沒有實繳，那么股東有可能對于公司的債務，以未出未繳納出資的額度為限，來承擔責任。今天直播之前，我查詢了蘇鋼集團的控股公司，分別是方正商商業(yè)地產有限公司和蘇州紡織控股集團有限公司，這兩個公司在工商登記上都已經完成了實繳，中國平安在控股方正集團以后，在沒有虛假出資或抽逃出資的情況下，我認為在這個案件中，是沒法追加中國平安公司作為被執(zhí)行人來承擔損失，或者說承擔責任。
Helen：現在的蘇鋼集團是掛在新方正集團旗下的，它的注冊資本只有一個億，即便輸了官司，對方正的影響也不大。平安的估值跌了這么多，已經跌出了一個黃金坑位，現在是否是投資的好時機呢？
胡潤峰：首先平安是個巨無霸，它是中國排名第二的壽險公司，總體上講，即使是100億的標的損失，對平安來說也不是特別大的事。平安過去投資地產，投華夏幸福、碧桂園，估計損失都是幾百億。
從保險的角度講，平安是中國最優(yōu)秀的保險公司之一，本身的保險業(yè)務發(fā)展都相當好。從我們國家的保險深度、人均保費來看，民眾保險意識還沒有見頂，還有一定發(fā)展空間，單純看保險行業(yè)，來投資平安，我認為是可以的。復雜一些來看，作為保險公司，投資端的收益會影響它短期利潤方面的表現，也會影響資本市場的評價，這涉及投資者到對中國宏觀經濟和資本市場的看法。
平安也可以看作中國最大的地產商，很多人可能不知道，它是碧桂園的第二大股東、華夏幸福的第一大股東，他還投了一大堆Top 30級別的房地產企業(yè)。近兩年，尤其是今年，平安在大舉退出地產，根據其三季報的披露，目前已經清倉了碧桂園。從相關的股價來看，它很有可能是虧本的方式退出，因為碧桂園這兩年跌得挺厲害。在華夏幸福最后的清償方案里，股東方承擔了非常大的損失。在這種破產企業(yè)的清償中，它是先保債權，保債主，不保股東。包括其它的一些地產方面的投資，平安都在退出，會明顯影響其收益情況。
另外，作為保險公司，它有巨大的資產管理投入，包括直接在二級市場做股權方面的投資，股市今年以來表現不太理想，也會影響平安自身的收益。從當前的投資時機來看，涉及對于宏觀經濟和股市的判斷，如果認為股市見底，那的確是投資平安的好時機，如果平安隨著大盤的上漲而上漲，平安在股權方面的投資收益也會增長，這就是雙擊了。
Helen：整個事件，最大的受害者首先是已經在這塊土地上工作多年的建筑工人，其次是已經花了真金白銀，買了樓搬進去的住戶。兩者如何維權？
卜若梁：首先是建筑工人，如果因為在地塊上長期工作、居住，對身體或其它方面產生損害，那可以依法向法院提起侵權訴訟，要求造成環(huán)境污染、提供虛假信息或土地使用權的人承擔賠償的侵權責任。
其次，購買了污染土地上房屋的住戶，可以依據房屋買賣合同要求開發(fā)商承擔違約責任，其中就包括了解除合同和退房。因為土地的污染確實會影響身體健康，我認為開發(fā)商和住戶簽訂房屋合同已經構成了根本違約，達到了法律上規(guī)定的解除合同并且退房的要求。
以上是本期Helen's財經晚餐的部分內容，想看完整內容，可觀看Helen's財經晚餐第47期《陸家嘴索賠100億，詳解“毒地”事件》直播回放。
Helen's財經晚餐每雙周二17點開播，直播將在鈦媒體APP、鈦媒體PC、鈦媒體微博、鈦媒體視頻號、鈦媒體百家號同步直播。（主理人：Helen；策劃：Helen ；導播：羽赫；文章：Helen）
快報
根據《網絡安全法》實名制要求，請綁定手機號后發(fā)表評論