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文｜銀箭財(cái)經(jīng)

近兩個(gè)月以來(lái)，隨著多項(xiàng)重磅房地產(chǎn)利好政策，以遠(yuǎn)超業(yè)內(nèi)預(yù)期的姿態(tài)密集出臺(tái)后，今年的“金九銀十”，已然被視作各大房企和房產(chǎn)交易平臺(tái)的驗(yàn)金石。

然而就在亮肌肉的關(guān)鍵時(shí)期，有著“中國(guó)第二大交易平臺(tái)”“國(guó)內(nèi)最大中介機(jī)構(gòu)”美譽(yù)的貝殼，卻似乎興趣不大。

先是在9月13日宣布，將再次斥資20億元認(rèn)購(gòu)光大銀行理財(cái)產(chǎn)品，從今年7月至今，已累計(jì)投入約39億元。而后又在9月15日，近一個(gè)月來(lái)第5次回購(gòu)公司股份，耗資約150萬(wàn)美元，折合人民幣約1092億元。

針對(duì)進(jìn)入9月后貝殼資金流向?qū)е碌馁|(zhì)疑和困惑，我們綜合二季度財(cái)報(bào)和近期行業(yè)走向，得出以下結(jié)論：

1.貝殼二季度業(yè)績(jī)雖然延續(xù)了一季度的高增長(zhǎng)趨勢(shì)，但整體表現(xiàn)不及市場(chǎng)預(yù)期。在市場(chǎng)供需關(guān)系穩(wěn)定之前，貝殼或?qū)⒕S持高傭金驅(qū)動(dòng)的房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)，將主要精力放在對(duì)第二曲線的拓展。

2.長(zhǎng)周期的房地產(chǎn)“寒冬”中，基于宏觀調(diào)控對(duì)市場(chǎng)的穩(wěn)固作用，房地產(chǎn)交易平臺(tái)能否在衍生細(xì)分領(lǐng)域?qū)ふ腋嗟臉I(yè)務(wù)增量，將成為衡量未來(lái)商業(yè)價(jià)值的重要標(biāo)準(zhǔn)。

Q2不及預(yù)期Q3不抱希望，貝殼正在調(diào)轉(zhuǎn)船頭？

連虧兩年后，貝殼在今年上半年終于實(shí)現(xiàn)了盈利，但和市場(chǎng)預(yù)期的差距依舊明顯。

根據(jù)財(cái)報(bào)披露數(shù)據(jù)，貝殼2023年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收397.62億元，同比增長(zhǎng)51.04%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)40.56億元，同比增長(zhǎng)263.12%。業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)的大幅增長(zhǎng)，其背后卻是2022年同期大幅虧損的低基數(shù)。

橫向?qū)Ρ蓉悮そ┠甑臉I(yè)績(jī)走向，2023年前兩個(gè)季度的業(yè)績(jī)表現(xiàn)中，營(yíng)收尚且沒(méi)能恢復(fù)到2021年的水準(zhǔn)。反而是經(jīng)過(guò)連續(xù)兩年的降本增效，貝殼剔除了不小的冗余體量，釋放了大量的利潤(rùn)空間。

直觀來(lái)看，貝殼2023年二季度的銷(xiāo)售管理費(fèi)用，已經(jīng)連續(xù)第三年維持在42億元左右，上下浮動(dòng)幅度極小。

至于營(yíng)收表現(xiàn)，貝殼的核心業(yè)務(wù)板塊中，二手房交易二季度實(shí)現(xiàn)存量房成交4565億元，不僅環(huán)比下降了超過(guò)30%，相比此前市場(chǎng)預(yù)期的5620億元，存在較大的差距。

在銀箭財(cái)觀看來(lái)，導(dǎo)致這樣問(wèn)題的原因是多方面的。首先，2023年上半年消費(fèi)市場(chǎng)的復(fù)蘇節(jié)奏相對(duì)緩慢，前兩個(gè)季度房地產(chǎn)信心提振力度有限，大部分消費(fèi)者都處于觀望態(tài)度。

在二季度國(guó)內(nèi)主要房地產(chǎn)交易平臺(tái)表現(xiàn)都較為平庸的大環(huán)境下，貝殼的表現(xiàn)雖然沒(méi)能脫俗，但也沒(méi)有大的過(guò)錯(cuò)。相較之下，更像是在上半年陸續(xù)出臺(tái)的利好政策環(huán)境下，投資市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)交易過(guò)于樂(lè)觀，導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期評(píng)估略顯“急躁”。

其次，鏈家的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)緩慢，從整體上拖累了貝殼二手房交易在二季度的表現(xiàn)。例如在2022年同期基數(shù)較低的情況下，今年二季度由鏈家主導(dǎo)成交的GTV，同比增長(zhǎng)幅度只有9.7%，反觀貝殼加盟店主導(dǎo)的成交額，則交出了20.5%的增長(zhǎng)成績(jī)單。

