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文 | 一點資訊
“毒地”、 開發(fā)商、百億元索賠……陸家嘴與蘇鋼集團的這場糾紛，每一個關(guān)鍵詞都吊足了外界胃口。鎂光燈下，當(dāng)事雙方各執(zhí)一詞，上演羅生門大戲。
雙方這次交手始于11月4日。當(dāng)時，上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司（下稱“陸家嘴”）發(fā)公告稱，因7年前在蘇州買到14宗“毒”地，于是將蘇鋼集團等多家單位告上法庭，索賠100億元。
市場一片嘩然。多日之后，蘇鋼集團作出回應(yīng)。
11月10日，蘇鋼集團發(fā)文否認(rèn)隱瞞土壤污染風(fēng)險，并反指陸家嘴違規(guī)施工產(chǎn)生二次污染。
一場羅生門，一出未了局。但雙方各說各話的背后，有些事實卻是確定的。
2016年，陸家嘴預(yù)估相關(guān)項目住宅售價在2023年可達(dá)到5.5萬元/平方米，但由于近年來房地產(chǎn)市場遭遇滑鐵盧，目前周邊區(qū)域住宅的銷售均價僅為2萬元/平方米左右。
與此同時，陸家嘴自身情況也并不太好。相關(guān)公告顯示，2022年及2023年前三季度，陸家嘴營收及凈利潤處于同比下滑狀態(tài)。
按照陸家嘴的說法，這起標(biāo)的超過百億的訴訟，已由江蘇高院立案受理。至于何時審理，目前還沒有消息。
不過，類似的“毒地”案例不是沒有出現(xiàn)過，比如武漢赫山農(nóng)藥廠地塊、信陽化工廠地塊等。這些地塊開發(fā)被發(fā)現(xiàn)污染后，進行長時間、多輪次的土壤修復(fù)，是普遍的做法。
“經(jīng)公司及各方環(huán)境調(diào)查，已確定2016年競得的江蘇蘇鋼集團有限公司(下稱“蘇鋼集團”)掛牌出讓的綠岸公司名下14塊土地存在污染，且污染面積和污染程度遠(yuǎn)超蘇鋼集團掛牌出讓時所披露的污染情況。”
11月4日，陸家嘴在一則公告中，將上述地塊土壤污染問題的矛頭直指蘇鋼和地方政府。
陸家嘴還表示，已將蘇鋼集團、蘇州市環(huán)境科學(xué)研究所、蘇州市蘇城環(huán)境科技有限責(zé)任公司、蘇州國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會、蘇州市自然資源和規(guī)劃局告上法庭，向蘇鋼集團索賠100.44億元。公司已收到江蘇省高院的書面案件受理通知書。
如此巨大的訴訟金額，亦引發(fā)市場擔(dān)憂。
11月9日、10日，陸家嘴連續(xù)兩日大跌。11月9日，陸家嘴下跌4.52%，收盤價為9.30元；11月10日下跌6.87%，收盤價為8.27元，市值398.03億元。
市場醞釀多日之后，涉事另一方蘇鋼集團于11月10日凌晨發(fā)聲回應(yīng)。
蘇鋼集團在聲明中稱， 2016年轉(zhuǎn)讓股權(quán)時，已如實披露了第三方專業(yè)機構(gòu)關(guān)于蘇州綠岸名下土地存在部分污染的調(diào)查結(jié)果及報告全文，并在資產(chǎn)評估報告中明確提示了該范圍中部分地塊原為鋼鐵焦化生產(chǎn)區(qū)域，可能存在土壤污染風(fēng)險。
“由陸家嘴下屬全資公司佳灣公司和華寶信托（后所持股份轉(zhuǎn)讓給佳二公司）組成的聯(lián)合體在交易時即已知悉上述情況，并承諾接受所有現(xiàn)狀、瑕疵和風(fēng)險。”蘇鋼集團說。
除此之外，蘇鋼集團還指出了陸家嘴的問題。
“2019年，聯(lián)合體方知悉2號地塊不符合環(huán)保要求，且未依法完成2號地塊土壤污染調(diào)查和修復(fù)治理，即啟動了該地塊項目建設(shè)。2021年，因無法通過環(huán)評驗收而未能啟用。對此，生態(tài)環(huán)境部門已依法對其違法行為進行處罰。”
其稱，聯(lián)合體方在開發(fā)建設(shè)蘇州綠岸地塊期間，沒有按照有關(guān)要求建設(shè)地下水阻隔墻及采取其他防護措施，存在擾動地下水、搬運土壤造成部分環(huán)境交叉污染的行為和施工作業(yè)不規(guī)范造成二次污染的行為。
