經(jīng)過(guò)上一輪的動(dòng)蕩，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，有很多由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足，拿著地來(lái)尋求代建的房企，代建行業(yè)的市場(chǎng)需求不斷擴(kuò)大，也讓房企看到了代建行業(yè)廣闊的發(fā)展和增長(zhǎng)空間，紛紛布局代建這條新賽道。
克而瑞根據(jù)招標(biāo)信息監(jiān)測(cè)，統(tǒng)計(jì)到重點(diǎn)區(qū)域2023年累計(jì)代建項(xiàng)目數(shù)已超2021年、2022年全年水平，截止2023年三季度末累計(jì)代建項(xiàng)目達(dá)285個(gè)，而2021年和2022年分別為140個(gè)和238個(gè)。前三季度累計(jì)已超過(guò)去兩年水平，代建市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展期。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2022年底涉足代建業(yè)務(wù)的房企已超60家。其中，既有全國(guó)化品牌房企，如綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地、金地集團(tuán)等，也有地方性知名房企，如建業(yè)地產(chǎn)等等。隨著各房企持續(xù)涌入這條新賽道，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，成熟的代建房企憑借自身產(chǎn)品及體系優(yōu)勢(shì)，不斷加大代建業(yè)務(wù)的深耕力度。而新入局代建領(lǐng)域的后起之秀，也在規(guī)模上奮起直追?？梢灶A(yù)見(jiàn)，未來(lái)房企在代建市場(chǎng)勢(shì)必又將陷入一片紅海。
近年來(lái)，土地投資呈現(xiàn)“國(guó)進(jìn)民退”現(xiàn)象，為了完成土地出讓任務(wù)，地方城投托底拿地的局面層出不窮，城投作為拿地主力之一，2021年以來(lái)拿地?cái)?shù)量占比穩(wěn)居高位。但由于部分地方城投公司不具備項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，品牌優(yōu)勢(shì)也相對(duì)不足，因此只負(fù)責(zé)“拖地拿地”但不開(kāi)發(fā)，催生了市場(chǎng)上大量的代建需求。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2022年一季度城投拿地宗數(shù)占比高達(dá)90%。2022年末財(cái)政部明確規(guī)定“嚴(yán)禁通過(guò)舉債儲(chǔ)備土地,不得通過(guò)國(guó)企購(gòu)地等方式虛增土地出讓收入,不得巧立名目虛增財(cái)政收入,彌補(bǔ)財(cái)政收入缺口”，在一定程度上約束了城投拿地力度，2023年整體有所放緩，一、二季度分別占比35%、25%，三季度回升達(dá)到了51%。而2021、2022年城投拿地項(xiàng)目的開(kāi)工率則分別僅有38%和8%，遠(yuǎn)低于整體水平。
數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞，鈦媒體整理
今年7月份政治局會(huì)議提出“一攬子化債方案”，化解隱性債務(wù)重新回歸大眾視野，并成為地方政府的頭等大事。由此可見(jiàn)，近年來(lái)地方政府的財(cái)政壓力也在持續(xù)擴(kuò)大，城投企業(yè)的債務(wù)也在持續(xù)攀升。
據(jù)克而瑞對(duì)339家涉房城投企業(yè)統(tǒng)計(jì)，城投債總計(jì)超過(guò)3萬(wàn)億元，加權(quán)平均凈負(fù)債率自2019年起持續(xù)攀升，2022年已經(jīng)達(dá)近9成，現(xiàn)金短債比也持續(xù)走低，從0.96降至0.58。現(xiàn)有償債能力不足，部分城投票據(jù)逾期、債券違約等負(fù)面事件頻發(fā)，也在進(jìn)一步拉低城投拿地的開(kāi)工率。
同時(shí)根據(jù)上海票交所10月11日公布名單整理統(tǒng)計(jì)， 2023年9月發(fā)生逾期的存續(xù)債城投主體數(shù)量為38家，沒(méi)有延續(xù)8月的走低趨勢(shì)，出現(xiàn)小幅回彈。截至2023年9月末，4家未對(duì)外披露逾期相關(guān)金額，其余34家存續(xù)債城投主體披露的累計(jì)逾期發(fā)生額合計(jì)50.75億元。城投逾期趨勢(shì)仍在持續(xù)，一定程度上反映出這些城投主體存在短期償債壓力較大、流動(dòng)性較為緊張等問(wèn)題。這也使得城投平臺(tái)更急迫要借助代建盤活項(xiàng)目、回轉(zhuǎn)資金，增加現(xiàn)金流，脫離困境。