不僅是業(yè)績(jī)表現(xiàn)的下滑，對(duì)于現(xiàn)如今的貝殼而言，定位于整合線下資源和渠道的鏈家，仍然存在“失控”風(fēng)險(xiǎn)。

就像今年上半年，曾有疑似從業(yè)人員在小紅書(shū)透露，早在2016年涉嫌出售問(wèn)題房源的上海鏈家，存在收取25%高額平臺(tái)費(fèi)、強(qiáng)制分邊、市占考核壓力極大等問(wèn)題，在內(nèi)部營(yíng)造焦慮氛圍，借以犧牲員工利益維系公司盈利。

盡管網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的說(shuō)法大多真假參半，但承載了貝殼增長(zhǎng)不順壓力的鏈家，是否會(huì)因?yàn)槌掷m(xù)轉(zhuǎn)嫁內(nèi)部壓力，導(dǎo)致部分經(jīng)紀(jì)人鋌而走險(xiǎn)，繼而重演問(wèn)題房源的慘狀，我們認(rèn)為貝殼需要謹(jǐn)慎關(guān)注。

反倒是新房交易業(yè)務(wù)，在二季度行業(yè)銷(xiāo)售額出現(xiàn)大幅度下降的環(huán)境下，貝殼做到了獨(dú)善其身，給了不小的驚喜。綜合來(lái)看，二季度貝殼新房業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)了30%。

不過(guò)新房業(yè)務(wù)的體量，顯然并不能支撐起三季度的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，貝殼對(duì)此也有著較為清晰的認(rèn)知。

根據(jù)貝殼的三季度財(cái)報(bào)預(yù)告，其預(yù)計(jì)營(yíng)收在155億-160億元區(qū)間，環(huán)比下降接近20%，同比下降9.1%-11.9%。投資擴(kuò)張收益變窄，手握大量資金找不到出路，這或許也是貝殼仍鐘情于認(rèn)購(gòu)理財(cái)產(chǎn)品和回購(gòu)股票的原因。

從二季度財(cái)報(bào)來(lái)看，貝殼手握超過(guò)300億元貨幣現(xiàn)金，而營(yíng)收的增量下滑已成定局。在償債能力有足夠保障，不會(huì)出現(xiàn)大幅度波動(dòng)的情況下，放棄擴(kuò)張未嘗不是一個(gè)合理選擇。

不過(guò)隨著股票回購(gòu)計(jì)劃動(dòng)輒上千億元的巨額投入，挽回投資市場(chǎng)信任的同時(shí)，貝殼后期資金鏈也面臨不小的壓力。這一點(diǎn)也反映在了二季度財(cái)報(bào)中，今年Q2貝殼經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為-2.99億元，同比縮減115.75%，近5年來(lái)首次出現(xiàn)虧損。

與之相應(yīng)的，貝殼在上半年收入增速下滑的同時(shí)，仍在加快開(kāi)店節(jié)奏，對(duì)利潤(rùn)空間的侵蝕進(jìn)一步加強(qiáng)。例如二季度貝殼門(mén)店數(shù)量約為4.3萬(wàn)家，一個(gè)季度內(nèi)增加了近1500家。

綜合來(lái)看，貝殼對(duì)待房地產(chǎn)相關(guān)核心業(yè)務(wù)的態(tài)度已經(jīng)趨于全線收縮。除此之外，將大量資金用于理財(cái)投資和回購(gòu)股票，也可能意味著貝殼仍在努力打造互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)標(biāo)簽，轉(zhuǎn)型和調(diào)轉(zhuǎn)船頭，或許是貝殼現(xiàn)階段的主要經(jīng)營(yíng)策略。

因此，想要評(píng)估貝殼未來(lái)的商業(yè)價(jià)值，已經(jīng)不能再局限于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

平臺(tái)與開(kāi)發(fā)商矛盾激化，家居家裝成主戰(zhàn)場(chǎng)？

無(wú)論貝殼未來(lái)會(huì)走向何處，短期來(lái)看，要利潤(rùn)、求增長(zhǎng)，都是避不開(kāi)的核心需求。

根據(jù)專(zhuān)家預(yù)估，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)“寒冬期”大概率將維持超過(guò)10年，消費(fèi)者購(gòu)房意愿較低。雖然“認(rèn)房不認(rèn)貸”等利好政策，正在刺激置換房等硬性需求市場(chǎng)，但以等待房?jī)r(jià)進(jìn)一步下調(diào)為主的觀望態(tài)度，仍將長(zhǎng)期影響房地產(chǎn)業(yè)態(tài)。

