9月政策集中落地，以“四限”松綁為主

2023年2月底-3月中，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一定修復(fù)態(tài)勢(shì)，前期積壓的需求得到集中釋放，但2季度市場(chǎng)明顯降溫，7-8月市場(chǎng)低迷態(tài)勢(shì)未改，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力不斷加大，多地新房、二手房成交量?jī)r(jià)均處于下跌通道。

7月中央定調(diào)房地產(chǎn)新形勢(shì)，政策端積極信號(hào)不斷釋放，住建部明確政策優(yōu)化方向：降首付、降利率、認(rèn)房不認(rèn)貸。8月，多部委落地樓市優(yōu)化舉措，隨后一二線城市加入放松限購(gòu)限貸政策行列，進(jìn)入9月，地方政策松綁加力提速，核心城市迎來雙限解禁潮。

政策組合拳下，核心城市成交稍顯起色，典型項(xiàng)目來訪、認(rèn)購(gòu)有了不同程度的回升；然而整體新房成交卻延續(xù)筑底行情。

政策提振效應(yīng)逐步減弱，市場(chǎng)分化明顯

1、政策效果初現(xiàn)，核心城市市場(chǎng)活躍度好轉(zhuǎn)，但銷售規(guī)模仍處低位

各地緊抓“金九銀十”窗口期，不斷加快政策落地，隨著一系列政策密集出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒產(chǎn)生積極帶動(dòng)。

（1）成交量：9月各線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比均增長(zhǎng)，其中一線城市增幅超30%。

據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2023年1-9月，一線城市商品住宅成交面積同比增長(zhǎng)約7%，二線、三四線代表城市累計(jì)成交面積同比分別下降2%、4%。2023年9月，各線城市商品住宅成交面積同比均下降、環(huán)比均回升。同比來看，一線城市、二線、三四線代表城市同比分別下降21%、16%、28%；環(huán)比來看，一線城市成交規(guī)模環(huán)比增長(zhǎng)32%，二線代表城市環(huán)比增長(zhǎng)13%，三四線代表城市環(huán)比增長(zhǎng)10%。

（2）房?jī)r(jià)：受部分城市優(yōu)質(zhì)改善項(xiàng)目入市帶動(dòng)，9月百城新房?jī)r(jià)格環(huán)比轉(zhuǎn)漲0.05%；二手房掛牌量持續(xù)上升，價(jià)格連續(xù)下跌17個(gè)月，跌幅擴(kuò)大。

新房：2023年1-9月，百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.04%，去年同期為累計(jì)上漲0.12%。9月百城新建住宅均價(jià)16184元/㎡，環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲，漲幅為0.05%，同比下跌0.10%，跌幅較上月收窄0.07個(gè)百分點(diǎn)，同比已連續(xù)10個(gè)月下跌。

二手房：2023年1-9月，百城二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌2.02%，跌幅較去年同期擴(kuò)大1.83個(gè)百分點(diǎn)。9月百城二手住宅均價(jià)15556元/平米，環(huán)比下跌0.44%，跌幅較上月擴(kuò)大0.06個(gè)百分點(diǎn)，同比下跌2.59%，跌幅較上月擴(kuò)大0.30個(gè)百分點(diǎn)。

（3）國(guó)慶假期期間，各地推盤積極性提升，房企加大項(xiàng)目?jī)?yōu)惠力度，項(xiàng)目到訪量較節(jié)前有所增加，但在假期出游及市場(chǎng)信心尚未明顯修復(fù)下，城市及區(qū)域間分化仍較嚴(yán)重，除核心城市或成熟區(qū)域樓市熱度較高外，整體成交量表現(xiàn)一般。短期內(nèi)，核心城市供需兩端支持政策或?qū)⒗^續(xù)發(fā)力，4季度核心城市市場(chǎng)有望企穩(wěn)。

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2023年國(guó)慶假期期間（9月29日-10月6日），35個(gè)代表城市日均成交面積較去年國(guó)慶假期（10月1日-7日）及2019年假期下降兩成左右。一線城市整體上漲62%，二線下跌14%，三四線下跌50%。四個(gè)一線城市中，北京、深圳樓市表現(xiàn)平穩(wěn)，上海、廣州熱度較高，較去年分別上漲159%、129%。

2、重點(diǎn)城市樓市反應(yīng)

（1）一線城市：廣州上海樓市回暖，北京深圳成交平淡

8月30日，廣州深圳同日官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”，9月1日，上海北京落地該政策，樓市信心不斷被提升，新政后，市場(chǎng)快速做出反應(yīng)：購(gòu)房者來訪量、認(rèn)購(gòu)情況均有顯著提升，前期觀望情緒得以釋放。與此同時(shí)，二手房掛牌量明顯增加。9月10日，廣州樓市政策再次松綁，成為首個(gè)突破LPR的一線城市，9月20日，廣州外圍區(qū)域取消限購(gòu)，增值稅“五改二”。

