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鈦媒體注：本文來(lái)源于微信公眾號(hào)深藍(lán)觀（ID:mic-sh366），作者 | 韋曉寧，編輯 | 王晨，鈦媒體經(jīng)授權(quán)發(fā)布。
2023年的秋天，北方某地一線城市的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)路邊，空曠的水泥地上晾曬著一大片金黃色玉米粒。
于2022年4月完成竣工驗(yàn)收的新藥研發(fā)生產(chǎn)基地，今年5月第一家企業(yè)入駐，半年后，入駐的企業(yè)依舊只有一家。建筑面積近4萬(wàn)平方米的8棟樓宇和廠房大部分空置，給了玉米粒們平鋪的空間。
新園區(qū)招商滯緩，有領(lǐng)導(dǎo)班子換屆等多重原因。但在不同程度上，折射了全國(guó)各地醫(yī)藥園區(qū)的部分現(xiàn)實(shí)。據(jù)從業(yè)者稱，受去年以后醫(yī)藥領(lǐng)域寒冬的影響，“藥企也在過(guò)冬”，園區(qū)招商相比往年，格外艱難，“和預(yù)期的差距有點(diǎn)大”。
資本寒冬，在藥企們最該聚集的醫(yī)藥園區(qū)里，表現(xiàn)便是低出租率和空置，即便降低租金，也難有企業(yè)愿意前來(lái)。園區(qū)招商人員壓力陡然增大，“各地政府招商競(jìng)爭(zhēng)激烈，招商管理也嚴(yán)格化，領(lǐng)導(dǎo)每周開(kāi)會(huì)都要求匯報(bào)招商項(xiàng)目進(jìn)展，有得任務(wù)指標(biāo)，招商人員安排不了，找企業(yè)充數(shù)”。
實(shí)際上，地方的投資態(tài)度變得極其謹(jǐn)慎，“需要以投資換招商的項(xiàng)目謹(jǐn)慎停止”，這也將直接影響到企業(yè)入駐園區(qū)的概率。
長(zhǎng)三角一個(gè)地級(jí)市某區(qū)的醫(yī)藥園區(qū)，作為基石投資人的一個(gè)港股上市biotech在7月份突然股價(jià)大跳水，“短期內(nèi)對(duì)企業(yè)發(fā)展并不會(huì)有太大影響，但賬面上的浮虧對(duì)國(guó)有資本來(lái)說(shuō)是難以接受的，對(duì)當(dāng)年的業(yè)績(jī)考核影響會(huì)很大”。
因此，該區(qū)政府基金暫緩了所有對(duì)即將上市企業(yè)的投資計(jì)劃，也就是不做基石投資人。為此不得不暫時(shí)放棄一家靶點(diǎn)臨床進(jìn)展全球領(lǐng)先、有best in class潛力的企業(yè)進(jìn)駐的計(jì)劃。
北方一個(gè)城郊，一個(gè)1平方公里（約14個(gè)足球場(chǎng)大）的沙坑基建進(jìn)度遲緩，尚未掛牌。這個(gè)未來(lái)的醫(yī)藥園區(qū)開(kāi)發(fā)計(jì)劃超過(guò)10平方公里，但目前資金得不到保障，園區(qū)建設(shè)了一年，“真正付出去的也就一個(gè)多億”。
當(dāng)?shù)仡A(yù)計(jì)，按照現(xiàn)在的情況，還需要至少3個(gè)億才能把這1平方公里的道路基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)好，而這僅是一級(jí)開(kāi)發(fā)的工作。這1平方公里的二級(jí)開(kāi)發(fā)包括建樓宇、招商等，將會(huì)成為接下來(lái)兩年工作的重點(diǎn)。
2015年以來(lái)，供給側(cè)改革成為中國(guó)創(chuàng)新藥行業(yè)最重要的驅(qū)動(dòng)因素之一。一度，大力發(fā)展醫(yī)藥園區(qū)，是其中最鮮明的體現(xiàn)：投資拉動(dòng)，尤其是固定資產(chǎn)投資拉動(dòng)的發(fā)展模型，在我國(guó)許多產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)被驗(yàn)證，也常常是地方行政考核的重要組成部分。據(jù)投中研究院，在各地政府工作報(bào)告中，全國(guó)有29個(gè)省區(qū)市將醫(yī)藥列為優(yōu)勢(shì)或優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)。