貝殼作為二手房交易平臺(tái)，不可避免成為寒冬期中，除了開(kāi)發(fā)商外受影響最大的一方。經(jīng)過(guò)多年來(lái)對(duì)經(jīng)營(yíng)和管理成本的把控，貝殼已經(jīng)盡可能釋放了自身侵蝕利潤(rùn)的冗余結(jié)構(gòu)，但節(jié)流畢竟有限，終究還是要尋找開(kāi)源的方向。

綜合各方面信息，銀箭財(cái)觀認(rèn)為，貝殼很可能將“要利潤(rùn)”的對(duì)象，放在了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商身上。而“求增長(zhǎng)”的訴求，則選擇了家居家裝。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年二季度，貝殼來(lái)自國(guó)有開(kāi)發(fā)商的傭金，在新房收入中的占比約為46.8%。而上半年貝殼新房業(yè)務(wù)的總交易額為5729億元，僅是傭金收入，就高達(dá)2681億元左右。

不得不說(shuō)，在數(shù)據(jù)上占據(jù)國(guó)內(nèi)房源“壟斷”地位的貝殼，集合線上線下資源后，在和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合作過(guò)程中，有著毋庸置疑的高話語(yǔ)權(quán)和高議價(jià)能力。

根據(jù)《國(guó)際金融報(bào)》發(fā)布的文章，部分從業(yè)人員曾透露，貝殼的傭金根據(jù)市場(chǎng)和樓盤(pán)情況而定，最高能達(dá)到5個(gè)點(diǎn)。同時(shí)在個(gè)別地區(qū)，為了沖刺業(yè)績(jī)、完成KPI等需求，傭金甚至可以談到7-9個(gè)點(diǎn)，幾乎侵蝕了全部利潤(rùn)空間。

這自然也導(dǎo)致了貝殼和房企的矛盾持續(xù)增加。2023年初，曾有市場(chǎng)傳聞稱(chēng)，因拖欠了鏈家超1億元的傭金，中海旗下位于北京的項(xiàng)目被鏈家全部下架。

同時(shí)根據(jù)天眼查也能看到，貝殼有關(guān)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的法律糾紛時(shí)有發(fā)生。

無(wú)論真相如何，高傭金體系最多只是特殊環(huán)境下的“權(quán)宜之計(jì)”，很難長(zhǎng)期維系。貝殼在家居裝修賽道的積極探索，才是值得關(guān)注的重點(diǎn)。將成為下半年核心業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)驅(qū)動(dòng)。

其實(shí)早在2020年4月23日，CEO彭永東就主持推動(dòng)著貝殼進(jìn)入了家裝賽道。彼時(shí)，貝殼還推出了名為“被窩家裝”的家居服務(wù)平臺(tái)，在2021年也取得了“十大優(yōu)選家居服務(wù)平臺(tái)”的榮譽(yù)。

此外，2021年貝殼還收購(gòu)了圣都家裝，到年底已經(jīng)在全國(guó)31個(gè)城市開(kāi)設(shè)了超過(guò)110家門(mén)店。只是，無(wú)論被窩家裝也好，圣都家裝也罷，兩個(gè)平臺(tái)的主要客源流量，都來(lái)自貝殼的二手房和新房交易業(yè)務(wù)引導(dǎo)。

到了2022年底，貝殼開(kāi)始有意識(shí)將裝修業(yè)務(wù)獨(dú)立出來(lái)，針對(duì)新房團(tuán)體裝修用戶(hù)，在成都推出了一站式品質(zhì)裝修服務(wù)。今年9月15日，更是落地了全國(guó)首個(gè)“T+I”實(shí)體樣板間的團(tuán)裝項(xiàng)目復(fù)地·天府灣。

持續(xù)加碼之下，貝殼對(duì)新賽道的挖掘正在獲得各方面的認(rèn)可。不過(guò)也需要注意到，在核心房屋交易業(yè)務(wù)趨向冷淡的當(dāng)下，貝殼的家居裝修業(yè)務(wù)，很可能會(huì)逐漸丟失主要的流量來(lái)源。

同時(shí)考慮到消費(fèi)者的裝修選擇，更傾向于經(jīng)營(yíng)時(shí)間更長(zhǎng)的老牌裝修企業(yè)，尚屬于賽道新人的貝殼能否順利在全國(guó)范圍打開(kāi)市場(chǎng)，仍需要長(zhǎng)期關(guān)注。

而且根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，大部分裝修企業(yè)都存在盈利單薄且不穩(wěn)定的情況，在超過(guò)10萬(wàn)家企業(yè)聚集的裝修賽道中，僅有約4000家企業(yè)營(yíng)收數(shù)據(jù)突破了1億元大關(guān)。

家居家裝業(yè)務(wù)能否在寒冬期，成為支撐貝殼的第二團(tuán)“火”，還是留給時(shí)間來(lái)見(jiàn)證吧。

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