旋渦中的爭議地塊，是陸家嘴2016年從蘇鋼集團手中購得的，而污染糾紛則從2022年開始。
2016年，蘇州土地市場如火如荼。蘇州綠岸公司名下位于蘇州市西北部高新區(qū)滸墅關(guān)鎮(zhèn)的17宗地塊，是彼時蘇州市場體量最大的地塊。
當(dāng)時，蘇鋼集團擬轉(zhuǎn)讓蘇州綠岸公司95%股權(quán)。陸家嘴經(jīng)過200多輪舉牌，最終以超出掛牌價50多億的價格（85.25億元）拍下綠岸公司95%的股權(quán)及債權(quán)。
按照蘇州國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會披露的信息，蘇州綠岸項目在2017年5月正式啟動開發(fā)建設(shè)，預(yù)計2025年前后開發(fā)成熟。其中，商業(yè)體項目在2018年12月開工，原本是預(yù)計2021年底投入使用。
但是到了2022年，問題出現(xiàn)了。
2022年4月，陸家嘴發(fā)布公告稱，發(fā)現(xiàn)綠岸公司土地存在多處新污染，并指稱不排除蘇鋼集團、環(huán)境檢測機構(gòu)等存在涉嫌一系列違法違規(guī)、弄虛作假等可能。
值得注意的是，在此之前陸家嘴并未公開過相關(guān)土地污染的信息。2016年12月，陸家嘴披露的海通證券關(guān)于其重大資產(chǎn)購買的獨立財務(wù)顧問報告中，列出諸如無法獲得批準(zhǔn)等七項風(fēng)險因素，卻沒有質(zhì)疑土地污染的風(fēng)險。
陸家嘴后來多次發(fā)布公告更新土地污染事件的進展。
后經(jīng)蘇鋼、陸家嘴等相關(guān)當(dāng)事方一致同意，當(dāng)?shù)卣?022年下半年聘請權(quán)威機構(gòu)，對綠岸公司污染情況進行詳細(xì)調(diào)查、風(fēng)險評估。相關(guān)詳細(xì)調(diào)查結(jié)果已于2023年初出爐。
但陸家嘴對該調(diào)查結(jié)果并不認(rèn)可，又另行聘請其他機構(gòu)調(diào)查。
根據(jù)2022年權(quán)威部門的調(diào)查結(jié)論，綠岸公司所有污染地塊“經(jīng)治理修復(fù)后可安全利用”。這個結(jié)論也與國內(nèi)其他鋼廠的情況一致。
不過， “堅持己見”的陸家嘴去年卻因土地修復(fù)相關(guān)問題被罰了。
陸家嘴2022年年報顯示，2022年7月，蘇州市生態(tài)環(huán)境局向蘇州綠岸發(fā)出關(guān)于4號地塊的《行政處罰決定書》，認(rèn)為蘇州綠岸在之前依據(jù)蘇鋼集團披露的污染區(qū)域?qū)?號地塊土壤修復(fù)后未按要求實施后期管理，作出責(zé)令立即改正違法行為、罰款18,800元的處罰。
蘇州綠岸項目對陸家嘴至關(guān)重要。
陸家嘴2022年年報顯示，陸家嘴土地儲備面積總計588,465平方米，其中蘇州地區(qū)就有362,167平方米。
但是從2016年拿到綠岸項目，到2022年土地污染被拿出來爭論，陸家嘴面臨著更大的難題——地產(chǎn)行業(yè)的變化。
陸家嘴2016年曾預(yù)估，綠岸項目住宅售價在2023年可達(dá)到5.5萬元/平方米，但由于近年來眾所周知的房地產(chǎn)市場調(diào)整，目前周邊區(qū)域住宅的銷售均價僅為2萬元/平方米左右。
中國房地產(chǎn)報報道，目前，處于非焦化區(qū)的陸家嘴錦繡瀾山小區(qū)已經(jīng)基本建成，8號地塊商辦A區(qū)的寫字樓以及“和陸坊”商業(yè)綜合體已建好，雖然外立面和路面設(shè)施都是嶄新的。
據(jù)陸家嘴錦繡瀾山附近小區(qū)的一名中介稱，當(dāng)年開盤時，項目均價在1.8萬元/平方米，目前，小區(qū)二手房均價格已經(jīng)跌到1.4萬元/平方米。同時，在污染問題解決之前，中介覺得買入的風(fēng)險較大。