在過(guò)去的狂奔時(shí)代中，有累累果實(shí)，也有紙上輝煌。當(dāng)快進(jìn)鍵變成暫停鍵，是一個(gè)重新思考效率和發(fā)展路徑的時(shí)機(jī)。
從上海張江藥谷算起，醫(yī)藥園區(qū)在中國(guó)發(fā)展已有近30年歷史。2018年4月港股18A版塊開(kāi)啟、允許未盈利的biotech上市之時(shí)，全國(guó)掀起了一股建設(shè)醫(yī)藥園區(qū)的熱潮。有的地區(qū)投入了二十多年；有的地區(qū)只投入五年或更短時(shí)間，各地面臨的發(fā)展境況和水平完全不一。當(dāng)遭遇我國(guó)創(chuàng)新藥行業(yè)發(fā)展的第一個(gè)下行周期時(shí)，這種區(qū)別更加明顯。
在張江藥谷的早期從業(yè)者看來(lái)，隨著領(lǐng)導(dǎo)換屆和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，近年張江的氣氛變了。當(dāng)年，上市許可與生產(chǎn)許可分離的MAH（Marketing Authorization Holder, 藥品上市許可持有人）一度讓突破創(chuàng)新氛圍高漲，一批創(chuàng)業(yè)者大步向前，從無(wú)到有，大環(huán)境更寬容失敗。但在“過(guò)冬”的時(shí)刻，現(xiàn)在能做的，就是“踏實(shí)陪在已經(jīng)發(fā)展了一段的企業(yè)身邊，企業(yè)需要什么樣的人才和補(bǔ)貼政策、投資環(huán)境等等，來(lái)盡量匹配”。
張江藥谷十幾年來(lái)，樓宇間并無(wú)產(chǎn)業(yè)細(xì)分規(guī)劃的設(shè)計(jì)，看上去稍顯雜亂，但卻象征了張江的一種氛圍和特色：水乳交融，聯(lián)系緊密，人際溝通成本極低，“老人帶新人，大家像朋友一樣慢慢融進(jìn)這個(gè)圈子里”。隨著企業(yè)慢慢成長(zhǎng)，其它地區(qū)有更好發(fā)展條件的時(shí)候，一些企業(yè)卻逐漸把公司總部或生產(chǎn)基地從張江挪出。
“還是nobody的時(shí)候都在張江，后來(lái)真的成為了somebody，體量大了、能自食其力了就走了，走的人都還會(huì)帶著屬于張江的共同印記，也是經(jīng)常聯(lián)系的一家人。”但如今的張江，還是帶著一種先行者的落寞。
此外，最好的高校和人才資源、最核心的審評(píng)審批部委聚集的北京，藥企的外地研發(fā)總部都需要落在此處。一度，北京的MAH B證（持有人委托生產(chǎn)藥品，也即持有藥品批準(zhǔn)文號(hào)和相關(guān)知識(shí)產(chǎn)權(quán)）企業(yè)數(shù)量排名曾是全國(guó)第一，如今已成第四，排名在江蘇、廣東、浙江之后。這種“掉隊(duì)”讓北京的相關(guān)園區(qū)有些著急。政策制定者深知“區(qū)域的政策鼓勵(lì)力度和B證數(shù)量增長(zhǎng)成正比”，因此，在政策突破上想追回第一的地位。
10月底，位于中關(guān)村的中國(guó)藥谷·火炬國(guó)康產(chǎn)業(yè)園開(kāi)園，計(jì)劃成為北京第一個(gè)MAH總部產(chǎn)業(yè)基地，圍繞MAH主體，強(qiáng)調(diào)注冊(cè)申報(bào)的便捷性、快速落地政策紅利，并在周邊匹配CDMO、市場(chǎng)營(yíng)銷與咨詢、投融資等上下游企業(yè)。在該園相關(guān)負(fù)責(zé)人看來(lái)，正是對(duì)獨(dú)特定位的重新找回，在較冷的市場(chǎng)環(huán)境下，園區(qū)還能有20多個(gè)招商項(xiàng)目在洽談。