新政經(jīng)過1個(gè)月的發(fā)酵，加上十一黃金周的加持，目前來看，廣州上海樓市回暖，北京深圳成交平淡。成交仍聚焦核心板塊的熱點(diǎn)項(xiàng)目，且新政對(duì)非熱點(diǎn)項(xiàng)目帶動(dòng)明顯不足。短期內(nèi)前期積壓的購(gòu)房需求釋放，成交小幅提振，但回升幅度有限。一線城市政策仍有進(jìn)一步優(yōu)化空間，未來若不結(jié)合政策組合拳，市場(chǎng)或再度出現(xiàn)下滑可能性。

（2）二線及三四線城市：二線部分核心城市成交稍顯起，三四線城市對(duì)新政的感應(yīng)程度較弱

在政策組合拳下，二線部分核心城市成交稍顯起色，典型項(xiàng)目來訪、認(rèn)購(gòu)有了不同程度的回升，但整體新房市場(chǎng)依舊以維穩(wěn)為主，短期內(nèi)行業(yè)很難有大型反轉(zhuǎn)，脈沖式調(diào)整仍是主旋律。

三四線城市對(duì)新政的感應(yīng)程度較弱，面臨著需求不足、購(gòu)買力不足、供應(yīng)過剩的基本面問題，整體新房成交延續(xù)筑底行情。

二線及三四線在新政出臺(tái)后中秋國(guó)慶雙節(jié)假期成色也相對(duì)一般。

典型城市大體分為以下四類：

第一類：新政后新房訪購(gòu)量穩(wěn)步回升，雙節(jié)假期疊加優(yōu)惠釋放持續(xù)回溫，但區(qū)域分化較為明顯。例如：天津、武漢、長(zhǎng)沙等。

一方面新政落地后，房企搶抓節(jié)點(diǎn)積極供貨，前期觀望客戶開始陸續(xù)入市；另一方面，國(guó)慶期間部分房企加大的營(yíng)銷力度，以價(jià)換量刺激剛需積極入市。

天津放寬限購(gòu)區(qū)域后，以外埠客戶及市區(qū)外溢為主的環(huán)城區(qū)域訪購(gòu)熱度上升明顯，環(huán)城四區(qū)整體到訪熱度提升30%-100%，外埠客戶成交比例也有所上漲。

武漢市場(chǎng)熱度回升主要源于房企普遍加大折扣力度，雙節(jié)期間熱銷項(xiàng)目武漢長(zhǎng)江天地、武漢城建電建漢悅府朗境等項(xiàng)目售價(jià)低于市場(chǎng)預(yù)期，折扣力度分別達(dá)到了88折和8折。

長(zhǎng)沙由于前期市場(chǎng)較為低迷，數(shù)據(jù)端顯著提升；同時(shí)由于新政落地時(shí)間較短，短期內(nèi)需求集中釋放，疊加雙節(jié)以及房企積極促銷三方促進(jìn)下，目前呈現(xiàn)企穩(wěn)回暖態(tài)勢(shì)。

第二類：新政后整體市場(chǎng)表現(xiàn)比較平淡，整體去化和前期變動(dòng)不大，區(qū)域分化持續(xù)加劇。例如成都、南京、合肥等。

新政落地后，市場(chǎng)預(yù)期有所好轉(zhuǎn)，但尚未顯現(xiàn)在市場(chǎng)端，仍需時(shí)間修復(fù)。

成都9月下旬新政再次加碼后，包括優(yōu)化限購(gòu)區(qū)域，調(diào)整限價(jià)等市場(chǎng)預(yù)期才真正有所好轉(zhuǎn)，到訪量增加但成交端并未好轉(zhuǎn)，整體觀望情緒仍較為濃厚。

南京金九略有起勢(shì)，政策效果初步顯現(xiàn)，非核心板塊市場(chǎng)短期調(diào)整壓力較大，修復(fù)仍需要時(shí)間。

合肥新政出臺(tái)后新房有所回溫，刺激作用集中在熱門板塊上，市場(chǎng)分化明顯，整體市場(chǎng)保持微漲，但整體市場(chǎng)恢復(fù)仍需要較長(zhǎng)時(shí)間，修復(fù)過程相對(duì)溫和。

第三類：政策還具備優(yōu)化空間，買家觀望情緒濃厚，整體市場(chǎng)依舊表現(xiàn)平淡。例如：杭州。

放寬限購(gòu)、調(diào)降首付比例等還具備優(yōu)化空間，買家等待政策加碼，觀望情緒濃厚，整體市場(chǎng)維持原有水平，表現(xiàn)平淡。杭州受杭州亞運(yùn)會(huì)影響，限購(gòu)政策放松、首付比例降低等舉措均未落地，目前在二線城市中屬于最嚴(yán)格的。買家觀望情緒短期內(nèi)未扭轉(zhuǎn)，樓市整體表現(xiàn)平淡。

第四類：政策基本見底，已經(jīng)放無可放，但樓市基本無起色。例如：沈陽以及大多三四線城市。

政策已經(jīng)松無可松，但購(gòu)房者對(duì)調(diào)控政策基本無感，仍存觀望心態(tài)。

沈陽政策已經(jīng)基本見底，但購(gòu)房者對(duì)新政基本無感，仍保持理性，持續(xù)觀望，雙節(jié)期間促銷加碼下，樓盤日均到訪量未見顯著增加。