據(jù)大皖新聞，一位附近居民表示，自從附近有地塊掛出存在污染風(fēng)險的警告牌后，他們小區(qū)房價開始下降了，“原來要賣130萬的房子，后來有人98萬就買下來了。”
如今，綠岸公司已暫停相關(guān)項目開發(fā)、建設(shè)、銷售工作。
貝殼找房中介表示，錦繡瀾山小區(qū)新房自2021年底就不讓賣了，現(xiàn)在交不了房的都要拆掉。目前，錦繡瀾山一期二手房可以賣，現(xiàn)在單價是1.4萬左右，剛發(fā)售時是2萬左右。
我愛我家中介表示，目前錦繡瀾山一個104平左右的二手房價格為146萬，“市場好的時候，這個房子高達(dá)185萬”。當(dāng)被問及是否還有新樓盤時，該中介表示沒有了。
污染事件出現(xiàn)后，陸家嘴去年4月的公告中表示，上述事項可能導(dǎo)致綠岸公司部分存貨可變現(xiàn)凈值低于其成本，或面臨經(jīng)濟損失，進而對公司利潤產(chǎn)生不利影響。
2022年財報顯示，陸家嘴有7幅地塊存在不同程度污染，不符合該等地塊原對應(yīng)的規(guī)劃用地標(biāo)準(zhǔn)，該等7幅污染地塊對應(yīng)的存貨賬面價值為44.9億元。
陸家嘴最新公布的受污染地塊已達(dá)14塊，對應(yīng)的存貨賬面價值尚無詳細(xì)數(shù)據(jù)。不過，直至今年中期業(yè)績，該公司都未對該項目計提存貨跌價準(zhǔn)備。
綠岸項目今非昔比，陸家嘴也面臨增長壓力。
截至三季度末，陸家嘴主要在售的住宅項目為世紀(jì)前灘·天御、錦繡云瀾第一批，項目整體去化率分別約為94%、81%。
2023年1-9月，公司住宅物業(yè)銷售簽約面積9.67萬平方米（含耀龍公司持有的21-02地塊項目6.45萬平方米），同比增加428%，合同銷售金額104.01億元（含21-02地塊項目83.45億元），同比增加1339%。
2023年1-9月，公司實現(xiàn)住宅銷售（含車位）現(xiàn)金流入105.74億元（含21-02地塊項目82.96億元），同比增加1092%，權(quán)益現(xiàn)金流入72.07億元（含21-02地塊項目49.77億元），同比增加713%。
雖然房地產(chǎn)項目銷售現(xiàn)金流入數(shù)額可觀，但今年前三季度，陸家嘴的經(jīng)營業(yè)績卻出現(xiàn)下滑。
2023年前三季度，陸家嘴的營業(yè)收入為57.74億元，調(diào)整后同比下降14.48%；歸屬于上市公司股東凈利潤8.37億元，調(diào)整后同比下降27.75%。
截至2023年第三季度報告期末，陸家嘴的資產(chǎn)合計1596.54億元，上年期末為1511.18億元；負(fù)債合計1135.07億元，上年期末為990.05億元。
近年來，陸家嘴的經(jīng)營業(yè)績增長乏力。
2018年-2021年，陸家嘴的營收分別為126.39億元、147.73億元、144.75億元、138.72億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤分別為33.50億元、36.77億元、40.12億元、43.11億元。
2022年，陸家嘴的營收為117.62億元，同比下降15.21%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為10.85億元，同比下降74.84%。當(dāng)年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-5.39億元，同比下降114.51%。
截至2022年12月31日的合并資產(chǎn)負(fù)債表顯示，報告期末，陸家嘴公司的貨幣資金為37.25億元，上年同期為133.53億元。交易性金融資產(chǎn)81.35億元，上年同期為33.84億元。
于2022年12月31日，蘇州綠岸相關(guān)污染地塊對應(yīng)的存貨賬面價值為人民幣44.9億元。年報顯示，陸家嘴股份管理層在取得外部律師專業(yè)意見的基礎(chǔ)上，認(rèn)為應(yīng)由土地污染責(zé)任人履行土地治理修復(fù)責(zé)任。