在上海、北京等一線城市之外，對(duì)于長(zhǎng)三角一個(gè)并不靠海的三線地級(jí)市城區(qū)的醫(yī)藥園來(lái)說(shuō)，比起沿海的外貿(mào)城市受的沖擊，該地“還有點(diǎn)閑錢”；當(dāng)行情不好時(shí)，藥企們估值都不會(huì)大漲，所以該地反而有了一些接觸好項(xiàng)目的機(jī)會(huì)，“以前他們（藥企）只看上海、蘇州，連南京都不考慮，完全不‘鳥(niǎo)’我們。現(xiàn)在我們也終于可以稍微挑挑揀揀了”，此時(shí)“在洽談企業(yè)的不下7家”。
此前，在這個(gè)小城區(qū)里，醫(yī)藥招商團(tuán)隊(duì)有70多人，每周輪流講課、每年考評(píng)；早年就開(kāi)始大膽投資項(xiàng)目，今年實(shí)現(xiàn)了部分退出，所以“騰出了錢再做轉(zhuǎn)投”。
如今，醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)越來(lái)越重視“輕”的知識(shí)產(chǎn)權(quán)開(kāi)發(fā)、而非“重”的生產(chǎn)與流通。盡管依舊受到地方固定資產(chǎn)投資考核的掣肘，該園區(qū)的招商思路已經(jīng)越來(lái)越清晰：在支付能力有限的國(guó)內(nèi)環(huán)境下，招商時(shí)考量一家企業(yè)是否有成為MAH的潛力、產(chǎn)品是否有海外市場(chǎng)最重要。為此該地積極與本地以及周邊的技術(shù)交易產(chǎn)權(quán)中心保持密切合作。
而在上文提到的一個(gè)北方地區(qū)，除了新園區(qū)深陷一級(jí)開(kāi)發(fā)階段的困境，在一位從業(yè)者看來(lái)，市里的其他園區(qū)也處在發(fā)展的瓶頸：當(dāng)?shù)乇疽延辛四翅t(yī)藥細(xì)分領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、有很好的醫(yī)療和高校資源，也有幾家大的存量企業(yè)，且毗鄰全國(guó)醫(yī)藥園區(qū)發(fā)展的頭部地區(qū)，發(fā)展條件相當(dāng)不錯(cuò)。但主政者似乎沒(méi)有想清楚發(fā)展的思路，看上去并沒(méi)有選擇在這些條件基礎(chǔ)上發(fā)展，“有些緣木求魚(yú)”。
在招商方面，該地也還陷在算短期經(jīng)濟(jì)賬的思維中，且投資方面非常保守，“母基金宣稱有幾千億，實(shí)際上一年可能就投一兩個(gè)項(xiàng)目”。
這似乎能代表更多地方園區(qū)的發(fā)展?fàn)顩r。在該從業(yè)者看來(lái)，即便園區(qū)完成建設(shè)、整體經(jīng)濟(jì)狀況轉(zhuǎn)暖，招商情況也不會(huì)太好，“魚(yú)少池塘多，企業(yè)要么求服務(wù)，要么求投資求錢，兩樣都沒(méi)有，人家憑什么來(lái)？”
對(duì)于醫(yī)藥園區(qū)招商來(lái)說(shuō)，“服務(wù)”和“投資”，二者至少有其一，才能招來(lái)企業(yè)。若有服務(wù)，企業(yè)可以獲得上下游產(chǎn)業(yè)鏈、政策補(bǔ)貼、注冊(cè)申報(bào)、投融資環(huán)境等良好的發(fā)展配套，而地方政府需要做的是找到獨(dú)特的發(fā)展定位，付出長(zhǎng)期的耕耘和培養(yǎng)，讓地方醫(yī)藥發(fā)展的生態(tài)越來(lái)越好；若有投資，企業(yè)可以拿到一筆現(xiàn)金流，地方以企業(yè)發(fā)展后的投資回報(bào)。
對(duì)大部分地方來(lái)說(shuō)，發(fā)展醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)是一種產(chǎn)業(yè)升級(jí)。無(wú)論以何種方式招來(lái)藥企入駐，地方能夠得到的都是低固定資產(chǎn)、綠色成本換來(lái)的高稅收和人才，只是回報(bào)周期可能會(huì)比別的產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)一些。如果要從開(kāi)始做環(huán)境培育、提升服務(wù)質(zhì)量開(kāi)始算起，回報(bào)周期就更長(zhǎng)了。