從各區(qū)域分布來(lái)看，代建項(xiàng)目主要集中在長(zhǎng)三角，其次是珠三角。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2023年前三季度長(zhǎng)三角代建項(xiàng)目數(shù)占比過(guò)半，達(dá)55.4%；其次珠三角代建項(xiàng)目數(shù)占比18.9%，環(huán)渤海和中西部14.4%、11.9%。
數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞，鈦媒體整理
其中長(zhǎng)三角主要由于依托良好的政策環(huán)境，以浙江為例，浙江的代建發(fā)展在我國(guó)各省市中相對(duì)較早，1995年寧波就在海曙、江東、江北三區(qū)安居工程中嘗試了委托代建。其次浙江省不僅對(duì)政府代建制度探索較早，也最先在模式上進(jìn)行創(chuàng)新，是國(guó)內(nèi)首個(gè)安置房引入代建制度的試點(diǎn)城市。不僅激發(fā)了市場(chǎng)需求，也在一定程度上促進(jìn)了浙系代建企業(yè)的發(fā)展，綠城管理、藍(lán)城集團(tuán)、藍(lán)綠雙城均為浙西企業(yè)。
今年以來(lái)，福建省、廈門市、滄州市也在陸續(xù)出臺(tái)代建制實(shí)施辦法，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，北京、浙江、江蘇、廣東、山東、陜西、甘肅等省份均有類似制度。規(guī)定在一定投資金額以上的政府項(xiàng)目，均須采用招標(biāo)等方式選擇專業(yè)化的項(xiàng)目管理單位負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施管理，以更好規(guī)范政府投資管理、提高投資效益。隨著代建制度的不斷推廣，未來(lái)可能還會(huì)有更多的省市出臺(tái)相應(yīng)的實(shí)施辦法。
4月底政治局會(huì)議首提超大特大城市城中村改造，7月以來(lái)，“城中村改造”提速，不僅迎來(lái)頂層政策落地，并多次在中央會(huì)議上被提及。城中村改造有望提升土地利用效率，同時(shí)滿足城市居民提升居住環(huán)境、完善配套等需求。也為代建企業(yè)帶來(lái)了新的機(jī)會(huì)。
在行業(yè)震蕩下，越來(lái)越多的省市陸續(xù)出臺(tái)“保交樓”措施， 同時(shí)AMC機(jī)構(gòu)注資超1500億元盤活房地產(chǎn)項(xiàng)目，以及“十四五”期間大量保租房的建設(shè)需求的目標(biāo)。再加上地方城投平臺(tái)手持大量?jī)?yōu)質(zhì)土地亟待開(kāi)發(fā)，不少房企發(fā)現(xiàn)了代建的機(jī)會(huì)。憑借高收益率、低杠桿以及逆周期、對(duì)資金要求相對(duì)較低等特性，代建也成為不少房企輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的選擇，越來(lái)越多的房企紛紛布局代建。
據(jù)中指數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年1-9月，綠城管理以2671萬(wàn)平方米新簽約規(guī)模位列第一，繼續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)。藍(lán)城集團(tuán)和綠城發(fā)展分別位列二、三位，處于領(lǐng)先地位。金地管理和中原建業(yè)代建新簽約規(guī)模均超過(guò)600萬(wàn)平方米。1-9月，房地產(chǎn)代建企業(yè)累計(jì)規(guī)模前五門檻已升至近700萬(wàn)平方米，規(guī)模競(jìng)速趨勢(shì)加劇。前五企業(yè)新增代建規(guī)模總額占比為56.9%，已占據(jù)代建行業(yè)的半壁江山。這些頭部企業(yè)起步早，發(fā)揮了自己的先發(fā)優(yōu)勢(shì)，并抓住了近年來(lái)保障性住房、城投委托等需求普漲的窗口期。
數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)，鈦媒體整理
今年以來(lái)，東原地產(chǎn)明確表示發(fā)力代建業(yè)務(wù)，7月與藍(lán)綠雙城達(dá)成戰(zhàn)略合作，截止目前已新拓5個(gè)代建項(xiàng)目，新增建面約64萬(wàn)方；8月，濱江集團(tuán)在原有地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)上，宣布重返代建賽道；9月，招商蛇口組建代建團(tuán)隊(duì)，明確輕資產(chǎn)賽道，積極主動(dòng)參與代建業(yè)務(wù)。代建市場(chǎng)再次擴(kuò)容。