三四線城市諸如常州、鎮(zhèn)江、淮安、揚(yáng)州、徐州等，國(guó)慶期間成交比較慘淡，以去庫(kù)存為主，即便房企加大折扣營(yíng)銷力度，依舊去化不佳，內(nèi)卷持續(xù)加劇。

總結(jié)樓市效果看，市場(chǎng)分化成主旋律。其中改善需求比首套房需求多、二手房比一手房成交好、一線城市比二線城市火，二三四線城市升溫緩慢。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體看，處于探底、調(diào)整階段。

3、新政刺激下，樓市后勁不足原因

三季度政策主要圍繞在交易層面，降低交易成本，釋放購(gòu)房資格。此輪政策放松刺激部分改善需求入市，需求短暫釋放之后，市場(chǎng)又回歸平靜。購(gòu)房需求退熱，城市及板塊市場(chǎng)分化明顯，觀望情緒再度成為主流。

短期內(nèi)整體市場(chǎng)供大于求的狀態(tài)難以轉(zhuǎn)變，改善人群雖然對(duì)現(xiàn)有居住條件不滿意，但并不著急出手；經(jīng)濟(jì)不景氣使得剛需購(gòu)房者不再盲目跟風(fēng)，而是更加注重財(cái)務(wù)安全和未來經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。經(jīng)濟(jì)承壓使得購(gòu)房者置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)偏好出現(xiàn)明顯的下降。

此外，房企端的負(fù)面消息對(duì)于購(gòu)房者的影響也很大，比如房企不斷爆雷、房子爛尾、交付就維權(quán)等，令購(gòu)房者不敢輕易入手。目前，房企端仍存在化債、爆雷風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)預(yù)期也會(huì)發(fā)生微妙變化。

房企融資低迷，銷售回款承壓

1、融資端：融資總量創(chuàng)2020年以來單月次低

據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，2023年9月，80家典型房企的融資總量為353.82億元，環(huán)比減少44.1%，同比減少48.5%，單月融資規(guī)模大幅減少，最近幾年來僅略高于2023年5月份的水平。

從全年累計(jì)數(shù)據(jù)來看，1-9月80家典型房企的累計(jì)融資總量為4902.66億元，同比減少21.64%。

2、銷售端：房企銷售及回款壓力仍大，部分民企、中小房企競(jìng)爭(zhēng)力不足

據(jù)克而瑞最新統(tǒng)計(jì)，TOP100房企2023年9月單月操盤金額為4042.7億元，環(huán)比提升17.9%，同比降低29.2%，同比降幅有所縮窄，但仍保持在高位。百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)規(guī)模延續(xù)下半年以來的低位。

2023年以來，百?gòu)?qiáng)房企格局持續(xù)分化，央國(guó)企及部分優(yōu)質(zhì)民企韌性較強(qiáng)、中小房企競(jìng)爭(zhēng)力仍不足。

國(guó)央企仍為榜單前列的主力，從TOP20房企也可以看出，1-9月累計(jì)操盤金額同比上漲的基本全為國(guó)央企或優(yōu)質(zhì)民企，增幅在6%-73%之間，保持較高的韌性。擠進(jìn)TOP10的除了碧桂園、龍湖和金地為民企外，國(guó)央企或者有國(guó)央企背景的企業(yè)仍占主流。以碧桂園為首的大型房企，雖位居榜單前列，但同比仍有所降低，碧桂園降幅超4成，其余中小型民企的競(jìng)爭(zhēng)力更是愈加凸顯不足。

3、房企風(fēng)險(xiǎn)

整體來看，近期房企融資仍然較為低迷，再加上房地產(chǎn)銷售仍未全面復(fù)蘇，如果銷售不及預(yù)期，房企現(xiàn)金流無法恢復(fù)，未來仍有可能有更多房企曝出債務(wù)違約事件，流動(dòng)性問題仍需要行業(yè)注意。

事實(shí)上，如果像恒大一樣的爆雷房企在資金鏈斷裂后一直無法對(duì)剩余土儲(chǔ)進(jìn)行開發(fā)和銷售，后面將出現(xiàn)持續(xù)性的資產(chǎn)減值和土地回收，最終債務(wù)窟窿將越來越大，除了“保交樓”背后的購(gòu)房人和利益相關(guān)方外，很多人都將一無所有。更嚴(yán)重的是流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)變成整體性的資不抵債。

因此，國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室房地產(chǎn)金融研究中心主任蔡真也曾表示，需要特別注意房企風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)蔓延問題，不僅需要化解大型民營(yíng)房企風(fēng)險(xiǎn)，還應(yīng)盡早防止風(fēng)險(xiǎn)蔓延至國(guó)央企背景房企，避免風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)擴(kuò)大。（本文首發(fā)于鈦媒體APP，作者｜王健，趙晨含）

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