因此，比起“培育和服務(wù)”，許多地方反將“投資數(shù)額”作為招商的第一條件。畢竟這是最省事的辦法，并且珠玉在前：從2017年開(kāi)始，張江高科的投資收益就已超過(guò)主營(yíng)業(yè)務(wù)收益；合肥和重慶都可稱是政府招商的示范區(qū)。
但一切都有前提：在轉(zhuǎn)型“科技投行” 、再轉(zhuǎn)型LP之前，張江高科已有十幾年的園區(qū)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，能夠通過(guò)物業(yè)、租金等業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)自我輸血；合肥等地有30%-50%的容錯(cuò)機(jī)制，政府基金敢投，不必?fù)?dān)心投資失誤后的處罰或追責(zé)。
而在業(yè)內(nèi)看來(lái)，許多地方醫(yī)藥園區(qū)的“投資”并不明智：沒(méi)有做好服務(wù)的先決條件，投資顯得本末倒置，更像一種“收割”行為。
一度，各地拿更優(yōu)厚的投資條件“挖”企業(yè)，而一批因各種優(yōu)惠條件從蘇州出走的企業(yè)，最后又回到了蘇州——但若有當(dāng)?shù)乇尘暗幕鹪谄髽I(yè)中占了太大的比例，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這會(huì)造成許多問(wèn)題。
比如，一些地方的財(cái)政問(wèn)題，導(dǎo)致資金兌現(xiàn)的時(shí)間、甚至能否兌現(xiàn)并不能百分百保證；地方基金一定會(huì)要求企業(yè)在當(dāng)?shù)匕l(fā)展，若企業(yè)尋求多地多元化發(fā)展會(huì)被當(dāng)作“白眼狼”；比如退出或不退出并不能全由企業(yè)和其他投資人說(shuō)了算；比如想要到境外上市的話決策流程會(huì)相當(dāng)長(zhǎng)。
地方基金固然在創(chuàng)新藥發(fā)展早期起到了重要作用，但行業(yè)人士認(rèn)為，這也使本應(yīng)單純的市場(chǎng)行為，在一定程度上演化為有不確定因素的存在。而這會(huì)影響到其他投資人的積極性，因此整體投資環(huán)境將趨于謹(jǐn)慎和保守，而這又將導(dǎo)致行業(yè)更需要地方基金的補(bǔ)足，形成不良循環(huán)。
更何況，比起長(zhǎng)期而又穩(wěn)定的服務(wù)環(huán)境培育，投資能力是極不確定的事情：無(wú)論大環(huán)境多差，園區(qū)能給企業(yè)的人才、稅收優(yōu)惠補(bǔ)貼等服務(wù)條件其實(shí)是不會(huì)下調(diào)的，但地方的投資能力，總是變化莫測(cè)。有的地區(qū)高喊口號(hào)，每來(lái)一家投上億元。經(jīng)驗(yàn)豐富的業(yè)內(nèi)人士推斷，這說(shuō)明了當(dāng)?shù)貙?duì)自身?xiàng)l件的不自信，并且按照目前的狀況，這些承諾到最后“可能難以兌現(xiàn)”。
在通縮環(huán)境下，全球的資金池水位都在下降，地方園區(qū)的服務(wù)體系建設(shè)短板開(kāi)始顯露。當(dāng)園區(qū)載體投資者多、服務(wù)者少，急功近利的作風(fēng)也將傳導(dǎo)給企業(yè)，“慣”出了一批也想“收割”地方投資的藥企。
最終，當(dāng)服務(wù)生態(tài)這個(gè)最重要的談判條件缺位時(shí)，招商就變成了一場(chǎng)只知道伸手要錢的拙劣游戲：不夠優(yōu)秀的企業(yè)融資渠道少，地方基金幾乎成為唯一的選擇；沒(méi)有服務(wù)生態(tài)的地方，只能應(yīng)允高價(jià)，但實(shí)際上難以兌現(xiàn)。
“最后一拍兩散，倒霉的是接盤者”，以及徒勞浪費(fèi)了的時(shí)間與資源。沒(méi)有踏實(shí)建設(shè)服務(wù)環(huán)境基礎(chǔ)，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)升級(jí)成空談。而有希望的初創(chuàng)企業(yè)，“只會(huì)在服務(wù)生態(tài)完整的地區(qū)發(fā)展”。