同時(shí)也有企業(yè)在原有代建基礎(chǔ)上，積極發(fā)展新模式，實(shí)現(xiàn)全面升級(jí)。9月24日，中原建業(yè)執(zhí)行總裁王軍推出中原建業(yè)全新升級(jí)的代建體系——中原建業(yè)代建C平臺(tái)。據(jù)了解，該平臺(tái)聯(lián)合信托資金、AMC機(jī)構(gòu)、代銷機(jī)構(gòu)、行業(yè)智庫(kù)、建筑總包單位等資源，在片區(qū)開(kāi)發(fā)、資本代建、政府代建、紓困項(xiàng)目盤活等方面創(chuàng)新合作模式，形成平臺(tái)合作優(yōu)勢(shì)。據(jù)稱，依托制度合伙平臺(tái)，2023年上半年中原建業(yè)整體新簽約面積增長(zhǎng)3.7倍，達(dá)到524萬(wàn)平方米。
由于代建具備輕資產(chǎn)的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，在帶來(lái)高盈利的同時(shí)，利潤(rùn)也往往較少，想要獲得高利潤(rùn)，關(guān)鍵還是要規(guī)?；?，爭(zhēng)取在行業(yè)占領(lǐng)一席之地，也有越來(lái)越多的代建企業(yè)選擇戰(zhàn)略合作、共同擴(kuò)張。
近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨新的形勢(shì)和挑戰(zhàn)，各大房企不斷調(diào)整品牌戰(zhàn)略，順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，探尋代建這條新賽道，從而為企業(yè)發(fā)展謀求第二增長(zhǎng)曲線。不過(guò)在市場(chǎng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的情況下，本應(yīng)就由資金相對(duì)充足，有開(kāi)發(fā)能力的企業(yè)來(lái)拿地開(kāi)發(fā)，而不是在政府要求下一味的由城投拖底拿地，再尋找其他企業(yè)開(kāi)發(fā)，這種模式本身是與專業(yè)化分工的市場(chǎng)規(guī)律相悖的。
對(duì)于城投而言，應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際情況，避免其流動(dòng)性資金出現(xiàn)問(wèn)題。雖然在本質(zhì)上城投用土地開(kāi)發(fā)的收益來(lái)給到地方政府作為支撐，但在沒(méi)有開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)或者資金不足的情況下，如若繼續(xù)拿地，隨著未來(lái)的土地收益下降，城投自身也可能會(huì)陷入債務(wù)危機(jī)，面臨和開(kāi)發(fā)商一樣的困難局面。對(duì)于城投而言，也埋下了一個(gè)隱患。
對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，如若歷史包袱較重，無(wú)法解決根本問(wèn)題。代建具備輕資產(chǎn)的特點(diǎn)，利潤(rùn)也往往較少，如若想單單憑借代建的微薄收入，來(lái)解決大量負(fù)債等歷史包袱是不可能的，無(wú)法解決根本性問(wèn)題。
綜上，代建業(yè)務(wù)雖然有著廣闊的發(fā)展空間，但既可能給城投埋下隱患，也解決不了歷史包袱較重的開(kāi)發(fā)商的根本問(wèn)題，還是要客觀看待。隨著越來(lái)越多的房企加入，代建這條賽道勢(shì)必也將陷入一片紅海，隨著后續(xù)的不斷發(fā)展，代建行業(yè)也將越來(lái)越分化，一味地順勢(shì)轉(zhuǎn)型也不一定是最好的選擇。對(duì)于深耕代建的企業(yè)來(lái)說(shuō)，對(duì)行業(yè)的認(rèn)知越深刻，將自己的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮到最大化，就越有競(jìng)爭(zhēng)力。
（本文首發(fā)于鈦媒體APP，作者｜趙晨含）
更多宏觀研究干貨，請(qǐng)關(guān)注鈦媒體國(guó)際智庫(kù)公眾號(hào)。
快報(bào)
根據(jù)《網(wǎng)絡(luò)安全法》實(shí)名制要求，請(qǐng)綁定手機(jī)號(hào)后發(fā)表評(píng)論
說(shuō)白了代建就是大地產(chǎn)在消耗自己的品牌形象再賺一把，飲鴆止渴罷了
說(shuō)的沒(méi)毛病
代建是大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不想投入過(guò)多的資金、成本，想通過(guò)輸出服務(wù)，獲取利潤(rùn)
金茂生活港啥時(shí)候能拆了重建啊
我的你還在延期，磨洋工，怎么還有錢去代建其他的，