根據(jù)截至本報告日的情況，陸家嘴股份管理層認(rèn)為蘇州綠岸的存貨不符合計提存貨跌價準(zhǔn)備的條件，未計提存貨跌價準(zhǔn)備。實際結(jié)果可能與陸家嘴管理層的判斷存在差異。
截至2022年報告期末，陸家嘴存貨金額為357.28億元，上年同期為311.95億元。
截至2022年報告期末，陸家嘴債權(quán)投資金額為59.78億元，上年同期為12.65億元。
2021年到2022年，陸家嘴每年各發(fā)行了兩期票據(jù)。2021年度第一期中期票據(jù)債券余額10億元，利率為3.80%；第二期中期票據(jù)債券余額40億元，利率為3.65%。
2022年度第一期中期票據(jù)債券余額10億元，利率為3.05%；第二期中期票據(jù)債券余額23億元，利率為3.27%。
2023年第三季度報告顯示，上市公司陸家嘴的控股股東為上海陸家嘴（集團）有限公司，持股比例為63.47%，上海國際集團資產(chǎn)管理有限公司為第二大股東，持股比例為2.48%。
前十名股東中除了境內(nèi)上市外資股東，還包括中央?yún)R金資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司、中國工商銀行股份有限公司－中證上海國企交易型開放式指數(shù)證券投資基金、香港中央結(jié)算有限公司、中國證券金融股份有限公司。
據(jù)法治日報11月8日消息，由于該案標(biāo)的額達(dá)10,043,925,260.35元，案件已直接由江蘇高院立案受理，并由環(huán)資庭組成合議庭，將依法公開開庭審理。
近年來，因土壤污染問題，許多地方不得不暫停了對原工業(yè)用地的商業(yè)開發(fā)，由此也引發(fā)一系列后續(xù)問題。
2005年，信陽市政府對破產(chǎn)后的信陽化工總廠國有土地使用權(quán)公開招拍掛出讓，華儀置業(yè)發(fā)展有限公司拍得土地所有權(quán)，規(guī)劃地塊性質(zhì)為居住用地。
中國環(huán)境報今年10月的一篇報道稱，這塊未開發(fā)的廢棄工廠地塊早已埋下隱患。當(dāng)挖掘機的機械臂掘起深埋地底的土壤，帶出刺鼻的農(nóng)藥氣味時，也揭開了藏在地底的污染問題。此后多年，當(dāng)?shù)睾芸旖M織了第多輪治理修復(fù)。
據(jù)人民網(wǎng)報道，2006年3月，位于武漢漢陽的赫山地塊以4.055億元被武漢三江航天房地產(chǎn)公司競得，開發(fā)時發(fā)生工人中毒暈倒事件，武漢市土地儲備中心收回土地并賠償開發(fā)商1.2億元。原來該地塊原是武漢市農(nóng)藥廠所在地，70%以上區(qū)域受到污染。2010年開始，歷經(jīng)3年、耗資2.8億元，這塊地才修復(fù)“解毒”。
2010年，有媒體報道，能容納2400戶并已入住一批業(yè)主的“黃浦人家·長江明珠”經(jīng)適房小區(qū)，建在武漢市長江化工廠原址上，該處土壤受到污染，可能對居民健康造成影響。
武漢江岸區(qū)政府為此召開新聞發(fā)布會，介紹“黃埔人家·長江明珠經(jīng)濟適用房”項目環(huán)境情況。據(jù)第一財經(jīng)2010年12月報道，有關(guān)方面稱，開工前經(jīng)武漢市環(huán)境監(jiān)測中心站檢測評估：“僅局部地塊存在銻超標(biāo)，建議采用粘土覆蓋的土壤修復(fù)方案，其余地塊指標(biāo)均符合標(biāo)準(zhǔn)限值要求”。
隨后，建設(shè)方采用了土工膜、粘土覆蓋的物理修復(fù)方法進行土壤修復(fù)。
類似案例還有不少。
2019年，江蘇徐州茅村板塊萬科&保利2018—8號地塊在開發(fā)過程中因土壤污染問題停工，修復(fù)治理歷時4年才結(jié)束。
2009年6月，重慶農(nóng)藥化工（集團）有限公司從沙坪壩區(qū)井口搬離，留下了被污染的土地。經(jīng)過3年多的修復(fù)施工，共轉(zhuǎn)運污染土壤16.9萬余噸，但購房者對此仍憂心忡忡。
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