有行業(yè)人士稱，也許地方“退一步”的時(shí)候到了：謹(jǐn)記自己服務(wù)者的身份，謹(jǐn)慎做投資者，投資這種事情，更多交給能承受高風(fēng)險(xiǎn)、有專業(yè)管理能力的投資人。
就像我們實(shí)際上不需要這么多biotech，寒冬也是“去泡沫”的過(guò)程，那么，我們真的需要這么多醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)嗎？
有行業(yè)人士指出，相較于有限的潛在MAH持有人數(shù)量，全國(guó)上千個(gè)醫(yī)藥園區(qū)中，有過(guò)半是冗余的?？罩玫膱@區(qū)，也許就是創(chuàng)新藥行業(yè)泡沫的肉眼可見(jiàn)的顯現(xiàn)。
醫(yī)藥行業(yè)的高門檻，不是筑起高樓就可以比肩。“很多地方覺(jué)得，花一筆錢建個(gè)園區(qū)、弄個(gè)編制、買一堆設(shè)備、做公共技術(shù)平臺(tái)，就已經(jīng)是很愿意支持企業(yè)們、很努力了。”有從業(yè)者提到，“但是對(duì)不起，醫(yī)藥，尤其是生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的玩法就是不一樣。”
最直接的體現(xiàn)是，當(dāng)企業(yè)有意愿洽談，當(dāng)?shù)卣猩叹珠L(zhǎng)究竟能不能和企業(yè)家“聊到一塊去”？當(dāng)企業(yè)提出想建廠，招商局長(zhǎng)會(huì)滿口承諾，還是能依據(jù)企業(yè)的實(shí)際需求，敢說(shuō)一句“沒(méi)必要”，并組織和當(dāng)?shù)匾延械乃幤蠊蚕韽S房？
“算經(jīng)濟(jì)賬，很難算。”一位地方招商人員坦言，“讓你以三五年為限算平衡賬，租金成本、裝修成本、拆改成本都要算進(jìn)去，將來(lái)企業(yè)交的稅，留存地方的貢獻(xiàn)必須覆蓋園區(qū)給的支持。這怎么算？”
“一個(gè)新藥企業(yè)也許10年以后才能產(chǎn)業(yè)化，產(chǎn)業(yè)化了也不一定就能成功。不能光盯著稅收、盯著經(jīng)濟(jì)效益，人才和專利在，不能把眼光放得這么短。”這位業(yè)內(nèi)人士繼續(xù)“吐槽”：“老想摘果子，你能摘?jiǎng)e人也能摘，政策跟不上，人家憑什么這么容易讓你來(lái)摘？”
該人員稱非常羨慕一些地方，以引進(jìn)的人才和專利數(shù)量來(lái)考核入駐企業(yè)，以決定每年的租金和稅收優(yōu)惠，“這是符合行業(yè)發(fā)展的規(guī)律的做法”。
還有從業(yè)者表示，園區(qū)沒(méi)有定位，根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)泛泛的要求來(lái)招商，其實(shí)完成這樣的工作指標(biāo)并不難。但他知道，這樣做對(duì)園區(qū)未來(lái)發(fā)展并無(wú)益處，“形成不了產(chǎn)業(yè)效應(yīng)，沒(méi)有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，只能是一盤散沙。”
誠(chéng)然，作為政策落地的直接執(zhí)行者之一，地方園區(qū)在中國(guó)生物醫(yī)藥行業(yè)發(fā)展大浪中起到過(guò)不可磨滅的作用，張江和蘇州這兩個(gè)地方某種程度上成了創(chuàng)新藥的代名詞。
但如今我們重新審視這個(gè)行業(yè)的“推手”，認(rèn)知、定位、政策、資金、人才、服務(wù)……發(fā)展一個(gè)醫(yī)藥園區(qū)需要的條件極多，當(dāng)配套達(dá)不到要求時(shí)，土地和樓宇廠房們便只是巨型疊疊高，費(fèi)力搭起，再隨意廢置。
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醫(yī)藥領(lǐng)域寒冬，藥企對(duì)投資持謹(jǐn)慎態(tài)度
園區(qū)建設(shè)過(guò)熱，很多園區(qū)空置率很高